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商铺价格方案商铺价格方案是指商店或零售店在销售商品时所采用的价格策略和计划。
一个明智的商铺价格方案既能吸引顾客，又能确保商店的利润最大化。
本文将探讨商铺价格方案的几个关键要素和策略。
1. 定价策略定价策略是商铺制定价格的基础。
以下是几种常见的定价策略：1.1 市场导向定价：商铺根据市场需求和竞争状况来决定价格水平。
例如，如果某个商品需求旺盛，竞争不激烈，商铺可以设定相对较高的价格。
1.2 成本导向定价：商铺根据商品的成本来决定价格水平。
该定价策略适用于较小规模的商铺，以确保成本和利润的平衡。
1.3 高低价混合策略：商铺将商品划分为多个级别，分别采取高价和低价的定价策略。
这种策略可以吸引不同价格敏感度的顾客。
2. 促销活动促销活动是商铺价格方案中的一个重要组成部分。
通过促销活动，商店可以吸引更多的顾客并提升销售额。
以下是几种常见的促销活动策略：2.1 打折：商铺在特定的时间段为商品设定低于原价的价格，吸引客户购买。
这种策略可以促进销量，同时也可以清理库存。
2.2 赠品：商铺在购买特定商品时赠送其他商品给顾客。
这种策略可以增加顾客的购买欲望和满意度。
2.3 促销组合：商铺将多个商品组合在一起销售，并给予折扣。
这种策略可以增加多个商品的销售量，并提高顾客的购买率。
3. 动态定价动态定价是指根据市场需求和竞争状况，实时调整商品价格的策略。
以下是几种常见的动态定价策略：3.1 按需定价：商铺根据顾客对特定商品的需求程度来调整价格。
例如，热门商品价格会相对较高，冷门商品则会相对较低。
3.2 季节性定价：商铺根据季节性需求的变化来调整商品价格。
例如，在节假日或热门季节，商铺可以提高商品价格以应对供需关系的变化。
3.3 个性化定价：商铺根据顾客的个人特征和购买历史来定制个性化价格。
这种策略可以增加顾客的忠诚度和购买满意度。
总结：商铺价格方案是商店或零售店在销售商品时所采用的价格策略和计划。
在制定商铺价格方案时，商店应根据市场需求、竞争状况和商品成本等因素综合考虑，采用适合的定价策略和促销活动。
商业综合体定价方案商业综合体是一个集购物、娱乐、餐饮等多种商业功能于一体的综合性商业项目。
为了保证商业综合体的良好运营和收益，一个合理的定价方案是至关重要的。
本文将就商业综合体的定价方案进行探讨，并提出一套可行的定价策略。
一、定价原则1. 根据市场需求确定价格：商业综合体的定价应该根据目标市场的需求确定。
通过市场调研了解消费者的消费习惯和购买力，以及竞争对手的价格水平，从而确定一个合适的价格范围。
2. 弹性定价：商业综合体的定价应该具有一定的弹性，以适应不同消费者的需求和购买能力。
可以根据季节性需求的变化、周边竞争对手的价格调整等因素进行弹性定价。
3. 价值定价：商业综合体的定价应该与提供的价值相匹配。
比如提供更好的服务、更舒适的环境、更多的优惠等，可以在一定程度上提高产品或服务的定价。
二、定价策略1. 多元化定价策略：商业综合体可以采用多元化的定价策略，即为不同的产品和服务制定不同的价格。
例如，高端品牌可以定价较高，吸引高收入人群；快时尚品牌可以定价较低，吸引大众消费者。
2. 打包销售策略：商业综合体可以将多个产品或服务进行组合销售，从而实现降价促销的效果。
比如推出购物套餐，将几个相关产品进行组合销售，吸引消费者。
3. 会员制度策略：商业综合体可以推出会员制度来吸引忠实消费者。
会员可以享受一定的折扣或特殊优惠，从而增加他们的购买意愿和忠诚度。
4. 时段定价策略：商业综合体可以根据不同的时段进行定价。
例如在早晨或平日的低峰时段，可以提供一些特殊的折扣或优惠，以吸引更多的消费者到访。
三、定价实施1. 了解竞争对手的价格：在制定定价策略之前，首先需要了解竞争对手的价格水平和定价策略，以便能够找到自己的定位和差异化。
2. 建立价格管理系统：商业综合体需要建立一个完善的价格管理系统，包括产品和服务的定价标准、定价计算方法以及定价调整的流程等，以确保定价的准确性和及时性。
3. 定期评估和调整定价：商业综合体的定价策略并不是一成不变的，需要定期评估和调整。
湖滨商业步行街策划方案1. 概述湖滨商业步行街是一个旨在为游客和当地居民提供娱乐、休闲和购物体验的地方。
该商业步行街位于市中心，靠近城市的主要景点和重要历史建筑物。
该商业步行街适合任何类型的旅行者，包括年轻游客、家庭或商务旅客。
2. 定位湖滨商业步行街的定位是一个高品质的、时尚的城市购物区。
我们的使命是在整个城市和区域吸引具有品位和潮流意识的消费者，从而成为一个成功的购物目的地。
3. 目标消费者湖滨商业步行街的目标消费者是：•年轻的当地消费者和游客，他们非常重视品质和时尚；•家庭旅客，他们寻找多样化的产品和活动；•商务旅客，他们希望享有优质的服务和高端的购物体验。
