进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知
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关于进一步加强保障性住房等住房
物业服务管理工作的通知
(征求意见稿)
各区县住房城乡建设委（房管局），东城、西城区住房城市建设委，经济技术开发区房地局，各有关单位：
为提高物业服务水平，建设和谐居住社区，根据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》及相关法律法规，结合本市实际，现就进一步加强本市保障性住房和自住型商品房物业服务管理工作通知如下：
一、本通知所称的保障性住房，是指按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）要求建设收购的公共租赁住房（含廉租住房，下同）、经济适用住房、限价商品住房等。
自住型商品房是指按照《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号）要求建设的住房。
二、新建保障性住房和自住型商品房小区（含集中建设与配套建设），建设单位承担前期物业服务责任。
建设单位委托物业服务企业提供前期物业服务的，应在办理商品房预售许可或现房销售前，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，明确物业服务事项、服务标准和服务收费。
投标人少于3个或住宅建设总体规模在5万平方米以下的，经项目所在地的区县房屋行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。
集中建设的公共租赁住房小区，产权单位应在项目正式配租前，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订物业服务合同。
已竣工交用的保障性住房和自住型商品房小区，前期物业服务合同期满后仍未成立业主大会的，应通过公开招投标方式选聘物业服务企业，签订物业服务合同。
三、参与保障性住房和自住型商品房小区投标的物业服务企业，应有在本市承接20万平方米以上住宅项目物业服务经验，且在最近两年物业服务活动中未出现违法违规行为或重大安全事故。
同等条件下，鼓励招标机构优先选聘有保障性住房和自住型商品房物业服务经验的企业。
本通知第二条第一款中，经区县房屋行政主管部门批准，采用协议方式确定的物业服务企业，应符合上述投标条件。
四、保障性住房小区建设单位前期物业服务招标或物业服务企业招标时，区县住房保障管理部门或房屋产权单位，应将物业服务企业接受委托对保障家庭房屋使用情况（包括出租、转租、出借、出售以及改变用途等）进行检查的内容列入招标条件，并在临时管理规约和物业服务合同中明示。
物业服务企业中标后，应与区县住房保障管理部门或房屋产权单位签订委托协议，并按协议规定对家庭房屋使用情况进行检查。
五、保障性住房和自住型商品房中标物业服务企业，应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
物业服务合同期限不超过3年。
六、经济适用住房物业服务及收费标准按照本市相关规定执行。
其他各类保障性住房和自住型商品房小区物业服务标准不得低于北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）规定的“住宅服务二级标准”，物业收费标准实行市场调节价。
配建的公共租赁住房建设单位向买受人交付住房后，前期物业服务费应由买受人交纳。
其他各类保障性住房和自住型商品房物业服务收费按照本市住宅物业管理规定执行。
七、配建的保障性住房和自住型商品房，在同一物业管理区域内应委托同一家物业服务企业统一实施物业服务管理。
物业服务企业不得承接同一物业管理区域内的部分住宅物业的服务管理工作。
已竣工交用的配建保障性住房和和自住型商品房未按上述规定执行的，应按规定调整。
八、符合上市条件的已购经济适用住房产权人提交上市申请时，应向区县住房保障管理部门出具物业服务费用结清证明（附件1）。
产权人未结清物业服务费的，区县住房保障管理部门暂不予受理上市申请。
九、北京物业管理行业协会接受房屋行政主管部门和住房保障管理部门的委托，做好保障性住房和自住型商品房小区物业服务检查工作，对物业服务企业项目负责人、员工进行培训，提高从业人员的业务水平。
十、各区县房屋行政主管部门应对辖区内保障性住房和自住型商品住房小区的物业服务情况实施有效监管，加大执法检查力度。
发现物业服务企业存在无资质企业、超越资质等级承接物业服务业务、承接同一物业管理区域内部分住宅物业服务业务、发现家庭有违法违规使用行为时不履行制止或报告义务等行为，应当责令其改正，并按照国家和本市相关管理规定予以处理，记入物业服务企业及项目负责人信用信息系统，物业服务企业3年内不得承接保障性住房和自住型商品房项目。
建设单位未按照本通知规定通过招投标方式确定前期物业服务企业的，记入信用档案，3年内不得在全市范围内参与保障性住房和自住型商品房项目建设。
十一、保障性住房和自住型商品房小区所在街道办事处、乡镇人民政府应规范社区管理，完善社区服务，加大监督管理，建立应急预案，指导辖区内住宅小区物业服务企业开展物业服务。
住宅小区物业服务企业撤管或物业服务企业不能维持正常物业服务秩序，可能对社会稳定造成影响的，街道办事处、乡镇人民政府应与相关部门启动应急预案，维护社区稳定。
十二、本通知自2015年月日起实施。
此前规定中与本通知不一致的，以本通知为准。
特此通知。
附件1：经济适用住房物业服务费用结清证明
北京市住房和城乡建设委员会
2014年月日
附件1：
经济适用住房物业服务费结清证明
编号：
注：本表一式四份，区县物业主管部门、区县住房保障管理部门、物业服务企业、产权人各一份。
