论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题相

《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。

其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。

本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。

二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。

根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。

对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。

（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。

即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。

此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。

三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。

经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。

根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。

（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。

例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。

四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。

同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。

浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属本文针对商品房住宅小区人防地下車位转让和使用管理混乱的现状，浅析了商品房住宅小区人防地下车位的所有权和使用权归属，提出来了解决矛盾纠纷的有效途径。

标签：商品房；人防车位；所有权随着城镇居民生活质量的日趋提高，城镇居民小车拥有量不断增加，伴随城市地价的不断攀升和国防建设的现实需要，促使城市房地产项目开发规划日趋科学、合理，新建商品房住宅小区基本上都实行了人车分流，商品房住宅小区人防地下车位建设已经成为房地产开发项目常态配建设施。

转让和使用商品房住宅小区人防地下车位已经成为城镇居民日常生活不可或缺的一部分，导致日常矛盾和纠纷不断，业主和房地产开发商及小区物业等各方均期待运用法律来解决商品房住宅小区人防地下车位所有权归属问题。

1、现行法律没有明确界定商品房住宅小区人防地下车位所有权归属《人民防空法》和《人民防空工程建设管理规定》仅仅确定人民防空工程平时由投资者使用管理，战时由人民防空主管部门统一安排使用。

在未用法律条文确认人防工程所有权归属的前提下，仅以平时和战时为时间界限赋予了投资者和人民防空主管部门对人民防空工程在不同时限的使用管理权，模糊、淡化了人民防空工程所有权概念。

最高人民法院也没有做出关于人民防空工程所有权归属的相关权威解释。

法律规定的空白，导致商品房住宅小区人防地下车位转让和使用纠纷的处理和车位业主权益的保障处于无法可依状态。

群众亟待出台商品房住宅小区人防地下车位法律规范，及时有效化解矛盾。

2、商品房住宅小区地下车位是否具有人防工程法律属性，应当根据商品房住宅小区地下车位是否为履行法律义务配套建设的人防设施来确定商品房住宅小区地下车位，因其位置的特殊性，许多专家学者和相关主管部门、房地产开发商将其界定为人民防空工程，认为应依《人民防空法》和《人民防空工程建设管理规定》来进行管理。

依据《人民防空工程建设管理》规定，房地产开发商作为投资者，凡是新建商品房均应按照地面首层建筑面积修建防空地下室，这说明地面房地产开发商建设配套的首层建筑面积之内的防空地下室属于房地产开发商依法履行的国防义务。

物权法关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的对于⼩区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等⼏种意见。

那么《物权法》关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的呢？下⾯店铺房产纠纷律师就来为⼤家解答⼀下。

物权法关于⼩区车位的法律规定：第七⼗四条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。

建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。

占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。

法条解析：《物权法》第七⼗四条第⼆款规定：建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。

所以，⽬前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门⽤来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等⽅式，约定其归业主专有或专⽤。

在这种情况下，不宜⼀概认为车库、车位归业主共有。

只有占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停车的车位，才属业主共有。

即使是业主共有的车位，收取⼀定的停车费也是合理的。

根据《物业管理条例》第五⼗四条利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关⼿续。

业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。

物业公司接受业主⼤会或业主委员会的委托，有权对车辆在⼩区内公共场地或者占⽤业主共有道路的停放进⾏管理和收费。

收取的停车费按照物业公司与业主⼤会达成的协议进⾏利益分配。

实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。

根据我国《物权法》规定，决定收取⼩区停车费的权利主体是业主⼤会或业主委员会。

物业公司只是受业主⼤会或业主委员会的委托，对业主停车进⾏收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。

如因客观原因未能选举产⽣业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代⾏业主委员会的职责。

因此，社区居民委员会也是决定收取⼩区停车费的权利主体。

绪论一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。

“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。

房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。

在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。

虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。

据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：（一）现实意义随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。

城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。

停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。

小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。

其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。

（二）理论意义目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。

开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。

⼩区车位及公共区域的产权归属问题是怎么样的？⼩区车位的产权⼀般有这么⼏种情况。

⼩区⾥的地下车位⼀般有三种：
a，开发商的产权车位。

有产权证的可以出售和出租。

b，⼩区的配套车位，车位产权归全体业主。

⼀般只能出租给业主使⽤。

c，⼩区⾥的⼈防⼯程车位，产权不属于开发商，也不属于业主。

⼀般来说只能作为出租使⽤，
谁出资修建谁
⼩区⾥的地⾯车位⼀般有两种：
1，开发商出资建设，取得独⽴的⼟地使⽤权，没有占⽤业主的公摊⾯积，具有独⽴产权的车
位。

这种车位现阶段极少存在了。

2，⼩区地⾯的露天配套车位。

这个产权归属为⼩区，它⼀般分两种：
a，⼩区⾥⾯路边或者绿化带⾥的规划车位。

b，⼩区商铺周围的车位。

这种车位⼜分为两种，⼀种是占⽤⼩区公共⾯积，没有独⽴拥有产权
的车位，产权归属⼩区。

另⼀种是独⽴商铺的配套车位，拥有独⽴产权的，归属商铺。

所有的车位，均要缴纳车位管理费，除了独⽴产权的私⼈车位，⼈防⼯程车位以外，所有的车位收费归属⼩区业主，包括⼩区公共车位和⼩区临时停车收费。

现阶段，由于许多⼩区没有成⽴业委会，所以许多的公共收⼊收费⼀般没有划给业主，很多时
候物业公司都是以其它的⼀些项⽬挪⽤了。

论商品房住宅小区停车位的产权归属近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。

房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。

学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。

商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。

房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。

商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。

住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。

二是推定归属论。

当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。

三是销售成本收益归属论。

当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。

四是登记凭证确权论。

商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。

本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。

从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。

然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。

一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。

车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。

车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。

小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。

二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。

可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。

三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。

文档素材
国家相关法律法规对住宅小区地下车库
车位等全部权明确
1、地下车库的全部权：
——依据《城市地下空间开发利用治理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，同意建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

