下载文档原格式
德国房地产市场近年来，随着全球经济的发展和国际交流的增加，德国房地产市场成为了备受关注的热点话题。
作为欧洲大陆最大的经济体之一，德国的房地产市场吸引了全球投资者的目光。
本文将就德国房地产市场的特点、影响因素以及投资机会等方面进行探讨。
一、德国房地产市场的特点1. 市场稳定性德国房地产市场以其相对稳定的特点而闻名。
与中国等国家相比，德国的房价增长幅度较为缓慢，防范了房地产市场过度泡沫化的风险。
由于德国的土地政策相对严格，土地供应量有限，因此市场供需状况相对平衡，保持了良好的稳定性。
2. 租金收益率较高与许多欧洲国家相比，德国的租金收益率较高，对于投资者来说具有一定的吸引力。
由于德国的租赁文化根深蒂固，大部分人更倾向于租房而非购房，因此投资于出租房产可以获得稳定的租金收益。
3. 常驻性需求德国具有相对较高的人口稳定性和常驻性需求。
由于德国的劳动力市场稳定，就业机会较多，在国内外留学生、移民以及德国本地居民的需求共同推动下，房地产市场保持着一定的活力。
二、德国房地产市场的影响因素1. 经济因素德国作为欧洲大陆最大的经济体之一，经济发展状况直接影响着房地产市场的走向。
通常情况下，经济增长与房价上涨呈正相关关系。
在经济增长的背景下，投资者对德国的房地产市场充满信心，房价可能出现上涨趋势。
2. 金融政策德国的金融政策对房地产市场有较大影响。
例如，货币政策的宽松可能带动贷款利率下降，增加购房的动力，从而推动房地产市场的需求。
同时，政府对房产税等相关政策的制定和调整也会对市场产生一定的影响。
3. 城市规划与基础设施建设德国的城市规划和基础设施建设是房地产市场的重要因素之一。
一方面，城市发展规划的合理性和完善的基础设施将推动当地房地产市场的发展。
另一方面，城市建设的限制也会导致市场供应紧缺，进而影响到房价的上涨。
三、投资德国房地产市场的机会1. 租赁市场投资德国的租赁市场相对活跃，租金收益率较高。
对于投资者来说，购买出租房产可以获得稳定的租金收益。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”近年来，共享经济在全球范围内迅速发展，共享住房作为共享经济的一部分，也逐渐在许多国家受到关注。
德国作为欧洲经济最发达的国家之一，共享住房在德国的发展情况备受关注。
令人惊讶的是，德国的自有住房率竟然只有40%，而共享住房的市场却空前繁荣，这让人不得不对德国的住房市场产生浓厚的兴趣。
在德国，房东的地位似乎并不高，租户反而更像“爷”。
那么，德国的共享住房为何如此火爆？租户为何比房东更像“爷”？接下来，将对这一问题进行深入探讨。
让我们来了解一下德国的自有住房率只有40%这一数据。
德国作为欧洲最大的国家之一，历史悠久，文化底蕴深厚，是欧洲最大的经济体之一。
德国的自有住房率却相对较低，仅为40%左右。
相比之下，美国的自有住房率为64%，而中国的自有住房率更是高达90%以上。
这一数据表明，德国的住房市场更多地依赖于租赁，而非购房。
这也意味着，德国的租户群体规模庞大，租房市场非常活跃。
接下来，让我们来探讨一下德国共享住房的火爆原因。
在德国，共享住房已经成为了一种时尚。
越来越多的年轻人选择租赁共享住房，而非购买自有住房。
在大城市，共享住房市场尤为繁荣。
相比于传统的独立公寓，共享住房更加经济实惠，便于社交交流，更加符合年轻人的生活方式。
共享住房还具有更高的灵活性，租户可以更加随心所欲地选择地点和房型。
在德国，共享住房的火爆可以说是年轻人对传统生活方式的一种反抗和重新定义。
共享住房也逐渐成为了一种潮流，一种生活态度。
而对于为何在德国，租户比房东更像“爷”，我们也可以找到一些答案。
在德国，租赁市场是非常健全和完善的，租户的权益得到了充分的保障。
由于租房合同的制度完善，租户在租赁期间享有较高的权益和保护，而房东的权利则相对较弱。
在德国，房东需要遵守严格的租赁法规，对于涨租、维护等问题都有详细的规定。
而且，德国的法律意识相当高，租户们会通过法律手段保护自己的权益。
