(岗位职责)管理处职责和规定

（岗位职责）管理处职责和规定主任的职责和权限壹、职责１、对上级公司的工作方针、决策、计划和各项指令的贯彻执行不力或出现偏差负责；２、对因决策不当、领导不力造成管理费不能及时足额收缴负责。

对管理处其它运营项目运营不善导致管理处经济效益的下降负责。

对不能按规定上缴上级管理酬金指标负责。

３、对因决策不当，领导不力导致服务质量降低，造成业主投诉，严重损害公司声誉的情况负责；４、对所管理的物业由于管理不善造成物业严重损害及设备设施功能丧失或严重削弱负责；５、对管理处所管辖的物业发生重大火灾和刑事案件负责；６、对因工作不认真，事前调研不够，决策有误而导致管理费使用不当或造成资产严重浪费负责；７、对工作出现的重大事故如保安、财务、办公室（含服务中心）等方面的问题和损失负直接领导责任；８、对管理处管理层内部不团结，作风不正派，工作不深入造成管理处内部管理混乱，纪律松弛，服务质量下降负责。

二、权限:１、对管理处的全面工作有决策和指挥权，对紧急重大问题有临时处置权；２、对本处副职以下管理层人员和作业层班组长的配备有建议权；３、于确定完成上级公司下达物业管理各项指针的前提下，对管理处管理服务行政组织的设置和员工人数的配备有建议权；４、有权对员工进行奖惩，对不合格员工有辞退权；５、于不超出公司规定标准的情况下有权决定日常管理费用的支出和物资的使用；６、于不违背上级公司有关规定、制度精神的前提下，有权制定具体的实施细则和落实措施。

副主任的职责和权限一、职责１、对上级公司下达的有关职责范围内的决策和指令的实施负责，对管理处主任下达的工作任务负责；２、对职责范围内的工作因决策不当、领导不力造成的经济损失负直接责任；３、对职责范围内的工作因决策不当，领导不力造成的服务质量下降和严重影响企业信誉的情况负责；４、对分管工作出现的重大事故如清洁、维修、炊事班等方面的问题和损失负直接领导责任；５、对由于工作不扎实，造成员工的思想教育和业务培训工作不落实负责；二、权限１、有权参和管理处各项管理工作，且向主任提出合理化建议；２、对分管工作有决策指挥权和对紧急问题临机处置权；３、对分管工作中的员工工作有调整建议权；４、对分管工作中的员工有奖惩权，对其他员工的奖惩、调整、辞退等有建议权。

接待员职责（壹）一、于主任领导下，完成主任、副主任布置的各项工作；二、负责质量体系文件的收发、管理、审核和文书档案管理；三、负责接待来访，处理日常投诉；四、负责维修班工作及小区机电设备的保养工作；五、负责小区房屋租赁、搬迁、装修手续的审批及车位租赁工作；六、负责小区的安全护卫工作及小区日常生活秩序；七、负责小区社区文化活动及文字宣传工作；八、负责员工培训、考核、考勤及记录；九、负责员工宿舍的内务卫生和日常管理；十、负责对外公关工作；十一、负责小区住户人口管理和住户档案的计算机化管理；小区的计划生育、工会、共青团工作；十二、负责中海家园网方面的社区服务工作；十三、及时完成领导交办的其它工作。

接待员职责（二）壹、代表管理处主任接受业主对管理处的投诉处理；二、根据业主的要求和请求，有效调度各专业班组，保证快捷，程序到位；三、负责解答业主的壹切询问，且向业主提供壹切必要的协助和服务；四、沟通业主和管理处的感情，主动征求业主的意见；五、处理前台各类难题，负责索赔和催收；六、完整记录当班时间内所有事项，将特殊的或具普遍意见的问题上报管理处主任；七、遇紧急情况，及时上报管理处主任；八、完成管理处领导交办其他工作。

管理处暂住人口管理办法一、经常做好宣传教育工作，使小区住户自觉遵守暂住人口登记制度，严格执行户口登记条例的规定，做到来人登记、走人注销；二、对暂住时间超过三个月的十六周岁之上的须申领《暂住证》三、暂住人口需要租赁房屋的，必须凭单位或常住户口所于地乡、镇人民政府的证明，由房主带领房客到当地派出所申报登记。

