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目录●序言●项目总论●产品定位篇●市场营销篇●经济效益篇●组织管理篇●项目工作进度『序言』建设“东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事，项目建设在即将兴起的国家一级渔港--广利港，被东营市政府列为发展“海上东营”的龙头项目，项目建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。
本策划书在“效益，谨慎，创新”的原则下，注重项目的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性，目的在于帮助企业负责人回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？一、可行性该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法，从项目初始就导入策划营销，充分结合项目的实际情况，涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操作的重要依据，注重项目实施过程中的技术性和可操作性。
虽然本策划有别于“项目可行性研究报告”，但也是基于项目的可行而进行的，项目不可行，任何的策划都将失去意义。
二、创新性创新是事物得以发展的动力，是人类赖以生存和发展的主要手段。
美国学者S·阿瑞提普说：“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的，甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。
而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够回答……人与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。
”可见，优化生存环境，策划人间动态，创新性原则首当其冲，这也是本项目策划的一个最基本的出发点之一。
本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。
三、价值性任何一项策划必然以价值量的形式来衡量，一个优秀的项目策划其价值一定很大，相反，无价值的项目策划，不能称之为一个好的策划。
策划的结果都要能创造一定的价值，只有这样，策划才能体现其自身的价值所在。
本策划根据企业目前的资产、市场、管理等实际情况，对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回报方案，并对每一个项目进行组合，更便于企业领导决策。
东营广利港海鲜批发市场策划书一、背景介绍东营广利港位于山东半岛东部，是中国重要的港口之一。
其地理位置优越，毗邻渤海，交通便利，具备发展海鲜批发市场的良好条件。
二、市场需求分析1. 市场规模：根据市场调研数据显示，东营及周边地区对海鲜的需求量持续增长，市场潜力巨大。
2. 市场竞争：目前东营地区虽然存在一些海鲜批发市场，但规模较小且分散，存在管理混乱和商品质量难以保证的问题。
3. 消费者需求变化：随着人民生活水平的提高，消费者对海鲜产品的要求也越来越高，对品质、新鲜度和营养价值提出更高的需求。
三、市场定位与目标1. 市场定位：东营广利港海鲜批发市场定位为以提供高品质、新鲜、安全的海鲜产品为主导，满足消费者对海鲜的多元化需求。
2. 目标：- 建设成为山东地区最大的海鲜批发市场，提供全方位的海鲜产品。
- 建立良好的品牌形象，成为消费者选择海鲜的首选市场。
- 提供优质的服务，满足不同层次消费者的需求。
四、市场策略1. 组织结构与管理模式：- 设立市场管理部门，负责市场内秩序维护、商品质量监管和安全卫生检查。
- 吸纳专业人才，提供管理培训，确保市场管理的专业化和规范化。
2. 供应链管理：- 合理规划供应链，确保海鲜产品的新鲜度和品质。
- 与当地渔民、养殖户建立稳定的合作关系，保障供应的稳定性。
3. 增加产品种类：- 在市场内设立不同区域，分别负责不同品类的海鲜产品，包括鱼、虾、蟹、贝类等。
- 引进一些高端海鲜品种，满足高端消费者的需求。
4. 营销推广：- 制定差异化的价格策略，平衡市场需求与供应的关系。
- 通过线上平台和社交媒体进行宣传，增加市场知名度和影响力。
- 举办海鲜品鉴活动，吸引消费者到市场购买海鲜。
五、投资与预期收益1. 投资- 市场基础设施建设：包括市场场地、仓库、卫生设施等投资。
- 物流供应链建设：包括货运车辆、冷链设备等投资。
2. 预期收益- 完善的市场运营模式，提高市场效益。
- 建立品牌形象，吸引更多的消费者。
海鲜市场营销策划方案一、市场分析随着人民生活水平的提高，人们对于饮食的要求也越来越高。
海鲜作为一种高蛋白、低脂肪的食品，备受消费者喜爱。
