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全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。
1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。
准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。
1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。
第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。
2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。
根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。
2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。
根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。
2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。
通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。
合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。
3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。
准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。
3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。
土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。
第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。
例题3(1)估价对象不动产简介例中不动产为⼀栋五层的钢筋混凝⼟建筑。
⽤途为综合楼。
占地⾯积及各层建筑⾯积如下：⼟地⾯积：8400㎡。
建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼：2800㎡；合计：15000㎡其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占⽐例为65％，设备所占⽐例为35％，建筑物的耐⽤年限主体为50年，设备平均为10年。
残值率为0；不动产每年空置⼀个⽉，押⾦运⽤年收益率为7％；不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元；管理费为建筑物造价的2％。
(2)估价⽬的：作为购买⼟地及地上建筑物50年使⽤权的参考值，综合还原率取8％。
(3)估价期⽇：2005年9⽉30⽇。
(4)估价⽇期：2005年9⽉1⽇⾄10⽉30⽇。
(5)估价⽅法：采⽤收益还原法等⽅法估价。
(6)估价过程：①计算总收益：租⾦总额：82．8×12＝993．60(万元)押⾦运⽤收益：21．8×0．07(利率)=1. 53(万元)空房等损失额：以1个⽉的租⾦计，计为82．8(万元)则年总收益合计为：912．33(万元)。
②计算总费⽤：折旧费：建筑物的耐⽤年限主体为50年，设备平均为10年。
残值率为0。
主体：4800×0．65×1／50＝62．40(万元)设备：4800×0．35×1／10＝168(万元)⼩计：230．40(万元)维持管理费：按建筑物造价的2％计：4800×0．02＝96．00(万元)租税：54．65(万元)保险费：0．48(万元)总费⽤合计为381．53(万元)③计算纯收益：纯收益＝总收益⼀总费⽤＝912．33－381．53＝530．8(万元)④计算收益价格：不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原率×[1⼀1/(1+综合还原率)50]=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]＝6493．53(万元)(7)估价结果：确定不动产总收益价格为6493．53(万元)。
土地评估业务土地评估业务是指对土地进行估价的一项专业业务。
在土地投资、房地产交易、土地拍卖等领域，土地评估业务起到了重要的作用。
下面将对土地评估业务进行详细解析。
土地评估业务主要包括以下几个方面：1. 土地用途评估：土地用途评估是指对土地所适宜的用途进行评估和判断。
根据土地所在地的规划、自然条件、市场需求以及政策要求等因素，评估土地的最佳用途，为土地的开发利用提供参考。
2. 土地价值评估：土地价值评估是指对土地的经济价值进行估价。
评估过程中需要考虑土地所在地区的市场情况，包括供需状况、交易价格等因素，结合土地的位置、规划条件、交通便利性等因素，综合判断土地的市场价值。
3. 土地权属评估：土地权属评估是指对土地的所有权和权属状况进行评估和确认。
评估过程中需要查阅相关资料，如土地证书、土地批文等，确认土地的所有权归属，并提供权属证明。