4. 商业模式我们的商业模式是租赁商铺、餐厅和娱乐场所。
我们的目标是在湖滨商业步行街吸引到高品质的品牌商家，从而提供更好的购物体验。
5. 集成营销策略我们将采用集成营销策略，包括以下几个方面的营销工具。
5.1. 广告我们将在全市各大媒体上发布广告，包括电视、报纸、杂志和互联网广告。
我们将注意遵循社交媒体广告的新规定，同时重视影响力较大的大众媒体。
5.2. 促销活动我们将设立优惠活动区域，吸引消费者前来淘宝。
在节假日和特别活动期间，我们将推出更多的促销活动，以吸引更多的游客和消费者。
我们也会与消费品公司合作推出联合促销活动，在保持产品价值的同时提供更多的消费价值。
5.3. 线上咨询服务我们将建立线上客服平台，帮助消费者解答疑问和提供后续服务。
我们还会开展消费者满意度调查，以了解和改善服务质量。
5.4. 社交媒体我们将致力于使用社交媒体打造湖滨商业步行街的品牌形象。
我们将发布有关商业步行街的信息和活动，与消费者沟通互动。
同时，我们将注意社交媒体分析，以提高我们的营销策略。
6. 湖滨商业步行街的优势6.1. 优越的地理位置湖滨商业步行街位于市中心，靠近城市的主要景点和重要历史建筑物。
步行街的位置非常适合旅游、购物和娱乐的需求。
6.2. 多样化的产品和服务湖滨商业步行街提供多种不同的商品和服务，涵盖了各种需求和预算。
心之所向，所向披靡商铺定价原则及一般方式2007-6-25 23:48:001、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间与边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.与位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
滨湖商业街区优秀案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：滨湖商业街区是位于城市湖边的一个繁华商业区，吸引了大量消费者和游客前来购物和休闲。
在这个商业街区中，有许多优秀的商户和商业模式，为这里增添了活力和魅力。
本文将介绍几个滨湖商业街区的优秀案例，希望能够给读者带来启发和思考。
第一个优秀案例是一家名为“湖滨书店”的文化主题书店。
这家书店位于滨湖商业街区的中心位置，占地面积达1000平方米，内部装修典雅，书籍琳琅满目，种类丰富。
除了传统的书籍销售之外，这家书店还提供文化沙龙、读书会、签售会等各种活动，吸引了大量文艺青年和读书爱好者前来参与。
书店还与当地艺术团体、文化机构建立合作关系，定期举办各种文化活动，为滨湖商业街区增添了浓厚的文化氛围。
第二个优秀案例是一家名为“湖畔咖啡馆”的特色咖啡馆。
这家咖啡馆紧邻湖边，环境优美，装修雅致，提供各种特色咖啡和小吃。
与传统咖啡馆不同的是，这家咖啡馆还提供DIY咖啡课程，让顾客亲身体验制作咖啡的乐趣。
咖啡馆还经常举办各种主题活动，吸引了大量年轻人和情侣前来消费。
这家咖啡馆成功地将咖啡文化与创意活动相结合，吸引了更多顾客，成为滨湖商业街区的一大亮点。
第三个优秀案例是一家名为“湖景餐厅”的高端餐饮店。
这家餐厅位于商业街区的高处，拥有绝佳的湖景，每天都吸引了大量游客前来消费。
餐厅以提供精致美食和优质服务著称，拥有一批专业的厨师和服务人员。
除了传统的餐饮服务之外，餐厅还经常举办各种主题晚宴、美食节等活动，吸引了更多食客前来品尝。
餐厅还与当地旅游机构合作，推出特色的旅游套餐，吸引了更多游客前来消费。
这家餐厅成功地将美食与景观相结合，成为滨湖商业街区的一处热门景点。
滨湖商业街区拥有许多优秀的商业案例，这些商户们以创新、服务和品质为核心竞争力，为商业街区带来了独特的魅力和竞争优势。
希望更多商户能够借鉴这些优秀案例，为自己的商业模式注入新的活力和灵感，共同打造一个更加繁荣和美好的商业街区。
商务谈判策划书一．谈判主题就沃尔玛超市入驻无锡万达广场的具体条件，价格，及要求进行谈判。
通过这次谈判，与沃尔玛取得合作，达到双赢，以合理的价格把沃尔玛超市引入无锡万达广场，且能够与沃尔玛保持长期的合作关系。
二．谈判团队组成总经理：成昌仲，维护我方利益，主持谈判进程财务经理：陈娜，收集处理谈判信息，分析产品财务相关知识市场销售：宋晶，做好各项准备，解决市场调查问题，做好决策论证法律顾问：蔡金健，解决相关法律争议及资料处理三．谈判前期调查我方企业背景：无锡滨湖万达广场居河埒正中心，是集商业、办一站式无锡未来的城市新中心。
包括约11.3万平方米大型购物中心、约4.6万平方米白金五星酒店、约2.7万平方米5A高档写字楼、约25.3万平方米住宅、约6.3万平方米精装公寓、约2.5万平方米商业街多物业形态，是万达集团成熟的第三代城市综合体。
