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第一节市场分析一、2003年北京房地产市场宏观分析:(一)、2002年十六大刚刚开过，十六大吹响了全面建设小康社会的进军，中国小康社会住房标准已经确立，其具体内容是：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。
“户均一套房”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求，这条标准对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。
最终达到“户均一套房”的标准不仅要求这套房能够满足购房者的最基本生活需求，更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的保护。
“人均一间房”同样是一条力求强调住宅质量的标准。
现在提出“人均一间房”的新标准，虽然没有从面积上给出一个具体的数值，但对于这间房应该提供给住户独立空间的标准是一定的。
这说明我国在制定小康社会住房标准时已经更加注重住宅质量方面的要求。
“功能配套”在小康社会中，人们应该生活在一个更加智能化的空间中，单独的饭厅、会客厅、书房等具有各自独立功能的生活空间将被越来越多的住户所需要，因此将“功能配套”作为小康住房标准之一来执行同样十分重要。
“设备齐全”而在新出台的小康社会住房标准中，一个十分核心的内容就是“要将住宅从满足生存需要，实现向舒适型的转变”.从２００２年整个宏观经济来看，一个季度比一个季度好，处于上升的势头。
宏观经济与房地产市场关系密切，宏观经济形势不好，房地产市场不会有好的发展。
国家经贸委的统计数据显示，预计全年房地产投资平均增长幅度将达到３０％，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在今年持续下去。
(二)、２００３年，北京市委房改造将达到10户,老百姓买房积极性的能量还将进一步释放。
住房制度改革的几个主要举措，力度将不断加大。
今年的房地产市场有四大政策：变实物分配为货币分配；大力发展经济型住房；全面开放二手房市场；大力发展住房金融。
朝阳策划方案一、项目背景随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们对于休闲娱乐的需求日益增加。
作为一座大都市，朝阳地区人口众多，市民们对于休闲娱乐的要求也越来越高。
因此，我们决定策划一项朝阳地区的休闲娱乐项目，以满足市民们的需求。
二、项目目标1.提供多样化的休闲娱乐方式，满足不同人群的需求。
2.打造一个具有地方特色的休闲娱乐品牌，提升朝阳地区的知名度和美誉度。
3.为朝阳地区的经济发展做出贡献，提升周边商业环境。
三、项目内容1. 主题公园我们计划在朝阳地区建立一个主题公园，该公园将以“未来科技”为主题，通过创新的科技手段打造出一个独特的娱乐体验。
公园内将设有各种主题游乐设施、科技展览和趣味互动活动，为市民提供一个放松身心、开心玩耍的场所。
2. 艺术展览为了丰富市民们的文化娱乐生活，我们计划在朝阳地区举办定期的艺术展览。
展览内容包括绘画、雕塑、摄影等多种艺术形式，让市民们感受到艺术的魅力和独特之处。
3. 周边商业为了提升朝阳地区的商业环境，我们计划在公园周边建设商业综合体。
该综合体将包括购物中心、餐饮区、娱乐设施等，为市民们提供便捷的购物、美食和娱乐体验，进一步繁荣朝阳地区的商业市场。
四、项目推广为了让更多的人了解和参与我们的项目，我们将采取以下推广措施：1.在各大社交媒体平台上发布项目宣传信息，吸引更多用户关注。
2.与当地媒体合作，进行项目宣传报道，提升项目知名度。
3.派发宣传册和优惠券，吸引市民到项目现场参观和体验。
4.参加相关展览和娱乐活动，展示项目的特色和魅力。
