世联产品定位模板.pptx

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世联产品定位模板

可改造、可利用的景观资源，但非稀缺性资源
项目界定：
三四线城市、中心城区的、高地价的、规模较大的、高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘
属性三四线城市
诠释安庆属于安徽省地级城市，经济总量低
中心距离
规模较大
占地面积约6万平米，容积率2-3，在安庆属于较大规模项目
资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套区，营造小镇公共核心区域资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩原生态环境创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度假小镇氛围控制成本合理设置社区配套，价值均好以多样化的产品来扩大客户群，降低市场风险，提升人气
依据本项目的发展策略，借鉴成功案例经验，制定本项目差异化竞争的5大关键举措
与竞争对手比较本项目
5层情景花园洋房宽景house Townhouse
双拼或者独栋
新浦江城小高层、四层水景公寓
四层水景公寓 Townhouse
院墅
本项目的开发模式：低开高走，前期快速实现销售，营造区域人气，后期弥补前期利润损失
本项目发展策略：低开高走的定义：
1、宏观大势下，市场理性回归，以低市场风险的产品启动，确保热销，回收资金为主要目标，营造区域人气
方案二 1.88
385000 75132 33584 29.95% 24361 62.23%
方案三 2.00
409000 82956 35078 28.33% 25039 58.08%
方案四 1.55
317000 58209 33383 38.42% 25256 78.37%
对比显示：四方案中，方案一的各项经济指标综合最优，方案二次之，方案三和方案四较差；倾向选择方案一；

世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT

别墅 ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆
Townhouse ☆☆ ☆ ☆ ☆
多层住宅 ☆
☆
☆
☆☆
☆
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
案例二：深圳波托菲诺
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
学习改变命运,知识创造未来
独立住宅不相邻独立私家〉公共独立
联排住宅相邻相对独立公共〉私家半独立
公寓集合不独立公共公共
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•案例一：深圳硅谷别墅
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
学习改变命运,知识创造未来
•有没有富人的生活方式？
•◇ 固定的生活习惯 •◇ 固定的家庭结构 •◇ 固定的消费偏好 •◇ 固定的休闲方式 •◇ 固定的区域
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•◇ 十五年前无差异
•◇ 十年前
诞生差异
•◇ 五年前
差异化Leabharlann •◇ 二年前差异多样化
学习改变命运,知识创造未来
•一·多样性与别墅的营销定义
•被称之为“别墅”的房子：
•上海-丁香花园 •北京－长城脚下的公社 •北京－建外SOHO •深圳－波托菲诺 •深圳－万科第五园 •成都－清华坊
上海－九间堂；北京－观唐；深圳－硅谷别墅深圳－中信红树湾深圳－十七英里庐山－美庐
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT

世联咨询方案完整演示版

世联客户分析模型
客户定位参考规律任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成熟时期的成长历程。而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也由此而不同。
客户定义
企业成长历程
特点
草创型
成长型
快速成长型
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
X X
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；5、外地公司办事处；
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析二、区域背景
一、项目分析
➢项目规划限制指标 ➢项目所在区域 ➢项目周边环境 ➢项目交通 ➢项目四至 ➢项目分析总结
项目规划限制指标
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位
功能定位原则
➢功能
办公、居住及配套设施；
➢写字楼及公寓比例的确定原则
以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险；从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公＋居住、居住、投资）；
➢配套设施比例的确定原则
既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营；更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；

世联上海临港新城主城区居住小区WSWC1地块产品定位思

引领性
开创差异化的居住理念和生活方式，开启未来滨海居住新纪元。
标杆性
在规划、布局、产品品质、新技术、管理方式等综合方
面
具备前瞻性。成为片区乃至上海的风向标。
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
•新城住宅开发模式解读
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
万科城——统领多种物业类型
•在鲜明的营销主题统领下突出主力产品形象
•首先是一个城，有广场和商业街，有各色各样有声有色的建筑形态。然后才是深圳首个大型Townhouse社区。1.1容积率、亲地性居住。
•启动即推出商业及景观配套和所有物业类型，尽展城居生活样板间
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
•临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战 •临港新城—规划略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景
政策支撑优势
城市战略发展优势
城市战略枢纽优势
综合产业优势
规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确
把现握经上济海跨经越•政济和府社城会市的发持重展续大现发状展战，而略审作决时出策度的势一，项为重实大
19.79% 35.1% 0.92 2764
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
•临港新城—定位
•临港新城定位上海城市辅城，要发展成为占位于大上海、具备产业支撑的综合型滨海新城；
功能定位
上海的辅城
托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完

