2019年无锡宜兴誉珑岛全案营销攻略
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无锡新城项目营销策略报告
无锡新城项目营销策略报告
投资客户
招商&运营策略导入自营客，为投 资客建立信心，同时通过销售策 略、活动推广等手段吸引投资客， 提升自营客的经营信心。
路漫漫其悠远
无锡新城项目营销策略报告
路漫漫其悠远
销售方式
营销策略：针活对动投推资广客
无锡新城项目营销策略报告
销售策略：销售方式
直接销售（部分带租约）：根据位置、楼层、面积、动线等差异合理定价， 直接销售；针对部分铺位先行招商带租约销售，位置较好铺位定位业态并 树立价格标杆，位置较差铺位实现销售带动；
➢坚持软装类多品种、不交叉、不重复的原则
为满足不同类型消费者的需求，不同店铺之间形成“差异化”，充分体现商品丰富、品类齐全的“一站 式”购物特点。
➢坚持质优价廉的原则
在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高项目的商品竞争力，因此在招 商租赁时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商级商家。
快捷交通
2分钟到城市内环， 5分钟到锡山行政中心，10分钟到达锡城中心商圈，距离地铁 站仅1千米。
资源价值
锡沪路——最具规模的家居建材市场核心位置，守住崇安新城和锡山区交通要道， 共享商机、人气，占领商业发展新高地
规划价值 区域内商业体量已达到50万平米，将成为无锡核心商圈外规模第二大的商圈。
消费价值 产品价值
无锡新城项目营销策略报告
主活动3：主力商家的炒作，展现升值潜力。
大众媒体——选择广电、晚报等无锡大众媒体，广告与软文的结合， 将本项目=品牌商家=升值潜力在无锡慢慢上演，成为舆论焦点
作为区域的领导者姿 态重新定义项目价值！
路漫漫其悠远
无锡新城项目营销策略报告
主活动4：“鉴宝节目专家鉴宝&商铺及稀贵艺术品拍卖”活动
宜兴龙玺太湖湾山庄XXXX营销推广策划精品文档47页
17
落地—执行的动作
重大节点
2月
3月
4月
5月
6月
形象蓄势
预热蓄水
7月
8月
9月
10月
11月
12月
开盘强销
加推持销
产品说明会 售楼处公开 示范区公开&首批联排开盘
公寓产品推出
营销工作
项目形象释放 销售技巧强化
现场售楼处进场 活动营销，项目蓄水
2020/6/10
明大龙玺太湖湾2019年营销工作思考
2
市场情况—竞品市场
区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢， 区域内可售约为8.8万方左右。
2020/6/10
明大龙玺太湖湾2019年营销工作思考
3
市场情况—成交及库存
2020/6/10
明大龙玺太湖湾2019年营销工作思考
目标—年度的任务
2019年回款目标
回款1.2亿元
=
别墅销售
总销1.14亿元
x
回款率
40%
+
公寓销售
总销1.26亿元
x
回款率
60%
=
2019年销售目标
总销2.4亿元
2020/6/10
明大龙玺太湖湾2019年营销工作思考
1
市场情况—区域市场
整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻
宜兴别墅市场成交低迷，但月度成交稳定，无太大波动； 太湖湾板块别墅市场，成交量少，且成交波动较大，受项目开盘及季节性影响较大。
市场情况—个案情况
2 万泽·太湖庄园
现场体验
洽谈区
会所
小区走道
小区景观
别墅立面
2019宜兴市荷兰岛房地产策划 共38页
景观设计上，将团氿引入社区，小区四面环水，独栋户户面水，中央为3万平米的人工 湖泊，规划有游艇码头，会所，网球场等配套设施。
立面效果
独栋
联排
面积配比
一期面积配比
产品形态 联排 独栋 总计
面积 185-276 312-458
/
套数 253 122 375
比例 67.47% 32.53% 100.00%
在住房改革这几年，稍有出向的人已经 开始换房或已经换房了，甚至有的已经 是第三次倒房了。城镇化率我想不会这 么高，还有很多同时拥有两套、三套以 上的住户。
第二章 项目分析
第一节 项目概况
基本信息
投资兴建 企划销售 建筑设计 景观设计 基地面积 建筑面积 规划户数 建筑楼层 规划面积 主力面积 主力总价 平均单价
一层：6米宽错层式客厅，独立式休息娱 乐区域。厨房直通餐厅，成为独立就餐区域， 并做到洁污分离。
二层：大面宽卧室连通景观阳台，并设置 步入式更衣室，卫生间设置在双卧室中心， 方便使用。同时配有书房，集工作休憩于一 体。
