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2017年5期总第842期部审计部门不应平行于其他业务部门、产品部门或者财务部门，应直接受审计委员会、董事会的直接领导，从而可以确保内部审计业务的独立性与客观公正性；其次，外部审计事务所虽然与被审计单位存在业务关系与利益关系，但是应遵守审计应有的职业道德，秉承公正客观、实事求是、坚持原则、保守秘密与廉洁奉公的审计原则，保持独立性与专业胜任能力。
因此，审计业务部门及审计项目组应秉承独立性与客观公正性，从而实现对被审计单位、股东、债权人及社会公众的多重责任。
二是，提高审计业务人员及审计项目组成员的专业素质与综合能力，提升审计人员的专业胜任能力。
企业应提高内部审计部门的人员准入标准，规范外部审计事务所的审计流程与要求。
审计业务人员及审计项目组成员要不断加强学习，与时俱进，在审计大数据库的基础之上，利用计算机及互联网审计大数据库开展审计业务，努力提升自身专业素质与综合能力，保证审计业务的专业胜任能力。
审计业务人员及审计项目组成员在专业胜任能力基础之上应时刻保持应有的职业关注，遵守职业道德规范及相关职业准则，不仅需要对企业的财务收支、日常经营活动内部环境及内部控制制度进行审计，还需要对日常经营业务系统、财务核算系统的安全性、可靠性及完整性进行评估，并就具体审计事项与问题及时与被审计单位相关部门沟通。
若高管存在舞弊问题及时与董事会及审计委员会沟通，若董事会存在舞弊问题及时与监事会沟通，若被审计单位整体存在舞弊风险，应评估风险并积极寻求法律咨询意见。
三是，健全内部控制体系，构建有利于防范员工侵占资产、制止管理层舞弊的内部环境。
健全的内部控制体系涉及内部环境、风险评估、控制活动、信息沟通与内部监督等五方面要素。
良好与健全的计算机运行软件可以形成良好的内部控制氛围，有效地防范企业员工侵占资产，并防范高管凌驾于控制之上的舞弊风险。
尤其在公司机构设置与权责分配上，实现计算机系统软件的经办、复核、审批、授权等职位的不相容职务相分离。
关于商业地产发展和运营思路的浅谈作者：刘芳来源：《现代经济信息》2017年第12期摘要：商业地产市场在我国发展迅速，由于欠缺合理的规划，导致商业地产盲目发展，出现商业项目同质化情况严重等诸多问题。
以下是笔者结合自身工作实践和学习对商业地产未来发展和运营思路的分析，期待商业地产能找到我国因地制宜的开发模式，为消费者提供良好的购物、休闲环境，更为开发商和经营者打造一个优质的合作共赢平台。
关键词：商业地产；发展；运营中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-01一、引言目前商业地产呈现出规划布点不合理、盲目开发建设、项目定位与市场需求脱节等现象，在商业运营方面也与国外管理上存在较大差距，并引发破坏环境、堵塞交通、噪音扰民等诸多系列问题。
二、概念及特点商业地产通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产除具有房地产共性外，其自身特点有以下几点：一是商业综合收益性强，商业地产收益主要是通过长期成功运营获取持续现金流，并享有其自身商业价值提升后带来的综合收益；二是项目风险高，商业地产投资巨大，回收周期较长，且通常需要3至5年的市场培育期，在此期间，政策面和市场的波动、调整给项目的成败带来极大的挑战；三是经营模式多样性，鉴于商业地产运营涵盖大部分服务产业类别，其根据各业态规划布局采用“只租不售”、“仅售”及“租售结合”等多种经营模式；四是运营管理能力需求高，商业地产的核心是运营管理，其成败不仅决定了项目前期规划的落位，同时也是商业地产收益的重要保障；五是拉动劳动力就业、创造持续税源。
三、发展现状及问题2002年，中国房地产业提出“商业地产”概念以来，从其投资额、交付面积及销售额等方面来看，商业地产增长速度迅猛，展示出旺盛的生命力。
据相关统计数据显示，2016年我国开业的大型商业项目近500个，总体量逾4000万平方米。
商业地产行业分析商业地产行业分析一、行业背景商业地产是指专门为商业用途而建造、经营的不动产，是城市建设重要组成部分之一。
商业地产行业是一种集地产投资、地产开发、地产经营和地产管理于一体的综合性行业。
随着我国城市化进程的加快，商业地产行业得到了快速发展，成为各大城市经济发展的重要支撑。
二、市场规模商业地产行业的市场规模巨大。
根据不完全统计，我国商业地产行业的市场规模已经超过了万亿元，同时也没有对市场大小进行限制，商业地产行业的潜力非常巨大。
此外，商业地产行业在经济发展中扮演着重要角色，对于促进就业、提升城市形象和吸引外资等方面都起到了积极作用。
三、发展趋势1. 大众消费升级：随着我国经济的发展，居民收入不断增加，消费水平也在不断提高。
人们对购物环境和体验的要求也越来越高，对品质生活的追求也愈发迫切。
