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《民法典》居住权制度解读一、居住权的基本含义《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
这是民法典对居住权最基本的规定。
根据本条的规定和居住权的一般理论，我们可以得到如下几点：1、居住权属于一种用益物权，《民法典》第366条进行了明确规定。
2、居住权是为自然人的生活居住需要，在住宅上设立的用益物权。
这里面有三个关键词，“自然人”、“生活居住”和“住宅”。
即第一、居住权人只能是自然人，法人或合伙企业等不是适格的居住权人。
第二、居住权只能为生活居住需要而设立，不能为投资、经营等需要而设立。
第三、居住权只能在住宅上设立，不能在办公楼、商铺等物业上设立。
对于住宅的理解，应不限于商品住宅，供居住的公寓也属于住宅。
与住宅地上部分配套使用的车位、储藏室等，也应当可以与地上部分一起设立居住权。
宅基地上的房屋，以及一些政策性住房是否可以设立居住权，就比较复杂了，需要具体研究。
当然，在实务操作中，还要看不动产登记机关的配套措施，如果不能登记，居住权便无法设立。
由于《民法典》第366条明定了居住权用于满足生活居住需要，因此，从目前的立法本意来看，投资性或经营性居住权是不被立法认可的。
二、居住权设立合同和双方的基本权利义务居住权通常以合同的方式设立。
根据《民法典》第367条的规定，设立居住权的合同应当采用书面形式，居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
上述各项条款中，第一项和第二项是必备要素，因为成立合同至少要有当事人和标的。
其余的条款是可有可无的，当事人可以根据需要自由约定，如果存在其他需要约定的事项，当然也可以写入合同。
针对一项居住权，居住权期限、居住权有偿或无偿、可共同居住的人员范围、住宅维护成本的承担都是比较重要的事项，在居住权合同没有明确规定的情况下，法律应当给予一个默示的裁判规则。
Legal Sys t em A nd Soci et y 藿蠢藿懑霆．竺竺!型圭!f叁墨I』圭塾垒嚣薪锻国掏建屠住权刹度之裢翼管欣目，o／、摘要本文拟对居住权作以概述，试从保障人权之居住权利的需要和解决现实中有关居住权益难题的需要两个角度来阐述理由，即中国居住权制度的建立满足人权的主要内容和马斯洛层次需求理论的要求，以期能够为解决当今社会存在的购房困难，养老和离婚等问题提供法律依据和指导方法。
关键词居住权弱势群体养老问题中图分类号：D920．4文献标识码：A文章编号：1009—0592(2010)12-032．02一、居住权的概述(一)居住权的概念居住权是一项古老的制度，其历史可以追溯到罗马法。
罗马法将役权分为地役权和人役权，人役权是指为特定人的利益而使用他人所有物的权利。
人役权这个属概念下又包含三个种概念：用益权、使用权和居住权。
所以，居住权往往是为了特定人的利益而设定的，具有很强的人身性。
居住权，是指非所有人因为法律的规定或者合同的约定或者所有权人的意思表示，而对他人所有的房屋及刚着物的全部或耆一部分享有的占有、使用、居住的权利。
(二)居住权的特征1．居住权是一种他物权。
居住权具有直接支配力，居住权人得以自己的意思对房屋JJ u以管、占有使用，无须他人意思或行为介入；居住权具有排他力，非经居权人同意，任何人不得对居住权进行干涉，一切人均负有不侵害居住权的义务：居住权具有请求力，任何人侵害居住权时，居住权人均对行使物权请求权，构成侵权的，居住权人有权请求损害赔偿。
“’由此可见，居住权是一种物权。
需要注意两个问题：一是居住权的效力范围可以及于他人房屋之全部，亦可及于其一部，即房屋所有权人可以其房屋之全部设定居住权，以供居住权人使用，也可以其房屋之一部分设定居住权，供居住权人使用；二是为方便居住权人生活，房屋的附属设施也在居住权效力所及范围之内，尤其是在居住权人仅对房屋之一部分享有居住权的情况下，房屋的厨房、客厅、卫生间等必须可以为居住权人使用，这也符合居住权制度的目的。
“住有所居”的认识研5-25班-3组1214012527--1214012536自古中国人对于住房问题都很重视。
近代革命领袖孙中山先生曾提出过“三民主义”，其中民生问题大致包括衣食住行几部分。
住虽然位在其三，但它是人的生活必需品是不容置疑的。
当国家经济持续高速增长、国民衣食之忧被解决之后，住房问题便很自然地日益成为最基本的民生问题之一，这也是民生问题发展的客观规律。