五、项目实施计划1.第一阶段：策划与准备阶段–确定项目规划和目标–编制项目计划书–与相关合作伙伴洽谈合作事宜2.第二阶段：建设与装修阶段–寻找合适的场地–进行建设和装修工作–搭建游乐设施和艺术展览区3.第三阶段：设施测试与调整阶段–进行游乐设施的安全测试–调整项目细节，完善用户体验–进行项目宣传活动4.第四阶段：正式运营阶段–具体开放日期和时间安排–设立员工培训计划–完善票务和设施管理系统六、项目预算项目预算将根据具体的需求和实际情况进行调整，大致包括以下方面的费用：•场地租赁费用•建设和装修费用•设备和设施购置费用•宣传和推广费用•运营和管理费用七、风险评估在项目实施过程中，可能会面临以下风险：1.资金风险：项目预算超支或资金来源受限。
朝阳物流CBD项目营销策划方案青海天骥房地产营销策划有限公司二零一一年四月第一章项目分析及定位第一部分项目概况一、建设规模二、建设内容三、建设位置第二部分区域分析一、区域价值分析二、区域房地产市场分析三、项目SWOT分析第三部分项目定位分析一、项目定位二、项目目标市场三、目标市场区域范围界定第四部分项目主题定位及推广思路一、主题定位思路二、推广思路市场依据三、本项目在推广定位的基础上需体现个性化原则四、项目的买点梳理及解析第五部分价格定位一、定价策略二、定价原则三、定价说明四、城北区项目分析五、定价建议六、价格执行第二章营销战略分析第一部分营销思路一、战略背景与原则二、总体推广战略三、广告组合策略四、开盘时机建议第二部分营销目标一、2011年销售计划及目标二、策略运用第三部分开盘前准备工作一、开盘前客户积累工作二、工地现场安排三、现场周边及户外广告的包装四、进场前销售资料的准备五、样板房设计建议六、售楼处展示区布置第四部分项目销售进程一、销售阶段划分二、强势推广结点三、2011年阶段营销重点出高品质、高享受、便捷生活的营销重点。
第五部分新政分析及销售控制一、新政策对房地产市场的影响二、销控策略三、调价策略及幅度第一章项目分析及定位第一部分项目概况“朝阳物流CBD”项目由西宁朝阳商城经营管理有限公司投资建设，该项目属于经营性新建项目，开发前期工作已于2010年3月份展开，计划于2011年底完成前期准备工作，并拟定于2011年3月开工建设。
一、建设规模项目建成后，集商务办公、公寓式办公、商业等多种功能。
总建设用地面积38亩、总建筑面积145466.10㎡。
主要包括5栋高层公寓式办公楼和一栋九层、办公楼。
其中：1号楼A座二十八层板式高层，B座三十层板式高层，2号楼三十二层板式高层，3号楼二十八层板式高层及4号楼九层框架，地面及地下停车位340个。
二、建设内容项目总用地面积38亩、设计设计总建筑面积145466.10㎡。
双舟朝阳泉州东湖公园酒楼策划项目双舟朝阳泉州东湖公园酒楼是一项具有创新性和发展潜力的酒楼策划项目，该项目旨在为消费者提供一种别具特色且符合市场需求的休闲餐饮服务，同时也为当地经济及旅游事业的发展做出贡献。
一、项目定位双舟朝阳泉州东湖公园酒楼项目的定位是以“高品质、特色化、健康化”为主要特色，致力于打造一个具有现代感、时尚气息和浓郁文化底蕴的餐饮文化精品。
该项目将以“寻找美食，发现生活”的主题，采用国际化潮流的装修设计，结合当地文化特色，营造一个温馨、舒适、时尚的用餐环境，为广大消费者提供一种别具特色的餐饮体验。
二、营销策略该项目的营销策略主要包括以下几个方面：1. 线下推广宣传。
重点在当地主要商圈、写字楼、景区、学校、社区等场所开展宣传活动，以吸引更多消费者前来品尝。
2. 餐饮特色体验。
双舟朝阳泉州东湖公园酒楼通过不断创新、提升菜品特色，发挥自身特色，提供愉悦和独特的餐饮体验，吸引消费者前来尝试。
3. 互联网营销。
通过建设自身的网站和各大社交平台，及时发布新品推荐、折扣信息等，吸引更多潜在客户。
4. 会员营销。
该项目将会建立完善的会员制度，优先提供更高的折扣、更好的优惠服务和更加舒适的用餐环境，以留住常客。
三、经营方案1.食品安全。