建成以后的无锡滨湖万达广场将集合超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌，无锡万达广场必将改变当地现有商业格局，形成无锡最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。
作为无锡首批规划建设的22个城市综合体之一，万达广场占地面积18万平方米，投资总额50亿元，大型购物中心、五星级酒店、智能写字楼、精装小公寓、高档住宅、沿街商铺等6大业态融汇一城，涵盖了商业、商务、居住的全部功能，可一站式提供购物、餐饮、健身、休闲、娱乐、办公、家具等服务，是我市迄今功能最齐全的城市综合体。
无锡滨湖万达广场引入了万千百货、万达国际电影城等十大主力店和屈臣氏、棒约翰等107家品牌店。
一改无锡以街巷为轴的条状传统商业街格局，万达广场开发了独特的块状商业区，这种布局像蓄水池一样把消费人群吸进去，让他们置身其间流连忘返。
对方企业的背景：沃尔玛公司由美国零售业的传奇人物山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。
经过四十多年的发展，沃尔玛公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。
商场租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。
案例2：商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
商铺定价方案概述商铺定价是指根据商铺的特点、地理位置、市场需求等相关因素，确定适当的价格范围来出租或出售商铺的过程。
一个合理的定价方案可以确保商铺的租售成功，并最大程度地实现商铺的价值。
本文将介绍商铺定价的重要性、定价策略以及影响定价的因素。
重要性商铺的定价涉及到商业经营，直接关系到商铺的收益和价值。
一个合理的定价方案能够吸引更多的租户或买家，提升商铺的竞争力，并增加商铺的价值。
另外，商铺定价方案还与商铺的长期盈利能力和资产增值潜力直接相关。
因此，商铺定价不仅需要综合考虑市场因素，也需要充分了解商铺自身的特点和潜力。
定价策略商铺的定价可以采用多种策略，根据不同的情况选择合适的定价策略是至关重要的。
以下介绍几种常用的商铺定价策略：市场调研定价市场调研定价是指通过对周边商铺的租售情况、价格水平以及市场需求进行调研分析，以此确定商铺的合理定价范围。
这种定价策略主要是根据市场供需关系来决定商铺的租售价格，以保持竞争优势。
成本加成定价成本加成定价是指在商铺的成本基础上，按照一定的加成比例确定商铺的租售价格。
这种定价策略主要是根据商铺的建设、维护和管理成本来决定商铺的价格，以保证商铺的收益。
价值定价价值定价是指根据商铺的市场价值来确定商铺的租售价格。
这种定价策略主要是根据商铺的地理位置、商圈发展潜力、周边商铺的市价等因素来决定商铺的价格，以实现商铺的最大价值。
影响定价的因素商铺的定价受到多种因素的影响，以下列举几个关键因素：地理位置商铺的地理位置是影响定价的重要因素之一。
一般来说，位于繁华商圈、交通便利的商铺通常更受欢迎，定价也相对较高。
而位于偏远地区或交通不便的商铺通常定价较低。
商铺面积商铺的面积也是影响定价的重要因素之一。
通常情况下，商铺的面积越大，定价也会相对较高。
但是，商铺的面积也需与商铺所在地区的市场需求相匹配，过大或过小的商铺面积都可能导致定价不合理。
市场需求市场需求是决定商铺定价的关键因素之一。
【湖滨假日】湖滨路旅游休闲商业街产品销售价格建议上海博思2010年6月25日一、基准价格的设定与原则（一）、北区销售基准价格的设定我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8％的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式先测算出的项目北区1～2F销售基准价格为（计算方法见后）：1、项目实收基准价不超过10740元/平方米注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。
2、项目销售基准价为13260元/平方米注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。
（二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：1、南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑2、南区1F、2F的销售基准价相同一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。
但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。
据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。