4. 土地收益评估：土地收益评估是指对土地的利用价值进行评估。
评估过程中需要考虑土地所适宜的用途、市场需求、开发条件等因素，综合判断土地的开发潜力和预期收益。
土地评估业务主要由土地评估师或土地估价机构承担。
他们需要具备土地经济、土地法律、土地规划等多方面的知识，具备较强的市场分析、数据处理和估价技巧。
土地评估业务的重要性体现在以下几个方面：1. 保护投资人的利益：通过对土地的评估，可以帮助土地投资者了解土地的真实价值，避免因价格虚高或虚低造成的投资损失。
2. 促进土地交易的顺利进行：土地评估为土地交易提供了参考价格和信息，有利于买卖双方的合理议价和决策，促进交易的顺利进行。
3. 提供土地规划和开发的依据：土地评估可以为土地规划和开发提供科学依据，指导土地的合理开发和利用，提高土地资源的利用效益。
4. 维护土地市场的稳定和健康发展：土地评估有助于土地市场的价格形成，提高市场的透明度和公正性，维护土地市场的稳定和健康发展。
总之，土地评估业务在土地投资、房地产交易等领域起到了重要的作用，它是土地经济管理和土地资源配置的重要工具，也是保护投资人利益和维护土地市场秩序的重要手段。
土地估价基础与实务讲义土地估价基础与实务讲义第一部分：土地估价基础1. 土地估价简介a. 定义：土地估价是通过一定的方法和原理，对土地价值进行评估和测量的过程。
b. 目的：确定土地交易、征收和开发等活动中的公正价值，为土地资源合理利用提供依据。
2. 土地估价方法a. 市场比较法：通过比较已售出的相似土地的价格来推断估价对象的价值。
b. 收益法：根据土地的收益潜力和预期收益来确定其价值。
c. 成本法：以土地开发或建设所需的成本为基础，考虑折旧和时机因素确定土地价值。
3. 影响土地价值的因素a. 地理位置：地理位置对土地价值有重大影响，如交通便利性、自然环境等。
b. 地块面积：土地面积决定了其开发潜力和用途。
c. 规划用途：土地所规划的用途对其价值也有直接影响。
第二部分：土地估价实务1. 数据收集与调查a. 基础数据：包括土地权利、土地面积、用途规划、历史交易价格等。
b. 市场调研：了解当地土地市场的供求状况、成交价格和潜在影响因素。
2. 估价方法应用a. 市场比较法：收集并比较类似土地的市场交易数据，进行合理推断。
b. 收益法：分析土地的未来收益潜力，并计算预期收益。
c. 成本法：综合考虑土地开发和建设所需的成本，进行合理折旧计算。
3. 估价报告编写a. 报告结构：包括背景介绍、数据分析、估价方法和结果、风险评估等部分。
b. 报告要求：报告应准确清晰、客观可靠，并符合相关法律和规定。
土地估价是一个重要的评估过程，为土地的合理管理和资源利用提供了决策依据。
通过掌握土地估价基础和实务，我们能够更好地评估土地的价值，促进土地资源的有效利用和发展。
总述考试题型三大类：一是案例分析：两道题。
题干内容主要是估价过程中的一个片断，如项目背景情况、估价对象描述、调查资料等，考察估价程序各环节及内容、相关法规政策在估价实务中的运用。
二是报告片段：摘录估价报告中一部分，就相关内容提问题。
考察估价报告的构成及其内容的掌握程度，是估价理论方法等的运用。
三是报告挑错：完整的一份报告（技术），设置错误点或不合理点，找出来并指出错误原因，考察土地估价知识的综合运用。
学习的建议考试特点：知识运用型，模拟估价实务过程。
具体包括两大类：估价理论方法与实践结合，法规政策与实践结合。
考察的是估价中的解决问题的能力。
从内容看：主干是估价程序，再加上不同目的估价、不同用途估价、不同权利状态下的估价思路或技术要点。
学习难点：知识点的运用。
学习建议：第四科涉及的知识点面广量大，学习技巧就是抓主干带细节，主干就是估价程序。
只要理顺和掌握估价程序各环节的逻辑关系、各环节的内容和要求，就能灵活运用估价知识并解决具体问题。
学习方法：问题归类法。
二、三、四科的关系第二科：概念、理论、方法第三科：小型、简约型案例应用第四科：综合型应用讲课安排分四部分：第一部分：估价流程第二部分：估价思路第三部分：估价报告课后练习：宗地勘察练习案例分析练习清单1.历年案例分析题2.《报告案例分析》及思考题3.历年所列的评估报告（考试为挑错，但也是好的案例分析练习）4.以估价程序为主线结合各环节的要求和内容提问题报告片段分析练习清单1.历年报告片段分析题2.《报告案例分析》及思考题3.历年所列的评估报告，以各部分为独立练习对象（考试为挑错，但也是好的片段分析练习）4.对估价报告各部分的内容和要求提问题练习报告及方法挑错练习1.农地：估价报告（2006年）收益法和成本逼近法2.剩余法：2007年报告片段假设开发、2009年报告片段二现状剩余法，3.收益还原法：2007年报告片段4.市场比较法： 2006年报告片段，2008年报告挑错5.基准地价系数修正法：2007年报告挑错，2009年报告挑错6.成本逼近法： 2007年报告挑错， 2008年报告片段第一讲宗地估价流程宗地估价程序一、宗地估价流程考试：重点在第三科和第四科中考核。
土地估价案例与报告精讲班第3讲讲义一、确定估价对象考纲要求了解：土地估价中需要特别说明的事项。
熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述。
掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法。
复习难点1.土地权利状况界定；2.土地估价中需特别说明的事项。