我国实行改革开放政策三十多年来，取得了辉煌的发展成就。
国内生产总值已位居世界第二位，综合国力大幅提升，人民生活水平明显提高。
人民群众对衣食住行的基本需求均有了显著提升，表现在住房问题上其刚性需求和改善性需求增强的趋势尤为明显。
但是随着大中城市房价的不断上涨，房价与收入的相对差距日渐增大，人们对住房的刚性基本需求越来越得不到有效满足。
特别是在“北上广深”等一线城市，住房问题显得尤为突出。
改革开放的发展成果若不能更加公平有效地惠及全体人民，势必影响全面深化改革的进程。
如何让发展成果更多更公平地惠及全体人民，如何更好地满足人民群众日益增长的对住房的刚性需求，是摆在全面深化改革道路上的一道不得不破解的难题。
党的十七大报告指出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。
这是我们党从全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会高度，从解决人民最关心、最直接、最现实的利益问题出发，在社会建设方面提出的目标和作出的承诺。
党的十八大报告指出，“要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。
”而无论是学有所教、劳有所得，还是病有所医、老有所养都离不开住有所居的实现。
实现住有所居是每个人自由而全面发展的重要前提。
全面建成小康社会必须实现全体社会成员的住有所居，而建成富强、民主、文明、和谐的社会主义现代化国家则要实现更高水平的住有所居。
健全完善住房保障体系加快实现住有所居随着我国经济的快速发展和城镇化进程的加快，住房问题日益受到人们的关注。
住房是人民生活的重要组成部分，也是保障人民基本生活的重要保障。
面对住房问题，我国政府高度重视，并积极采取一系列措施，不断健全和完善住房保障体系，加快实现住有所居的目标。
住房保障是保障人民基本居住权的重要内容，也是实现经济社会可持续发展的重要基础。
为了健全和完善住房保障体系，我国政府采取了多种措施：1. 多渠道筹集住房资金。
政府积极采取多种渠道，包括财政资金、房地产税、土地出让金等，用于住房建设和保障。
加大对低收入家庭的资金补贴力度，让更多人享有安全的住房。
2. 完善住房政策。
政府不断完善住房政策，包括建立住房公积金制度、发展廉租房和保障性住房、推行购房和租房补贴政策等，不断提高住房保障的保障水平。
3. 加强土地管理。
政府加强对土地利用和管理，规范土地出让和利用，确保土地资源的合理利用和住房建设的有效推进。
4. 推进住房供给侧改革。
政府积极推进住房供给侧改革，通过多种方式推动房地产市场的健康发展，满足人民对安全、舒适住房的需求。
二、加快实现住有所居住有所居是人民美好生活的一个重要内容，也是实现全面建成小康社会的重要目标。
为了加快实现住有所居的目标，我国政府提出了一系列措施：1. 加大保障性住房建设力度。
政府加大对保障性住房的建设投入，扩大保障性住房的规模和覆盖范围，确保低收入家庭能够安享幸福生活。
2. 完善房地产市场监管。
政府加强对房地产市场的监管，严格规范房地产开发和销售行为，有效遏制房价过快上涨，保护购房者的合法权益。
3. 促进住房租赁市场发展。
政府鼓励社会资本进入住房租赁市场，加大住房租赁供给，为广大居民提供多样化的租赁选择，满足新型城镇化人口的住房需求。
4. 推动城镇化和小城镇建设。
政府积极推动城镇化和小城镇建设，促进人口合理流动，优化城镇布局，提升城镇功能和服务水平，为人民提供更好的住房条件。
《民法典》条文案例详细解读之居住权制度以下是 9 条关于《民法典》条文案例详细解读之居住权制度：1. 嘿，你知道吗？居住权制度可太重要啦！比如说，老张年纪大了，把房子卖给了小李，但是老张又想在这房子里住到终老，这时候居住权就能起大作用啦！这不就好比老张给自己的居住找了个可靠的保障嘛，多安心呀。
2. 哇塞，居住权制度能解决好多实际问题呢！像王奶奶把房子给了儿子，可又怕儿子以后不让她住，设定个居住权，不就不用担心啦！这就好像给自己的晚年生活上了一道保险锁，多靠谱呀！3. 哎呀呀，居住权是个宝呀！假设小明为了创业把房子抵押了，但是家里人还要住，有居住权在，他们就可以安心住着呀！这就跟有了一把保护伞一样，厉害吧？4. 不得了啦，居住权制度很神奇呢！比如刘大爷老伴去世了，房子留给了子女，但刘大爷还能通过居住权继续住下去。
