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深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
营销战略突破案例:纯水岸营销战略突破案例：纯水岸位置：位于深圳华侨城社区中部，南临欢乐谷，北临桥香路。
坐拥七万平方米燕栖湖、四万平方米天鹅湖、八万平方米荔枝林和谛诺山畔。
规模：占地面积80万平方米，建筑面积108万平方米。
物业用途及组成：一期--天鹅堡总建筑面积14.6万平方米，5栋高层由32至34层组成；二期--纯水岸是华侨城波托菲诺水岸豪宅经典之作，位于华侨城社区中部，由86套的TOWNHOUSE和12栋180-335平方米的多层豪宅组成。
户型及面积：250-290平方米TOWNHOUSE、180-335平方米的多层和高层。
发展商：深圳华侨城房地产有限公司。
世联策划介入时间：20**年4月世联代理时间：20**年7月开始项目背景：华侨城的社区资源日渐成熟，但项目周边的配套资源的规划刚刚开始，交通的不便和日常的生活配套的缺乏是本项目面临的最大障碍。
豪宅市场出现明显的豪宅供应比例的结构性失衡。
营销关键：1、旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游地产背景，创造旅游主题地产社区，强调波托菲诺生活格调。
成功地引进一个意大利旅游小镇的概念，为中产阶层的生活方式定格，体验人居方式的大转移。
2、细分市场的差异化营销：考虑目标客户属于高尖端客户，经济、文化层次都的很高，所以在深圳首次推行VIP卡操作规则，作为新鲜的营销方式，吸引了大量目标客户，为项目积累了宝贵的客户资源，对销售起到直接推动作用。
3、利用CRM的资源，缔造第二营销梯队：波托菲诺四成左右的客户是通过亲友推介成交的，故维护华侨城品牌的忠诚度，发挥老客户资源成为拓宽后期销售渠道的关键。
策划中在利用了事件营销的方式起到了明显的效果，如业主入伙晚会，会所免费开放的假日活动，星迪咖啡签单卡的馈赠，红酒会，专家报告会等。
4、开通”OCT欢乐快车”免费城巴，实现了整个城区的资源共享，受到业主的热烈欢迎。
主打广告语：波托菲诺生活格调销售情况：一期天鹅堡销售开盘当天即成交116套。