因此，商业地产行业应适应消费升级的趋势，提供更高品质的购物环境和服务，满足消费者的需求。
2. 电子商务对实体店铺的冲击：近年来，电子商务的发展迅猛，越来越多的消费者选择在网上购物。
这给实体店铺带来了一定的冲击，也对商业地产行业提出了新的挑战。
商业地产行业需要通过创新、提供个性化的服务以及整合线上线下的资源，来应对电子商务的冲击。
3. 服务体验的重要性：随着市场的竞争日益激烈，商业地产行业需要通过提供更好的服务体验来吸引消费者。
优质的购物环境、便捷的交通、多样化的商品和丰富的活动等都是吸引消费者的重要因素。
商业地产行业需要不断提升自身的服务水平，提供更好的购物体验。
四、面临的挑战1. 城市化进程的不平衡：我国的城市化进程并不平衡，一线城市相对发达，商业地产市场饱和，而二线、三线城市的商业地产市场发展仍然相对滞后。
商业地产行业需要寻找发展机遇，合理规划布局，做好市场调研工作，抓住市场的机遇。
2. 土地资源紧缺和成本上升：由于城市建设用地紧缺，商业地产行业的土地成本持续上升，给商业地产企业带来了压力。
同时，商业地产项目的建造和运营成本也在不断增加。
当前经济形势下房地产企业的运营思路全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：当前经济形势下，房地产行业面临着许多挑战和机遇。
随着国家政策的调控和宏观经济的变化，房地产企业的运营思路也需要跟着变化。
本文将从市场环境、企业战略、运营管理等方面进行分析，探讨当前经济形势下房地产企业的运营思路。
一、市场环境当前经济形势下，房地产市场面临着一系列的挑战。
一方面，国家加大了对房地产市场的调控力度，限购限贷政策、利率上涨等举措使得购房者的购房能力受到限制；房地产市场供大于求，房屋库存量增加，市场竞争加剧。
房地产企业在市场环境中要有清醒的认识，做出正确的战略调整。
二、企业战略面对当前的市场环境，房地产企业的战略应该是多元化发展。
一方面，房地产企业可以通过开发多元化的房地产产品，满足不同购房者的需求。
可以开发高端住宅、经济适用房、商业地产等不同类型的房地产产品，以应对市场需求的多样化。
房地产企业可以通过跨界合作，拓宽经营范围，加强与金融、科技、文化等行业的合作，实现多元化发展。
三、运营管理在当前经济形势下，房地产企业的运营管理需求更加迫切。
房地产企业要注重成本控制，提高企业运营效率。
可以通过优化管理流程、节约资源成本等方式，降低企业运营成本，提高企业盈利能力。
房地产企业要注重市场营销，提升自身品牌价值。
可以通过加强产品创新、完善售后服务等方式，提高产品的市场竞争力，树立良好的品牌形象。
房地产企业要注重人才培养，提高企业的核心竞争力。
可以通过建立完善的人才培养体系、加强员工培训等方式，提高员工的综合素质，增强企业的创新能力和市场竞争力。
当前经济形势下，房地产企业要根据市场环境作出正确的战略调整，实现多元化发展；要注重运营管理，降低成本，提高效率，提升品牌价值，提高企业的核心竞争力。
只有在不断的调整和创新中，房地产企业才能在当前的经济形势下做出应对，并取得更好的发展。
第二篇示例：当前经济形势下，房地产企业面临着诸多挑战和机遇。
关于商业地产运营模式分析及发展策略探讨本文阐述了商业地产的内涵，结合商业地产的开发运营模式特点分析，我们提出了要注重于对商业地产的城市景观设计；扩大内需，以此来实现综合性商業地产的开发；注意商业建筑对本土建筑风格的追求；通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴等我国商业地产的运营能力提升的策略。
标签：商业地产；运营模式；分析；发展策略一、引言随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股商业地产开发热。
就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加强重视。
特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重，商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。
二、商业地产概述及特点分析1.商业地产内涵商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。
其包括了办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场所等等。
商业地产往往不会被用来居住与生产。
其狭义上的定义指的是：商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。
而从广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本身与传统的住宅和生产基地之间存在着较大的差异。