这不就是让刘大爷的生活有了稳稳的依靠吗，多好呀！5. 嘿哟，居住权可真有用！要是小芳离婚了，没地方住，但房子有她的一份，那她设定个居住权，不就有地方安身啦！这简直就是困境中的一束光呀。
6. 哇哦，居住权制度这么厉害呀！就好比小陈生病了，需要把房子卖了治病，但是自己还要住，居住权就帮大忙啦！就像给自己留了一条舒服的后路，厉害不？7. 呀！居住权这么重要哇！比如小林的父母一直住着一套房，小林继承后想卖掉，父母的居住权就能保障他们一直住下去，这不是很暖心嘛！8. 嘿，想不到吧，居住权制度有这么大魅力呢！要是小周和朋友一起买房，小周想有居住的权利，居住权安排上，不就妥妥的啦！这不就是为生活增添了一份安稳嘛。
9. 哇，居住权真的牛啊！就像小吴租了个房子很多年，他很担心随时被赶出去，要是有居住权，不就没这烦恼啦！这多让人有安全感呀！我的观点是：居住权制度为人们的居住权益提供了重要保障，能在很多情况下解决大家关心的实际问题，真的是非常有价值的一项制度呢！。
黑龙江省政法管理干部+院+报Journal of Heilongjiang Administrative Cadre College of Politics And Law 2021年第1期（总第148期）No. 1 2021(Sum No. 148 )居住权制度设立的必要性及完善张妮1，杨卓2（1-中共张掖市委党校（张掖行政学院），甘肃张掖734000；2.天水市中级人民法院，甘肃天水741000）摘要：居住权制度滥觞于罗马法，在我国历经坎坷，《物权法》虽未能入，但《中华人民共和国民法典》（以 下简称《民法典》）的颁布，终让居住权制度的设立尘埃落定。
居住权的设立有助于化解特定群体的居住困 境、充分发挥住宅效能、缓和物权法定主义、满足司法裁判需要，但《民法典》仅用6个条文对居住权进行规 定，难以实现居住权的设立目的，其对居住权的设立对象、客体范围、居住权人的优先购买权、保管维修义务 和权利行使的限制未能予以明确，在保障居住权利的同时，对所有权人的权利保障有所缺漏，应对其进行完善。
关键词:居住权;制度设立;民法中图分类号：DF521 文献标志码:A 文章编号$1008 -7966（2021）01 -0070 -04一、不同国家或地区居住权的含义《民法典》规定的居住权来源于罗马法。
罗马法开启了居住权制度的先河，随后，大陆法系国家的法律 制度中也对居住权从不同角度上进行了规定。
罗马法中有关居住权或住居权的制度设计与婚姻家庭关系和 继承制度紧密相连，是对生活保障的一种制度设计［1］，谓住居他人家屋之权利也。
罗马法规定的居住权由 受遗赠人终身享有，并且限制了权利的流转，明确居住权不因居住权人未行使或人格减等而消灭。
居住权人 为事务功利之需,可以为自己生活居住，也可以将之租于他人。
《法国民法典》则将居住权限制在婚姻家庭 关系中并要求以家庭居住需要为限,将其定义成同家庭成员共同居住的家庭房屋中,权利主体包括已婚的家 庭成员和未婚者；同时明确要求居住权不得流转①（依照《德国民法典》，居住权是除所有权人之外的特定 人,在他人的建筑物上设定的供自己居住需要的房屋住宅使用权。
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 建立居住权制度保障‘住有所居’在刚刚闭幕的党的十七大上，胡锦涛总书记就人民群众的住房问题提出了“住有所居”的目标，并且将其作为民生问题的主要方面要求“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，昭示了党和国家推进住房改革，保障“住有所居”的决心。
落实到法律层面，今后的任务就是建立和完善居住权制度，尽快出台以保障居住权为主要内容的《住宅法》。
今年9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠也曾明确指出，政府将研究制定《住宅法》，这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。
今年3月16日通过并于10月1日生效的《中华人民共和国物权法》删除了2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法(草案)》中关于居住权制度的规定，使得居住权制度最终未能在我国建立。
目前居住权的空白状态使我国住房制度改革的深入面临新的抉择。
十七大“住有所居”目标的实现，迫切需要加强对住宅权和住宅法的研究。
