住宅房地产实地查看记录表

房地产登记时实地查看研究——以行政诉讼举证责任为中心刘小根《中华人民共和国物权法》第十二条第二款规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

”物权法从法律的层面规定了登记机构的审慎审查义务。

为了保持立法的统一性，《上海市房地产登记条例（2008）》第十四条第二款也规定“必要时可以实地查看”。

遗憾的是，这两部法都没有对哪些情况属于“必要”情形进行详细规定。

行政诉讼是对被诉具体行政行为的合法性进行审查，既然是登记机构的法定义务，就应当对何时需要履行此法定义务作出明细，这是判断登记这一具体行政行为是否合法的重要依据。

不然，在行政诉讼过程中对是否有必要进行实地查看一定会成为难以判断的争议焦点，定会出现“公说公有理婆说婆有理”的尴尬境地；那么，对于是否需要实地查看的判断权就掌握在法官手里，这样会出现什么问题呢？同样的案件，一审法官认为，有必要进行实地查看，登记机构因没有查看而被判决败诉；二审法官认为没有必要进行实地查看，只要询问一下当事人就可以了，因此，又撤销原判。

或者同类的案件A区法院法官认为有必要实地查看，B区法院法官认为没有必要。

这是否有损具体行政行为合法性判断、审查的严肃性，更会使得登记机构无所适从。

因此，本文试从行政诉讼举证责任角度，对实地查看之必要性、具体情形、实地查看程序及实地查看笔录制作等四个方面的问题进行初步研究，希望业内人士批评指证并加以完善。

一、房地产登记中实地查看之必要性（一）实地查看理论之必要性物权公示、公信原则要求不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记1。

房地产作为不动产的最主要类型，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记2。

纵观世界各国不动产登记制度，主要有三种类型，即契约登记制、产权登记制、托伦斯登记制这三种登记制度3。

通说认为，中国的登记制度最接近于托伦斯登记制。

三种制度特点比较详见下表：1《中华人民共和国物权法》第六条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

邢台市住房和城乡建设局关于印发《房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)》的通知文章属性•【制定机关】邢台市人民政府机构•【公布日期】2020.07.21•【字号】邢建﹝2020﹞61号•【施行日期】2020.07.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】测绘,住房改革与发展正文邢台市住房和城乡建设局关于印发《房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)》的通知邢建﹝2020﹞61号各县(市)住建局：为进一步规范房产测绘成果审核及楼盘表管理业务，减少涉房信访隐患，围绕住建部门职能，制定《房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)》印发给你们，请按照要求认真贯彻落实,按照2020年邢台市部分行政区划调整的有关事项，任泽区、南和区暂按原程序执行。

特此通知。

2020年7月21日房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)1.房产测绘成果审核1.1定义房产测绘成果审核：是住房和城乡建设行政主管部门对用于房产管理、房屋权属登记等的房产测绘成果的施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，经审核确认合格后作为办理相关业务的依据并纳入房产档案统一管理。

1.2依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国测绘成果管理条例》《房产测绘管理办法》《房屋交易与产权管理工作导则》等相关规定。