房东在租赁市场上并没有太大的话语权，租户反而更加像“爷”。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”德国是一个闻名世界的发达国家，拥有着先进的制度和经济发展水平。
让人惊讶的是，德国的自有住房率却只有40%，这意味着大部分的居民都是租房居住。
值得注意的是，在德国，租户比房东更像“爷”，因为德国的租房环境让租户享有更多的权利和保障。
德国的住房情况与其他国家有着明显的不同，一方面是因为德国的住房市场比较紧张，房屋供应总量不足，导致租房需求较为旺盛。
德国受保护的租赁制度也是导致自有住房率低的原因之一。
根据德国官方数据显示，超过60%的人口是租房居住的，而仅有40%是自有住房。
在德国，共享住房是一种普遍现象，它带来了租户与房东之间更为平等的关系。
相对于其他国家，德国的租户在租赁期间拥有更多的权利和保障，而房东对于租户的约束也更多一些。
这意味着在德国，租户们更像“爷”，他们拥有更多的自主权和决策权。
在德国，租户的权利和保障是由法律明文规定的。
德国租房法规定了租户的权利和义务，保障了租户在租赁期间的居住权和利益。
德国的租户在租赁期届满后，有权选择是否续租，而房东则无权单方面解除合同。
德国的租房法还规定了租金上涨的范围和条件，使得租户们不会因为房东任意涨租而受到不公平的对待。
德国的共享住房环境也给了租户们更多的自主权和实际参与的机会。
在德国，租户们拥有对住房环境的决策权和改造权，他们可以通过租赁协议与房东商讨对住房的装修、改建和装饰等事项，从而使得租房的环境更加符合自己的需求和喜好。
这种租户参与式的共享住房环境，也使得租户们更加坚定地控制了居住环境和生活品质。
相比于其他国家，德国的共享住房环境也给了租户更加灵活的选择权。
在德国，租户们可以根据自己的实际需求和经济状况选择不同类型的住房，无论是公寓、别墅还是合租房。
德国的租赁期限也相对长，一般为多年，这样一来，租户们可以更加稳定地居住，不用频繁地搬家。
德国的住房政策和市场状况一、基本情况德国现有人口约8100万，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消费中约有18.4%用于住房消费。
在统一之后的十年里，住宅投资占GDP 的比重一直保持在6%左右。
德国的住房类型主要有小单间、出租的单元房、独宅和大型别墅。
二战后，如同大多数西欧国家一样，西德经历了很长的住房匮乏时期。
进入60、70年代，在生育高峰期出生的人已长大成家以及移民的增多等需要住房。
为此，德国政府和民间住房机构作出了极大的努力，克服了很多困难，成功地解决了大部分居民的住房问题。
东、西德合并以后，大量的原东德居民涌入西德，又给新联邦政府带来住房问题。
1988年初至1994年底，原西德地区的居民增长了约400万人。
大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房数量急剧上升，1992年仅在原西德地区建成的住宅就大约有375000套，1994年超过480000套。
同时，政府调整建房政策，将原东德地区的住房修复作为重点，通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，从1990年初到1995年，修复并达到现代化水平的住宅约200万套。
1995年德国住房已达3499万套，住宅面积西部地区人均35平方米，东部地区人均为28平方米。
1998年底，全德国住宅已达3800万套，人均面积36平方米。
随着住房数量的增加，质量也大幅度提高，现德国的住房95%以上的住宅有洗澡间，90%以上的住宅有集中供暖。
德国自有住房的比率一直比较低。
从1995年的统计资料来看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社会出租房26%。
大大低于英、法等其他欧洲国家，也低于欧盟和欧洲国家的平均水平。
欧盟国家平均自有住房56%，欧洲国家平均自有住房65%。