所有食材进货严格把关，保证食材的新鲜度和品质。
同时，定期进行货品检查，维护厨房卫生，并且对食品加工过程中的卫生要求严格把控，确保食品安全。
2. 客户服务。
提供全程式的服务，从点单、排队、用餐、退菜等环节全程跟进服务，以确保顾客的满意度。
3. 招聘人员。
所有员工都要经过严格的面试、培训和考核，确保员工的专业技能和服务态度优秀。
4. 售后服务。
售后服务是餐厅经营的重要环节，我们将确保出现任何问题时，及时处理，耐心解决，以保证顾客再次光顾。
四、经济效益通过上述经营方案、营销策略和实施计划，双舟朝阳泉州东湖公园酒楼将能够有效地吸引消费者，并且获得持续和稳定的受欢迎程度和经济效益。
朝阳街策划方案一、项目背景朝阳街是一个位于某市市中心的繁华商业街区，拥有着众多商铺和餐饮场所。
然而，近年来，由于竞争加剧和消费升级，朝阳街的吸引力逐渐下降。
为了改善街区发展，提升商业活力，制定一个科学合理的策划方案势在必行。
二、目标与目的1. 目标•提升朝阳街的品牌价值和影响力•增加街区客流量和商业活动•树立朝阳街的时尚和创意形象2. 目的•提供优质的购物、餐饮和娱乐体验•吸引更多的消费者和游客前来朝阳街消费•推动商业街区的繁荣发展三、策略与措施1. 打造特色文化街区通过打造朝阳街的特色文化街区，可以增加街区的吸引力和独特性。
具体措施包括：•创办文化艺术展览和演出活动，吸引艺术爱好者和观众•设立街头艺术装置和雕塑，丰富街区的艺术氛围•举办特色节庆活动，吸引更多游客和顾客前来参与2. 提升商业设施和服务水平优质的商业设施和服务水平可以吸引消费者常驻和增加消费频次。
具体措施包括：•引进知名品牌商铺和餐饮，提供多样化的购物和餐饮选择•提升商户的服务意识和服务质量，增加消费者的满意度•定期组织商户培训和交流活动，提升商户的经营管理能力3. 创新科技与数字化营销科技与数字化的应用可以提升朝阳街的创新性和竞争力。
具体措施包括：•引入智能科技设施，提升街区的智能化水平，例如智能停车系统、智能导航等•利用社交媒体和电商平台进行推广和营销活动，吸引更多的顾客和消费者•开展线上线下互动活动，打造街区的线上线下一体化购物体验四、项目计划1. 阶段一：规划与准备阶段（2个月）•调研分析朝阳街的市场潜力和竞争状况•制定朝阳街的定位和发展目标•召开相关会议，讨论策划方案的具体内容和操作细节•编制朝阳街策划方案的详细计划和预算2. 阶段二：落地实施阶段（6个月）•打造特色文化街区，包括艺术展览、节庆活动等•提升商业设施和服务水平，包括引进知名品牌和商户培训等•创新科技与数字化营销，包括智能设施引入和社交媒体推广等3. 阶段三：评估与调整阶段（2个月）•对项目的效果和成果进行评估和调研•根据评估结果，对朝阳街的策划方案进行调整和优化•定期举行相关会议，总结经验教训，提升项目的可持续发展能力五、预算与资源1. 预算根据初步估算，整个朝阳街策划方案的预算约为500万元，具体预算划分如下：•文化艺术展览和演出活动：100万元•街头艺术装置和雕塑：50万元•特色节庆活动：100万元•商户培训和交流活动：100万元•智能科技设施：100万元•线上线下互动活动：50万元2. 资源•人力资源：项目策划人员、市场营销专员、艺术展览策划人员等•物力资源：场地租赁费用、艺术品购买费用等•技术资源：智能设施购买和维护费用等六、推广与宣传为了让更多的人了解和关注朝阳街策划方案，需要进行全面的推广和宣传活动。
2023-10-29•项目背景介绍•市场分析•营销策略制定•营销活动策划•营销预算及效果评估目•结论与建议录01项目背景介绍位于北京市朝阳区，邻近地铁站，交通便利，配套设施完善。
周边小区和商业聚集，人流量较大，具有较好的商业前景。
项目地理位置打造集购物、休闲、娱乐于一体的综合性商业街区。
注重人文关怀，提升商业街的文化内涵和特色。
注重可持续发展，建设绿色生态商业街。
项目开发理念以年轻人和家庭消费群体为主。
年龄层次职业层次消费需求白领、商务人士、学生等。