目前，海鲜市场竞争激烈，消费者对于海鲜的品质要求也越来越高。
因此，建立一个完善的营销策划方案，提升品牌形象，提高市场竞争力，将是一项重要的任务。
二、市场定位1.特点：以提供新鲜、高品质的海鲜产品为特点，力争满足不同层次消费者的需求。
2.目标客户：面向高收入、追求健康、热爱美食的消费群体。
3.竞争对手：分析了市场上已有的竞争对手，并制定了相应的应对策略。
三、产品策略1.产品品质：此项是最基本也是最重要的。
只有提供高品质的海鲜产品，才能吸引消费者并获得口碑。
2.产品创新：在保持传统产品的基础上，不断推出新品种、新口味的海鲜产品，提供多样选择，满足消费者对于新鲜、独特的需求。
四、价格策略1.合理定价：根据市场调研结果，结合成本和消费者的付费能力，制定合理的产品价格。
2.价格优势：通过与供应商的合作，争取优惠价格，以此降低成本，提供具有价格优势的海鲜产品。
五、渠道策略1.扩大销售网络：与各大超市、餐饮连锁店建立合作关系，扩大产品销售覆盖面。
2.线上渠道：建立网上销售平台，满足消费者线上购买海鲜产品的需求。
同时，通过网上宣传，提升品牌知名度。
六、促销策略1.优惠活动：定期举办促销活动，例如打折、赠品等。
吸引消费者前来购买，增加销售额。
2.会员制度：建立会员制度，鼓励消费者注册会员并享受相应的优惠。
七、品牌宣传1.广告宣传：通过各种媒体进行广告宣传，提高品牌知名度。
2.口碑营销：利用社交媒体和口碑营销平台，提供优质的服务和产品，培养消费者的口碑宣传。
八、售后服务建立健全的售后服务体系，包括网上客服，投诉处理，及时解决消费者的问题，提高消费者的满意度。
九、风险管理1.供应链管理：建立稳定的供应商合作关系，确保原材料供应的稳定性，避免产品断货的情况发生。
2.质量控制：建立严格的质量控制体系，监督产品的生产过程，确保产品的质量符合标准。
专业市场房地产项目策划目录序言项目总论产品定位篇市场营销篇经济效益篇组织管理篇项目工作进度『序言』建设“东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事，项目建设在即将兴起的国家一级渔港--广利港，被东营市政府列为发展“海上东营”的龙头项目，项目建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。
本策划书在“效益，谨慎，创新”的原则下，注重项目的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性，目的在于帮助企业负责人回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？一、可行性该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法，从项目初始就导入策划营销，充分结合项目的实际情况，涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操作的重要依据，注重项目实施过程中的技术性和可操作性。
虽然本策划有别于“项目可行性研究报告”，但也是基于项目的可行而进行的，项目不可行，任何的策划都将失去意义。
二、创新性创新是事物得以发展的动力，是人类赖以生存和发展的主要手段。
美国学者S·阿瑞提普说：“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的，甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。
而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够回答……人与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。
”可见，优化生存环境，策划人间动态，创新性原则首当其冲，这也是本项目策划的一个最基本的出发点之一。
本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。
三、价值性任何一项策划必然以价值量的形式来衡量，一个优秀的项目策划其价值一定很大，相反，无价值的项目策划，不能称之为一个好的策划。
策划的结果都要能创造一定的价值，只有这样，策划才能体现其自身的价值所在。
本策划根据企业目前的资产、市场、管理等实际情况，对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回报方案，并对每一个项目进行组合，更便于企业领导决策。
海鲜专业市场地产策划报告『序言』建设“东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事，工程建设在即将兴起的国家一级渔港--广利港，被东营市政府列为发展“海上东营”的龙头工程，工程建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。