三层：顶层独立式阔绰主卧，套房式设计， 内置独立卫生间及步入式更衣室。北面设有 超大景观露台，休息之余尽情享受自然资源。
二期联排，具体规划不明确。
SWOT分析
中
星
氿西路
湖 滨
城
荷兰岛
团氿南路
水岸豪庭 海德名园
荆溪 人家
水榭 华庭
逸品 尚东
东氿 壹号
优势
荷兰岛位于宜兴传统的热点 居住板块--团氿板块，区域内 已入住的代表性小区有水岸豪 庭，海德名园等，目前在售楼 盘有荷兰岛，中星湖滨城，水 榭华庭，荆溪人家等项目。
2019年末，按照以上数据推算，房屋保有量2825万 平方，以城镇人口52.93万，人均53.37平方，这样 还是不能反映全面，因为很多农民进城了，不知道进 城的农民算不算在城镇人口之列，可能存在相当多的 农民为了子女已经在城里买了房，但还未入住。如果 房屋保有量是准的，按人均38、40、42平方反推， 则城市人口人数应是75、71、68万人，也就是已经 达到发达国家的城市化水平，起码是在房产上已经达 到了。这样，理论上2009年以后再建的房屋，不是再 增加人均面积指标就是增加房屋空置量。
立面效果
独栋
联排
面积配比
一期面积配比
产品形态 联排 独栋 总计
面积 185-276 312-458
/
套数 253 122 375
比例 67.47% 32.53% 100.00%
在住房改革这几年，稍有出向的人已经 开始换房或已经换房了，甚至有的已经 是第三次倒房了。城镇化率我想不会这 么高，还有很多同时拥有两套、三套以 上的住户。
第二章 项目分析
第一节 项目概况
基本信息
投资兴建 企划销售 建筑设计 景观设计 基地面积 建筑面积 规划户数 建筑楼层 规划面积 主力面积 主力总价 平均单价
一层：6米宽错层式客厅，独立式休息娱 乐区域。厨房直通餐厅，成为独立就餐区域， 并做到洁污分离。
二层：大面宽卧室连通景观阳台，并设置 步入式更衣室，卫生间设置在双卧室中心， 方便使用。同时配有书房，集工作休憩于一 体。
三层：顶层独立式阔绰主卧，套房式设计， 内置独立卫生间及步入式更衣室。北面设有 超大景观露台，休息之余尽情享受自然资源。
二期联排，具体规划不明确。
SWOT分析
中
星
氿西路
湖 滨
城
荷兰岛
团氿南路
水岸豪庭 海德名园
荆溪 人家
水榭 华庭
逸品 尚东
东氿 壹号
优势
荷兰岛位于宜兴传统的热点 居住板块--团氿板块，区域内 已入住的代表性小区有水岸豪 庭，海德名园等，目前在售楼 盘有荷兰岛，中星湖滨城，水 榭华庭，荆溪人家等项目。
2019年末，按照以上数据推算，房屋保有量2825万 平方，以城镇人口52.93万，人均53.37平方，这样 还是不能反映全面，因为很多农民进城了，不知道进 城的农民算不算在城镇人口之列，可能存在相当多的 农民为了子女已经在城里买了房，但还未入住。如果 房屋保有量是准的，按人均38、40、42平方反推， 则城市人口人数应是75、71、68万人，也就是已经 达到发达国家的城市化水平，起码是在房产上已经达 到了。这样，理论上2009年以后再建的房屋，不是再 增加人均面积指标就是增加房屋空置量。
无锡灵山营销策划方案
无锡灵山营销策划方案一、目标市场分析1. 旅游人群：国内外热爱旅游的人群，尤其是对佛教文化有兴趣的游客；2. 宗教朝圣者：佛教徒前来朝圣的人群，包括国内外的信众；3. 文化学习者：对佛教文化、中国传统文化有浓厚兴趣的学生或研究者；4. 家庭游客：带着家人前来享受自然风景，参加亲子活动的游客。
二、产品定位无锡灵山是一座集山水、文化、宗教于一体的旅游景点，拥有丰富的佛教文化底蕴和自然景观。
我们将以“佛教文化体验+自然环境享受”的主题，将无锡灵山定位为一处集文化学习、休闲娱乐、心灵寻求于一体的旅游目的地。
三、渠道开发1. 与旅行社合作：与国内外知名旅行社建立合作关系，将无锡灵山纳入其旅游线路中，借助旅行社的渠道拓宽无锡灵山的知名度和影响力；2. 营销活动：在各大旅游平台上开展推广活动，制作宣传片、视频，发布旅游攻略，通过网络渠道吸引更多的游客；3. 媒体互动：邀请新闻媒体、旅游记者进行深度报导，增加无锡灵山的曝光率；4. 建立官方网站和社交媒体账号：通过官方网站和社交媒体，及时发布最新的资讯、活动等信息，与游客进行互动，提升粉丝和关注度。
四、推广活动1. 佛教文化展览：举办佛教文化展览，展示佛教文化与艺术品，吸引对佛教文化感兴趣的游客；2. 佛教艺术表演：定期举办佛教音乐、舞蹈、戏剧等艺术表演活动，提升无锡灵山的文化内涵和品牌形象；3. 亲子活动：开展以亲子互动为主题的活动，如亲子绘画、佛教故事讲解等，吸引家庭游客；4. 佛教禅修体验：提供禅修体验项目，让游客亲身感受佛教禅修的内涵和效果；5. 特色美食推广：推出以无锡灵山特色美食为主题的推广活动，吸引美食爱好者。