内容详解：一、确定估价对象1．土地位置描述方法土地位置描述包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号。
2．土地范围的界定与描述内容土地范围的界定与描述内容包括面积、四至。
3．土地类型的界定内容土地类型主要有：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地。
4．土地权利状况的界定内容土地权利状况，说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。
对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。
包含内容：(1)估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨土地(或出让土地、租赁土地、以地作价人股、出资、授权经营土地等)；(2)是否存在他项权利，若有需表述；(3)出让土地说明土地证证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日)；(4)权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程。
宗地多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一览表；(5)土地证或权属证明编号。
二、确定土地估价目的二、确定土地估价目的(一)常见的土地估价目的：1．以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价；3．以土地使用权抵押为目的的估价；4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；9．以司法鉴定为目的土地估价。
国有土地使用权评估实务一、背景介绍国有土地使用权评估是一项重要的土地资源管理工作，为土地使用权的转让、抵押、租赁等提供了评估依据。
本文将介绍国有土地使用权评估的实际操作、相关法规和标准，以及评估过程中的关键要点。
二、评估流程1.评估目的确定在进行国有土地使用权评估前，首先需要明确评估的具体目的，如土地转让、土地抵押等。
不同的目的会对评估方法和结果产生影响，因此在评估前应明确评估目的。
2.资料收集和调查评估人员需要收集并分析相关的土地资料，如土地权属证明、规划许可证、造价文件等。
此外，还需要实地调查土地的位置、用途、环境等情况，以便对土地进行准确的评估。
3.评估方法选择根据评估目的和实际情况，评估人员可以选择不同的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
评估方法的选择要与评估目的和土地性质相匹配，以确保评估结果的准确性和可靠性。
4.评估结果分析评估人员将根据收集到的资料和选择的评估方法，对土地使用权的价值进行评估，并综合分析评估结果。
评估报告应详细描述评估过程中的数据分析和结果分析，以便相关方对评估结果进行理解和判断。
5.评估报告提交评估报告应根据相关法规和标准的要求，编制成书面报告，并将评估结果和分析意见向委托方或相关方提交。
评估报告应包含评估方法、数据来源、评估结果及其分析、评估师资质等内容，以确保报告的透明度和可信度。
三、相关法规和标准1.《土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，对土地使用权的评估具有重要的法律依据。
评估人员在进行土地使用权评估时，要严格遵守《土地管理法》的相关规定，确保评估的合法性和公正性。
2.《土地使用权评估规范》《土地使用权评估规范》是国家土地资源部颁布的评估行业标准，对土地使用权评估的流程、方法、报告撰写等进行了详细规定。
评估人员在进行评估工作时应遵循该规范，确保评估的科学性和规范性。
3.地方性相关政策和标准各地方政府还会制定具体的土地使用权评估政策和标准，评估人员需要了解并遵守当地的相关规定。
土地评估所业务讲义谈不上讲课，和大家共同学习，首先给大家介绍一下评估所的工作职责：1.专职承担基准地价、标定地价、出让底价等政府职能性、公益性、社会性非中介机构业务的土地评估。
2.开展农用地，城镇用地的分等定级估价工作，实行农用地、城镇用地的基准地价定期更新与发布。
3.开展地价动态监测，开展建立我市的地价动态监测系统网络。
4.对我市各县事业性评估机构及土地评估中介机构进行监督，管理、规范估价行为。
5.完成各级领导交办的其他任务和所里日常工作。
在这里有几个名词给大家解释一下：一、基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地，按商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日的法定最高年限土地使用权区域平均价格。
二、标定地价：标定地价是政府根据管理的需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权的价格。
它是该类土地在该区域的标准指导价格。
三、出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
它是政府土地使用权出让时，政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。