本策划书在“效益，谨慎，创新”的原则下，注重工程的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性，目的在于帮助企业负责人回答五个问题，即工程为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？一、可行性该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法，从工程初始就导入策划营销，充分结合工程的实际情况，涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导工程操作的重要依据，注重工程实施过程中的技术性和可操作性。
虽然本策划有别于“工程可行性研究报告”，但也是基于工程的可行而进行的，工程不可行，任何的策划都将失去意义。
创新是事物得以发展的动力，是人类赖以生存和发展的主要手段。
美国学者S·阿瑞提普说：“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的，甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。
而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够回答……人与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。
”可见，优化生存环境，策划人间动态，创新性原则首当其冲，这也是本工程策划的一个最基本的出发点之一。
本策划从产品定位、市场营销、效益分析、经管模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。
三、价值性任何一项策划必然以价值量的形式来衡量，一个优秀的工程策划其价值一定很大，相反，无价值的工程策划，不能称之为一个好的策划。
策划的结果都要能创造一定的价值，只有这样，策划才能体现其自身的价值所在。
本策划根据企业目前的资产、市场、经管等实际情况，对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回报技术方案，并对每一个工程进行组合，更便于企业领导决策。
四、集中性在战争中，集中优势兵力攻击对方关键性的部分，成为军事谋略的上策。
海鲜批发市场经营管理方案范本1. 引言海鲜批发市场作为一个涉及到多个行业的综合性市场，具有其特殊性和复杂性。
有效的经营管理方案对于海鲜批发市场的成功运作至关重要。
本文将就海鲜批发市场的经营管理方案提出一些建议和措施，以确保市场的高效运营和持续发展。
2. 目标和定位2.1 目标- 提供优质的海鲜产品，满足顾客的需求和期望。
- 实现市场的可持续发展和稳定经营。
2.2 定位- 以高质量、低价位为卖点，吸引广大顾客。
- 打造独特的经营理念和形象，增加市场的竞争力。
3. 经营策略3.1 产品采购策略- 与优质的海鲜供应商建立长期合作关系，确保产品的稳定供应。
- 鼓励供应商提供多元化的海鲜产品，以满足客户不同的需求。
- 定期进行产品质量检查，确保所销售的海鲜产品安全、新鲜。
3.2 价格策略- 根据市场需求和竞争状况，进行灵活的价格调整。
- 提供不同档次和规格的海鲜产品，以满足不同层次顾客的需求。
- 通过批发方式降低成本，确保价格的优势度。
3.3 市场推广策略- 加强市场宣传，进行有效的广告和促销活动，提高品牌知名度。
- 提供优质的售后服务，建立良好的顾客关系，促进口碑传播。
- 利用社交媒体和互联网等新媒体手段扩大市场影响力。
4. 经营管理措施4.1 人员管理- 优选有相关产品知识和经验的员工，提供专业的服务。
- 加强员工培训，提升产品知识和销售技巧。
- 建立激励机制，激发员工的工作积极性和创造力。
4.2 设施和设备管理- 确保市场的整洁和卫生，增加顾客的好感度。
- 定期维护和更新设备，确保其正常运作和安全性。
4.3 供应链管理- 建立稳定可靠的供应链，确保产品的及时供应。
- 通过合理的库存管理，降低库存成本并避免产品积压。
- 建立和供应商之间的互信关系，共同促进业务的发展。
5. 风险控制和危机应对5.1 风险识别和评估- 针对市场运营中可能遇到的风险，进行系统分析和评估。
- 根据评估结果，采取相应的风险控制措施，降低风险的概率和影响。
专业市场房地产项目策划目录序言项目总论产物定位篇市场营销篇经济效益篇组织治理篇项目事情进度『序言』建立“东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事，项目建立在即将兴起的国度一级渔港--广利港，被东营市政府列为生长“海上东营”的龙头项目，项目建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。