五、评估1. 客流统计：建立客流统计系统，对游客的来源地、人数进行统计，及时了解市场需求；2. 满意度调查：定期进行客户满意度调查，收集客户反馈，针对问题进行改进和优化；3. 销售数据分析：分析销售数据，了解产品热销情况，为后续产品推广和发展提供参考依据；4. 跨界合作评估：评估与其他旅游景点、文化机构的合作，提升无锡灵山的综合品牌形象和市场竞争力。
夏·魅惑 —— 恒基·誉珑岛狂欢泳池派对活动方案
活动信息 Information
活动主题：夏·魅惑 —— 恒基·誉珑岛狂欢泳池派对
活动时间：2015年6月15日下午 13:30 活动地点：誉珑岛现场售楼处（荆溪中路西侧五局大院对面）
邀请人数：50人
邀请对象：意向客户、潜在客户等
活动目的 Objective
炎炎夏日，恒基·誉珑岛泳池，精彩绽放，带给新老客户全新体验。
游戏推荐 Game
项目名称：心想事成 游戏规则： 参加人数：以个人为单位 4人对抗 游戏方法：台上排满贴有吉祥话的玻璃杯，每人手中5枚釐币，把手中的釐币直接抛入玻璃杯，谁抛迚的多者为胜。
应急预案 Pre-arranged planning
1、天气
雨天：大雨天顺延，小雨发放一次性雨衣、雨伞
晴天：发放扇子、帽子等防晒用品 2、救生员待命，以防发生溺水现象，保证嘉宾及工作人员的人身安全。 3、用餐： 1）食品安全方面，我们提供正规的进货渠道，操作员工持有健康证 4、现场设置保安人员，及时处理突发事件。 5、确保场地电力资源安全，友达光电工程部电工1名在整个活动期间在会场内守侯， 及时处理断电等突发事故。 6、为了避免各个区域内人员流动通道阻塞，各区域内由专员和工作人员维持现场秩序， 及时疏导人流。 7、 安全通道由保安人员负责站位，引导来宾行动路线，贵宾由专门的礼仪小姐负责引位。 8、现场消防预警： 一旦发现情况，马上采用灭火器灭火；当火情不能控制时，立即报火警请求外部支援。 报警程序： 报上自己的姓名和区域——详细描述火警发生的位置——描述火灾状况或有无人员伤。
仪式、毕业典礼、通车仪式、落成典礼、竣工典礼;
会议会务:年会策划、家庭日、企业管理培训、拓展培训、趣味运动会、经销商大会、新闻发布会、 时装发布会、酒会、见面会、招商会、研讨会、新品发布会、誓师大会、party、拍卖会、丰城签约
活动主题：夏·魅惑 —— 恒基·誉珑岛狂欢泳池派对
活动时间：2015年6月15日下午 13:30 活动地点：誉珑岛现场售楼处（荆溪中路西侧五局大院对面）
邀请人数：50人
邀请对象：意向客户、潜在客户等
活动目的 Objective
炎炎夏日，恒基·誉珑岛泳池，精彩绽放，带给新老客户全新体验。
游戏推荐 Game
项目名称：心想事成 游戏规则： 参加人数：以个人为单位 4人对抗 游戏方法：台上排满贴有吉祥话的玻璃杯，每人手中5枚釐币，把手中的釐币直接抛入玻璃杯，谁抛迚的多者为胜。
应急预案 Pre-arranged planning
1、天气
雨天：大雨天顺延，小雨发放一次性雨衣、雨伞
晴天：发放扇子、帽子等防晒用品 2、救生员待命，以防发生溺水现象，保证嘉宾及工作人员的人身安全。 3、用餐： 1）食品安全方面，我们提供正规的进货渠道，操作员工持有健康证 4、现场设置保安人员，及时处理突发事件。 5、确保场地电力资源安全，友达光电工程部电工1名在整个活动期间在会场内守侯， 及时处理断电等突发事故。 6、为了避免各个区域内人员流动通道阻塞，各区域内由专员和工作人员维持现场秩序， 及时疏导人流。 7、 安全通道由保安人员负责站位，引导来宾行动路线，贵宾由专门的礼仪小姐负责引位。 8、现场消防预警： 一旦发现情况，马上采用灭火器灭火；当火情不能控制时，立即报火警请求外部支援。 报警程序： 报上自己的姓名和区域——详细描述火警发生的位置——描述火灾状况或有无人员伤。
仪式、毕业典礼、通车仪式、落成典礼、竣工典礼;
会议会务:年会策划、家庭日、企业管理培训、拓展培训、趣味运动会、经销商大会、新闻发布会、 时装发布会、酒会、见面会、招商会、研讨会、新品发布会、誓师大会、party、拍卖会、丰城签约
无锡品牌营销策划方案
无锡品牌营销策划方案一、市场背景分析无锡是中国的著名历史文化名城，也是江苏省的重要经济和科教文化中心，拥有丰富的旅游资源和发达的制造业。
然而，作为一个地方品牌，无锡在国际市场中的知名度和影响力相对较低，需要更多的品牌营销策划来提升品牌形象和市场竞争力。
二、品牌定位1. 核心竞争力：无锡以“文化、历史、产业先进性”为核心竞争力，将品牌建设与文化传承相结合，致力于打造自己独有的文化和历史价值体系。