那么土地使用权出让底价如何确定呢？在我国，由政府垄断土地供应，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要的影响，确定出让底价时，应当由市、县人民政府土地行政主管部门委托有资质的土地估价机构，根据基准地价、标定地价，当地市场供求情况，土地市场地价水平和拟出让宗地设定的土地条件，评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让宗地的评估价格，综合考虑，国家产业政策，地价政策，土地市场调控政策，调控方向，兼顾当前利益，确定拟出出让宗地的出让底价。
下面我给大家分三个方面作简单的介绍:一、基准地价更新工作二、土地使用权招拍挂出让底价的评估三、土地地价动态监测工作四、对中介机构具体监督管理第一个题目是基准地价的更新工作( 一）为什么要做基准地价更新? 我市的基准地价是从1993年第一次开始做的，1994年，1998年，2003年，2006年，距今已经做过4次更新了，根据河北省冀政[2001]55号文件精神和《土地分等定级规程》规定要求基准地价每三年必须调整一次，我市的基准地价距上一次基准地价2006年已满4年了，所以我们正在进行基准地价更新工作，我们这一次的更新工作是从2010年的10月份开始的。
上一轮的基准地价基本反映了张家口市的地价水平和土地市场行情,为政府出让和划拨土地使用权进入市场制定了价格依据。
但随着我市经济建设发展，特别是三年大变样，城市道路的改建和扩建，市内的城区的改造、南新区的快速发展，当前的基准地价水平已不适用。
基础设施的不断完善对地价水平提出了新的要求，影响土地价格的其中一个重要因素就是基础设施建设程度，基于以上原因，为科学客观合理的反映出城市的地价水平，必须对原有的基准地价进行更新的调整。
（二）基准地价更新这个概念是：基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期的土地使用权平均价格。
（三）下面介绍一下基础地价更新的程序。
1.准备工作准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。
基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
基准地价工作底图为：中等城市 1：5000——1：100002. 资料的调查与整理调查的一般要求：（1）调查、收集到有关的地价资料要按地理位置标注到估价工作底图上（2）调查以土地级或均质地域为单位进行（3）样本抽样采用分类不等比抽样调查（4）样本要有代表性(5)样本分布要均匀（6）调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个（7）所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料（8）土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据（9）出让、转让、出租、入股、联营、联建等和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位（10）调查资料必须填入相应的调查表格样点资料的整理：（1）样点剔除逐步审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求的和数据明显偏离正常情况的样点剔除（2）样点资料归档将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、低价的交易方式和地价计算方进行归档3.基准地价评估4.基准地价确定5.编制基准地价修正系数表6.提交成果①土地估价工作报告、土地估价技术报告、②基准地价图（商业、住宅、工业）调整后的基准地价更具现实指导作用，一是为政府宏观调控管理土地，运用经济杠杆科学指导土地经济发展提供依据；二是为宏观调控土地市场，量化土地资产提供依据；三是便于洞察土地市场中地价变化趋势，为投资决策提供依据；四是为政府征收土地各项税费提供依据；五是为国家进行地价动态监测，编制全国，全省地价指数和张家口市地价指数提供依据。
二、土地使用权招拍挂出让底价的评估，在这个题目当中，给大家简单介绍几种宗地评估的几种方法和适用范围，评估方法共5种，我们在做评估报告中必须用两种评估方法评估。
1.基准地价系数修正法就是利用级别或区域基准地价评估地价时，通过对待估宗地地价影响因素分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观的价格的方法,这种方法是最常用.2.收益还原法是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和，求取待估房地产在一定时间，一定产权状态下价格的一种估价方法。
收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内国外房地产价格评估中应用广泛。
适用范围使用在有收益或有潜在收益的土地、建筑物和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价或是房地产的评估。
例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。
同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，而关于收益性的土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。