3、通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60％，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65％，更符合项目的业态定位。
4、同样，北区3F价格应是北区2F价格的65％5、南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。
按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收6271×5000＝3100万元。
（三）、南北地块各楼层销售基准价格计算北区1F：16070元/平方米【计算方式：13260×2÷（1+65％）＝16070元/平方米】2F：10450元/平方米【计算方式：13260×2-16070＝10450元/平方米】3F：6790元/平方米【计算方式：10450×65％＝6790元/平方米】南区 1F：10608元/平方米【计算方式：13260×80％＝10608元/平方米】2F：10608元/平方米（四）、项目总销售基准价和项目总实收基准价：地块1F 2F 3F 合计北区面积(平方米) 4447.5 4346.5 3720.5 12514.5 楼层销售基准价（元/平方米）16070 10450 6790销售额(万元) 7147.1325 4542.0925 2526.2195 14215.4445南区面积(平方米) 6271 3974 10245 楼层销售基准价（元/平方米）10608 10608销售额(万元) 6652.2768 4215.6192 10867.896总计项目总面积(平方米) 22759.5项目销售总额(万元) 25083.3405项目实收总额（万元）20315.1297 项目销售基准价11020元/平方米项目实收基准价8926元/平方米按此计算整各项目➢项目销售基准价为11020元/平方米➢项目实收基准价为8926元/平方米➢项目销售收入为25083.3405万元➢项目实收金额为20315.1297万元上述项目各楼层销售基准价格是在市场比较测算基础上得出的。
考虑到目前对市场上作为参照的各楼盘销售周期较长，销售率并不高，如阳光城市花园销售周期已达两年，但商铺销售率仅为29％。
而且各参照楼盘的实际成交价格会略低于调查价格。
为了加快本项目的销售速度，缩短项目销售周期，我司建议：本项目在操作中，实际销售基准价应略低于上述测算价格二、如何设定项目销售基准价格（一）、类比评估法1、区域市场概述近年来，无锡市场商业项目风起云涌，竞争激烈。
目前市场上在售或在租的商业项目有保利广场、崇安寺生活广场、站前商贸城、财富广场、东方奥特莱、明发商业广场等综合性商业项目，有新世界国际纺织城、东方国际轻纺城、五洲国际装饰城、金泰国际广场、长江国际机电城、招商城、梦之岛数码时代等专业市场，还有阳光城市花园、新梁溪人家、万科魅力城、亦淳公寓等大量住宅小区商业物业。
此外，即将入市的还有南禅寺紫金广场、茂业商业广场、太湖国际社区等大型商业项目。
纵观无锡商业地产有一下几个特点：➢商业地产市场供应总体偏大，市场竞争激烈，销售周期拉长。
➢临街商铺大部分以一、二层联卖方式销售，均价集中在14000～12000元/平方米之间。
➢大量商业用房的空置给市场信心打击很大。
➢综合商业项目因销售不利，开业后纷纷转为只租不售。
2、类比楼盘分析商铺名称地理位置商铺特征面积范围1～2层销售均价销售模式平均租金（元/㎡/天）总面积（㎡）已销售面积（㎡）销售率推盘周期阳光城市花园街铺建筑路红星路两层连售100㎡以上14000 销售34875.61 10250.34 29% 2年时代广场整体销售(已售) 招租 3 60000 /鼎牌商业广场（新梁溪人家）建筑路1～2层连售，局部4层，3、4层整体销售40㎡以上12000 销售38246.59 5791.73 15% 1年梁青路商业街梁青路、隐溪路两层连售120㎡以上9000 销售30344.54 6757.9 22% 1年万科魅力之城高浪路小区街铺40～700㎡11000 销售14079.36 4283.87 30% 2年亦淳公寓长江路两层连售200㎡左右12000 销售15583.77 1437.78 9% 2年财富广场苏锡路四～六层160000㎡招租2/说明：1、阳光城市化园商业房中有60000M 为阳光时代广场，该物业已出售给新港投资公司，并由新港投资包装招商出租。
除去阳光时代广场，阳光城市化园商业用房销售率为29％。
2、 述项目除亦淳公寓三期在建外，其余均为现房或准现房。
3、类比评估方法1)、类比楼盘确定在进行价格类比评估时，选取与本项目处在相同区域的阳光城市花园、鼎牌商业广场、梁青路商业街以及万客魅力城作为类比项目。