世联北京独栋别墅产品线和产品研究别墅

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世联北京独栋别墅产品线和产品研究别墅
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小独栋别墅主要功能空间面积建议
首层、地下室
分层
功能空间
门厅
客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）
首层
公用卫生间厨房（区分中厨、西厨）
次卧室
车库
家庭影院
多功能厅
地下室
设备间
洗衣房/储藏
工人房(包括卫生间）
面积(㎡)
5 60 - 70
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室内空间感
首层
•首层的景观内庭院
世联北京独栋别墅产品线和产品研究别墅
下沉式庭院
受
u下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；
u从目前市场在售项目的销售情况看，下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。
通过控制别墅地上建筑面积、实现低总价，提供满足小独栋别墅置业群支付能力的产品
挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅的居住感觉，做到“小空间·大感受”。
世联北京独栋别墅产品线和产品研究别墅
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小独栋别墅设计要点
•“小面积”体现“大空间” •充分突显“别墅感”
将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。

XX0215长沙世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发

面积 94 103-157 147-172 200
户型 2房2厅 2房2厅 3房2厅 3房2厅
所占套数比例梯户比
14.29%
64.29% 14.29%
6梯14户
7.14%
XX0215长沙世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发
•案•例
学习改变命运,知识创造未来
2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面
建面:60000 170套，建面不详
占地:52000 建面:200000 占地：5695 建面：42168
酒店公寓42000 商务公寓10000
酒店公寓 42168
XX0215长沙世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发
•案•例
•1.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层
和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售
公寓体量（m2）
和黄都会轩
君临天下福田嘉葆润金
座
商业商业商业
50年 70年 70年
占地:17100 建面:179600 占地：7379 建面：47964 占地:12556 建面:100000
酒店公寓25000 商务公寓84000
商务公寓 2100㎡商务公寓
3915
天健铂庭住宅
70年
占地：5000 建面：20790
•案•例
•1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公
寓
位置土地用途用地期限总占地面积总建筑面积绿化率容积率总户（套）数装修情况
蛇口工业区万海路和工业二路交汇处住宅 70年 11670平方米 50000平方米 20% 2.74 共279套精装修
•预计2012年入市，含精装修。项目由3栋 28层高的住宅公寓组成，共279套，全部为 180平方米左右的大户型。

产品定位及运作思路幻灯片

Part 4
以“**的**营养成分”和“成份的具体功能”共同支撑卖点，为营销挖掘说明点做铺垫。
如：A某种成分——》引导消费者自己认定为红枣含量最高 B功能性——》引导消费者自己认定该成分有此功能由A+B===》通过营销推广===》引导、暗示的方式，使消费者
达成信任、认同卖市场需求点；b消费动机；<——>既定产品【需求与既定
价格分类
成本价；【产品生产原料等成本】出厂价；【成本价+工厂运营成本+利润】各种价格标准（代理价、经销价、批发价、团购价等）；通路建议零售价；特通参考零售价；电商渠道价（需要配合产品线）。
包装设计
组成元素
规格 =================== 与渠道、人群定位紧密相关材质 =================== 与渠道、人群定位紧密相关瓶型 =================== 与人群定位紧密相关食用方式=================== 与渠道、人群定位紧密相关设计（内容排版、广告语、色调等）=== 与渠道、人群定位紧密相关
Ps：如注册健字号QS；在某些关键点方面注册专利技术；等方式
Part 3
从行业发展现状而言，销售者越来越理性的关注食品健康、食品安全，饮品消费理念发生了巨大的变化：
矿泉水类产品快速上升，占据饮料市场50%以上的市场份额；碳酸类饮料、果汁类饮料快速下滑；功能性饮品的市场份额快速上升，市场需求的细分性更明确，如牛奶市场的发展历程。如以健康为核心销售点的产品，猴菇饼干。
产生联动
尊尼获加广告：残缺人生不会阻碍你达成梦想！
自1820年以来，Johnnie Walker以稀有工艺与稀有品质，改变世人对威士忌的认识：不以年份称贵，而以口感传世。