购物、餐饮、娱乐、休闲等。
03项目目标客户群体020102市场分析总结词：稳步发展详细描述：近年来，北京市的区域经济发展持续稳步增长，呈现出良好的发展态势。
经济增长的稳定性为商业街项目提供了良好的宏观经济环境。
区域经济发展状况总结词策略差异、实力悬殊详细描述经过对竞争对手的分析，发现本项目与竞争对手在策略和实力上存在明显的差异。
竞争对手多采用低价策略，而本项目更注重品质和服务。
同时，竞争对手的实力普遍较弱，难以与本项目形成有效的竞争。
竞争对手分析目标客户消费习惯分析总结词品质追求、体验优先、价格敏感度低详细描述通过对目标客户的消费习惯进行分析，发现他们对品质和体验的要求较高，对价格的敏感度相对较低。
他们注重商品的品质和特色，追求独特的购物体验，愿意为高品质的商品和服务付出较高的价格。
03营销策略制定产品定位及特色分析定位分析商业街项目位于北京核心地带，以高端商业和办公为主，兼具住宅和休闲设施，旨在打造城市综合体。
特色亮点商业街区拥有独特的设计风格和建筑景观，融合了传统文化与现代元素，提供全方位的商业服务和生活体验。
利用社交媒体、网络平台、户外广告等多渠道进行宣传推广。
宣传方式通过广告、软文、口碑营销等多种方式，以吸引潜在客户和提高品牌知名度。
宣传渠道宣传渠道及方式选择VS促销活动举办开业庆典、主题活动、打折促销等吸引消费者。
要点一要点二优惠政策针对不同客户群体，制定会员制度、购房优惠、租金减免等优惠政策。
朝阳售楼活动方案策划一、活动目标分析1.1 市场分析朝阳是一个经济发达、人口密集的城区，住房需求量大。
然而，房地产市场竞争激烈，楼盘销售难度加大，需要吸引更多购房者。
1.2 目标确定通过本次活动，旨在增加项目的曝光度，吸引潜在客户前来参观，提高购买意愿，达到销售目标。
二、活动策划2.1 活动主题确定以“和美朝阳，共享幸福”为主题，强调项目的高品质生活和幸福体验，吸引目标客户。
2.2 活动内容设计（1）开幕仪式：邀请当地知名政府官员主持开幕仪式，营造热烈庄重的氛围。
（2）展示楼盘特色：通过展示楼盘模型、样板房和实景图片，让客户充分了解项目的特点、优势和生活环境。
（3）品牌推广：与当地知名企业合作，进行品牌推广和互动活动，吸引更多关注和参与。
（4）户型推介：特别设计多个户型展示区，向客户介绍各种户型的布局、面积和价格，满足不同客户的需求。
（5）购房优惠：在活动期间，推出一系列购房优惠政策，包括折扣、赠送装修等。
2.3 活动时间与地点选择（1）时间选择：选择在旺盛的购房需求季节进行活动，如春季或秋季。
（2）地点选择：选择靠近交通便利、人流量较大的地段，如商业中心或居民聚集区。
2.4 活动宣传（1）线上宣传：通过楼盘官方网站、社交媒体平台、新闻稿、微博、微信公众号等渠道发布活动信息，吸引更多人关注。
（2）线下宣传：制作宣传海报、横幅，发布到社区、商场、学校等公共场所，增加宣传覆盖面。
（3）物料宣传：设计制作活动宣传册、小礼品等物料，发放给参观客户，增加活动的知名度。
三、活动执行3.1 人员安排（1）组织团队：策划部门人员、销售人员、售楼处工作人员、导购员等。
（2）志愿者招募：通过社区、学校等途径招募一些志愿者协助活动的执行和服务工作。
3.2 活动流程（1）开幕仪式：由政府官员致辞，介绍楼盘情况和活动主题。
（2）展示环节：导购员引导客户参观样板房、实景区，讲解楼盘的特点和优势。
（3）咨询服务：设立咨询台，为客户提供细致入微的咨询服务，解答客户疑问，并进行购房指导。
房地产蔚蓝朝阳项目营销企划案房地产蔚蓝朝阳项目是一项具有巨大商业价值的项目，随着市场的不断扩大，相关公司提出了一份营销企划案，旨在推广该项目并吸引更多的客户。
一、项目概述房地产蔚蓝朝阳项目是一个综合性社区项目，包括商业、办公、住宅和休闲娱乐等多个功能区域。
该项目大约占地面积1000亩，总建筑面积约200万平方米，总投资约150亿人民币。
项目地理位置优越，位于城市主干道沿线，交通便利，周边环境优美，是一个完美的城市综合体。