这是收益还原法的一个缺点。
3.市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估日地价的方法。
这方法适用于市场比较稳定、有大量丰富交易案列的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性,交易案例甚少或无交易案例则不适用。
利用此方法它可以评估土地的价格，建筑物的价格、土地及建筑物为一体的价格、市场比较法还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
此方法选择案例非常重要，如何选定呢：(1)与待估土地用途应相同。
也就是说,选择案例时一定是和待估宗地是一致的（2）与待估宗地的交易类型应相同。
这里的交易类型主要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。
（3）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。
所谓正常交易是指交易应是公开、平等、自愿的交易。
（4）与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近。
由于比较法是以代替原则为理论依据的，所以用来比较的交易案例应与待估土地具有替代关系。
用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的同一地区，或处于同一供需圈的类型地区，宗地的个别条件应相近。
也就是选择的交易案例必须和待估宗地在同一级别内. （5）交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。
估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
一般情况下如果市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可选择几年前的交易案例用于比较。
如果市场变化较快，则比较的有效期要缩短。
一般应选择2年内成交的不动产交易案例，最长不超过3年。
4.成本逼近法是以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法，这种方法一般是用于新开发土地，不适用建成区域已开发的土地估价；适用于工业用地，对商业及住宅用地则多不适应；成本逼近法一般仅用于地产市场狭小、缺乏交易实例，这种方法和市场比较正好相反,特别适用于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地。
成本逼近法以累加为途径，而成本高并不一定表现效用和价值高，因此，其评估结果是一种“算术价格”对土地的效用、价值、及市场的需求方面的情况未加考虑，这也是成本逼近法的限制；成本逼近法虽然有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益进行土地开发可行性等重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
5. 剩余法（也叫假设开发法，倒算法，残余法或余值法）它的概念是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物，建造费用和建筑建造、买卖有关的专业费，利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
此种方法的适用范围：（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这是公式中的建筑费还包括拆迁费用；（3）仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余指数为地价。
这种情况下，即在土地或建筑的价格依其他方法不能明确把握时，剩余法是有效的方法。
例如，要对于富有建筑物的土地进行评估时，虽然依买卖实例比较法可求得空地价格，但对于因附有建筑物而使得土地价值降低的情况，究竟应该减价多少，这是仅依靠买卖实例比较法确实难以获得正确答案，而运用土地剩余法，则可求得附有建筑物的土地价格。
不过，只有建筑物比较新且处于最有效的适用状态时，剩余法才是最有效的方法，否则，运用这种方法也不一定能保证求得适当价格。
前面提到此法对于附有建筑物的土地评估业是有效的，这在理论上确实如此，但实物上多数情形确难以求得适当的价格。
例如：在房屋建筑不久，且不是最有效使用时，以土地残余法求适当的土地价格是比较困难的；如建筑物已陈旧，且租金低廉是，归属于土地的纯收益已有偏差，则求取适当的土地收益价格也有困难。
在剩余估价中，由于包含了较多的可变因素，因此，不同的估价人员对于在同一宗地的估价结果有时相差很大。
这便体现经验与资料的重要性。
就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法还是一种可靠、适用和重要的估价方法。
以上就是五种评估方法简单给大家介绍.三、土地地价动态监测工作首先介绍一下地价动态监测的定义：城市地价动态监测是在一定时期内针对一定地区的城市土地市场，通过确定监测范围、划分地价区段、设立地价监测点，并定期采集监测点地价及市场交易地价变化信息，进而测算地价监测指标、掌握地价变化规律的过程。
