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酒店式湖景别墅建设项目可行性研究报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）目录第一部分执行概要 (6)一、项目概述 (6)二、项目发起人简介 (6)三、股东单位 (7)第二部分项目提供的产品和服务 (8)一、项目的创意和定位 (8)（一）项目创意 (8)（二）项目定位 (8)二、项目优势 (9)（一）地理位置优越，交通便利 (9)（二）具有较大的市场空间和目标客户群体 (9)（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 (9)（四）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 . 10 三、项目规划及建设方案 (10)（一）项目地址 (10)（二）酒店式湖景别墅规划设计 (11)（三）项目经营范围 (12)（四）项目实施保障条件 (12)第三部分项目背景及其可行性 (13)一、宏观经济的配合 (13)（一）社会消费水平稳步提高 (13)（二）旅游行业为政府扶持性行业 (13)（三）酒店式别墅面临良好的发展机遇 (14)二、当地政府大力支持及优惠政策 (14)（一）生态园项目获得XX市及静海县政府大力支持 (14)（二）相关优惠政策 (14)三、面临的良好机遇 (15)（一）2008年北京奥运会为京津地区带来大量客流 (15)（二）中国加入WTO加速旅游产业发展 (15)（三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 (15)（四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 (15)四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 (16)（一）经营管理能力 (16)（二）资本运作能力 (16)（三）创新的产权机制和开放的经营理念 (16)第四部分市场分析 (17)一、外部环境分析 (17)（一）XX地区投资价值的凸现 (17)（二）XX别墅市场具有良好的发展空间 (17)二、市场需求分析 (18)（一）庞大的潜在市场规模 (18)（二）京津一带强劲的市场需求 (18)（三）目标客户分析 (18)第五部分竞争分析 (20)一、竞争影响因素分析 (20)（一）价格 (20)（二）交通 (20)（三）环境 (20)（四）娱乐项目、配套设施设置 (20)二、竞争优势分析 (21)（一）齐全的配套娱乐设施 (21)（二）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 . 21 （三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道 (21)第六部分经营发展规划 (22)第七部分市场销售 (23)一、市场计划 (23)（一）市场进入 (23)（二）市场开发 (23)二、销售策略 (23)三、公共关系 (24)（一）平面媒体广告 (24)（二）电视媒体广告 (24)（三）广播广告 (24)（四）互联网广告 (24)（五）户外广告 (24)第八部分项目的运营与管理 (25)一、治理结构 (25)（一）关于股东与股东大会 (25)（二）关于董事与董事会 (25)（三）关于监事与监事会 (26)二、管理团队 (26)三、激励与约束 (26)第九部分投资估算 (28)一、项目实施进度 (28)二、投资估算及资金筹措 (28)三、运营第一年流动资金明细 (29)第十部分经济效益分析 (30)一、收入预测 (30)（一）出租比例预测 (30)（二）租赁价格预测 (31)（三）租赁收入预测 (31)二、成本费用预测 (32)三、利润及投资报酬率预测 (33)四、特别提示 (33)五、结论 (33)第十一部分风险分析与对策 (35)一、政策风险 (35)二、市场风险 (38)三、行业风险 (42)四、不可抗力风险 (44)第十二部分结论 (47)第一部分执行概要一、项目概述酒店式湖景别墅是XX都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。
休闲度假项目可行性分析报告关于休闲度假项目可行性分析报告第一部分休闲度假项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、休闲度假项目概况(一)项目名称(二)项目承办单位(三)可行性研究工作承担单位(四)项目可行性研究依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1.《中华人民共和国公司法》;2.《中华人民共和国行政许可法》;3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ;4.《产业结构调整目录2011版》;5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行;7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年8. 企业投资决议;9. ……;10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标(六)项目建设地点二、休闲度假项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：(一)项目产品市场前景(二)项目原料供应问题(三)项目政策保障问题(四)项目资金保障问题(五)项目组织保障问题(六)项目技术保障问题(七)项目人力保障问题(八)项目风险控制问题(九)项目财务效益结论(十)项目社会效益结论(十一)项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表序号名称单位数值1 项目投入总资金万元 26136.001.1 固定资产建设投资万元 18295.201.2 流动资金万元 7840.802 项目总投资万元 20647.442.1 固定资产建设投资万元 18295.202.2 铺底流动资金万元 2352.243 