菏泽房地产市场调研报告
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菏泽房地产市场调研报告
目录
第一部分宏观环境与房地产市场的发展
第二部分地块概况
第三部分菏泽房地产个案分析
第四部分投资测算
第一部分宏观环境与房地产市场的发展
一、我国宏观经济稳健发展，地产投资规模不断增大
1997年-2009年中国GDP增长状况
近年来，在国家有效的宏观调控下，中国经济表现出良好的发展态势，2009年在国际金融危机的背景下,中国国内生产总值为335353亿元，比上年增长8.7％。
在经济繁荣的背景下，地产投资需求膨胀，近十年来，行业投资增幅多为20%以上（2009年为16.1%），这大大超过了我国经济发展速度所能承受的水平，这从最近的“国四条”、“国十一条”等政策就可见一斑，所以，未来一段时间内我国房地产发展的大形势是：随着国家宏观调控力度加大，房地产增速将有一定程度降低，但规模仍将不断增大，并将出现良性的结构调整。
二、山东适时把握时机，房地产呈现持续、稳定、快速发展的格局
2002年开始，山东经济呈现出强劲的上升势头，进入了新一轮的经济增长周期，2009年，全省实现生产总值33805.3亿元，增长11.9%，居全国第三。
在宽松的货币政策、政府救市措施和开发商大力促销策略下，山东省地产刚性需求大量释放，2009年，楼市交易量在达到高峰，山东楼市在投资领域取得了19.1%的增长，高于全国三个百分点。
三、菏泽市总体环境分析
1、菏泽市行政区划和人口环境
菏泽市位于山东省西南部，古称曹州,与江苏、河南、安徽三省接壤，辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区及一个省级经济开发区，总面积12238.6平方公里，人口875万。
2、菏泽市经济环境
2004—2008年菏泽及周边市GDP 年均增速表
山东省“突破菏泽”政策促进菏泽全面发展： 2004年初，为缩小山东省内地区之间的经济发展不均衡的现状，山东省委提出了“突破菏泽”的战略决策，为菏泽经济发展打开了新篇章。
2004-2008年，菏泽GDP 增幅年均高达16.8%，高于周围的宿迁、淮安、宿州等市。
2009年，菏泽经济实现地区生产总值953亿元，增长16%以上，增幅高于全省4个百分点之多。
3、菏泽市房地产发展动态
河 南 省
江苏省 安徽省
0.00%
2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%
2002-2009年菏泽GDP和地产投资状况
作为中小城市，菏泽市房地产业的发展2003年刚刚起步，2004年才刚刚走上规范化运营的道路。
但政府不断加大房地产投资力度，房地产的投资增长速度远远高于同期国民经济的增长速度
⏹挂牌土地情况
价格分布：菏泽市土地拍卖价格毛地约在18万——40万/亩，净地拍卖主要在城东开发区附近，价格约在150万——180万/亩。
区域分布：菏泽土地出让毛地多于净地，09年出让的25块地块中，毛地占16块；10年挂牌信息中，净地只有开发区一块。
⏹区域发展
以赵王河为界分为东区和西区：
东区：菏泽新政府所在地，交通发达，配套日益完善，云集了帝都花园、龙燕阳光城、华英嘉园等众多中高端楼盘。
河西的老城区：多为老居民区，由于配套及公共交通落后，地产项目开发相对较少，只有零星的小规模楼盘点缀其间。
⏹供给类别
在新楼盘中，多层开始以配角的形式出现，而小高层、高层已经成了主体力量，别墅作为高档住宅形态的代表，也开始受到开发商的青睐。
2006-2008年菏泽地产供销状况
总体供小于求，供销两旺。
菏泽属于二三线城市，地产发展尚处于起步阶段，泡沫成分小，消费者多是为了改善自身居住的需要，投机成分少。
在目前经济迅速发展、城市化速度不断提高的背景下，地产需求空间巨大。
⏹房价的可承受力度
2008年菏泽市城镇家庭年均收入46324元，房价收入比为8.29，远低于全国的15，在消费者的可承受范围之内。
⏹价格趋势
2004年-200年菏泽房价趋势
菏泽2003年房地产开发起步，开发起步较晚，大的泡沫成分不存在，这将促使菏泽房地产市场一直保持平稳健康的发展趋势，价格稳步提升，2004年均价千元左右，目前已达3800，仅五年的时间，翻一番有余。