2. 品牌形象定位：以“智汇无锡、未来之城”为品牌形象定位，强调无锡作为一个先进制造业和文化名城的双重属性。
三、目标市场分析1. 国内市场：国内市场是无锡的主要市场，主要针对的消费群体是国内旅游者和国内企业。
国内旅游者主要包括家庭旅游和单位组织旅游，需求主要集中在旅游景点、历史文化遗址等方面；国内企业主要关注无锡的制造业和商业发展，需求主要集中在产品供应链和商业服务方面。
2. 国际市场：国际市场是无锡品牌业务的拓展方向，主要针对的市场是海外旅游者和国际企业。
海外旅游者主要关注无锡的历史文化和旅游资源，需求主要集中在旅游景点、特色美食等方面；国际企业主要关注无锡的制造业和商业发展，需求主要集中在新能源、智能制造等方面。
四、品牌推广策略1. 建立品牌形象(1) 设计新的品牌标识。
以“无锡”为基础，融入无锡的历史文化元素，设计一个独特、易识别的品牌标识，以增加品牌的辨识度和美感。
(2) 构建品牌故事。
通过品牌故事的讲述，揭示无锡的历史渊源和文化内涵，增强消费者对品牌的认同感，并吸引更多的游客和企业前来无锡。
(3) 提升品牌形象。
通过品牌形象的宣传，展示无锡的现代化城市风貌和制造业的发展成果，让消费者更加了解无锡，增强品牌的影响力和号召力。
2. 建立品牌传播渠道(1) 建立官方网站和社交媒体账号。
建立无锡品牌的官方网站和社交媒体账号，发布品牌信息、旅游景点介绍等内容，增加品牌的曝光率和用户粘性。
(2) 与知名媒体合作。
江苏宜兴官林镇恒生时代广场商业项目营销策划方案
营销活动策划
策划各类主题活动，如新品发布会、促销活动、文化活动等，吸引消费者关注。
执行计划
制定详细的执行计划，包括活动时间、地点、人员分工、预算等，确保活动顺利 进行。同时，对活动效果进行评估和总结，为后续营销策略调整提供参考。
03
宣传推广方案设计
宣传材料设计制作要求
宣传册设计
设计制作精美的宣传册，涵盖项目的全方位信息，包括但不限于项 目定位、设施、设计理念、户型介绍等。
闲娱乐的首选场所。同时，线上购物平台的兴起也对传统实体商业带来
了一定的冲击。
02
机遇
பைடு நூலகம்
通过提供高品质的商品和服务，满足消费者对品质生活的追求，吸引更
多的潜在客户。同时，利用线上平台进行宣传和推广，扩大品牌知名度
和影响力。
03
挑战
面对线上购物平台的竞争，需要不断创新和提升服务体验，以吸引更多
的消费者。同时，需要关注市场变化和消费者需求的变化，及时调整营
户外广告投放
在城市核心区域和周边地 区投放户外广告，如LED 大屏、公交车站等。
线上线下活动策划与执行方案
开盘活动
组织一场盛大的开盘活动，邀请客户和媒体参 加，进行项目展示和推广。
房展会活动
参加房展会活动，设置展位进行项目展示和推 广。
网络活动
组织一系列网络活动，如抽奖、秒杀等，吸引客户关注和参与。
宣传效果评估与调整优化方案
数据监测
01
通过数据监测工具，对宣传效果进行实时监测和分析。
效果评估
02
定期进行宣传效果评估，了解宣传活动的优劣，及时进行调整
优化。
优化方案
03
根据效果评估结果，制定优化方案，提高宣传效果和转化率。
策划各类主题活动，如新品发布会、促销活动、文化活动等，吸引消费者关注。
执行计划
制定详细的执行计划，包括活动时间、地点、人员分工、预算等，确保活动顺利 进行。同时，对活动效果进行评估和总结，为后续营销策略调整提供参考。
03
宣传推广方案设计
宣传材料设计制作要求
宣传册设计
设计制作精美的宣传册，涵盖项目的全方位信息，包括但不限于项 目定位、设施、设计理念、户型介绍等。
闲娱乐的首选场所。同时，线上购物平台的兴起也对传统实体商业带来
了一定的冲击。
02
机遇
பைடு நூலகம்
通过提供高品质的商品和服务，满足消费者对品质生活的追求，吸引更
多的潜在客户。同时，利用线上平台进行宣传和推广，扩大品牌知名度
和影响力。
03
挑战
面对线上购物平台的竞争，需要不断创新和提升服务体验，以吸引更多
的消费者。同时，需要关注市场变化和消费者需求的变化，及时调整营
户外广告投放
在城市核心区域和周边地 区投放户外广告，如LED 大屏、公交车站等。
线上线下活动策划与执行方案
开盘活动
组织一场盛大的开盘活动，邀请客户和媒体参 加，进行项目展示和推广。
房展会活动
参加房展会活动，设置展位进行项目展示和推 广。
网络活动
组织一系列网络活动，如抽奖、秒杀等，吸引客户关注和参与。
宣传效果评估与调整优化方案
数据监测
01
通过数据监测工具，对宣传效果进行实时监测和分析。
效果评估
02
定期进行宣传效果评估，了解宣传活动的优劣，及时进行调整
优化。
优化方案
03