二、目标用户针对蔚蓝朝阳项目，我们的目标客户主要是中高端消费群体，他们有一定的购房经验和资金实力，更注重品质和舒适度。
我们的客户分为以下几个层次：1、资金实力较强，购房预算在200万以上的人群；2、年龄在30岁以上，已婚有子女的家庭；3、城市白领、高管和企业家等富有消费能力的人群；4、海归人士和拥有高学历的专业人士等潜在客户。
三、营销策略1、悬挂广告横幅在项目周边等人流量较大的区域悬挂广告横幅，可以吸引更多的目光，提高品牌知名度。
广告设计应注重图文并茂，主题突出，让观众轻松理解和接受，为项目带来更多曝光量。
2、线上宣传在社交媒体和搜索引擎等网络平台上推广产品，发布新闻稿和相关文章，定期更新官网信息。
线上营销的优势是可以更好地与用户进行互动和交流，同时实时追踪反馈，及时根据市场反馈进行调整。
3、展览会宣传在城市商业中心举办展览会，并邀请各大媒体进行现场报道，通过展示项目的实物和模型，吸引更多的目光，为公司带来更多的业务机会。
此外，可以利用展览会进行现场销售和签约以促进销售业绩。
4、定向营销针对目标客户进行定向营销，利用媒体和社交平台推广，组织客户到公司进行参观，同时定期举办专场活动，为客户提供优惠政策或礼品，吸引更多的高端客户购买项目。
在与客户交流时，着重突出项目的品质和服务，留下长久的好印象。
5、品牌营销营造良好的品牌形象，提高品牌知名度，对于提升项目的销售业绩非常重要。
因此，在宣传中突出产品的优势，注重品牌形象的打造和维护，通过品牌文化的升级，义务社会公益事业，建立可持续发展的品牌。
目录第一章：区域市场分析第二章:成本核算第三章: 本案客户群定位第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广第六章：销售组合篇第一章：区域市场分析一、地产市场销售量分析今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为区、海淀区和昌平区。
其中：区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。
商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。
经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和区。
其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析：（一）、区销量分析根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。
6月，区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。
与5月相比，区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。
相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。
区商品房平均房价缘何出现骤降？市国土房管局市场处有关人士和业权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的区各区块房价加权的结果。
具体看，主要是三大原因引起区平均房价的骤降：首先，区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。
根据市相关规划，市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。
90年代后，市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。
这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。