年营业收入(正常年份) 万元 36590.404 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.765 年经营成本(正常年份) 万元 21954.246 年增值税(正常年份) 万元 2783.617 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.368 年利润总额(正常年份) 万元 12806.649 所得税(正常年份) 万元 3201.6610 年税后利润(正常年份) 万元 9604.9811 投资利润率 % 62.0312 投资利税率 % 71.3313 资本金投资利润率 % 80.6314 资本金投资利税率 % 93.0415 销售利润率 % 46.5216 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.3217 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.9818 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.6019 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.2020 税后投资回收期年 4.6621 税前投资回收期年 3.8822 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05四、存在的问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
东方夏威夷项目水景营造及利用建议一、北京市水景项目概况据我们的不完全统计，北京目前800多个住宅楼盘中，“水景住宅”占了5%-6%，其中40个住宅项目属于真正的亲水楼盘。
其余所谓“水景住宅”大都为人工再造，此类不同程度能与水景住宅沾边的楼盘约有50余个。
可见京城楼市真正的“水景住宅”还是比较少的。
通过我们的分析，如果按照人与水的接触程度来进行划分，目前北京市场上的水景住宅大体可以分为以下几种：一、靠近自然水域，但仍同水域存在一段距离的观水项目。
1、毗邻自然水域的水景项目水木兰亭项目位置顺义区天竺路13号地，空港工业区南建筑形态双拼、叠拼别墅价格 6000元/㎡占地8.83万平方米总建16.00万平方米容积率0.900绿化率40.00%开发商北京大地林肯房地产开发有限公司水域温榆河水域特色拥有北京东北地区大面积纯净水域、享受天然的丰富森林和高质量的空气,却打“Modern House”的旗号；在两岸有长近50公里、宽约3－4公里、面积约167平方公里的绿色生态走廊。
优山美地项目位置后沙峪镇榆阳路4号建筑形态独栋联排价格均价2200美元开发商北京碧水源房地产开发有限公司水域温榆河水域特色近10,000平米流水湖景，并设计步道，栈桥、潺溪等情趣景观。
另有60,000平米河岸主题公园，移步异景，增添较多生活情趣。
规划设计强调居住环境的营造，在整个项目的中心区布置湖面。
别墅分布强化南北朝向，所有别墅的朝向全是正南正北。
在每一组团中均设置组团绿地，以增加住户的环境享受。
水之郡项目位置西北三环麦钟桥附近半壁街南路2号建筑形态普通住宅（塔楼）价格7700元/㎡开发商：北京鸿宇翔房地产开发有限责任公司开盘时间 1号楼已全部售罄，2号楼于2004年7月28日开盘水域昆玉河、长河水域特色昆玉、长河交汇处，距昆玉160米，清流咫尺，步行可至；古麦钟桥上凭栏赏玩水流曲曲，静水流深；远望三山五园，以西山为背景的天际线有起伏，有跌宕。
东方夏威夷竞争项目调研报告（2005-12-19）东方夏威夷位项目产品建筑形态主要为独栋和公寓。
项目于2005年7月23日开盘，截止目前一期基本售完，其市场反响热烈，销售情况良好。
目前，东方夏威夷项目仅售出小部分楼盘，尚有约70%的房源未开发、推出销售。
为了对项目有个更好的行业市场把握与参考，并及时了解北京市同类房地产产品市场表现及行情，促进项目销售，由于本项目区域隶属河北，但客群多以北京区域为主，因此我司挑选出北京及周边区域内10个类型、档次、价格有竞争力或借鉴的项目作为本案的竞争参考项目进行定期监控，以便为项目的后续销售开发和策略调整提供相关数据和市场参考。
我司所选监控项目有：1.运河岸上的院子2.中海安德鲁斯3.观唐4.香江别墅5.保利垄上- - 17 - -6.三水青清--无双7.丽湾高尔夫8.提香草堂9.大溪地10.北京国际花园- - 17 - -一、竞争项目基本情况：项目名称项目地址交通状况物业类别项目规模项目配套价格物业费停车位绿化率容积率开盘时间入住时间1. 运河岸上的院子通州区CBD东.京哈高速2号运潮减河北岸五环以外独栋别墅占地：22.4万平米，共208套1+8 BOX”多主题会馆周边有北京中加学校、北京私立树人学校、运河文化广场、北京通顺赛马场等均价：16000元/平米暂定1.00美元/平方米/月1：368.52％0.3302004年6月取得开工证，现东区42栋别墅的主体结构已经全部完成2. 中海安德鲁斯庄园朝阳区高碑店路西侧，CBD国际高尔夫球场北侧四、五环之间，11路、363路、725路独栋、双拼、联排、叠拼建面：20万平米；地上建面：15万平米双龙超市、京克隆超市、燕莎OUTLETS；银建大药房、王四营医院；铃木4S店、赛佛S4店；北京CBD国际高尔夫俱乐部、古塔公园。