根据效果评估结果，制定优化方案，提高宣传效果和转化率。
2019龙玺太湖湾山庄营销工作计划方案-35p
11月3日 产品说明会
11-18售楼处进场
售楼处公开 &示范区开放
12-1 首批房源开盘
现场售楼处进场 活动营销，项目蓄水
渠道营销，大量蓄客 强化产品，开盘引爆
宜兴太湖，只此一湾
纯正地中海别墅，闪耀太湖湾
集中蓄客 、吸筹热销
持续维护
DRAGON TAIHU BAY
3
1
执行—第一阶段执行计划
9月
10月
短信
活动
渠道拓展 物料制作
10.28-11.3
更换画面 更换画面
— — — 项目产品说明会 乡镇横幅覆盖 —
11.4-11.10
11.11-11.17
11.18-11.24
远太湖 近江湖——宜兴太湖，只此一湾
—
—
—
—
—
—
—
11月14、15日宜兴日 报整版画面
—
—
—
邮政DM发送
短信5万条 — —
短信5万条 — —
10
1
执行—第一阶段执行计划
时间
推广主题
户外
媒体 配合
机场led 网络
短信 活动 渠道拓展 物料制作 现场销售
龙玺太湖湾2019年9月-10月营销计划
9.1-9 .15
— —
9.16-9.29
9.30-10.6
10.7-10.13
天然氧吧，依山面湖
确定合作/画面出街
—
确定合作/画面出街
—
—
房产网网络通栏/微博建立 形象宣传
推广核心概念：
长三角最“近”的度假地
近太湖 远江湖
宜兴太湖，只此一湾
诠释：
近太湖：度假黄金地
S店开业三个月营销策略及工作计划
近3个月规划
逐步开发自有网点 逐步开发自有网点
• 宜兴市是县级市，除了在市区有传祺的4S店和城市展厅外，把渠道下探到县，能够进一步开发宜兴周边市场潜 力
二级网点开发
溧阳，广德，长兴
17
城市展厅建设
星级站+4S店
小的形象店 城市展厅，无维修
1次
长期合作 租期2年
四 工作计划
线下市场推广计划
包括展厅促销活动、试乘试驾会、车展、户外巡展（包括静态展示及巡游）、商圈展示、夜展、 外拓发单等市场推广促销活动。
“品质生活，传祺人生”震撼来袭——开业庆典
“品质生活，传祺人生”—广汽传祺宜兴市德兴店开业庆典项目
“我是传祺” 大型夜展 活动背景
项目
活动时间
内容
常态化夜展，9、10月份的周末
• 我是传祺，不仅让客户 了解我们车，更能理解 我们的企业文化和历史。 引起国产强车强烈的共 鸣
• 借助此主题进行夜展， 不但更好地吸引眼球， 还能找到年青一代引发 共鸣，借此传播GS5的情 感利益
活动地点及 天数
活动主题
• 由于之前综合汽车的有合作网点汽车，有一定数量的基盘客户，只要合作方式恰当，资源共享对传祺的销量有 一定的帮助
• 计划开业前后，根据实际情况制定详细的二网提升计划
二网管理机制
包括：溧阳市，广德县，长兴县 管理：二网的佣金、风险控制策略、巡回点检、售后服务策略、优秀二网筛选与培养策略等； 支援：二网的市场支援（物料布置、广宣、巡展推广等）、销售员的培训支援等计划。
•走秀表演 •专业老师傅讲车 •客户互动 •现身说法
• 活动留档客户跟进
•邀约二次到店
•媒体后续报道
•突出销售火爆，继续传播传祺产品利 益点，以及报道第一批车主的用车感受
2019无锡广益路项目营销推广报告70p 共71页
投资型公寓 抓住投资客对小面积空间需求旺盛的市场机会，本案的使用群体主要面 对小户型的消费者,属于过度型产品；同时，充分把握社会投资者目前对 投资型物业信心回暖的市场机会，购买群体则以投资群体为主。
产品定位 目标客群
针对小户型类的消费者，可以分为两个部分——投资与纯居 住
居住：此类的居住者，一般较年轻，积蓄不多，小户型作为 其过渡用房。这类人群文化程度高，思维活跃、激进，偏于 感性。同时也包括新婚用房与极个性需求人士。
产品定位 塔楼部分
以居住功能为主，兼容商务，投资型精装公寓
诠释： 以居住功能为主 这是本案公寓的核心特点，本案处于区域生活氛围浓厚，区域具有对居 住的需求，能够发挥项目产品的最大价值。
兼容商务功能 “兼容商务功能”的目的在于扩大本案的市场覆盖范围，增强投资者的 购买信心；适合未来主要使用群体对居住与办公兼容性的实际需求。
无锡广益路项目营销推广报告
博思堂地产综合服务股份有限公司 2019 年12月
项目解读 SWOT分析
发展策略
优势：
项目位于无锡规划的重点项目火车站 北广场项目北延区域，可借助未来北 广场商业气氛，提升本案的价值。
广瑞路与广益路将为本来带来火车站 北广场及广益商贸区人流车流
本案距离火车站北广场商圈及广益商 圈都较近，可以借助其人气。