由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园等，都是均价在5000元/平方米上下的普通商品房。
而受SARS影响，这些楼盘在5月推出的可销售面积非常少，而经过近一个月的盘整，进入6月，开始推出新盘并加大营销力度。
其次，区绿化隔离带项目多。
市124平方公里的第一条绿化隔离带区占了110多平方公里，南磨坊乡、台乡、来广营等地区的绿化隔离带项目不少，而绿化隔离带项目由于享受一定的政策优惠，房价相对较低。
而由于SARS的影响，环境好、密度低、以板楼为主的绿化隔离带项目特别受买房人青睐，销售非常火爆，这也从一定程度上拉低了区的平均房价。
再次，房价相对高的区块如国展地区、CBD地区、太阳宫地区、双井-劲松地区、亚奥地区等几乎都没有新盘入市，高价房供应量相对偏小。
由于区地理围比较大，区块经济发展速度不同，各个区块的房价高低以及随市场变动的幅度也不同。
（二）、本案项目分析1、路两边项目集中，自京广中心向东，绵延伸展数十里，一直连接通州区。
这本是一条交通辅助路，但在几年时间里，路两侧却聚集了大大小小数十个房产项目。
住宅供应量达几百万平米。
其密集程度和供应规模不但在地区不多见，于是业人士将它形象的称为——“地产一条街”。
2、是CBD购房群体首选之地，在CBD的规划中，只有２５％的区域是住宅区，其中还有不少是商住楼，真正用于纯住的住宅项目相对稀少。
CBD公寓住宅的供应量在２５０万平米左右，这远远不能满足大约３００万在CBD工作的人士的居住需求。
另外，由于CBD区域相对狭小，其土地价值也随CBD的开发而日益飙升，住宅项目的价格也较其它区域高出许多。
所以，越来越多的人将置业的目光转向与CBD相临的周边区域。
而路正由于处于紧邻CBD的黄金地段而成为这些人士购房的首选区域。
3、交通方便，可直达CBD核心区。
与CBD超近距离的亲密接触是其它区域所难以比拟的。
路不但本身连接CBD，而且与三环、四环先后交接，直通CBD核心区域，从而使得的进出CBD非常方便。
4、路项目集中将带动周边商业发展，路与京通快速路相比在通行速度上差距很大，但是其全段开放的格局使得围绕整个路段形成了一个连续不断的居住带，并且这个居住带还有向居住网发展的态势，聚集了大量的物流和资金流，为周边经济的发展奠定了基础。
而京通快速路十多公里的路段上只能在为数不多出口处兴建大型住宅项目，从而使其周边项目成一种点状分布态势，失去了规模优势。
5、道路改造将改善路交通状况。
现今制约路发展的交通拥挤和周边环境等问题亦开始改造，路的地下管道改造工程已经开工，路面拓宽工程于两年完工。
另外一条西起东大桥蓝岛，经四环红领巾桥，横穿青年路，平行于路的北路一期已投入使用。
路上的京棉集团将大举搬迁，原工业用地辟为住宅区。
这里将被建成一个150万平方米以上的超大社区， 1.2万户居民将被整体搬迁。
如此一来，路周边的交通环境和居住状况将得到极大的改观。
6、路项目集中、规模大、品质高。
据统计，路两侧已建和在建项目有20多个，住宅总供应量在500万平方米以上。
其中尤以“远洋天地”80万平米、“罗马嘉园”40万平米、“兴隆家园”60万平方米，“晨光家园”90多万平方米，“通惠家园”60万平米、“青年路小区”90余万平方米、“柏林·爱乐”60万平米等几个“大盘”规模最为宏伟。
另外，如“园”、“绿岛苑”等也都是规模不小的社区。
7、从市场定位来看，所建住宅大多是针对在CBD工作的白领阶层。
由于住宅总供应量丰富，所以住宅平均定价并不高。
70%以上的住宅均价都在4000/平米——6000/平米之间。
由于客户层和均价基本趋同，所以住宅品质、房屋结构、社区质量等因素成为提升住宅销售量的重要因素。
8、从建筑形态来看，路目前的项目多以塔楼为主。
因此，以南北通透的板楼为主的楼盘，或设计合理的碟形塔楼都得到购房者极大的关注。
其中“罗马嘉园”、“柏林·爱乐”、“美然动力街”等板楼楼盘尤为耀眼。
