土地价格的概念

1.地价是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。

土地价格存在的根源：绝对地租决定土地价格高低的主要因素：级差地租土地价格的高低主要由土地的有效需求决定2.完整的土地价格定义应包括：估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型3.土地价格的特征土地价格是权益价格、土地价格不由生产成本决定、土地价格主要由土地需求决定、土地价格呈上升趋势、土地价格具有明显的地域性在进行底价评估时应采用公开市场价值标准5.古典经济学家的地租地价理论和马歇你的均衡价格理论，共同形成现代土地价格评估理论6.我国土地价格理论：社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论、社会主义城市地租理论二、土地价格影响因素1、一般因素：社会因素、人口因素、行政因素2、区域因素：繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制、产业集聚3、个别因素（宗地因素）：自然条件、开发程度、面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限基础设施条件：即属于一般因素、区域因素，又属于个别因素城市规划限制：建筑物密度、宗地用途、宗地容积率、建筑物高度4、一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局影响区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是相邻区域内地价差异的主要原因5、商业用地受商业服务业繁华程度、商业服务业用地效益、距商服中心的距离、市内交通条件等因素影响较大。

因此，宗地的区位、个别因素等对商业用地地价影响较大居住用地地价受基础设施状况、市内交通条件、环境优美状况等因素影响较大工业用地地价受水、电等基础设施状况、对外交通条件等因素影响较大农用地价格主要受自然因素影响较大1、不能参加土地估价师资格考试：刑事处罚5年，取消土地估价师资格5年，取消考试资格2年，行政处罚2年2、国家实行土地估价师资格认证制度四、土地估价的原则1、土地价格是由其效用、相对稀缺性和有效需求三者相互作用、相互影响所形成的2、基本原则：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、贡献原则、变动原则、供需原则、报酬递增递减原则、合法原则3、预期收益原则是剩余法、收益还原法估价的基础4、替代原则是路线价法、市场比较法、基准地价系数修正法的理论依据5、土地价格水平由同一供需圈内具有相同性质的各土地的价格所决定6、最有效利用原则的依据：法律上许可、技术上可行、经济上可行、价值最大化7、最有效利用原则以预期收益原则、变动原则为基础8、供需原则以预期收益原则、变动原则为基础，以市场竞争原则为前提9、报酬递增递减原则是经济学中边际收益理论在土地估价中的应用，一般应用于成本逼近法10、贡献原则是关于部分报酬递增递减原则的应用。

第 1 章土地价格的概念考点1 土地价格概念考点2 土地价格的特征考点3 不同类型土地价格及特征考点4 我国现行地价体系考点5 我国土地价格的主要类型考点1 土地价格概念土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

考点2 土地价格的特征1）土地价格是权益价格土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益，谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务。

因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

2）土地价格不由生产成本决定3）土地价格主要由土地需求决定4）土地价格呈上升趋势5）土地价格具有明显的地域性例题（多选）下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )。

a．总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢b．具有明显的个别性和地区性c．土地价格高低决定了地租水平高低d．土地价格由开发成本决定e．土地价格高低与社会经济水平相适应【答案】be考点3 不同类型土地价格及特征1）按土地权利分类土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格、其他权利价格（包括地上权、地役权、空间利用权价格）2）按土地价格形成方式分类交易价格、理论价格、评估价格3）按管理目的分类基准地价、标定地价、监测地价4）按结果表示方法分类土地总价格、单位面积地价、楼面地价5）按土地形态分类生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6）按土地交易方式分类拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格7）按土地价格使用目的分类买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格考点4 我国现行地价体系在土地价格体系中土地所有权价格和土地使用权是基本形式。

而基于政府对土地市场进行调控和管理的要求，基准地价属于区域平均地价，与其相对应的是宗地地价。

宗地地价是指地产市场上表现出来的个别地块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基本构成；在地价体系中，评估价格和交易价格是一对孪生兄弟，评估价格是由估价师得出的，它虽不一定是最终的成交价格，但对市场交易价格的形成起着一定的指示和参考作用。

地价是什么意思人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，那么你还对地价了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是地价的内容，希望大家喜欢!地价的简介地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。

我国目前由于土地不得买卖，“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

地租与地价的关系1、根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率;例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可以看作是一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。