高档酒店：竞争较小、中心区域板块存在市场机会 经济型酒店：存在一定市场机会，但火车站周边竞争激烈 偏商务型：商务公寓、区域内办公氛围有待提升 偏居住型：与城市高价位公寓区分，可建立与项目自身相关客户群体 集中式：体现区域配套与项目综合配套商业功能，提升项目形象 零散街铺：租赁权利在销售后零散业主手中，不利于前期运营开发
产品定位 装修风格
现代简约风格，装修成本低，适合年 轻客户口味；
产品定位 目标客群
针对小户型类的消费者，可以分为两个部分——投资与纯居 住
居住：此类的居住者，一般较年轻，积蓄不多，小户型作为 其过渡用房。这类人群文化程度高，思维活跃、激进，偏于 感性。同时也包括新婚用房与极个性需求人士。
产品定位 塔楼部分
以居住功能为主，兼容商务，投资型精装公寓
诠释： 以居住功能为主 这是本案公寓的核心特点，本案处于区域生活氛围浓厚，区域具有对居 住的需求，能够发挥项目产品的最大价值。
兼容商务功能 “兼容商务功能”的目的在于扩大本案的市场覆盖范围，增强投资者的 购买信心；适合未来主要使用群体对居住与办公兼容性的实际需求。
无锡广益路项目营销推广报告
博思堂地产综合服务股份有限公司 2019 年12月
项目解读 SWOT分析
发展策略
优势：
项目位于无锡规划的重点项目火车站 北广场项目北延区域，可借助未来北 广场商业气氛，提升本案的价值。
广瑞路与广益路将为本来带来火车站 北广场及广益商贸区人流车流
本案距离火车站北广场商圈及广益商 圈都较近，可以借助其人气。
高档酒店：竞争较小、中心区域板块存在市场机会 经济型酒店：存在一定市场机会，但火车站周边竞争激烈 偏商务型：商务公寓、区域内办公氛围有待提升 偏居住型：与城市高价位公寓区分，可建立与项目自身相关客户群体 集中式：体现区域配套与项目综合配套商业功能，提升项目形象 零散街铺：租赁权利在销售后零散业主手中，不利于前期运营开发
产品定位 装修风格
现代简约风格，装修成本低，适合年 轻客户口味；
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04-09年，年均GDP递增在15％以上；自04年起，宜兴市房地产业已踏入飞速发展的轨道。 2009年全年国民生产总值为680.15亿元；2019-2009年，地区生产总值逐年增长； 2009年同比增幅却略有减少，但仍在高位运行。
宜兴宏观市场分析——历年房地产相关指标分析
06-07年宜兴房地产发展快速，开发及销售均为历年最高点； 08年随着全国房地产的低迷，宜兴市场也出现了发展瓶颈； 09年房地产市场开始回暖，商品房成交面积开始缓慢回升，但成交均价出现飞跃， 主要为别墅市场拉高了住宅市场的价格。
4、城南板块：行政中心，居住薄弱 规划控制区域，居住氛围略显薄弱 产品类型：多层、别墅 价格区间：公寓 6500-7500 ，别墅 9000-14000 代表楼盘：泽福苑，江南等
宜兴房地产版块现状——板块项目分布图
商业中心
朝阳新村 木材小区
迎宾新村
茶西新村 茶东新村
半岛花园
君悦府邸
碓坊新村
锦绣二村 锦绣新村
金丽花园 君悦府邸 东氿一号
君悦逸品尚 东
周边配套
内部配套
生活：1公里至商业中心，锦绣菜场 教育：宜兴第一中学 医疗：市中医院,
距离市区较近，无内部配套设施
生活:大润发卖场 教育:宜兴中小学,实验小学,幼儿园. 医疗:市中医院,仁济医院. 未来规划:商业中心,餐饮,零售五星级 酒店等.
3000平方米精装会所，内部配备SPA、 健身中心等高档配套
1-3层为商场 4-5层为会所配套. 功能:休闲吧 ,多功能厅,乒乓球室,健身 房等. 室外游泳池:成人区及儿童区. 多功能运动区:篮球场,羽毛球场等.
结论：从市场竞争项目内部配套来看，新项目加强了建筑、景观以外 的投入。在会所、商业配套上的投入，提升了项目品质。
宜兴高端物业现状启示——物业管理分析
宜兴高端物业现状启示——建筑风格分析
序号 1
项目名称 金丽花园
建筑风格 现代风格
物业形态 多层、高层,别墅
品质感 品质感相对较差.外部为涂料
2
君悦府邸
现代风格 小高层、高层，联排 品质感一般,材料:面砖,局部涂料
3 久隆碧云天 新装饰主义
多层、小高层 联排、独栋
品质感相对较差.外部为涂料
4 君悦逸品尚东 新装饰主义 小高层、独栋、联排 品质感强,材料:面砖,局部涂料
宜兴乡镇企业众多，且集群效应明显：以官林为例， 全镇7万多人，当地人称有万名企业老板，大多在电缆 行业。类似的还有丁蜀镇紫砂、周铁镇化工…
处长三角太湖边， 得山水灵秀， 赋人文内涵，
有优越经济环境，
活力繁荣不如昆山… 旅游远逊桐庐… 闻名不如乌镇… 实力难望江阴硕背…
空怀大家闺秀之色艺才情，却始终小家碧玉般默默无闻于一隅 ？
为什么？