对来历不明的人，房主不得擅自出租住户；四、正于劳动改造或劳动教养的人，因病因事请假到小区暂住的，应凭所于劳动改造机关，劳动教养机关的证明，当日到派出所申报暂住规定，离开时申报注销。

业主（住户）搬入、搬出物品管理办法为确保业主（住户）财产安全，维护小区良好的生活秩序，特对小区业主、住户搬出搬入家私作如下规定:一、入住登记手续：1、凡属本大厦业主购楼入户，应持房产证、身份证、业主本人及同住人员壹寸相片2张，到管理处办公室登记造册，填写《住户成员登记表》，建立大堂住户卡（红色），大堂值班护卫凭住户卡及入住通知单方可放入。

2、大厦租住人员持租住人员身份证及壹寸相片2张到管理处办公室登记造册，填写《住户成员登记表》，建立大堂住户卡（蓝色），大堂值班护卫凭住户卡及入住通知单方可放入。

3、以业主亲戚名义办理入住的，须持有能够证明亲戚关系的公证书及业主同意入住的书面证明，需交身份证复印件及相片2张到管理处办理搬入手续，填写《住户成员登记表》，建立大堂住户卡（红色），大堂值班护卫凭住户卡及入住通知单方可放入。

二、搬出物品的规定：1、业主搬出家私及家电等贵重物品，应提前到管理处办公室申请办理手续，如全部搬出，应结清管理费及水电费，方能搬出；业主持本人身份证，若业主委托他人搬迁，受委托人应持本人身份证及附有业主身份证复印件的业主委托书，方可办理；2、借住、租住户搬迁应和业主同来管理处或持业主身份证复印件和业主同意租（借）住户搬出物品的书面证明，且经业主签字，注明业主联系电话号码，如系退租，应结清管理费及水电费，方可办理搬迁手续；3、业主（住户）搬出物品应注明是全部或是部分物品，且列出主要物品清单；4、大堂护卫员凭办公室放行单，经核对无误后，方可放行。

对搬出大厦后不再于本大厦居住的人员，管理处应及时进行注销登记。

三、搬出物品注意事项1、不得影响邻里生活；2、不得损坏小区电梯、墙面、地面等公设施、机电设备；3、对搬家过程中不按规定，损坏小区公共设施、机电设备，影响邻里生活的行为，管理处有权予以批评教育指正，责令其整改且根据情况予以处罚。

四、对搬家过程中不按规定，损坏大厦公共设施、机电设备，影响邻里生活的行为，管理处有权予以批评教育指正，责令其整改，且根据情况予以处罚。

管理处---顾客沟通办法为加强管理处和小区顾客之间的联系和沟通，及时了解顾客的心声，解决住户提出的问题及困难，改进管理工作，提高服务质量，切实为顾客创造壹个“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活和工作环境，本处特制定和小区住户沟通办法如下：一、建立顾客意见征询表制度。

管理处每年壹次通过《意见征询表》形式，征询顾客意见及建议；且将重大投诉及其整改措施，用公开信形式张贴大堂，和顾客沟通。

二、建立回访制度。

每月月底前对上月维修班维修质量以派工单数量的壹定比例对顾客进行回访，管理处对于顾客投诉的突出问题或意见较大的问题，由主管领导回访，征求顾客意见。

且给予合理解决。

三、以社区文化为纽带，和顾客建立联系制度。

管理处于每年年初制定年度的社区文化活动计划，为顾客举办形式多样，内容丰富，喜闻乐见的联谊活动。

四、通过宣传栏，对顾客进行有关法规、安全防范、卫生保健以及环境保护等方面的宣传，提高顾客于这方面的意识。

小区路灯、轮廓灯管理办法一、路灯、轮廓灯管理列入管理处维修班工作内容，指定专人负责管理；二、路灯开关时间根据时令而定，每年5月至11月，开关时间为每日19：30到次日5：00，12月至次年4月，开关时间为每日18：00至次日6：00；逢重大节日，根据需要定时开启轮廓灯。