均价：9000元/平米2.8元0.73一期认购:2005年4月22日，开盘2005年6月18日;二期认购:2005年8月6日,开盘8月20日一期剩余部分2005-10-18开盘一期:2006-3;二期:2006-63. 观唐朝阳区香江北路五环以外，中央别墅区距首都国际机场10.5公里中式别墅占地面积：48万平方米建筑面积：地上11.5万平方米共320套社区配套全均价：20000元/平米70.00％0.4302004年9月10日2005年10月31日- - 17 - -4. 香江别墅昌平区西南部上西山东麓，京昌高速第11出口,与六环交汇处西拐,百葛路方向五环以外独栋别墅占地面积：1500亩，一期90栋周边有北京欧美外语中学、北京国际滑水俱乐部、解放军309医院、北清路国际医院成交均价：7228元/平米独立私家车2005年5月29日开盘2006年年中交房5. 保利垄上昌平区小汤山镇(北六环51出口西北侧)五环以外独栋别墅占地860余亩建面36万平方米首期125套，二期100多套一期均价：7000元/平方米地上4.30元/平方米/月独立私家车48.30％2005年7月24日正式开盘二期2005年9月25日开盘一期2005年12月20日二期2006年8月6. 无双昌平区八达岭高速11出口右转800米(沙河卫星城北区丰善村西)五环以外，有少量公交现代中式小独栋占地17.55万平方米建面6.1万平方米共142套会所设计有游泳池、健身房、医务室、邮政、儿童活动室、超市便利店、社区活动中心等均价：9000元/平方米2.8元/平方米/月独立私家车45.00％0.5002005年10月22日预计2006年5月31日7. 东方普罗旺斯昌平区北七家镇，处于亚北与顺义中央别墅区的交汇区五环以外独栋别墅占地面积：65.76万平米建筑面积：22.00万平方米共558栋，一期159栋8000平米国际风情商业街，20000多平米的城堡俱乐部均价：450-600万元/套独立私家车63.00％0.300一期2005年9月预计2006年10月- - 17 - -8. 提香草堂房山区京石高速边五环以外独栋、双拼、联排占地:42万平米;建面:18万平米社区设有餐饮、游泳、健身、医疗、休闲吧、风情商业街，更有老年、儿童活动场所一期双拼108万到180万，联排70万到105万二期独栋200万到280万.2.58元1比2 0.422004-9底内部认购开始;2004-11-28开盘;二期双拼2005-8-1开盘一期:2005-4-30;二期:2006年初9．大溪地丰台区西南四环世界公园南侧公交944，937，967，905，规划中的地铁９号线起始点位于世界公园独栋，双拼、联排、花园洋房占地：２０万平米；建面：１８万平米会所均价：7100元/平米；平均总价：150万/套最低总价：140万/套；最高总价：249万/套２．５元１比１．５30%0.7Ｂ区７月１６日开始认购，２００５－８－１８开盘；二期2005-11推出A,B区2006-9-3010. 北京国际花园丰台区丰葆路168号世界公园对面(西南四环之间)四、五环之间，地铁9号线.905、937（西）、744、967、959、特7等多路公交独栋\联排别墅建面：10.00万平方米教育、商务、医疗、金融、购物均价:12500元/平米;最低总价:270万/套;最高总价:690万/套4元独立车库，配高级车库门52%0.387二期2004年6月开盘;三期2005年9月30日一,二期都为现房;三期2006年年底- - 17 - -从上表可以看出，所选监控项目有3个项目位于四、五环之间（大溪地、北京国际花园和中海安德鲁斯庄园），其余均位于五环以外。
第1章编制依据及程序1.1编制依据编制依据有：(1)东方夏威夷水景别墅工程建议书(2)国家发展改革委员会和建设部2006年《建设工程经济评价方法与参数》第三版(3)国家发展计划委员会2002年《投资工程可行性研究指南》(4)政府部门规定用于工程评价的数据，具体包括：动静态投资回收期、内部收益率、净现值、投资利润率。
(5)相关房地产工程市场价格的数据资料1.2编制程序编制程序为：(1)通过阅读东方夏威夷水景别墅工程建议书，熟悉工程简况，掌握工程主要经济技术指标。
(2)按照《投资工程可行性研究指南》要求，制定可行性研究报告的写作大纲。
(3)采用经济评价方法，对东方夏威夷水景别墅工程进行静态与动态财务评价。
(4)对东方夏威夷水景别墅工程进行敏感性分析。
(5)分析与总结，得出工程是否可行的结论。
第2章工程的工程简况2.1建设单位上海元龙企业发展有限公司。
2.2工程工程名称青浦“东方夏威夷”水景别墅。
2.3建设地点“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村(原青浦县淡水养殖场)，北靠淀浦河邻沪青平公路约200M，南临建设中的沪青平高速公路，以50M绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24M规划道路边界(南面50M绿化带及东面24M 规划道路均在建设用地范围外)，建设用地面积约46.7公顷。
2.4建设内容“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方M，其中别墅13.2万平方M，公共建筑0.8万平方M，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。
除每户建造独用的1-2车位的车库，还规划建造公用停车位。
预计该小区最大用电负荷6000KV A，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方M，电话直线为880对。
2.5基地现状及动拆迁工程基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2M(淤泥深度约0.5M)，淤泥底至室外地坪标高约为 2.7M，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。
东方夏威夷竞争项目调研报告（2006-6-26）说明：本次监控周期为2006-5-15至2006-6-26，其监控表备注栏中所示为项目在监控阶段内的销售情况变化，如该栏无记录，则表明该栏在本监控周期内无变化。
我司所选监控项目有：1.运河岸上的院子2.中海安德鲁斯3.观唐4.壹千栋5.保利垄上6.三水青清--无双7.东方普罗旺斯8.提香草堂- - 14 - -一、竞争项目基本情况：楼盘名称优势劣势竞争强度运河岸上的院子位置、交通优越，项目内一条横向水系与三个纵向森林带将社区整体进行空间划分，配套设施齐全。
价格较高，体量大弱中海安德鲁斯庄园建筑风格优势，园林景观设计优势。
四期2006年3月10日开盘销售,以双拼和联排别墅为主，容积率较高。
弱观唐观唐中式宅院地处京顺路中央别墅区核心，四周道路系统四通八达，配套设施齐全，二期刚刚开盘。
价格较高强壹千栋位置，交通，推广，市场运作，定制别墅主义概念的提出能吸引一部分高端客户的猎奇心理户型设计过于程式化，追求完全的美式风格，但生活便利指数降低，房间设置过于繁琐，地下面积偏大。
社区内部景观不是很讨巧，另外销售人员素质水平不高。