本策划书在“效益，谨慎，创新”的原则下，注重项目的可行性、创新性、代价性、会合性、信息性和宁静性，目的在于资助企业卖力人答复五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？一、可行性该策划是结合房地产市场营销理论和实践要领，从项目初始就导入策划营销，充实结合项目的实际情况，涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操纵的重要依据，注重项目实施历程中的技能性和可操纵性。
虽然本策划有别于“项目可行性研究陈诉”，但也是基于项目的可行而进行的，项目不可行，任何的策划都将失去意义。
二、创新性创新是事物得以生长的动力，是人类赖以生存和生长的主要手段。
美国粹者S·阿瑞提普说：“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的，甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。
而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够答复……人与人之间的信任以及相互资助而提出来的问题。
”可见，优化生存情况，策划人间动态，创新性原则首当其冲，这也是本项目策划的一个最根本的出发点之一。
本策划从产物定位、市场营销、效益阐发、治理模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。
三、代价性任何一项策划一定以代价量的形式来权衡，一个优秀的项目策划其代价一定很大，相反，无代价的项目策划，不能称之为一个好的策划。
策划的结果都要能创造一定的代价，只有这样，策划才华体现其自身的代价所在。
本策划凭据企业目前的资产、市场、治理等实际情况，对如何发挥各自内在代价潜力做出了科学的、可操纵性的代价回报方案，并对每一个项目进行组合，更便于企业领导决策。
水产海鲜档口批发营销策划方案一、项目背景和目标随着人们对健康饮食的追求以及生活水平的提高，消费者对于海鲜品质和供应链的要求也愈发严格。
水产海鲜档口批发作为一个新兴的商业形态，以其新鲜、优质的产品和更便捷的采购方式受到了越来越多消费者的青睐。
我们的项目旨在建立一个高效、可持续发展的水产海鲜档口批发业务，并致力于提供给消费者优质的海鲜产品。
项目目标：1. 建立一个高质量的供应链系统，确保水产海鲜产品的新鲜度和品质。
2. 提供合理的价格和灵活的交易方式，满足消费者的不同需求。
3. 建立品牌形象，树立口碑，吸引更多的消费者。
4. 扩大市场份额，实现盈利增长。
二、市场分析1. 市场需求：随着人们健康意识的提高，对于新鲜、无污染的海鲜产品的需求逐渐增多。
但由于专业海鲜市场供应相对有限，消费者在购买过程中需面临时间和空间问题，进而限制了海鲜消费市场的扩大。
因此，水产海鲜档口批发的商业形态应运而生，更加便捷地满足了消费者的需求。
2. 竞争分析：目前市场上存在着一些水产海鲜档口批发企业，但大多数仍停留在传统的销售方式上，未能与时俱进。
我们计划采取创新的营销策略，提供更多样化的产品和交易方式，从而占据更大的市场份额。
三、营销策略1. 产品定位：我们将主打新鲜、高品质的水产海鲜产品，以满足消费者对品质的需求。
2. 渠道建设：a. 积极开拓线上销售渠道：建立一个用户友好的电子商务平台，提供便捷的在线下单、支付和配送服务。
b. 积极寻找合作伙伴：与酒店、餐饮企业、超市等建立合作伙伴关系，共享营销渠道，形成合力。
3. 细分市场：a. 针对餐饮行业：为高端餐饮企业提供定制化的水产海鲜产品，快速响应订单需求，确保新鲜度。
b. 针对家庭消费者：提供多样化的产品选择，包括鲜活海鲜和加工产品，满足家庭烹饪的需求。
4. 价格策略：a. 根据不同渠道和客户类型灵活定价，以吸引不同层次、规模的客户。
b. 提供批发折扣，鼓励大量订购，增加销售数量。
大型海鲜市场活动方案策划一、活动背景与目标1. 活动背景海鲜市场是一个快速发展的行业，在近年来逐渐成为消费者关注的焦点。
为了促进海鲜市场的发展，增加市场的活力，加强市场竞争力，我们计划举办一次大型的海鲜市场活动。
2. 活动目标1) 吸引更多消费者关注海鲜市场，增加市场知名度；2) 推广海鲜市场，增加销售量和市场份额；3) 提高海鲜市场的服务质量和消费者满意度；4) 增强海鲜市场与供应商之间的合作关系。
二、活动内容1. 现场活动1) 海鲜品尝活动：为消费者提供各种海鲜品尝体验，增强对海鲜市场的认识和兴趣；2) 高端海鲜展示：邀请知名海鲜供应商在活动场地进行高端海鲜展示，提高海鲜市场的形象和品牌；3) 新品发布会：在活动中举办新品发布会，展示市场上最新的海鲜产品；4) 互动游戏环节：设置一些互动游戏环节，吸引消费者参与活动，增加活动的趣味性；5) 海鲜技术讲座：邀请专业人士就海鲜加工、烹饪和养殖等方面进行讲座，提高消费者对海鲜的认知。
2. 线上推广1) 社交媒体推广：通过微信、微博和抖音等社交媒体平台进行活动推广，增加消费者对活动的了解和参与度；2) 线上海报发布：在各大网络平台发布活动的海报，吸引消费者关注；3) 线上抽奖活动：通过线上平台举办抽奖活动，吸引消费者关注并增加参与度。