但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。

”2、与股市有关的概念证券市场极度低迷，成交量萎缩到历史的最低点时候的成交量称为地量。

地价的种类(1)交易底价交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。

土地使用权出让底价是政府根据正常地产市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。

在我国，地产一级市场由政府垄断，因而，土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的。

出让底价一般依据基准地价或标定地价，并考虑地产市场的发展状况而定。

转让底价是土地使用权转让时，成交前的谈判底价。

抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格。

(2)交易地价交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。

它与基准地价、标定地价不同，是已经实现了的土地价格。

地价的概念和种类
1、土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。

土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其权利特征是出让土地使用权。

2、熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

3、生地价格：是指已完成了土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

4、毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

5、基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

6、标定地价：是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。

它是该类土地在该区域的标准指导价格。

地价的各类概念地价是指土地的市场价格，是衡量土地价值的重要指标。

地价是由多种因素综合而成的，包括土地所处的地理位置、土地的用途、土地的面积、土地的开发潜力等。

地价的高低直接影响着土地的使用与开发，对城市规划和发展具有重要的指导作用。

下面将介绍一些与地价相关的各类概念。

1. 土地市场价值土地市场价值是指在市场条件下，根据土地的位置、土地的适用性、土地的规划用途等因素所确定的土地的价格。

土地市场价值是由市场供求关系决定的，受到市场需求、土地供应、政策法规等因素的影响。

2. 地理位置地理位置是影响地价的重要因素之一。

一般来说，城市核心地段、交通便利、商业繁华的地段地价较高；而偏远地区、交通不便、发展程度较低的地段地价则较低。

地理位置的优劣直接影响着土地的价值，是决定地价高低的关键因素之一。

3. 土地用途土地的用途对地价也有很大的影响。

不同的土地用途在市场上的需求和价值是不同的，例如商业用地、住宅用地、工业用地等，地价各不相同。

城市规划对土地用途的规定也会直接影响土地的市场价值。

4. 土地面积土地面积是决定地价的因素之一。

一般情况下，土地面积越大，地价越高；土地面积越小，地价越低。

但也有特殊情况，如城市内部的小面积用地由于地理位置等因素的影响，地价可能会很高。

5. 土地的开发潜力土地的开发潜力是指土地未来可开发利用的空间和潜力。

具有较高开发潜力的土地通常具有更高的地价，因为其开发后所创造的效益会更大。

6. 地价的确定方式地价的确定方式通常是通过土地出让、竞拍、协议等方式确定的。

土地出让是政府按照相关规定公开对土地进行拍卖或招标出让，竞得者按照出让条件支付土地出让金。

而土地的市场价值也可以通过评估机构对土地进行评估来确定。

此外，政府还会根据国土资源管理、城市规划等方面的要求来制定土地价格政策，通过相关的政策法规来确定地价。

7. 土地增值土地增值是指土地市场价格在一段时间内的上涨幅度。

土地增值反映了土地市场的供求关系和发展趋势，也一定程度上反映了城市的经济发展水平。

土地价格构成与成本法估价摘要：本文从土地价格的内涵、构成入手，分析了土地批租和土地出让的共同实质，然后重点分析了土地开发费、土地征收费与地价的关系，最后对国内外应用土地成本逼近法限制条件作了比较分析，得到用市场比较法、收益法、剩余法来评估土地价格，减少造成滥用成本逼近法评估土地价格的现象。

关键词：地价价格构成土地批租成本法一、土地价格内涵和构成分析所谓土地价格，可解释为为购买土地所有权的价格。

它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。

马克思指出，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”。

但是作为现实中的土地，其中已经凝结了人的劳动，土地价格实际上包含两层含义，即土地资源价格和土地固定资产价格。

从实际市场运作讲，土地价格是与市场利率存在密切关系。

在目前土地估价师考试指导教材《土地估价理论与方法》一书中，其关于土地价格的定义是以预期权利收益比较符合市场和理性经济人等取向。

土地价格理解为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

换句话说，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益的高低。

且土地的不同权利，其价格也不相同，在实际中可以分为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式（胡存智2006）。

在实践中，关于土地价格含义上存在以下几种看法：（1）地价=土地使用权出让金；（2）地价=租赁年期内各年地租现值的总和；（3）地价=土地出让金+土地开发费+土地取得费；（4）地价=土地出让金+土地开发费+土地纯收益（地租）。

以上四种价格内涵和构成，第一种价格（同一块地，同一用途）最低，且这种土地使用权出让金只是我国大陆借鉴香港土地批租制而采取的一种办法。

第二种价格强调土地的预期收益，并加以贴现，加总得到土地现在的价格。

第三种价格把土地开发投资费作为土地价格的构成部分，同时把土地取得费计入土地价格。

第四种价格与第三种价格相比，强调了土地的纯收益（地租）和土地开发费。

成本逼近法估算土地价格时，主要引用（3）、（4）式的价格计算方法。