强保利垄上性价比较高，样板间效果出众，地下室完全采光，社区水系贯穿，另外风水尚佳，易获高收入者垂青。
社区规划略显杂乱，楼间距较小，养房成本较高，景观没有精致感，进门处的人造瀑布等复杂装饰使社区感觉比较喧闹。
强无双（三水青青）位置优势，是三水清清的二期独栋，全地上不带地下室弱东方普罗旺斯项目地理位置优越，234公顷的土地上3.8公里长的悠长水岸线,形成近30公顷的浩阔水景，五星级拉斐特城堡酒店为项目增色不少。
另外项目楼书设计精美，网络广告及主页视觉冲击力极强，完全彰显了项目的高档次。
前期准备工作尚未完善，目前还没有设置样板区。
另外产品在推广上做足工夫也产生了些许负面影响，会让一些客户感觉产品档次过高而流失客户。
实际目前此项目起价为350万元，相比周边一些高端别墅价格也持平。
威尼斯水城项目可行性分析报告The Feasibility Analysis Report of VeniceWater City Project报告提要威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。
2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为XXXX（海南）旅游开发有限公司。
2010年1月14日，XXXX（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。
双方达成共识，XXXX（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。
根据双方共识要求，XXXX（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。
分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。
如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。
项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。
在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。
并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。
鉴于海口市现成案例——北京YYYY西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。
南京六朝皇家公园旅游度假别墅工程可行性研究报告一、工程基本简况溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮河上游源头所在地。
溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区，距南京约40公里，境内交通便捷，车程时间约40分钟。
目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中城市的高等级公路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面开发开放构筑了良好的外部条件。
工程位于南京市南郊溧水县幸庄水库周边地区和无想寺、无想寺水库周边地区，幸庄水库周边面积为4450亩，可开发面积约3000亩，幸庄水库水域面积340亩，幸庄水库离县中1.8公里。
二、置地立项有利条件1、有利于增强企业持续发展能力。
根据总公司五年及十年中长期发展战略，为增强企业发展后劲，实现规模效益、创树品牌，做专、做精、做大、做强房地产主业。
必须在金陵世纪花园、江宁等现有工程的基础上积极寻找后续开发地块。
进一步拓展发展空间。
2、土地价值具有一定的升值空间。
由于土地资源的稀缺性和不可再生性以及土地市场化运作的必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。
随着南京市政府新一轮开发高潮的掀起和城市化进程的加快以及溧水县投资经济的启动，必将带动房地产的快速发展，预示着该工程有着一定的发展前景。
3、启动该工程的有利时机。
经初步市场调研以及和县政府高层的接触，预计该地块取得的价格每亩8万元左右。
目前如以少量的资金取得此工程，同时随着金陵世纪花园的竣工，上乘庵工程、江宁工程的实施，公司将取得一定的经济效益。
若三年以后正式启动该工程将有一定的资金支撑。
三、市场分析（一）房地产总体走势房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作用。
随着中国加入WTO，国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加快发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。
屋顶泳池可行性研究报告一、引言随着城市的不断发展，人们对居住环境的要求也越来越高。
居民对于住房的需求不仅仅停留在基本的居住功能上，更希望能够享受到更多的休闲娱乐设施。
在这种情况下，屋顶泳池作为一种新型的休闲设施，备受关注。
本报告旨在对屋顶泳池的可行性进行深入研究，探讨其对城市住宅建筑的影响和作用。
二、屋顶泳池的概念和特点屋顶泳池是指将泳池设施建造在建筑屋顶上的一种景观和休闲设施。
相比传统的地面泳池，屋顶泳池具有独特的优势和特点。
首先，屋顶泳池可以很好地利用建筑的屋顶空间，充分发挥建筑的多功能性。
其次，屋顶泳池可以提供更加私密的泳池体验，居民可以尽情享受泳池的乐趣，同时不会受到外界噪音的干扰。
此外，屋顶泳池还可以为居民提供更加舒适的居住环境，增加居住的品质。
三、屋顶泳池的技术可行性分析1. 结构和承重分析屋顶泳池的建造需要考虑建筑的结构和承重能力。
在选择建造屋顶泳池的建筑时，需要充分考虑建筑的结构设计和承重能力，确保建造屋顶泳池后不会对建筑结构产生影响。
同时，还需要考虑屋顶泳池对建筑的排水和防水系统的影响，确保建造屋顶泳池后不会对建筑的防水系统产生影响。
2. 设备和运行成本分析屋顶泳池的设备和运行成本是建造屋顶泳池的重要考虑因素。
需要考虑屋顶泳池的水循环系统、加热系统、过滤系统和维护成本等因素，确保屋顶泳池的正常运行和维护。