最近几年这一比率没有大的变化。
自有住房率低，除历史、民族习惯等外，住房质量好，成本高导致房价太高是主要的原因。
在德国，一般房价每平方米2000-8000马克，人均收入每月4000-5000马克。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”近年来，全球范围内共享经济的兴起给人们生活带来了诸多便利，共享单车、共享汽车、共享充电宝等共享服务已经成为我们生活的一部分。
在德国，有一种共享模式，却是从根本上改变了人们对于居住方式的认知——共享住房。
在这个国家，自有住房率只有40%，租户比房东更像“爷”，让我们一起来看看德国的共享住房是如何运作的吧。
德国作为欧洲大国之一，其住房问题一直备受关注。
由于城市化发展较早、人口密集度较高，德国的住房资源一直供不应求，导致房价居高不下，房租水涨船高。
为了解决这一问题，德国政府鼓励人们使用共享住房的模式，使得共享住房这一概念在德国迅速流行起来。
在德国，共享住房主要以公寓为主，例如WG（Wohngemeinschaft）就是一种典型的共享住房形式。
WG是“合租公寓”的意思，它通常是指多个人合租一套公寓，每个人拥有自己的卧室，但共用厨房、卫生间和客厅。
在德国的大城市中，很多年轻人在求学或工作期间都选择加入WG，这不仅可以减轻个人的经济压力，还可以获得社交关系和生活的便利。
共享住房在德国的盛行离不开德国人的生活理念和法律法规的支持。
在德国，人们更倾向于简约和共享，他们认为共享可以提高资源利用效率，减少对环境的影响。
共享住房符合德国人的生活方式，是他们乐于接受的居住模式。
德国的法律法规也为共享住房提供了保障。
根据德国的租赁法，租户在住房内享有很高的权利，例如房东无法随意涨租金、无法随意赶租客等。
这些法律保护让租户在共享住房中更加有保障，也让房东更加谨慎地对待租户。
尽管共享住房在德国广受欢迎，但也并非没有问题。
共享住房在一定程度上影响了房屋所有权的传承和保值，因为很多人更倾向于租房而不是购房，导致房屋市场的稳定性受到了一定程度的影响。
共享住房也给社区管理和秩序带来了一定的困扰，因为在一些共享住房中，租客的素质和行为可能出现问题，给社区生活带来了诸多不便。
对于中国而言，德国的共享住房模式或许也值得我们学习。
德国住房租赁市场发展的主要经验及启示摘要：2010年12月，中央经济工作会议强调，要加快推进住房保障体系建设，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难。
发展住房租赁市场成为解决我国低收入群体住房的一个重要措施。
目前，很多国家在解决本国居民的住房问题上都不同程度地采取了这一措施，尤其是德国。
本文以德国为例，重点研究了德国住房租赁市场发展的主要经验，并结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。
关键词：德国住房租赁主要经验启示一、租赁住房的双重属性根据使用者对住房占有方式或住房消费方式的不同，通常将住房分为租赁住房与自有住房两类。
对于自有住房，使用者享有完全产权，如所有权、使用权、收益权、处置权等，同时，可以在市场上自由买卖住房。
对于租赁住房，使用者只具有合同期内的使用权，所有权、收益权、处置权归租赁房主所有。
自有住房不一定自住，也可用于租赁。
租赁住房有双重属性。
一方面，租赁住房首先是一种商品，具有商品属性，其租金价格由市场供求关系决定，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般是比较高的。
住房的市场租金和市场买卖价格其实是内在地一致的，所以，买不起住房的人也较难长期接受市场租金的。
市场租赁住房一般为私人或住房机构所有，以盈利为目的，租赁方式是自由寻找、自由成交。
另一方面，租赁住房还有特殊属性，即社会保障性，是解决中低收入人群、新就业人员、外来务工人员等住房困难的一个产品，其突出表现在于它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品。