2010年，受政府政策和市场的影响，菏泽会产生一定的观望情绪，但消费者需求仍然旺盛，预计价格继续保持增长，但增幅趋缓。
⏹营销宣传
菏泽地产市场多为当地的开发商，大多不注重项目的包装宣传，售楼处设置简单，售楼人员素质普通，当地丰富的媒体资源没有得到有效的利用；
但已有个别项目开始将营销宣传策划提上日程，如天阔逸城，豪华的售楼处包装、独家的样板间体验、巧妙的活动等营销方式给极大地推动了销售，目前其价格高于相同位置项目500元以上。
第二部分地块概况
⏹地块位置
本项目位于赵王河西畔，南至八一路、西邻太原路、北到双河路，另加双河路以北、太原路以东的小部分，共384亩。
包括杨庄、双河、仓房三个村
⏹环境设施——太原路
太原路：菏泽市的南北干道，与本项目交界处学校、医院、金融单位云集。
（农村信用社在本项目范围内，可以争取做项目的配套设施。
）
⏹环境设施——双河路
双河路：沿东南—西北倾斜，此处人口密集，生活气息浓厚
⏹环境设施——八一路
八一路：为菏泽市新修线路，道路宽敞，上面的赵王河大桥为菏泽东部开发区和西部老城区的沟通枢纽。
环境设施——赵王河
赵王河：菏泽的地理、经济分界之河，河东新立交桥、新建设道路、高档楼盘遥遥相望。
环境设施——区域内部
本项目区域内部多为老居民小区，建筑较老，教育等配套较完善，但赵王河畔违章新建筑与日俱增，将给拆迁带来很大的难度。
第三部分菏泽房地产个案分析
本地块
目前菏泽地产市场主要地产项目一览图
1、纯高层（33层为目前菏泽最高层）建筑，外立面恢宏大气，尽显尊贵气质。
2、注重营销宣传，售楼中心装修奢华、宏伟大气，销售人员素质高，不断策划对外活动，如2009年10月2日，菏泽独一家的体验式样板间盛大开放；12月26日，奠基、开盘同步盛大举行，不但场面隆重大气，而且史无前例的邀请明星与业主互动。
天阔逸城自推出以来的每一个动作均高调且自信，每次活动无不引起菏泽房产市场的一阵驿动且能赚足菏泽人民的眼球。
东区
项目特点点评：
1、菏泽首席纯联排别墅区，融合中国传统文化和西方建筑美学。
2、其开发商菏泽瑞欣置业有限公司引领着菏泽高端居住形态的潮流，曾成功打造了菏泽第一个现代化居住小区－－牡丹嘉园．2006年１月，温家宝总理一行曾对牡丹嘉园进行了视察，并慰问小区居民． 东区
项目特点点评：
1、地理位置优越，座落在风景秀丽的赵王河公园，享有独特的水景优势，“饱览一湾碧水，独占半城风光”。
2、外立面现代精致 ，尽显贵族气质。
东区
项目特点点评：
1、是菏泽市开发东区较早开发的一个生活小区，规模大，因为前期炒作宣传得比较好，加
之开发东区当时大型居民生活小区较少，故销售得比较好。
2、兵营式布局，外立面设置简单，与高档生活小区的定位不相符合。
1、集商业、商务、酒店、住宅为一体的综合性项目。
2、项目设计时尚、新颖、环保、节能，建成启用后,将对改善区域城市面貌、完善城市功能、推动区域性商贸和服务业的发展起到积极作用。
东区
项目特点点评：
1、户型偏小：两房67㎡、三房108㎡、四房118㎡。
2、项目总占地面积357亩，规模大，是一个拥有住宅、办公、酒店、高层写字楼、酒店式公寓、商业、超市、会馆等配套设施的大型商贸中心。
东区
项目特点点评：
1、位于东区偏南部，相对东部的其他项目，位置距离城区较远
2、纯高栋住宅小区，全盘安装“集中式真空管太阳能+空气源热泵”双保险热水供应系统，是菏泽市少数几家提出节能环保概念的项目。
东区
报纸广告
项目特点点评：
1、位于铁路以东，相对市中心较远，丹阳路全线贯通后，交通才能全面升级。
2、由于在地段上存在较大劣势，故该项目在平面媒体方面的投入较其他项目大，但由于策划推广水平有限，仍然没有取得较好的推广效果。
东区
项目特点点评：
户型面积（64-180平方米）齐全，但户型设置不尽合理，如一室的小户型南北不通透，两室两厅户型南北狭长，不方正。
西区
项目特点点评：
1、将综合星级酒店、商业街区、休闲娱乐场、温州名品购物中心、大型超市，逐步形成西城区的第一个商业中心。
2、注重前期推广。
目前户型、价格均未对外公布，但销售中心咨询活动已经如火如荼展开。