三、活动推广与宣传1. 媒体宣传1) 新闻发布会：在举办前召开新闻发布会，邀请媒体参与，发布活动的内容和目标，增加活动的曝光率；2) 媒体广告宣传：通过电视、报纸等传统媒体平台进行广告宣传，增加活动的知名度；3) 电台广播宣传：利用当地广播电台进行活动宣传，吸引更多消费者的关注。
2. 合作伙伴宣传1) 与合作伙伴进行合作宣传：与当地的餐饮企业、超市等合作伙伴进行宣传合作，共同推广活动和海鲜市场；2) 提供合作奖励：为合作伙伴提供一定的推广费用或其他奖励措施，激励其积极参与活动宣传。
3. 社区宣传1) 社区活动宣传：通过社区活动宣传海报、传单等形式，向社区居民宣传活动，并邀请他们参与活动；2) 社区合作伙伴宣传：与社区合作伙伴进行合作宣传，例如小区物业、居民委员会等，提高社区居民的知晓度。
广利海鲜批发市场产品定位案例广利海鲜批发市场产品定位案例作者：佚名时间：2009-10-8浏览量：『产品定位篇』本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位组成,为实现项目企业的效益最大化,其中建筑布局定位中建议改变原产品设计,敬请决策层高度重视。
一、社会价值定位本项目的开发,将旅游、海洋文化与地产项目紧密结合,引领了东营市的特色消费新观念。
在景观上,注重造景提升建筑品质;在建筑上,着力体现海洋文化,建设一处极具海港特色的建筑丰碑,同时吹响鑫奥特品牌在东营地产业的冲锋号角,让”建筑铭刻历史、让建筑改变生活”。
鑫奥特公司将把广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑的历史,成为鑫奥特产业最大的广告牌。
二、文化价值定位东营是一个缺少文化底蕴的城市,东营的建筑也同样缺少文化内涵,建筑没有内涵就如同人缺少灵魂。
东营是沿海城市,但海洋文化和渔文化并不突出,我们在项目策划中重点突出海洋文化、渔文化,以极少的投资为项目穿上蔚蓝文化的外衣,从而创造出不可预估的商业价值。
住渔村、观海港景色、吃海鲜,闻览渔家风俗。
来到渔码头,你可以去参观专门打造铁锚、船舵的作坊,可以去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本,可以到腌制作坊里尝试制作糟鱼和酿酒,甚至你还可以从渔人码头随渔船出海打渔,并亲手烹饪捕回的海鲜……三、产品功能定位产品的设计涉及项目的利润,在符合政府规划的前提下,应尽量优化产品的布局,最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快,如设计方案已呈报,应采用公关方法调整。
主路入口景观---赶海大道在南二路与港口路交叉口建有一个具有艺术感的渔港大门,请书法名家题字”XX项目名”。
沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品,如海神雕塑、渔人雕塑等,命名为”赶海大道”,总长度为450米左右。
作为项目标志性引导,可配合政府公建配套操作。
入口广场景区---”渔港船歌”赶海大道向南200米左右,即本项目沿街商品房部分和整个项目的入口,建议在此设置小型广场---”渔港之歌”。
东营市广利港海鲜批发市场策划案Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】东营市广利港海鲜批发市场策划案『项目总论』本篇从“政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、项目的主要建设指标”三个方面分析，意在使企业对项目有一个宏观的了解。
一、政府政策与规划趋式（一）东营市海洋资源丰富，有着4800平方公里的浅海和180万亩的滩涂资源，但渔业在省内沿海七地市中，产量与G D P比重均处于末位，2002年，市政府为加快东营渔业经济，编制了《东营市海洋产业发展规划（2002-2010）》，提出了东营市渔业应立足国内外市场，加快渔业结构调整，围绕渔业增效、渔民增收，大力发展渔业经济合作组织，突出水产品精深加工和水产批发市场建设，发展渔业龙头企业，营造优良环境扩大对外开放，增加出口创汇能力，实现海洋渔业经济持续发展。
并提出了各项具体发展目标，根据目标，东营市到2005年，水产品总产量达到34*104T，渔业产值达31亿元，水产养殖面积达146万亩，出口创汇达到1500万美元。
（二）根据2003年市政府发布的《关于发展海洋经济，加快“海上东营建设的意见》，到2007年，东营将建成以广利渔港、红光渔港为重点的一处国家级中心渔港，渔港以水产专业批发市场、冷藏加工、渔需物资供应、餐饮服务为核心，培植成区域水产加工、销售的集散地。
并为此出台了相应的配套优惠政策，以鼓励渔业投资经营。
在《东营市广利港总体规划》中，广利港的发展定位是：以引进外资和利用民间投资为主，鼓励发展具有经济活力的外资企业和私营企业，重点发展海产品养殖、加工、贸易一体化的产业龙头企业。