那些中低收入家庭虽然不具备购买住房或市场租赁住房的消费能力，但“居者”应该“有其屋”，住房租赁市场上的住房租赁不能完全由市场决定。
保障性租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，租金价格低于市场价或承租者能承受的价格。
对于租赁住房，过于强调其商品属性，忽略其社会保障属性，完全依赖市场实现其供求均衡，必然会引发分配不均、房产泡沫等问题。
2017年12月出版正文目录1、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 (5)2、供给端促租赁：由国家供给到扶持多元化建造主体 (11)2.1、住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式 (11)2.3.1、合作社运营模式：“众筹建房”，全员持股 (12)2.3.2、合作社居住成本：受益于政府补贴支持，租赁成本低于直接购/租房 (15)2.2、土地支持：提供优惠地价，《地上权条例》分离所有权和使用权 (18)2.3、两部《住房建设法》：由国家供给到扶持多元建造主体建设社会住房 (23)2.3.1、住房统制经济：国家财政扶持市政公司、合作社等建造房屋 (23)2.3.2、《住房建设法》：政企合作，提供土地、资金、税收优惠 (24)2.3.3、第二部《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，扩大供给主体 (25)2.4、多元化建设主体参与供应的另一动力：安全投资的选择 (26)3、需求端促租赁：提高支付能力，保障承租人权益 (29)3.1、政府直接发放货币补贴，提高租赁者支付能力 (29)3.2、规范租赁市场，加大对承租人权益保护 (32)4、需求端抑投机：税收配合“先存后贷”的资金体系 (34)4.1、住房税收体系：鼓励住房出租，抑制投机性需求 (34)4.2、住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 (37)图表目录图表 1:2016年欧洲主要国家住房租赁率 (5)图表 2:2014年德国及各城市住房自有率 (6)图表 3:1998-2014年德国住房自有率 (6)图表 4：德国住房存量构成：存量住房中57%用于租赁，其中租赁房的提供方64%为个人/家庭，36%为专业机构 (7)图表 5：德国住房市场存量及户均、人均居住面积 (8)图表 6：欧洲国家家庭购买新房所需要的年数（2016年） (9)图表 7：德国家庭租金/家庭收入比（2010年） (9)图表 8：房价增速低于员工人均工资增速 (9)图表 9：租金增速低于员工人均工资增速 (10)图表 10：房屋自有者购买房屋的主要理由 (10)图表 11：房屋承租人与房东的职业分布（2009年） (10)图表 12：住房合作社运作流程和社员申请入住流程 (13)图表 13：德国住房合作社管理机制（“股东-监委会-董事会”三层管理，“居住、社区、安全投资”三种属性） (13)图表 14：德国住房合作社建设模式 (14)图表 15：德国存款利率、租金收益率、合作社回报率对比 (15)图表 16：德国国债、租金收益率、合作社回报率对比 (15)图表 17：政府为住房合作社土地、资金、税收三维的优惠政策 (15)图表 18：住房合作社成员需要缴纳的费用 (16)图表 19：住房合作社会员费缴纳模式有两种：统一会员费模式、多类型会员费模式（与后期房间类型挂钩） (17)图表 20：柏林Charlottenburger合作社租金与市场租金比例 (18)图表 21：政府大量购买土地，再以优惠地价支持公共住房建设 (19)图表 22：土地端政府提供的优惠措施 (20)图表 23：德国社会租赁住房建造成本构成（1992年） (21)图表 24：普通住房建造成本构成（柏林，2015年） (21)图表 