世联私家山体公园产品专题研究54PPT

•半山兰溪谷
层叠景观水系凸显溪流与山林的双重价值
•东方圣荷西
翠微八景将景观节点打造融入中国传统元素,以一个主题贯穿景观细节
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世联私家山体公园产品专题研究 54PPT
•规律交通方式与亲景结合,放大客户体验
➢ 山体内部交通的设置以山体自身条件为基础加以人工修葺
➢ 石阶设置的阶梯通道多在山脚下，便于出入山
•咨询公司
•一个好的定位出发
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•设计单位
•方案执行
设计项目内容越多越出彩吗？设计前瞻性越高越出彩吗？
•——做表达而不是做加法
•施工单位
•方案落地
考验施工成本控制的水平施工细节的执行程度
•——成本控制下的景观落地
•客户
•广告公司
•加工线
产品到概念的提炼水平视觉传达的准确性与渲染高度
在售洋房：17000
岗
凯旋 3.2万 0.4 别墅：8万
●
湾
● 背靠生态龙城公园
●
★★★ ★ ★★
➢ 价格实现角度:圈定深圳关外若干具备山居资源的项目,圣莫丽斯实现较高价格 ➢ 公园溢价水平:圣莫丽斯的山体可参与度最高,营建力度最大,对项目整体提升具代表性
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世联私家山体公园产品专题研究 54PPT
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➢该项目的山体栈道与圣莫丽斯相比较为短小，仅有 400米，但做到了精致化打造。 ➢木质、石质和藤质结合使用。 ➢栈道旁设置木质凉亭，做休憩和观景之用。
•东方圣荷西、万科溪之谷、东方圣克拉、红星海世界观、 •明秀山庄
•新界、北部新城、保利公园198、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、 •都江森林

世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT

u 城际轨道交通的建设加速了长三角各城市间的联系，长三角都市圈日渐形成
无锡
苏州上海
学习改变命运,知识创造未来
杭州
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
一体两翼的城市格局：东西侧大力发展制造产业，中心大力发展商贸服务业
新区
市区
工业园区
1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。
u 湖滨一号更是以成本价开盘，一举赢得苏州客户的“芳心”，形成销售奇迹，奠定品牌知名度
u 由于体量大，因此湖滨一号采用低开高走的入市策略，
学习改变命但运,是知这一策略不适
识创造未来
成为引领者示意(1)
——中海进入苏州一举奠定区域引领者地
位
湖滨一号
花园洋房
引入成熟产品线
产品改进，入户花园改室内12平方米花园
地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧在苏州的第一次正式亮相
学习改变命运,知识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
对于地块意义的理解
福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和拙政园地块
西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品类型产品的中高端项目，属于标竿性项目
城市区位
学习改变命运,知识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
苏州，地处长三角经济发展核心地带，受上海经济直接辐射，发展潜力巨大
u 地处长三角核心经济圈，直接受上海辐射影响，经济发展潜力强。
u 交通网络极其发达，成为苏州经济加速发展的重要引擎。

世联文化创意产业园战略定位报告PPT课件

构升级。例如，英国经济依托
12% 10%
12% 10%
计算机及软件服务业、设计业 8%
5%
为主的创意产业，实现从制造 6%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
5%
14% 12%
型向创意服务型的转变；日本 4%
4%
动漫艺术及相关产业规模，已 2%
经超过汽车工业，成为日本第 0%
二大支柱产业。
美国英国日本全球
CENTER
结合世界、中国及北京市的创意产业发展背景，确定本项目的ห้องสมุดไป่ตู้业定位
支柱产业—
以数字技术为依托，以数字化的工业、建筑设计研发等工业数字设计创意服务业为主要内容，涵盖汽车及工装设计、产品设计、平面设计、装潢设计与环境设计的
生产性创意产业辅助产业——
—— 18美元
增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急！
北京市创意产业蓬勃发展，消费性创意产业以传媒业为代表，生产性则以软件网络计算机服务为主导
北京创意产业发展优势明显，基础较好，产值已占到GDP的10.3%；
软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，而且设计服务业增长最为迅速
2000-2006年中国GDP增长情况
一台国产MP3：79美元
250000
200000
亿 150000 元
100000
50000
8.40% 8.30% 89404 95933
9.10% 102398
10.00% 10.10% 10.40% 182321
136515 116694
10.70% 209407

LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议.pptx

公园、金海岸观海长廊为主的西海岸生态绿廊景观；以南桥公
园、北桥公园、海田公园为主的赤坎滨河绿轴生态景观；
9
未来区域商业副中心，新兴活力区
既是机遇也是竞争和挑战…..Fra bibliotek金沙湾广场
●项目地块 ●沙湾村旧改地块
●金沙湾广场，5.2万㎡ ●丽湾名邸，6.8万㎡
金沙湾广场：：总建筑面积5.2万平方米，引入超市
大型商业地块：保利、万达等大型开发商看中的潜
力地块，未来必将打造大型购物中心；
10
价值
**富人区城市豪宅板块老城外扩第一站豪宅区门户坐拥城市主轴尽享城市配套上万平米公共绿化城市生态氧吧未来区域商业副中心，新兴活力区
区域前景美好
但也困局重重……
11
2 发展战略
12
项目发展战略
以豪宅板块、区域门户的气质建立市场形象以复合功能最大化客群面实现快销以精致创新产品形成新体验
很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城
金沙湾板块 ●项目地块
开发区板块
赤坎区委区政府根据《**市城市近期建设规划》，紧紧围绕一廊（金沙湾观海长廊）、一湖（滨湖）、一江（赤坎江）、一园（南国热带花园）实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
广州湾的历史，洋楼的价值是**文化概念中最有价值力的，
也是最具国际时尚感的它最能唤起**新贵对项目的价值联想
17
【整体定位】
**.新天地
【新视野】【新领寓】【新生活】

世联绿城系产品风格分享16PPT

•水景、石景、小品等景观设计元素及细节处理
•人性化的架空层，增加活动空间
学习改变命运,知识创造未来
世联绿城系产品风格分享16PPT
•桂花系 •公寓
•百合系
合肥百合公寓——追求典雅、稳重、大气的 ARTDECO风格，凹凸、转折、进退、高低错落
•单体细节讲究线角的丰富细腻
•建筑凹凸、转折、进退、高低错落
•高尔夫别墅项目，多种建筑风格混搭，代表项目：长沙青竹园
•杭州九溪玫瑰园 •杭州桃花源 •长沙青竹园
•桂花系 •百合系
•围合式布局 4-5层多层为主，间以小高层，代表项目：杭州桂花城等
•园林环境与城市气质结合的高层，代表项目：杭州绿园、春江花月、合肥百合公寓
•杭州桂花城 •上海绿城
世联绿城系产品风格分享16PPT
•玫瑰系
•别墅
•桃花系
•青竹系
玫瑰系——城市远郊资源条件丰富的大规模顶级独栋别墅
n整体定位：顶级独栋别墅；
•杭州九溪玫瑰园 •（北美风格）
n选址条件：城市郊区资源条件丰富的大规模地块；
n风格营造：北美风格或海派风格；
n代表项目：杭州九溪玫瑰园、上海玫瑰园；
世联绿城系产品风格分享16PPT
学习改变命运,知识创造未来
2021年3月1日星期一
绿城系产品整体风格特点
•丰富、厚重外立面与精致园林搭配
•外立面构建成本高、户型缺陷多
•绿城对厚重典雅的欧式建筑风格的坚持甚至可以舍弃户型，但所到之处总有相当的客户对它偏爱有加
学习改变命运,知识创造未来
•暗厨、暗卫 •拐角多，不方正 •部分户型还会有八角房
世联绿城系产品风格分享16PPT

世联_山东青岛城阳住宅项目整体定位与营销策划报告_189页.pptx

2008年1到7月份青岛市内四区商品房月均销售套数约400套，是07年后半年月均销售套数1200套的 40%，降幅超过65%
2008年1-7月
2008年4月份市内四区住宅共销售2214套，是近几年青岛市内四区成交最大的一个数字，但其中政策房总计是1836套，占四区本月销售住宅总套数的比例超过80% ！
青岛市场
2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼市成交率仅为23.9%
200708-200807青岛市住宅成交量走势图
住宅成交面积与成交套数比去年最高点有所下降：
07年青岛市住宅成交量小幅上扬，07年12月达到 3775套，08年3月和7月销售量分别下跌至1681套和 2115套，分别比最高点下跌55.4%和43.9%；
宏观投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政经济策持续从紧，经济环境发生变化
固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势
28
60
27
50
26
40
25
30
24
20
23
10
22
0
0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0722 0801 0802 0803 0804
报告纲要
1.大势&大市—— 宏观背景下的策略与目标 2.价值&机会——价值挖掘与机会寻找 3.定位&价值体系——项目整体定位与价值体系的落实 4.营销——营销与推广策略 5.保障——世联专业能力保障
第一部分:大势&大市
市场形势为何？市场形势下我们的应对策略及目标为何？
1
形势研判
全国市场形势研判一、二线城市市场表现青岛市场表现城阳市场表现

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区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确研究方向和方法
项目界定：
三四线城市、中心城区的、高地价的、规模较大的、高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘
公寓市场产品供给分析：户型以2房、3房为主，2居室主流面积在90-120平米，总价区间在80-110万，3居室主流面积在120-140 平米，总价区间在110-150万
总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居