（三）东营市海洋与渔业局已将规划建设“一区五园”列入议事日程，其中“一区”就是中心城防潮堤以内的约20万亩的现代化渔业示范区，本项目已经被作为重点调控中心工作来抓。
该区域依据以市兴港，以港带市的主题内容，应着力打造区域内的龙头企业，本项目集中了渔产品批发零售以及渔产品深加工销售、海景休闲、海鲜餐饮、渔港度假等经营内容，必将成为广利港开发的龙头项目，本项目的产生是广利港发展繁荣的必然需求。
二、面临的资源开发和经济价值（一）可依赖的广利港载体目前东营中心城区还没有一处大规模、高档次的大型海鲜交易场所，在广利港按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，建设一处大型海鲜、水产品交易场所及休闲旅游消费场所，将对东营海洋捕捞、水产养殖业的发展、城市功能的完善以及满足市民对水产品的需求产生重大影响。
（二）可借助的天鹅湖旅游资源本项目紧临亚洲最大的平原水库--天鹅湖风景区，环境优美，水域辽阔，四季水鸟不绝，每年吸引数万游客，而周围缺乏相应的配套服务设施及旅游项目。
本项目作为其“东邻”实现了优势互补。
（三）可改变的海上渔业传统交易渔港产渔季节，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海归来的渔船与东营的水产批发、零售商进行大批的海上水产品交易，交易后，渔船转向羊口批发市场。
在广利港建设批发市场具有极大的开发潜力与消费市场。
广利港批发市场的建成，不但可以满足东营三县两区的水产品消费，滨洲、淄博等周边地区因地理位置靠近，也会来此进行水产交易。
（四）珍贵的经济价值本项目是进入广利港两条道路入口的交会位置，占地利；是政府批准和支持的大型海鲜交易批发市场，项目含有唯一和垄断性价值，据天时；项目符合城市群体“下午经济与周末经济、特色经济，假期经济”体会渔港休闲生活的特定场所，更是渔产品批发零售、廉价海鲜餐饮的聚集地，有人和。
三、项目的主要建设指标（一）项目选址广利港位于东营市中心城防潮大堤南侧，广利河入海口，广南水库以东，距离东城约15公里。
广利港海鲜城选址在广利港原中丹冷藏厂处。
项目区南北长453米，东西宽160米，占地面积72480平方米。
其东侧为广利河，西侧为广南水库，北侧为广利港边防派出所，南侧为广利港渔政管理站。
附：广利港概况：广利港自1993年开始开发建设渔民村，现已建成渔民村三个，常驻人口357户，1500人，流动人口2000多人，现有渔船245艘，灯标一座。
广利港的执法部门有广利港管理局、广利港渔政站、广利港边防派出所。
广利港1987年由胜利油田投资建设，1992年移交市海洋与渔业局管理，2003年移交东营区广利港管理局管理，根据《东营市人民政府关于发展海洋经济加快“海上东营”建设的意见》、《东营市海洋产业发展规划（2001-2010）》与《东营市城市总体规划》，广利港将成为未来东营海洋产品聚集的国家一级渔港。
（二）建设条件1、位置条件项目位于东营市本年度破土动工的宽100米，深7米的新建优质渔港码头西侧，是“海上东营”建设的重要基地。
随着黄东铁路支线、环渤海高速公路和东营经济开发区等重大基础设施的建设，广利港具备了更便捷的交通条件和竞争优势。
该港靠近东营市中心城市，交通便捷，资源较丰富，以市兴港，以港带市，是广利港发展繁荣的必然。
2、交通条件已经修建的东营旅游景观路南二路直达本项目，天鹅湖每日有旅游专车直通。
鉴于本项目为购物、休闲、观光、餐饮为主的主题公园，面向消费群体大部分为市区内有车一族，相对于这部分群体来说，交通相对便利。
3、环境条件东营是一个缺少景观的城市，本项目依托于东营市淡水湖景区与海港景区两大得天独厚、相对唯一的重要景区，造景升值对于项目来说十分重要。
4、土地平整情况水、电、路、讯等基础设施已经完备，具备开发的基本条件，但设施相对落后，有待争取更大的政府扶持。
5、土地征用情况开发单位即东营市鑫奥特建材有限公司依法以拍卖形式购得含中丹冷藏厂在内的资产及土地72480平方米，土地变性为商业用地，手续基本完成。
（三）建设规模及功能标准1、建筑面积和内容本项目拟建设为综合商业项目，初步规划总建筑面积其中临街商铺22000平方米（原来是12000平米，建议增加10000平米），批发市场60000平方米，一期30000平方米，冷库10000平方米，酒店12000平方米。
其中临街商铺部分是项目开发中的优质版块，建议借鉴外地成形市场调整规划，如有难度，可申请减少批发市场建筑面积，以达到容积率指数不变。
2、功能设施标准本项目开发的沿街商铺，是整个工程创造经济效益的主体部分，注重人性化的设计，以满足业主的居住需求，在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。
建筑便于分割组合；排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点考虑；应设有厨卫，以便于投资业主和经营业户投资于不同的业态。