根据一般定价方法，商业项目定价时应考虑以下项目因素，且各因素的权重如下表所示：12%9%8%11%8%10%6%10%5%4%5%7%5%0%2%4%6%8%10%12%14%地理位置交通条件周边环境商业定位商圈规划业态规划升值潜力人流量商业规模建筑型态工程进度停车位客户信心2）、项目北区1～2F 连售均价确定 经综合打分，类比楼盘各因素得分如下：项目权值 阳光城市花园 鼎牌商业广场 梁青路地块 万科魅力城 本项目（新梁溪人家）地理位置12% 12 10 6 8 11交通条件9% 9 9 7 7 8周边环境8% 8 7 5 7 6商业定位11% 10 8 6 9 10商圈规划8% 8 7 5 5 8业态规划10% 7 6 6 7 9升值潜力6% 5 5 4 4 5人流量10% 9 8 6 5 7商业规模5% 5 4 3 4 5建筑型态4% 4 3 2 4 4工程进度5% 5 4 4 4 1停车位7% 6 4 3 4 6客户信心5% 5 4 3 5 2项目得分Q93 79 60 73 82销售均价P14000 12000 9000 11000根据上述类比，本项目1～2F连售价格为：p1＝14000×82÷93＝12344P2＝12000×82÷79＝12455P3＝9000×82÷60＝12300P4＝11000×82÷73＝12356P＝（p1+p2+p3+p4）÷4＝12360元/平方米通过类比评估法得出项目北区的实收价格为12360元/平方米2、投资回报法1）、项目商圈市场租金项目所处中桥商圈陈旧落后，商业店铺大多散落在沿街店面房中，其租金与本项目不具可比性。
项目租金主要参考为阳光时代广场及财富广场的租金水平。
据市场调查，财富广场1～2F平均租金为2元/平方米·天，商家须另外承担中央空调费及物管费用。
而阳光时代广场的1～2F平均租金在4元/平方米·天。
根据上述市场租金水平，结合本项目实际情况，项目平均租金可设定为2元/平方米·天左右。
2)、项目销售均价推算项目按平均投资回报率8％计算，项目销售均价参考为：2×365÷8％＝9125（元/平方米）通过投资回报法得出项目北区的实收价格为9125元/平方米（三）、项目北区销售基准价格的设定1、项目北区1～2F连售“实收基准价格”上述两种方法推算本项目销售均价分别为：类比评估法：12360元/平方米；租金回报法：9125元/平方米。
项目北区1～2F连售“实收基准价格”为：（12360+9125）÷2＝10740元/平方米2、1～2F连售“销售基准价格”1）项目销售政策：项目实施两年返租14％的销售策略2）价格优惠策略：a、认购优惠：VIP优惠3％b、付款优惠: 一次性付款优惠2％项目北区1～2F连售“销售基准价格”为： 10740÷（1-14％-5％）＝13260元/平方米（四）、南北地块各楼层销售基准价格的测算1、北区销售基准价格的设定由于市场类比楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式可测算出项目北区1～2F连售基准价格：1）、项目实收基准价不超过10740元/平方米注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。
2）、目销售基准价为13260元/平方米注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％、以及不可预测的优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。
2、南北地块各楼层销售基准价格设定原则按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：1）、南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑2）、南区1F、2F的销售基准价相同一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。
但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。
据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。
3）、通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60％，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65％，更符合项目的业态定位。
4）、同样，北区3F价格应是北区2F价格的65％5）、南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。
按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收6271×5000＝3100万元。