同时，还需要考虑屋顶泳池的水资源利用和能源消耗等因素，确保屋顶泳池的可持续发展和环保性。
3. 安全和管理分析屋顶泳池的安全和管理是建造屋顶泳池的重要考虑因素。
需要考虑屋顶泳池的安全设施和管理制度，确保屋顶泳池的安全性和管理性。
同时，还需要考虑屋顶泳池的使用规范和管理制度，确保屋顶泳池的正常使用和管理。
四、屋顶泳池的市场需求分析1. 居民需求屋顶泳池的建造需要考虑居民对于休闲设施的需求。
在选择建造屋顶泳池的建筑时，需要充分考虑居民的休闲需求和健身需求，确保屋顶泳池可以满足居民的需求。
“东方夏威夷”水景别墅项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目法人“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。
）开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人XX先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国合资有限责任公司，经营期限十年（自2000年11月起），具备房地产开发企业暂定资质。
上海元龙企业发展有限公司系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。
上海鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册上海浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为XX先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书）。
1.2项目概况1.2.1建设单位上海元龙企业发展有限公司。
1.2.2工程项目名称“东方夏威夷”水景别墅（暂定名）。
1.2.3建设地点“东方夏威夷”水景别墅地处某区巷镇千步村（原某县淡水养殖场），北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地围外），建设用地面积约46.7公顷（详见附件16建设项目选址意见书），地形图图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/113-116（详见附件18项目地形图）。
1.2.4建设容“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米、公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。
除每户建造独用的1—2车位的车库，还规划建造公用泊车位。
预计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，直线880对，主要建筑指标详见表1-1。
表1-1本项目主要建筑指标1.2.5基地现状及动拆迁项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。
动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件12）约定负责场区人员、房舍设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场土方平整工程。
1.2.6建设期及销售计划项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年（含前期工作），计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售罄。
1.2.7投资估算及资金筹措经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。
维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。
资金筹措方式：出资方投入10000万元（含注册资本600万元），银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。
1.3研究工作依据1.3.1上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；1.3.2上海元龙企业发展有限公司等与上海某区淡水养殖场签订的土地转让协议；1.3.3某县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使用证；1.3.4某区计划委员会批复的青计投（2001）第227号《关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复》；1.3.5上海市某区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号《关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知》；1.3.6上海市某区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《上海市建设项目选址意见书》；1.3.7项目地形图；1.3.8上海市某区规划管理局核批的《规划编制要求核定表》。
1.3.9上海市城科规划设计事务所设计的某“东方夏威夷”水景别墅区详细规划方案；1.3.10 上海市某区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第003号《关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复》；1.3.11上海市某区规划管理局召集各相关部门协议的《某“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要》；1.3.12上海市房地产开发、经营等有关文件规定；1.3.13市场调查及分析。
1.4结论经测算，本项目的基准收益率按I c=12%计，全部投资部收益率为19.18 %；静态投资回收期（含建设期）为4.15年；动态投资回收期（含建设期）为 4.44年；财务净现值（NPV）为1474万元，项目在财务上是可行的。