三、路项目未来市场预期1、从路的规划和目前的市场发展不难看出，在可以预期时间，路沿线的项目价格将在维持原有水平的基础上稳步上升，其中高档公寓楼盘的开发将吸引更多有实力的开发商的关注，而建筑形态也会向更科学、更加人性化的方向发展。
2、另外，由于房产项目集中，竞争激烈，所以住宅项目的建设和销售将更加注重质量和服务。
不单单是接连CBD的“黄金”干道，更是成为面向东直门、燕莎、朝外、建国门、国贸等大型成熟商圈，背依通州卫星城的带状寄居区。
随着上述区域周围可开发的土地日益稀少，大量有居住需求的人将被挤压至环线以外的广阔区域。
3、而在路北面，已改造开通的家园路和正在规划改造中的北路都将会把这几大商圈的人群吸引过来，最终与路连接形成一个规模宏大的居住网。
而那时，路横贯东西、通透南北的交通优势将会发挥的淋漓尽致，其周边项目的升值潜力也将是不可估量。
4、在短期时间，由于几大商圈巨大的吸引力，路项目的开发还是会以五环为界形成冷热不均的态势。
五环以西由于距离和交通的天然优势，周边项目的发展速度和发展潜力都会有一个快速的提升期。
这个区域由于受几大商圈的向心力影响会逐步向核心化方向发展，大批在这几大商圈工作的高收入人群将被这里优越的地理位置吸引而在此寻求居所。
因此在此区域购房投资相信会有一个良好的回报，当然这一切的前提必需是所购房屋具有有良好的品质。
四、本案周边项目调查第二章成本测算面积:77.782平方米A区地上住宅38928平方米商业8973平方米地下车库2696平方米地下3764平方米B1楼地上住宅21341平方米地下2050平方米1、土地成本：A、补偿价：90，101，170元(1)、60269 m2×1250/ m2=75，336，250元(2)、5814 m2×417/ m2=2,424,438元(3)、2696 m2×417/ m2=1,124,232元(4)、8973 m2×1250/ m2=11，216，250元B、四源配套费：80×77752 m2=6220160元C、出让金： B区：6880029元A区：18116400元合计：6880029元+18116400元=24996429元 121317759元÷77752 m2=1560元/ m22、前期费用（含设计、电贴、招标、绿化等）实用费用：750000元建安费（含工程监量、竣工图、工程管理）1378×77752=107，142，256元土建：1100元/m2设备电梯：200元/m2竣工工程：1300×6%=78元/ m2不可抗拒：26×77752=2，021，552元3、管理及财务：26×77752=2，021，552元利息：4000万×5.5%1.5=330万营业税:6.7%×3800/m2=255元255元×70000m2=17，850，000元133085360元÷77752m2=1711.66/ m2综合成本：1560/m2+1711.66/ m2=3272元/m2建议：开盘均价3700元/平米与周边项目在价格上有竞争力第三章本案客户群定位一、本案客户定位：（一）目标客群特征分析：1、35岁以下占70%。
2、客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上占65%，3、收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。
4、自住占90%以上。
5、首次置业85%以上。
6、外地人占60%，人占40%7、购房客户中75%来自市区，在市区上班。
8、有车族占40%，多数乘公交车。
9、两口之家、三口之家为多数10、拆迁户购房占20 %，另有部分年轻人给老人买房。
（三）购房目的分析1、一般小公司的老板拥有类似捷达，桑塔纳轿车的中轻年人。
他们属于事业小成的一群人。
2、司职员收入在3000—8000元/㎡之间的，能够承受首付5-10万元，月供1500—3000元的年轻人。