笔者认为无论基于现实或者物权理论体系考虑都应该建立居住权制度，此文探讨我国居住权制度的建立，同时对当前《住宅法》的讨论制定提出几点建议。
一、居住权制度的源流及其发展根据2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法(草案)》的规定，居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。
居住权制度滥觞于罗马法，产生于保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生存需要。
在罗马法上，市民资格是取得继承权的前提，但是随着经济的发展，无夫权婚姻和奴隶被解放的现象日益增多，家主去世后那些没有市民资格又没有劳动能力的人的生活就成了问题，因此，家主亡故前通常会通过遗嘱的形式将一部分家产的使用权、用益权和居住权转移给尚在世的妻子或被解放的奴隶，使他们不致生活难以为继。
后来的优士丁尼《法学阶梯》将这三种权利规定为人役权的内容。
由此可以看出，居住权制度产生于婚姻家庭领域，目的是为了保障弱势群体的利益。
罗马法关于居住权的规定，被后来以法国、德国为代表的大陆法系所继受，并随着时代的发展被赋予了新的内容。
《法国民法典》基本上沿袭了罗马法的规定，设专编规定了用益权、使用权和居住权。
根据《法国民法典》第625条至第636条的规定，居住权的主体仅限于居住权人及其家庭，但在设立居住权的方式上，《法国民法典》发展了罗马法的规定，赋予当事人自由设定居住权的权利，即当事人得依契约设立居住权，并可以约定其范围。
《德国民法典》在其“役权”一章中规定了以居住权为主要表现形态的限制人役权制度，这一制度继承了罗马法关于居住权的传统，规定居住权不得转让和继承，原则上也不可出租。
而1951年通过的《住宅所有权及长期居住权法》则发展了罗马法关于居住权的内容，设立了长期居住权，规定这一权利可以转让和继承，而且居住权人可以从事出租等用益活动。
这就使居住权制度摆脱了人身专属性的束缚，超出了婚姻家庭领域，甚至发展成了一种商业投资手段，极大地促进了不动产权利的市场流通。
由法国和德国的立法可以看出居住权制度正在经历以保障妇女、老人、未成年人等弱势群体利益向实现更多的社会功能转变。
以继受《德国民法典》为主要内容的《日本民法典》和我国台湾地区民法典却没有规定居住权制度。
究其原因，有学者指出，《日本民法典》和我国台湾地区民法典制定于注重家庭观念、实行家庭养老制度的社会背景之下，不存在设立居住权制度的社会基础。
因此，其命运只能是“消失”，而不为各自的民法典所确认。
新加坡李光耀先生在谈到亚洲的价值时也强调，国家把大量有关财产的关系纳入家庭或宗族关系的规范调整，这是儒家发展模式的一个特点。
但是也应看到，随着商品经济特别是城市经济的高速发展，这种模式和观念也必然面临一系列挑战。
二、居住权的性质和特征(一)居住权的性质根据居住权的概念及其产生的原因，居住权作为用益物权中的人役权，其主要功能不在于对房屋经济价值的利用和收益，而是基于生活目的而对房屋使用价值的利用，其主体往往是妇女、老人、未成年人等社会弱势群体。
因此，居住权具有浓厚的社会保障性质。
这既反映了现代民法社会化趋势的要求，也应该成为当前讨论制定的《住宅法》的根本价值取向。
(二)居住权的特征关于居住权的特征，主要有以下几点：1.居住权的主体以特定的的自然人为限。
居住权的享有者只能是特定的自然人，法人或其他组织不能享有居住权。
这反映了居住权所具有的维系家庭和谐的情感关怀功能。
以我国目前的情况看，居住权主要解决离婚妇女、未成年人、需要赡养的老人以及主人死亡后保姆的居住问题。
2.居住权以他人的房屋为标的物。
居住权必须以他人所有的房屋为标的物。
需要注意两个问题：一是居住权的效力范围可以及于他人房屋之全部，亦可及于其一部。
二是为方便居住权人生活，房屋的附属设施也在居住权效力所及范围之内。
3.居住权具有很强的人身专属性。
如前所述，居住权的主体为特定的自然人，目的是保障其生活之需，因此，居住权具有鲜明的人身性的特征。
居住权的利益专属于特定的家庭成员，因此，居住权不可转让和继承，因居住权人死亡、抛弃或其他法定事由而消失。
4.居住权取得的无偿性。
居住权一般是为了家庭成员等特定人的基本生活而设定的权利，因而设定居住权一般是无偿的、具有恩惠性质的行为。
居住权人不因使用房屋而向所有人支付对价，也不承担房屋的重大维修费用，但是居住权人要负担水电费等维持房屋正常使用的费用。