壹. 贝中之珠 ——深入分析，发现厚重的宜兴 贰. 有珠无钻 ——宜兴宏观市场及高端物业市场分析 叁. 钻为珠来 ——誉珑岛的使命及目标客群分析 肆. 营销镶钻 ——如何创造国际生活方式，并实现高溢价？ 伍. 企划镶钻 ——如何传播国际生活方式，实现高溢价？
宜兴宏观市场分析——GDP分析
南仓新村 荆溪人家
锦绣一村
土城新村
苏宁环球
金丽花园
体育中心
项目所在板块内无项目销售，二手房林立，因此本案存在大量潜在客户。
宜兴高端物业现状启示——规划景观分析
序号 1 2 3
项目名称 金丽花园 君悦府邸 久隆碧云天
景观风格 现代 现代 现代
景观主题 沿河景观 集中绿化 组团绿化,局部水景
品质感 以自然河水景观，内部景观较少 围合式景观，但营造效果较差
2、城西板块：景观资源，城市标杆 团汣湖的景观资源成为板块的最大卖点，加上毗邻市 中心，备受高端客群追捧 产品类型：多层、小高层、别墅 价格区间：公寓 6000-7500 ，别墅 10000-15000 代表楼盘：金色年华、郁金香庄园等
3、城东板块：东进区域、未来城市中心 宜兴城市发展方向，区域发展已具规模，吸引众多追 捧者 产品类型：多层、小高层、别墅 价格区间：公寓 7000-8000 ，别墅 10000-15000 代表楼盘：东氿一号、君悦·逸块
城中 板块
城东板块
城南板块
本案所在区域为城中板块，属宜兴老城区商业中心
1、城中板块：供应稀缺 宜兴的商业核心所在，受制土地资源，住宅供应稀缺 产品类型：小高层、高层 价格区间：公寓 6000-7000 ，别墅 10000-15000 代表楼盘：景和人家、君悦府邸、半岛花园等
无论是，跨千年、享誉中外的陶都； 还是，令茶圣陆羽赞不绝口的阳羡茶；
明代紫砂龙窑，至今生生不息， 数万人从事和紫砂产业——但仅此而已。
江苏最大茶叶产区。但茶馆里的茶多位外来茶， 没有形成一个规模的茶叶产业。
无论是迭出不群的文化人杰；
还是，乡镇数以万计的企业家…
宜兴栽培出 4位状元、 10位宰相、 385 名进士、 21位两院院士、 60 多位大学校长、 8000余位教授 副教授,“院士之乡”、“教授 之乡”名扬天下……
营造相对细致.
4 君悦逸品尚东 现代 入口水景,水系景观，河景
5
东氿一号 南加州风格
绿化为主
6
江南春天
现代
绿化为主
社区内景观营造较为细致 绿化及产品细节处理较好
绿化营造较为精细
结论：市场上项目景观营造，多显粗糙，景观风格不明显。 对本案而言，如能在风格营造及精细度上进行把控，会有很强竞力。
景观：河景资源 +特色风情
珠上镶钻
誉珑岛全案营销攻略
这是，太湖边上的一座城…
今天，它是一颗明珠 ；明天，它将不只是一颗明珠。
壹. 贝中之珠 ——深入分析，发现厚重的宜兴 贰. 有珠无钻 ——宜兴宏观市场及高端物业市场分析 叁. 钻为珠来 ——誉珑岛的使命及目标客群分析 肆. 营销镶钻 ——如何创造国际生活方式，并实现高溢价？ 伍. 企划镶钻 ——如何传播国际生活方式，实现高溢价？
5
东氿一号
地中海风格
高层、独栋、联排
品质感优越，材料：外墙涂料，局部 文化石、原木制品
6
江南春天
现代
独栋
品质感较强，材料：石材，局部涂料
结论：分析可看出，市场对新型的建筑风格有一定的接受度。 部分项目建筑品质感强，细部处理细腻，对本案有借鉴作用。
建筑: 品质+细节
宜兴高端物业现状启示——配套分析
楼盘名称
宜兴宏观市场分析——历年房地产相关指标分析
06-07年宜兴房地产发展快速，开发及销售均为历年最高点； 08年随着全国房地产的低迷，宜兴市场也出现了发展瓶颈； 09年房地产市场开始回暖，商品房成交面积开始缓慢回升，但成交均价出现飞跃， 主要为别墅市场拉高了住宅市场的价格。
4、城南板块：行政中心，居住薄弱 规划控制区域，居住氛围略显薄弱 产品类型：多层、别墅 价格区间：公寓 6500-7500 ，别墅 9000-14000 代表楼盘：泽福苑，江南等
宜兴房地产版块现状——板块项目分布图
商业中心
朝阳新村 木材小区
迎宾新村
茶西新村 茶东新村
半岛花园
君悦府邸
碓坊新村
锦绣二村 锦绣新村
金丽花园 君悦府邸 东氿一号
君悦逸品尚 东
周边配套
内部配套
生活：1公里至商业中心，锦绣菜场 教育：宜兴第一中学 医疗：市中医院,
距离市区较近，无内部配套设施
生活:大润发卖场 教育:宜兴中小学,实验小学,幼儿园. 医疗:市中医院,仁济医院. 未来规划:商业中心,餐饮,零售五星级 酒店等.
3000平方米精装会所，内部配备SPA、 健身中心等高档配套
1-3层为商场 4-5层为会所配套. 功能:休闲吧 ,多功能厅,乒乓球室,健身 房等. 室外游泳池:成人区及儿童区. 多功能运动区:篮球场,羽毛球场等.