基本单体户型设计为建筑面积150平方米、100平方米、50平方米三种，进深10米，厨卫齐全。
（批发市场等部分未做介绍）（四）建设方案1、建设场地环境（1）地貌：场地位于东营市东部，地貌上属河流与海冲积形成的冲积海滩地貌。
表层现状为建筑物及回填土层。
（2）水文地质：根据地质勘察结果，场区内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
（3）地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》，本工程防震烈度为八度。
2、总体规划布局工程总平面呈斜梯形布局，西向紧靠天鹅湖风景区，东向紧靠广利河渔港，沿项目四边建筑低层商铺，中心建造渔产品批发市场，项目东南角建筑渡假酒店。
项目设主入口一个，次入口三个，其中，商铺布局主次分明，各有优势，并处于广利镇两条主路之间。
项目总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。
（1）商业服务配套设施齐全。
（3）体现独特的渔港建筑风格。
（4）注重渔港渔码头的景观设计。
附建设技术经济指标3、建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
本项目地块紧靠海港与天鹅湖旅游景区，项目总体构思应涵盖旅游、消费、文化、美食等多重含义。
同时应考虑到，由于社会经济的发展，人们的审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料都提出了更高的要求，因此，项目在建筑上应采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息，为业主装修装饰成渔家特色的店铺打好基础。
特别提示的是环境保护：停车场汽车排放尾气对地面周围空气的污染。
渔产品变质腐烂对周围空气的污染。
商业、餐饮业、旅游业生活污水、固体垃圾处理等.『产品定位篇』本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位组成，为实现项目企业的效益最大化，其中建筑布局定位中建议改变原产品设计，敬请决策层高度重视。
一、社会价值定位本项目的开发，将旅游、海洋文化与地产项目紧密结合，引领了东营市的特色消费新观念。
在景观上，注重造景提升建筑品质；在建筑上，着力体现海洋文化，建设一处极具海港特色的建筑丰碑，同时吹响鑫奥特品牌在东营地产业的冲锋号角，让“建筑铭刻历史、让建筑改变生活”。
鑫奥特公司将把广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑的历史，成为鑫奥特产业最大的广告牌。
二、文化价值定位东营是一个缺少文化底蕴的城市，东营的建筑也同样缺少文化内涵，建筑没有内涵就如同人缺少灵魂。
东营是沿海城市，但海洋文化和渔文化并不突出，我们在项目策划中重点突出海洋文化、渔文化，以极少的投资为项目穿上蔚蓝文化的外衣，从而创造出不可预估的商业价值。
住渔村、观海港景色、吃海鲜，闻览渔家风俗。
来到渔码头，你可以去参观专门打造铁锚、船舵的作坊，可以去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本，可以到腌制作坊里尝试制作糟鱼和酿酒，甚至你还可以从渔人码头随渔船出海打渔，并亲手烹饪捕回的海鲜……三、产品功能定位产品的设计涉及项目的利润，在符合政府规划的前提下，应尽量优化产品的布局，最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快，如设计方案已呈报，应采用公关方法调整。
（一）主路入口景观---赶海大道在南二路与港口路交叉口建有一个具有艺术感的渔港大门，请书法名家题字“X X项目名”。
沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品，如海神雕塑、渔人雕塑等，命名为“赶海大道”，总长度为450米左右。
作为项目标志性引导，可配合政府公建配套操作。
（二）入口广场景区---“渔港船歌”赶海大道向南200米左右，即本项目沿街商品房部分和整个项目的入口，建议在此设置小型广场---“渔港之歌”。
作为“造景升值”的重要部分，在建筑成本适当的范围内精心打造。
项目主入口做为中心广场，主景为“渔港船歌”大型雕塑，雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景，成为广场标志；围绕“渔港船歌”雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品；沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场,安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。