2.商业地产的开发运营模式特点分析将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。
商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济利润。
因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。
这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。
二是商业地产可以为拥有者创造更大的经济利润。
其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售价之间的对比，其会受多样化的因素影响。
如：地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。
商业地产解析及发展趋势对于商业地产，人们都有一些不同的理解。
就“商业地产"这个概念来讲,实际上分：广义和狭义。
所有的开发商在拿地的过程中，能够跟政府讨价还价的只有在商业地产里面，基本上住宅开发全部都是招拍挂的，但是在商业地产领域你要是跟政府说：“我们这个项目给你带来一个很大的商业价值。
"那么政府可能还有可能给你一些项目的操作手段。
在这种情况下，大家纷纷的关注商业地产。
商业地产包含了写字楼、酒店、会议中心等一系列项目，这些项目共同的特点是以经营业服务业为主，不是一次性售卖。
我们在日常中常常用到的商业地产的概念是特指用于商业服务业这方面的一些形态。
因为刚才所提到的“广义"里面涉及到写字楼、酒店等等，这些业态已经非常成熟了，我们也是做房地产开发很多年了，也有一些经验.但是就商业地产用于商业服务业这一块，应该讲目前还是在探索的过程中,很多这类项目面世了很多，北京每年都是几百万平米的供应量，但是真正能够做好、做成功的目前来看还不是很多。
商业地产按照存在的形式分,可分为购物中心型、商业街区、等等；按照独立形式来分可分为独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺等等；按照经营形式分：统一经营、分散经营、综合经营单一经营等等；按照使用性分,可分为:办公楼、批发及商贸中心等等.商业地产的地位刚才我们提到了，在09年初的时候,住宅市场出现了很大的政府调控以后,商业地产变为开发商非常重视的一个领域。
这个过程实际上有它内在的、根本的一些原因。
开始不受重视,正是像房地产的一些大佬们所说的，因为当时的住宅太好卖了，盖出来基本上都能卖光，谁去开发商业地产是吃力不讨好的。
我们知道远洋地产做了很多的住宅项目，但是实际上它的商业项目，尤其是他拿到住宅之后配套的商业项目其实有很多到现在还是在闲置,没有开发.现在由于大的环境变化，刚才我们也讲了商业地产作为资本融通型的一种手段，现在越来越受到开发商的重视,尤其是国企和上市公司。
商业地产分析方法总结第一篇：商业地产分析方法总结房地产市场可以分为居住物业市场和非居住物业市场。
非居住物业市场是广义上的商业房地产市场；商业房地产市场狭义上指购物中心。
由于广义的商业房地产市场包含了：写字楼市场、工业物业市场、购物中心等，这几个子市场差异较大，分析方法也不同，所以本文主要讨论狭义的商业房地产市场——购物中心的市场机会研究方法。
在发达国家购物中心可分为以下几个大类：区域购物中心（regional mall）：封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。
以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7——18万㎡），车位指数（PI）一般为5.5个/100㎡。
业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。
一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上，超区域中心在35万以上。
社区购物中心（community shopping center）:采用开放式的建筑设计，GLA一般在1——4万㎡，车位指数一般为：5个/100㎡，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模4——15万。
邻里购物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3——5万㎡之间，车位指数为：5个/100㎡，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等；服务区要求的人口规模一般在2000——4万之间。