结论：从市场竞争项目内部配套来看，新项目加强了建筑、景观以外 的投入。在会所、商业配套上的投入，提升了项目品质。
宜兴高端物业现状启示——物业管理分析
宜兴高端物业现状启示——建筑风格分析
序号 1
项目名称 金丽花园
建筑风格 现代风格
物业形态 多层、高层,别墅
品质感 品质感相对较差.外部为涂料
2
君悦府邸
现代风格 小高层、高层，联排 品质感一般,材料:面砖,局部涂料
3 久隆碧云天 新装饰主义
多层、小高层 联排、独栋
品质感相对较差.外部为涂料
4 君悦逸品尚东 新装饰主义 小高层、独栋、联排 品质感强,材料:面砖,局部涂料
宜兴乡镇企业众多，且集群效应明显：以官林为例， 全镇7万多人，当地人称有万名企业老板，大多在电缆 行业。类似的还有丁蜀镇紫砂、周铁镇化工…
处长三角太湖边， 得山水灵秀， 赋人文内涵，
有优越经济环境，
活力繁荣不如昆山… 旅游远逊桐庐… 闻名不如乌镇… 实力难望江阴硕背…
空怀大家闺秀之色艺才情，却始终小家碧玉般默默无闻于一隅 ？
为什么？
壹. 贝中之珠 ——深入分析，发现厚重的宜兴 贰. 有珠无钻 ——宜兴宏观市场及高端物业市场分析 叁. 钻为珠来 ——誉珑岛的使命及目标客群分析 肆. 营销镶钻 ——如何创造国际生活方式，并实现高溢价？ 伍. 企划镶钻 ——如何传播国际生活方式，实现高溢价？
宜兴宏观市场分析——GDP分析
南仓新村 荆溪人家
锦绣一村
土城新村
苏宁环球
金丽花园
体育中心
项目所在板块内无项目销售，二手房林立，因此本案存在大量潜在客户。
宜兴高端物业现状启示——规划景观分析
序号 1 2 3
项目名称 金丽花园 君悦府邸 久隆碧云天
景观风格 现代 现代 现代
景观主题 沿河景观 集中绿化 组团绿化,局部水景
品质感 以自然河水景观，内部景观较少 围合式景观，但营造效果较差
2、城西板块：景观资源，城市标杆 团汣湖的景观资源成为板块的最大卖点，加上毗邻市 中心，备受高端客群追捧 产品类型：多层、小高层、别墅 价格区间：公寓 6000-7500 ，别墅 10000-15000 代表楼盘：金色年华、郁金香庄园等
3、城东板块：东进区域、未来城市中心 宜兴城市发展方向，区域发展已具规模，吸引众多追 捧者 产品类型：多层、小高层、别墅 价格区间：公寓 7000-8000 ，别墅 10000-15000 代表楼盘：东氿一号、君悦·逸块
城中 板块
城东板块
城南板块
本案所在区域为城中板块，属宜兴老城区商业中心
1、城中板块：供应稀缺 宜兴的商业核心所在，受制土地资源，住宅供应稀缺 产品类型：小高层、高层 价格区间：公寓 6000-7000 ，别墅 10000-15000 代表楼盘：景和人家、君悦府邸、半岛花园等
无论是，跨千年、享誉中外的陶都； 还是，令茶圣陆羽赞不绝口的阳羡茶；
明代紫砂龙窑，至今生生不息， 数万人从事和紫砂产业——但仅此而已。
江苏最大茶叶产区。但茶馆里的茶多位外来茶， 没有形成一个规模的茶叶产业。
无论是迭出不群的文化人杰；
还是，乡镇数以万计的企业家…
宜兴栽培出 4位状元、 10位宰相、 385 名进士、 21位两院院士、 60 多位大学校长、 8000余位教授 副教授,“院士之乡”、“教授 之乡”名扬天下……
营造相对细致.
4 君悦逸品尚东 现代 入口水景,水系景观，河景
5
东氿一号 南加州风格
绿化为主
6
江南春天
现代
绿化为主
社区内景观营造较为细致 绿化及产品细节处理较好
绿化营造较为精细
结论：市场上项目景观营造，多显粗糙，景观风格不明显。 对本案而言，如能在风格营造及精细度上进行把控，会有很强竞力。
景观：河景资源 +特色风情
珠上镶钻
誉珑岛全案营销攻略
这是，太湖边上的一座城…
今天，它是一颗明珠 ；明天，它将不只是一颗明珠。
壹. 贝中之珠 ——深入分析，发现厚重的宜兴 贰. 有珠无钻 ——宜兴宏观市场及高端物业市场分析 叁. 钻为珠来 ——誉珑岛的使命及目标客群分析 肆. 营销镶钻 ——如何创造国际生活方式，并实现高溢价？ 伍. 企划镶钻 ——如何传播国际生活方式，实现高溢价？
5
东氿一号
地中海风格
高层、独栋、联排
品质感优越，材料：外墙涂料，局部 文化石、原木制品
6
江南春天
现代
独栋
品质感较强，材料：石材，局部涂料
结论：分析可看出，市场对新型的建筑风格有一定的接受度。 部分项目建筑品质感强，细部处理细腻，对本案有借鉴作用。
建筑: 品质+细节
宜兴高端物业现状启示——配套分析
楼盘名称