——《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方法约定。

〞即规定确认建设方对规划内车库车位的原始全部权。

2、地下车库未计入公摊面积:
——按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》〔试行〕规定，星岛国际地下车库未计入公用建筑面积局部。

3、地下车库的使用功能：
——建设方依据本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，划分商业停车场与住宅停车场，便于标准治理与使用。

另依据《物权法》第74条相关规定，星岛国际现有地下车库已充分满足业主/车主的停车需要。

即提供有偿使用效劳。

4、地下人防车库的使用与收益：
——依据《X省人民防空条例》第十六条:人民防空工程平常由投资者使用、维护和治理，收益归投资者全部。

——建设方按照《X城乡规划法》第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益〞的原则合理使用。

——XXX停车场治理方 202X年4月1日
文档素材。

小区停车位的物权问题及对策实践中，小区建筑物的一停车位一直是争端的发源地。

《物权法》出台之前，由于缺少法律规定，不少开发商、物业公司抓住这个缺口，损害业主的利益。

《物权法》出台之后，纠纷也并没有减少，主要原因是业主希望通过法律保护自己的合法权利，但是法律对很多细节问题并没有明确的规定，业主们也不知道该通过什么样的方式行使其享有的权利。

现阶段的房地产市场买方是弱势一方，业主维权之路更加艰难。

本文拟对停车位这个现实中争议较多的部位，粗略探讨其权利的归属，简要分析先行立法的概况及不足之处，以期提出行之有效的权保护方案。

一、停车位的常见类型小区停车位存在很多形态，不同类型的停车位其产权归属也有所不同。

结合北京、深圳、上海三地颁布的关于居住小区机动车停车管理办法的行政规章，综合各地对小区停车位的管理现状，将小区停车位分为路边划线停车位、地面停车场、其他停车位（地下停车场、首层架空层停车位，以及立体停车楼）几种。

（一）路边划线停车位这是一种最为常见的停车位类型。

尤其是早期开发建设的小区，由于当时有车的人不多，在小区开发建筑时没有把车库考虑进去，于是就在小区的旁道，或者相邻两栋楼之间，在所在场地上画上几道白线以示车位。

这其实是将小区的公共部位用作了停车用途。

根据《物权法》第七十四条第三款规定在小区公共部位划出的车位，所有权应归属与小区全体业主或部分业主，开发商无权出售。

这类车位因车辆停放而取得的收益，应在扣除管理成本后归共同拥有该物业的小区全体业主所有。

（二）地面停车场这种停车场同样是在小区范围内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，只不过这是一种在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库。

随着地价的不断上涨，这种形式会越来越少见。

这类停车位和建筑物的关系相对独立，如果开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，即没有将其所占用的土地计入房屋的分摊，则可以拥有这些车位的单独所有权。

在房屋出售之后的归属问题，应当依法通过出售、附赠或者出租等方式约定。

论商品房住宅小区停车位的产权归属引言随着城市化进程的不断推进，私家车数量的增加，停车成为了一个日益紧张的问题。

特别是在商品房住宅小区中，停车位的问题成为了居民们普遍关注的焦点之一。

然而，对于商品房住宅小区停车位的产权归属问题，却存在着一定的争议。

本文将对商品房住宅小区停车位的产权归属进行探讨和分析。

1. 停车位的定义和性质停车位是指供车辆停放的区域或场所，通过划定特定的区域和提供相应的设施来满足车辆停放的需求。

停车位的性质可以归为两类：私有停车位和共有停车位。

私有停车位指的是属于具体个人或单位所有的停车位，可以由个人或单位自由使用，并享有相应的产权。

一般情况下，私有停车位多见于独立住宅、别墅等住宅项目中，产权属于房屋的一部分。

共有停车位指的是属于多个人或单位共同所有的停车位，用于满足小区内多个居民或单位的停车需求。

共有停车位一般由物业公司进行统一管理和分配，并不具备明确的产权归属。

2. 商品房住宅小区停车位的产权归属在商品房住宅小区中，停车位的产权归属问题较为复杂。

下面将从两个方面进行分析和讨论。

2.1 开发商视角从开发商的角度来看，他们倾向于将停车位的产权与房屋产权捆绑销售。

这样做的好处是能够提高房屋的销售价格和利润，同时也能降低小区业主对停车位的买卖转移频率和管理难度。

然而，将停车位的产权与房屋产权捆绑销售也存在一些问题。

首先，这种做法限制了车位的流动性，使得小区内的车位资源不能合理配置和调度。

其次，购房者需要额外支付停车位的价格，增加了购房成本。

2.2 业主视角从业主的角度来看，他们希望停车位的产权能够独立于房屋产权，以便灵活转让和使用。

这样可以让业主之间根据需求进行停车位的交换和转让，更加合理地利用停车资源。

然而，如果停车位的产权独立于房屋产权，就需要建立起相应的管理机制和规则。

例如，需要制定停车位的转让规则、价格调整机制等，以确保停车位资源的合理分配和使用。

3. 解决方案为解决商品房住宅小区停车位的产权归属问题，需要综合考虑开发商、业主和社会的利益，制定合理的解决方案。