3居集中区间未来域翡翠上南海上国际大华锦绣
2居集中区间未来域翡翠上南
新昌里公寓大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.68；从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位
经济分析主要经济评价指标对比——倾向选择方案一
对比显示：四方案中，方案一的各项经济指标综合最优，方案二次之，方案三和方案四较差；倾向选择方案一；方案一除了地价支付之外，还需运作资金约 6000万元。
追随者
—搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者
次/非主流市场
补缺者
—目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
敏锐的机会主义者
本项目的发展策略
依托自身的资源，通过规模优势营造新的区域价值，打造坡地特色的生态滨海小镇。设计合理的物业类型比例以及户型区间，通过有效控制总价和产品创新，实现产品的高附加值，扩大产品的购买客户群。借助低地价优势，通过项目的低成本运营，打造高性价比的产品，吸引投资、度假、养老类客户。
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位物业发展建议
提交成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
叠加别墅的面积适度控制，包含车库不超过 190平方米；高层豪华四房设计在沿景观带点状布局的高层住宅上。
战略选择行业老大
充分发挥项目优势，抓住机会，做行业老大，引领市场非行业老大，中大规模市场
领导者
—垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥
挑战者
—改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值
资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套区，营造小镇公共核心区域资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩原生态环境创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度假小镇氛围控制成本合理设置社区配套，价值均好以多样化的产品来扩大客户群，降低市场风险，提升人气
依据本项目的发展策略，借鉴成功案例经验，制定本项目差异化竞争的5大关键举措
产品价值体系
不同物业类型价值体系
与竞争对手比较
本项目的开发模式：低开高走，前期快速实现销售，营造区域人气，后期弥补前期利润损失
本项目发展策略：低开高走的定义：
1、宏观大势下，市场理性回归，以低市场风险的产品启动，确保热销，回收资金为主要目标，营造区域人气
2、后期发展低密度高端产品，获得较高的资金回报
可组合的产品：不做普通多层，增加创新多层产品，平衡容积率
❖ 针对XX市场一般规律，叠拼产品的造价与联排别墅相当，但售价差别较大，所以不选择叠拼产品。
❖ 为了平衡本项目容积率，选择宽景house代替叠拼。
“现金牛”的兑现：超出市场常规联排的创新产品——联院TH
常规TH
联院TH 联院TH
有更多景观的联院洋房
本项目户型面积和比例建议
按照项目定位，各物业类型价格中位数如下：
叠加的总价在70万左右退台洋房总价40万左右花园洋房三房35万左右花园洋房两房25万左右小高层三房40万左右小高层两房30万左右高层三房40万左右高层豪华四房50万左右
上述的面积在保证户型舒适度的状况下，给户内空间外延创造了空间，极大提升户型功能；
2、市场产品现状 ❖ 主流产品为小高层，部分类别墅产品，少量普通多层。 ❖ 根据容积率的不同，组合以上两种物业类型。 ❖ 创新产品类型比较少见，目前以上海万科朗润园为主的情景花园洋房为代表的产品不
多见。
3、消费者价值取向 ❖ 完全接受小高层产品，在经济状况允许的情况下，更倾向于追求低密度如别墅产品。 ❖ 接受以提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单
部分花园洋房别墅产品为主
市区客户与区域客户各半
市场风险营造区域人气，回现低密度产品，赚取超额利润高端产品提升形象
地块因子分析——地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定
纯物业类型的容积率指标可实现度
以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主。本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：多种物业形态组合体的高品质社区
1. 同类物业价格随推售期，销售价格不断上升 2. 通过物业组合实现整体均价上升
图示开发策略：
2006 2007 2008
2009 2010
产品组合客户演变容积率开发利润
小高层产品为主花园洋房为主部分花园洋房部分小高层少量别墅产品部分别墅产品
市区客户为主市区客户为主少量区域客户部分区域客户
第三阶段
项目营销战略与策略
❖项目营销战略 ❖项目营销策略
❖营销模式研究 ❖营销案例研究 ❖市场及消费者行为研究 ❖已有项目营销模式研究 ❖本项目的营销方案
金地 “湾流域”项目营销策划报告
2007年11月
报告结构
项目属性界定市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略
项目定位附件
我们的资源和问题我们的战场我们和谁争夺客户我们如何发掘机会赢得竞争我们的战略我们应该怎么做规划方案评价及经济测算

世联产品定位模板.pptx

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