25：德国住房合作社数量（1889年-1918年） (22)图表 26：1926-1932年德国不同建房主体建造房屋占比 (22)图表 27：政府为私人企业提供土地、资金、税收支持，在供给端增加租赁房源 (24)图表 28：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅 (24)图表 29：第二部《住房建设法》对私人建房提供的资金、土地、税收优惠 (26)图表 30：社会住房建造规模呈下滑趋势，14年仅占比存量住房的8% (27)图表 31：存款利率、租金收益率、合作社回报率对比 (27)图表 32：2015-2017年德国国债收益率、租金收益率、合作社回报率对比 (28)图表 33：2008年德国住房结构 (28)图表 34：2007年欧洲各国住房结构对比 (28)图表 35：德国慕尼黑市社会住房申请流程 (30)图表 36：德国低收入线标准和住房保障标准 (30)图表 37：《住房补贴法》主要内容 (30)图表 38：《租金补助法》下的德国租金补助体系 (31)图表 39：《住房租赁法》关于租金水平和解约条件的要求 (32)图表 40：《住房租赁法》改革前后对比 (34)图表 41：房产税征收流程 (35)图表 42：总租金收入减去抵税开支和折旧后计算应纳税租金收入 (35)图表 43：不动产转让税税率 (36)图表 44：德国继承与赠予税税率 (37)图表 45：德国房屋税收体系 (37)图表 46：2016年全球各国负债占GDP比重 (38)图表 47：全球各国及地区信贷年复合增长率 (38)图表 48：德国住房融资来源及市场份额 (39)图表 49：德国住房贷款种类 (40)德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局数据，2016 年住房租赁率约48.3%（对应 51.7%的住房自有率），在欧洲主要国家中处于最高。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”1. 引言1.1 德国自有住房率仅40%德国自有住房率仅40%，处于全球较低水平。
与其他国家相比，德国租房市场发展较为成熟，共享住房模式逐渐兴起，租户享有更多权利，房东角色也发生变化。
德国的租房文化相对于其他国家有着独特的特点，租户和房东之间的关系更像是合作伙伴关系。
共享住房模式的优势在于提高了住房的使用效率，同时也带来了对传统住房模式的冲击。
未来，随着社会经济的发展和人们对住房需求的变化，共享住房模式有望继续发展壮大，但也会面临一些挑战和问题。
德国的共享住房模式为人们提供了更多选择和便利，同时也在推动住房市场的创新和发展。
2. 正文2.1 共享住房的兴起共享住房的兴起可以追溯到德国住房市场的变革和需求的变化。
随着人口增长和城市化进程加快，传统的自有住房模式已经无法满足市场需求。
共享住房模式应运而生，成为一种新的住房选择方式。
共享住房不仅限于传统的合租模式，还包括共享公寓、共居社区等多种形式。
租客可以选择合适的房源，根据自己的需求和经济条件进行选择。
共享住房的兴起也反映了德国人对生活方式和社交关系的变化，越来越多的年轻人和单身者选择在共享住房中建立社交圈子，享受更多的社交和生活乐趣。
随着共享住房的兴起，德国的租房市场也呈现出新的特点。
房屋中介机构和共享住房平台层出不穷，为租客提供更多选择的同时也增加了市场的竞争和透明度。
共享住房的兴起不仅改变了传统的租房模式，也激发了人们对住房共享和社交互动的新思考。
共享住房的兴起将在未来继续发展，成为德国住房市场的重要组成部分。
2.2 租户享有更多权利在德国共享住房的模式中，租户享有更多的权利是一个显著的特点。
传统的房东与租户之间的关系平衡被打破，租户在这种共享住房模式下更像是“爷”，拥有更多的权利和选择权。
一方面，德国的房东在租赁关系中被赋予了更多的义务和责任，必须保证房屋的质量和安全，遵守租赁合同，同时遵守法律法规。