三、清洁班每半月对路灯柱、灯泡清洁壹次；四、于台风、冰雹（地震）来临之前，由维修班采取必要措施，对路灯、轮廓灯进行保护，防止被损坏。

五、由维修班负责做好路灯柱、轮廓灯日常的养护工作，对损坏及脱落部位及时维修，确保完好无损，能够正常使用。

顾客邮件、报刊（杂志）分发规定本着“业主至上、服务壹”的宗旨，方便顾客生活，根据本大厦情况，制定大堂值班护卫员义务为业主（住户）分发邮件、报刊（杂志）分发的规定如下：壹、大堂护卫员应坚守岗位，严格值勤，于完成值班任务的同时，义务为用户分发各种邮件、报刊（杂志）；二、建立主要邮件收发登记制度，对登记表中的“收件人住址、收件人姓名、邮件种类及、收件时间、代收人姓名”由护卫员填写的项目必须填准、填齐，领件人领件时应该签名且注明签收时间（明确月、日、时、分）；平信及普通的收费通知单可直接投到信箱，报、杂志由顾客来大堂领取。

三、值班人员于接收登记好重要邮件后，应实时通知顾客前来领取，特快专递须于二小时内送达收件人，因故无法送达的，应由值班人员通知管理处及时通知收件人。

四、因故无法送达（姓名、地址不详或收件人长期未来领取）的重要邮件，于退回时，应于备注栏注明通知不到业主的原因，退回时需让邮递员签名、登记日期。

五、对无法投送的报刊（杂志），应当集中保管好，存放于大堂值班室，不得出借、转送丢弃或擅自处理，否则将追究有关人员的责任，必要时，由管理处统壹进行处理。

管员岗位责任制壹、料具入库要审查、验收，必须按计划、有凭证、有实物，对量差质次、规格不符的物品不得入库；二、领料、发料凭工具单且和出库单相符，手续齐全；三、物品摆放要根据料具规格、性能、用途不同对号定位，采取不同保管措施，做到帐、物、卡三落实；四、库容整洁卫生，料具堆放合理，注意防火、防盗，确保库房安全；五、按公司劳保规定发放劳保用品；管好每位员工的劳保用品登记卡；六、记帐按要求认真填写，严格遵守财务制度；七、帐册单据日清月结，装订成册，妥善保管；八、热爱本职工作，坚守岗位，优质服务，敢于坚持原则；库房管理制度壹、严格按货物规划位置摆放料具，保持库房整齐、通风、干燥、清洁；二、本着少投入、周转快的原则，做好材料需用预测和计划供应；把好材料入库验收关，做好日期标识，按材料性能、用途不同，对号入架，定额发放，保证供应；三、推行限额领料，材料发放按“先进先出”的原则，降低消耗成本；四、发放材料坚持“四不发”无采购计划，无材质证明、无合格证或名称、规格不符的壹律不发；五、做好巡检工作，坚持按月进行材料盘点，做到帐物相符；劳保用品采购、发放的管理制度一、采购劳保用品，应先行拟定采购计划的（列出品种、数量），须经主任审核、批准后方可购买；二、采购时，尽可能安排二人壹同前往；三、采购完毕，应及时认真地做好采购记录；四、按月份、季度发放的物品，其种类、数量按照公司的有关规定发放；五、发放劳保用品，依据先入先出的原则，原则上由本人领取，有特殊情况，可由班长代领；六、员工于调整工作岗位及离开本公司时，应交回其于岗时所领用的物品；行政办公用品采购、发放的管理制度一、每月应于月初制定当月办公用品的采购计划，报主任审核，且严格按照公司对物品购置权限及范围的规定进行采购。

二、对于零星必须购买的物品，于征得主任同意后方可购买；三、采购时，应尽可能安排二人前往；四、采购完毕，及时认真做好采购记录；五、领用物品时，应坚持出入相符的原则，办公室人员领用物品应当签名认可后，方可发放；六、各班组领用物品仅限于班组必须之物品，领用必须以旧换新；七、员工于本公司内调整工作岗位及离开本公司时，应交回于原岗位时所使用的物品。