第二章项目建设的必要性2.1项目提出的背景项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入……等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。
加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。
由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。
目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。
2.2建设的必要性2.2.1项目建设符合地区发展规划某区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和省嘉善县接壤，西与省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。
某区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。
某区境地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度假区。
根据十五规划发展战略，某区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园，依据某区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。
2.2.2项目基地选址优势项目基地系原某区淡水养殖场地，丰富的自然水资源及树木资源以及基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。
项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。
2.2.3项目建设满足房地产市场的消费需求随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。
“东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源——河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。
同时，整个小区的别墅在规划上临水而建、依水造景，以形成光影流动，一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。
随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产品的知识、心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。
“东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。
2.2.4项目建设的必要性在上海这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动地区经济的繁荣与发展。
本项目建筑符合某县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。
因此，本项目的建设是必要的。
第三章市场研究3.1 市场分析3.1.1上海房地产市场的总体状况根据中房上海指数办公室2001年5月份调查数据显示，在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局面。
5月份中房上海住宅指数为682点，比上月上升6点，涨幅为0.89%，比去年同期上升30点，涨幅为4.6%；与最低点99年11月份相比上涨了41点，涨幅已达6.4%。
在过去相当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居民主要消费倾向。
在此情况下，近期上海住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。
在2001年，上海房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。
种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。
房地产开发投资快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从1997年的1:0.23缩小到1999年的1:0.74，到了2000年年末则为1:0.96，2001年房地产市场更是火旺。
货币购房政策、上海的人均GDP 快速上扬（已突破4000美元）、国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。
由中房上海指数的变化曲线可以看出，房地产在1999年底、2000年初见底以后，呈现稳步盘升态势，根据中国的房地产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向，有理由相信，随着本市房地产运作的不断深化，上海的房地产业将进入一个新的历史发展阶段。
3.1.2上海别墅销售市场的供求关系及竞争分析3.1.2.1供给关系有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并中房上海指数变化曲线图10020030040050060070080090010009502951196119711981199110002000300040005000600070008000900100011001201010102010301040105年份指数认为有发展前景的占68%，而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。
从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约160个，可建造面积约在1000万平方米左右，目前已交付使用或正在建造的总量约700万平方米，其中约有40～50%的人购买的是价位相对较低的联体别墅房。