1.3业务类型1.3.1测绘机构信息备案。

审核房产测绘机构营业执照或统一社会信用代码证书、《测绘资质证书》、测绘机构专业技术人员构成名单及资格证书、测绘机构印鉴证明后备案。

1.3.2房屋预测绘成果审核备案确认。

预测绘成果审核后数据信息用于办理预售许可证、在建工程抵押等。

1.3.3房屋实测绘成果审核备案确认。

实测绘成果审核后数据信息用于办理现售项目备案、房屋交易、产权管理及房地产市场监测。

1.3.4房屋无权利(有权利)预(实)测绘成果变更审核备案。

经营性房地产实地查看记录表房屋坐落房屋所有权人房屋所有权证号项目名称使用状况☐自用☐出租☐空置土地证号使用权类型土地面积㎡土地使用权终止日期房屋建成时间房屋登记用途建筑面积㎡建筑结构标的所在楼层/总楼层：/ 层现状用途☐自用☐出租☐空置☐轻工业☐化工☐其他层高米成新率：临街状况☐面临街☐不临街租金水平元/㎡月空置率四至东：南：西：北：具体用途☐宾馆☐酒店☐商场☐写字楼☐普通门面☐综合楼商业繁华度距商业中心☐中心内☐较近☐一般☐较远☐远办公集聚度距商务区距离☐近☐较近☐一般☐较远☐远规模☐大☐较大☐一般☐较小☐小距政府部门☐近☐较近☐一般☐较远☐远客流量☐多☐较多☐一般☐较少☐少规模☐大☐较大☐一般☐较小☐小主要商业主要写字楼交通便捷度公交线路车站：车号：公共设施银行邮局火车站距离：超市休闲场所飞机场距离：餐饮娱乐场所主要交通干线名称：距离：医院建筑规模整体概况裙楼层数：用途：塔楼层数：用途：地下室层数：用途：项目基本状况使用现状设备设施电梯自动扶梯：部层☐无客梯：部层☐无货梯：部层☐无☐正常☐破损☐无法使用☐正常☐破损☐无法使用☐正常☐破损☐无法使用防盗系统☐防盗门自动对讲系统☐闭路监控系统☐无☐正常☐破损☐无法使用给排水系统☐明敷☐暗敷☐正常☐破损☐无法使用供电系统☐明敷☐暗敷☐正常☐破损☐无法使用照明系统☐吊灯☐吸顶灯☐格栏灯☐日光灯☐其他☐正常☐破损☐无法使用空调系统☐市政集中供应☐中央空调☐独立空调☐无☐正常☐破损☐无法使用通讯系统☐电话☐有线电视☐网络☐无☐正常☐破损☐无法使用消防系统☐消防栓☐灭火器☐自动喷淋☐烟感报警☐无☐正常☐破损☐无法使用装修情况外墙□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏内墙□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间地面□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏楼梯间地面□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏外门□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏内门□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款☐拖欠建设工程款元☐拖欠土地出让金元☐拖欠报建费元☐拖欠税费元☐已抵押担保的债权数额元☐其它法定优先受偿款元备注在表背面绘制现场平面草图及记载市场案例调查情况，表内未涉及到的内容可在表的背面加以详细记录。

第四章房屋实地查看第01讲房屋实地查看第一节房屋实地查看工作概述一、房屋实地查看的含义和作用房屋实地查看：是房地产经纪人员亲自或者带领客户到房屋现场，检查、观察委托房屋的活动。

房屋实地查看包括两种情形（1）房地产经纪人员实地查看房屋，俗称空看（2）房地产经纪人员带领客户实地查看房屋，又称带客看房或者带看二、房地产经纪人员在房屋实地查看前，应做好相关准备工作：（1）通过网络等途径，对委托房屋的地理位置、交通情况、周边环境、商业配套、教育配套、医疗配套等进行初步了解，并做好记录。

（2）提前与委托人约定房屋实地查看的时间。

因为现代生活人们工作繁忙，“提前”最好能分为两个阶段，至少在三天前预约一个看房时间，然后在看房的前一天再确认。

（3）询问委托人房屋的具体详细位置。

在与委托人约定看房时间的同时，还应询问委托人房屋的具体详细位置，即房屋所在的区、路、号、小区、栋、门牌号。

（4）备好房屋实地查看的工具。

具体有：测量距离的工具，例如激光测距仪、卷尺等；拍照的工具，例如相机、智能手机等；测量时间的工具，例如手表、手机等；计算面积的工具，例如计算器等。

（5）备好《房屋状况说明书》。

买卖和租赁业务需要查看的内容有不同侧重，《房屋状况说明书》可以分为房屋出售和房屋出租两个版本三、房屋实地查看的主要内容在房地产买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面的内容：实地查看房屋区位状况、实物状况、物业管理和其他状况等。

在房地产租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面的内容：房屋区位状况、实物状况、配置家具、家电状况，房屋使用相关费用、其他情况等。

第二节房屋实地查看的操作要点一、房屋区位状况实地查看（一）房屋区位状况查看的内容对房屋区位状况进行实地查看，主要说明、描述和测量下列因素和指标：（1）坐落。

说明房屋的具体地点，并附位置示意图。

位置示意图应准确、清楚、比例恰当。

例如，房屋位于××市××区××路（大街、大道）××号（2）楼层。

2022年-2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力题库附答案（基础题）单选题（共40题）1、房地产经纪人员对委托房屋的电梯配置情况与性能的检查，属于房屋（）实地查看。

A.区位状况B.物业管理状况C.实物状况D.交易状况【答案】 C2、经济适用住房所有权办理不动产登记，登记收费标准为（）。

A.0B.20C.40D.60【答案】 A3、2017年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。

合同约定租期为3年。

2018年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。

则下列关于转租的说法中，不正确的是（）。

A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续B.王某转租该套住房，应当经李某同意C.转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效D.刘某承租该住房的期限最长为3年【答案】 D4、法律行为的核心要素是（）。