此外还有：特色专卖中心(specialty center)，直销中心(outlet center)，平价中心(off-price center)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商务中心(retail uses in mixed-use development)等在商业房地产市场分析过程中，购物中心类型的选择会对整个分析过程产生较大影响。
商业地产存在的问题及发展趋势戴士潮闻洪大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地。
而如果定位不准、经营不善，则又造成对土地资源的巨大浪费.中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。
专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，即要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。
欲取得这一庞大的市场零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。
而中国商业地产市场的现实情况是：总体不足，局部过热——改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。
一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。
随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。
一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。
那么，国内的商业地产市场究竟是一种什么样的现状？在商业地产的发展进程中存在哪些问题？地产商在今后的商业地产开发中应当避免何种误区？怎样推动商业地产的健康发展？中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席、北京首商城市规划设计研究院高级顾问荀培路进行了精彩论述。
总体不足局部过热在对当前商业地产形势的总体判断上，荀培路认为，应该承认，我国对商业地产开发和商业网点的建设情况，没有一个完整的、统一的数字。
最近，有关调查报告引起了中央领导的重视，开始这方面的专业调查。
从有关方面和协会的初步调查结果来看，从总体上判断整个市场的情况是：商业网点总体不足仍然没有改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争。
今年3月份，商务部在全国10个大中城市所做的一项调查显示，2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％，过热苗头表现在一些地方盲目建设大型商业设施，给中小城市带来很大的压力，也极易引发金融风险和贷款风险。
商业地产市场现状与预测分析目录：一、商业地产市场现状1.1 市场总体概况1.2 行业发展趋势1.3 各大城市地产市场情况二、商业地产市场预测2.1 发展趋势分析2.2 投资方向预测2.3 未来市场风险预警三、商业地产投资要点3.1 投资决策过程3.2 投资主体类型3.3 投资策略制定四、商业地产市场模式4.1 传统模式4.2 新型模式四、结论一、商业地产市场现状1.1 市场总体概况商业地产指的是专门用于商业目的的房地产项目，包括购物中心、综合体、商业街等多种类型。
商业地产市场现状总体上呈现出市场稳定，需求增长，市场规模扩大的特点。
近年来，商业地产市场在国内范围内得到了节节攀升的发展，市场规模逐年创新高，表现出了极强的市场竞争力和多样化投资类型，比如横跨全国的购物中心、综合体和地产项目的民营企业、外资企业等。
从投资规模角度看，2019年国内商业地产市场规模达到16500亿元左右。
1.2 行业发展趋势未来商业地产市场有如下发展趋势：1、以消费者为核心2、区域经济一体化3、与科技创新紧密结合1.3 各大城市地产市场情况不同城市地产市场的发展状态和趋势也各不相同：北京、上海等一线城市的地价以及租金较高，市场饱和度较高，需要更高的技术和人员素质，同时面对的竞争压力也更大。
成都、深圳、杭州等二线城市在近年来的发展中表现出了较为迅猛的增长，项目多、地价相对较低，但也需要注意市场规模的泡沫。
二、商业地产市场预测2.1 发展趋势分析随着经济的不断发展，商业地产市场在未来有望保持相对稳定增长。
城市化进程将推动商业地产市场的增长，通过科技手段实现线上与线下的有机衔接、消费者体验以及人工智能等领域的研究等都是未来商业地产市场可持续发展的关键领域。
2.2 投资方向预测从未来市场投资的角度看，我们重要关注以下两个领域：1、从宏观层面看，基础设施建设、国家级经济开发区、基础设施项目和国家新区等都是有投资价值的领域。
2、从单个项目层面看，购物中心和综合体廊坊，比如主打时尚、文化、科技和娱乐等多元化的购物中心以及以住商混合为特点的综合体等具有更多的投资价值。