作为例外，以合同形式设定居住权的，当事人也可以约定支付一定费用，这也是对当事人意思自治的尊重。
5.居住权以占有为前提，以满足基本生活之需的使用为目的。
居住权人必须实现对他人房屋的占有，才能享有居住利益，这是毋庸置疑的。
有争议的是关于“使用”的界定。
这里存在一个如何平衡房屋所有权人和居住权人利益的问题，传统的观点认为居住权以保障“居住”为限，不可出租。
大多数学者认为在生活窘迫的情况下，为了维持生计，居住权人可以将所居住房屋之全部或一部出租以保证其正常生活。
笔者同意后一种观点，居住权设立的目的在于保障居住权人生活之需，在生计面临威胁的情况下，允许居住权人出租房屋以维持其生计符合设立居住权制度的初衷。
三、我国居住权制度的设立应当看到，现代社会的居住权必然大量融入社会保障的功能和价值，居住权的实施与扩展有可能加重财政负担，削弱经济活力，甚至降低人们创造财富、积极竞争、追求财产性收入的动力。
欧洲一些国家在住宅保障政策实施上都有过过“左”或过“右”的教训，这是值得我国认真记取的。
因此，我们应当结合我国的国情和国力，创设具有中国特色的居住权和住宅保障体系。
关于居住权制度具体内容的设计，笔者认为至少应包括以下几个方面：(一)居住权的设立、产生方式按照各国的立法经验，根据产生方式的不同可以把居住权分为法定居住权和意定居住权。
1.法定居住权。
法定居住权根据法律的直接规定而产生，由特定的自然人当然享有，任何人不得予以限制和剥夺。
2.意定居住权。
意定居住权即根据当事人的意思而产生的，由特定自然人享有的居住权。
其包括三种情形：一是依遗嘱设立的居住权;二是依遗赠设立居住权;三是依合同设立居住权。
需要注意的是，居住权作为一项物权，须经过公示才能产生效力。
(二)居住权的主体和客体关于居住权的主体，国内大多数学者认为，其主体应是与房屋所有人具有特定关系的自然人，如父母、离婚后暂未找到居所的一方、长期生活在一起的保姆以及因生活困难而居住的亲属等。
笔者认为，虽然以上自然人是居住权的主体，但其亦应允许居住权人的家庭成员等必要的人与其一起居住，基于居住权制度的目的，这类自然人范围不宜太大，主要限于居住权人的配偶、未成年子女和必需的护理人员等。
关于居住权的客体，前文已有所述及，主要是所有权人房屋的全部或一部及房屋的附属设施。
(三)居住权的内容居住权的内容即居住权人所享有的权利和负担的义务。
1.居住权人的权利。
居住权人的权利主要包括三个方面：一是对房屋的使用权。
应以满足其基本生活需要为限，原则上不能利用房屋进行营利活动。
二是物权请求权。
在受到妨害或有妨害之虞时居住权人可行使物权请求权，请求侵害人停止侵害、消除妨碍或赔偿损失。
三是请求补偿权。
当房屋因自然原因、第三人原因或国家征收等灭失时，居住权人可以要求适当的补偿。
2.居住权人的义务。
居住权人主要承担以下两个方面的义务：一是必须合理使用、保管房屋。
二是承担附属设施、服务的费用支出。
房屋的水电费、物业管理费等附属设施和公共服务费用应由居住权人承担。
另外，通过合同设立居住权的，如果当事人之间约定居住权人需支付一定对价，则居住权人应按合同约定履行义务。
(四)居住权的终止根据各国法律规定，居住权主要基于以下原因终止：1.期限届满或居住权人死亡。
设定期限的居住权因期限届满而终止，未设定期限的居住权则因居住权人的自然死亡或宣告死亡而当然终止。
2.权利混同。
当居住权人取得房屋的所有权，从而居住权人与所有权人合二为一时，居住权即丧失了存在的法理基础，自然终止。
3.居住权人放弃居住权。
居住权人得以自己的意思表示对其进行非转让的放弃行为，一旦放弃，居住权即自行终止。
4.滥用居住权。
如果居住权人不依满足基本生活之需的目的行使居住权，则构成对居住权的滥用，房屋所有权人可以撤销居住权。
5.房屋灭失。
作为居住权赖以存在的物质载体，房屋灭失，其上所承载的居住权自然不复存在。
6.故意侵害房屋所有人及其近亲属的人身权利。
为维护社会公平，居住权存续期间，如果居住权人有故意侵害房屋所有人及其近亲属人身权利的行为，法律可赋予房屋所有人撤销居住权的权利。
综上所述，居住权制度作为保障社会弱势群体的重要法律制度，对促进家庭、社会和谐，具有重要的意义，我国有必要在讨论制定《住宅法》的过程中，引进和建立居住权制度，充分发挥其社会保障功能，实现“住有所居”。
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