A.意思表示B.权利表示C.行为表示D.行为结果【答案】 A5、存量房买卖居间业务基本流程的最后一个阶段是（）。

A.带看阶段B.洽谈阶段C.交验阶段D.签约阶段【答案】 C6、下列不属于不动产登记目的的是（）。

A.保护不动产权利人的合法权益B.保障不动产交易安全C.减少交易成本D.利于国家对不动产进行宏观调控【答案】 C7、下列行为不能办理不动产转移登记的是（）。

A.房屋买卖B.房屋赠与C.房屋继承D.房屋面积发生变化【答案】 D8、出租住房的，应当以（）为最小出租单位。

A.人均租住建筑面积B.原设计的房间C.满足最低居住需求D.平均居住水平【答案】 B9、下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（）。

A.已出租的房屋不能设定抵押B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D.设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理【答案】 C10、下列属于影响房地产价格因素中的行政因素的是（）。

A.社会治安状况B.政治安定状况C.城市化D.城市发展战略【答案】 D11、经纪活动方式不包括（）。

房地产估价的现场查勘1、房地产抵押估价指导意见的有关规定依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;内外部状况照片应当作为估价报告的附件;由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露;实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管;同时,建住房20068号文件关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知第十一条规定：违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任;2、房地产估价规范的有关规定在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的房地产估价规范GB/T50291-2015对现场查勘做出一系列的规定：3.0.7条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定：1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料,并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；3应制作实地查勘记录,并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名,记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰;3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时,应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘,并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因;对未进行实地查勘的估价对象内部状况,应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明;住宅现场查勘的内容一. 住宅现场查勘时应记录的内容(1)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称; 现在实际用途、使用状况自用、出租、空置、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等; 整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率; 小区建设规模、幢数、布局、楼距密度、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等(2)住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部位的装饰装修情况;(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(4)配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑.二.住宅现场查勘时拍摄要点1.楼栋外观拍摄要点1要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致;2.楼栋地址或门牌拍摄要点1地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致;2遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错;3室内拍摄要点(1)天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到地板;(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.4外景拍摄要点(1)通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄;(2)在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.案例部分照片样本外观客厅卧室厨房卫生间自建房、别墅现场查勘的内容要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容商业房地产现场查勘的内容二. 商业房地产现场查勘时应记录的内容(5)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称、四至; 现在实际用途、使用状况自用、出租、空置、经营状况经营哪种商品和服务、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的类型和宽窄,街首上的人流、车流状况等.(6)商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;(7)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(8)配套设施情况:商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种类和规模.二. 商业房地产现场查勘时拍摄要点周边环境对商业房地产的影响至关重要,往往周边环境决定了其经营状况的好坏;所以,估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境,并对其进行拍摄;周边环境主要拍摄以下内容1商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整体外观,在拍摄其间要留意其开间和进深;2商业房地产周边道路或街道的商业经营状况包括人流、车流、经营商品类别;通常人流、车流量大和经营商品较贵重的,其租金也相对较高,从而影响其房地产价值;2室内拍摄要点(1)地面、内墙、天花板均要拍摄,缺一不可；而且最好可以在一张照片上将其都显示出来,但实在无法兼顾时,可多拍几张.2选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;3房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.工业房地产现场查勘的内容三. 工业房地产现场查勘时应记录的内容1项目基本情况: 估价对象位置、名称、土地四至情况; 建筑结构、楼层、跨度、层高、成新率；现在具体用途厂房、办公、宿舍、食堂;具体类型普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间;使用状况自用、出租、空置.2装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;3基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;4配套设施情况:工业房地产距离道路情况、距离主干道进深情况;周边工业房地产的种类和规模.二. 工业房地产现场查勘时拍摄要点1.工业房地产外观拍摄要点1要尽量将工业房地产全景都拍下来;2将房产平面图上的建筑物的外立面全部拍下来,或者土地范围内所有建筑物的外立面全部拍下来；2. 工业房地产地址或门牌拍摄要点1地址牌或门牌号一定要清晰可见,如没有门牌号,就看左、右或者对面建筑物有没门牌号,如有就拍摄下来;2 工业房地产周边道路或街道要拍摄,反映土地临路状况,道路的宽窄,和距主干道的距离；3建筑物室内拍摄要点1基本要求毎栋建筑物的室内都要拍摄,选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局.2如不能全部拍摄,可选择主要车间的首层、二层,办公室,宿舍,饭堂等主要建筑物拍摄,拍摄时注意反映厂房的高度和跨度, 注意是否架设吊车,地面是否经过特殊处理,楼地面是否为高荷载, 是否有防化学品腐蚀处理,这些都会影响建筑造价;。