保利·梧桐语2012年全年营销方案PPT课件

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保利叶语 √ √ √ √ √ √ √
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长泰东郊御园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
保利叶语：2011年600-800万别墅销冠 长泰东郊御园：2011年全市联排销冠
相较而言，长泰东郊御园采取
更密集、更全面的蓄客手法
综上所述，开门迎客“请进来”！作为保利地产传统蓄客手法，已充分发挥媒体效
＋ 新增供应
总套数：150套 总面积：
存货
总套数：27套 总面积：
36946.2
6601.78
总金额：10.5亿
总金额：1.9亿
＝ 总套数：177套 总面积：43547.98 总金额：12.4亿
在推货量较大的情况下 客户基数成为明年别墅销售的关键
如何在现有来访客户的基数上扩大客户基数，广纳客源？为此，我们采 取以下蓄客策略
走进售楼处即走进公园
1、沙盘提升 •增加沙盘顾村公园实景图照片
2、现场公园裱版 •顾村公园一期导游图
3、销售道具
•液晶电视，滚动播放顾村公园宣传片 •楼书、公园节点活动快报、公园门票
•（所有来访客户赠送门票、公园宣传DVD）
全年别墅市场走势
全市市场
自限购令以来，全市别墅市场持续低迷，
成交量同比去年下滑近40%。
2012年市场走势
2011年
?
上半年
下半年
2012年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
政策层面：中央坚定房地产调控不放松 市场层面：自8月份起市场急转直下，观望气氛再度弥漫市场

全国性大品牌
万科，26年28城。 保利地产，16年18城。 中海，20年20城。
“3＋X”战略
区域性强品牌
长三角：绿地、复地、绿城 珠三角：富力、碧桂园、恒大 环渤海：阳光100、中远地产、金融街控股
3、 房地产品牌营销的现状
品牌营销起步晚，未形成长期的战略规划和鲜明的品牌定位。 品牌营销根基浅，缺乏清晰连贯的品牌策略，未建立起有效的品牌管理架构及体制。 品牌营销整合度底，系统和创新的品牌传播不够，多常规的、单调的企业宣传和公关。 项目品牌和企业品牌缺乏有效的互动，使得企业品牌未能给项目营销带来有效的推动，同
2019- 2019
公司股份制改革、上市。 全国战略布局。 项目品牌各地延伸。 住宅产品类型丰富，走向 高端。 写字楼、会展、酒店等商 业地产的“多元化”发展。
品牌力的解析
生命力：产品和服务的质量。 吸引力：消费者心智中差异的形象和个性。 凝聚力：独有的文化内涵，鲜明的价值取向。 战斗力：优秀的品牌管理、传播和创新。
2、品牌的重要性
宏观层面：国家竞争力
日本前首相中曾根康弘说：“丰田是我的左脸，索尼是我的右脸。”
中国的世界级品牌不到全球品牌的3％，而中国制造的产品超过了全球市场 的40％。
品牌核心要素： 品牌主张： 和谐生活，自然舒适 品牌愿景： 打造中国地产长城 品牌定位： 建筑舒适的地产精品，倡导和谐的地产文化。
2、保利地产的品牌内涵
和谐生活 自然舒适
保利地产致力于建造人与环境、人与人、人与 社会和合一致的精品住宅。住在保利，您能更亲近 自然，在烦嚣的都市生活中，感受舒适的个人空间
时项目品牌未能给企业品牌注入更多的价值。
2、保利地产的品牌
1、保利地产品牌

毛坯
--
25.4万方
13万方
11套
11000元/㎡
1400元/㎡
150-197㎡
25万方
25万方
--
预计7000元/㎡
毛坯
80-120㎡
135万方
135万方
--
6800元/㎡
毛坯
70-140㎡
138万方
分析：大品牌、大环境佳；小地块、小环境差
易居观点：小地块、小环境打造为项目成败关键
PART 3 梧桐引凤：市场分析
【大供应之下的红海竞争】
宏观政策 六次降息、五次降准，政府刺激房市政策不断，未来趋势向好
2月5日,央行下调金融机 构人民币存款准备金率 0.5个百分点。
1月
多部委3月30日联合发布，对拥有一套住房且相应 购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付 款比例调整为不低于40%。
93-181㎡
约18万方 88-120㎡
十二院城
84.5万方 28万方
5万方
2009.10
25套
8500元/㎡
80-161㎡
--
85-160㎡
富力龙堡村
101万方 101万方
--
2016.6
--
9000元/㎡
85-160㎡
8万方
85-160㎡
间接 竞品
万科城 阳煤太化项目
香檀一号 超望武家庄项目
95.7万方 287万方 25.4万方 25万方
350
300
250
200
150
100 17.16
50
73.95
0
2008年
2008-2014年太原历年市场成交金额变化图

各类集中商业配套，一体化教育配套，中欧国 际商学院、大拇指广场，世纪公园，上海新国 际博览中心
对外性 未来世博的分会场，A30环线公路， 美兰湖、36洞国际高尔夫球场、五星级美兰湖
轨道7号线建设，北欧新镇规划
国际会议中心、美兰湖高尔夫豪华宾馆、北欧
商业风情街，诺贝尔科技公园
上海著名的几大古镇之一，规划轨 特色 “小上海步行街”，周浦医院；特色教育
品牌价值
上海本地品牌开发商，打造中环两大城 市生活极 大华城市别墅系列厚积勃发
产品价值
小尺度街巷规划/院落气质传承，老上 海风情 大盘各类配套 高端物业设计 科技建材运用 赖特罗宾别墅的北美草原风格 户型创新大尺度别墅生活
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城市核心圈 成熟生活圈 快速增长极
城市区域开发 系列化产品打造
城市意象复兴 友邻生活营造 高品质别墅设计 大尺度空间营造
时间：2007年7-8月 主题：华客会——晶钻客户会 内容：大华所有别墅/高端公寓产品客户组成
会长提名选取（客户内部产生） 不定期举行各类活动（自驾游、网球比赛、少年高尔夫等）
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20
营销策略
营销定位
推广策略
现场包装 阶段推广
大华别墅系列——产品发布会/晶钻客户分会成立仪式
地点：市中心酒店宴会厅 目的：大华城市别墅系列亮相
➢项目市区巡展
➢房展会别墅专馆 ➢系列软文跟进
➢别墅客户专场答谢会
销 售 促 进
➢晨报/晚报广告
➢晨报/晚报广告
➢楼市别墅专刊
➢东方航空
➢社区户外
➢楼市别墅专刊
➢周边区域产业园、写 ➢社区户外
字楼推介
➢周边区域高档公
➢样板段开放活动 寓ＤＭ
➢华客会尊贵客户短信 ➢华客会尊贵客户