土地一级开发行业研究共31页文档

我国海绵城市建设研究论文10篇第一篇：海绵城市建设思路及对策继厦门成为我国第一批海绵城市试点之一之后，在2016年海绵城市试点审查中，福州排名第一，成功地成为我国第二批海绵城市试点之一。

对于福州这样一个逢雨必涝的城市，建设海绵城市更是势在必行。

一、海绵城市新概念海绵城市这个叫法源自于业内和学术界的一个表达方式，就是用海绵来描述一些具有吸收能力的城市，这几年更是用海绵这个概念来形容城市或土地具有吸收调节能力。

海绵城市是一个比喻，用来表示形容可以合理开发利用城市降雨的一个系统，意思是有雨水的时候，城市就如海绵吸水一样，可以对雨水进行接受、保存、过滤，并使雨水更加干净，这样就可以对地下水进行自然补给，促进水资源循环利用。

在干旱季节里，通过排放地下水库的水，达到缓解干旱、补充城市水资源的功能。

原有的城市设计的雨水排放，主要是采用排水管和集中污化处理的方式来处理雨水。

新型海绵城市更注重于采用多种方式排放回收雨水，比如采用绿地排水沟、凹式绿化带和其他更自然的方式来促使雨水的快速消散和回收利用。

因此要积极促进城市建设绿色环保建筑，绿色环保建筑是海绵城市建设的根本基石。

从每个小区开始，建设各种下沉式绿化带和雨水排放花园，房屋屋面也可以设置排水收集系统，同时辅助建设各种小型储水装备，这些都有助于促进雨水的排放回收，达到对地下水进行补充的目的，总之就是利用各种方式把整个城市建设得更为绿色环保，更好的对水资源进行回收利用。

二、如何建设海绵城市对策思考（一）制定适合我省特色的政策，为海绵城市建设提供政策支持首先要制定一个适合海绵城市建设的可持续发展的政策架构，因此要做一个整体的规划设计，从整个的政策法律体系、以及具体的财政税收政策、还有整个行业产业的管理、以及相关产业的结构调整，甚至到技术人才的培养，整个社会的参与程度等等都需要通盘考虑。

海绵城市建设很有发展潜力，但是必须要有具体政策和实施措施支持，否则这个工作难以开展和维系。

XXXXXX可行性研究报告项目名称：（说明研究的项目的全称）委托方：（说明本研究报告的委托方名称）编制方：（说明编制本研究报告的机构或个人名称）编制作业日期：（说明本次报告编写的起止时间）目录摘要摘要正文：（说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论）摘要落款：（编写机构的名称、并加盖公章和法人签名）摘要日期：（编写摘要的年月日）编写说明（说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源，以及报告中使用的未经调查确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理可能带来的影响。

本研究报告的使用范围）XXXX土地一级开发项目可行性研究报告一、项目总说明在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

二、项目的界定与描述1待开发宗地的产权关系及其他法律关系2宗地自然特征和区位特征3宗地范围内地上地下物状况4宗地所处的环境5宗地实施一级开发后的状态三、投资环境研究(主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。

)四、市场研究(按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。

市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。

)五、项目策划1土地一级开发项目的开发深度2项目实施进度计划安排3项目组织与实施方式4项目融资方式5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理六、投资与成本费用估算(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出项目资金使用计划。

项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公共服务设施建设费、（6）管理费用、（7）财务费用、（8）销售费用、（9）开发期税费、（10）其它费用、（11）不开预见费。

项目土地一级开发可行性研究报告建设单位：编制单位：目录第一部分：项目概况10一、城市介绍(10)二、宗地位置介绍(11)(一)宗地地形地貌、对外交通、地缘优势(12)(二)项目拥有自然资源对项目的影响(13)三、区域交通状况及社区配套(14)(一)交通状况(15)(二)社区配套(15)第二部分：项目背景16一、项目开发背景(16)二、项目的开发政策背景(17)三、投资建设单位——云南省海外投资有限公司(18)第三部分：政策及法律环境23第四部分：市场环境分析27一、城中村基本分析(27)（一）城中村基本情况(27)（二）城中村改造进展情况(29)（三）总体评价(33)二、宏观市场分析(34)三、区域土地市场分析(37)(一)区域市场在城市中的地位及发展趋势(37)（二）区域内土地交易情况分析(38)（三）区域内代表项目地价及楼面地价(39)第五部分：项目总技术指标40第六部分：项目土地供应方案42一、土地升值潜力初步评估(42)二、土地供应方案(42)（一）土地供应模式(42)（二）土地一级开发深度(42)（三）一级开发成本及挂牌底价的确定(42)三、征地情况(43)四、征地补偿(44)第七部分拆迁安置方案46一、土地补偿原则(46)二、房屋拆迁补偿原则(47)（一）补偿安置原则(47)（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定(47)（三）拆迁货币补偿标准(47)（四）产权置换的拆迁补偿标准(48)（五）优惠和奖励措施(48)第八部分：投资和收益估算49一、估算编制依据(49)二、项目开发周期及销售周期(49)（一）项目开发周期(49)（二）项目销售周期(49)三、项目土地一级开发成本估算(50)四、一级开发收益估算(51)（一）项目一级开发收益估算表：(51)（二）项目开发周期内销售各阶段如下表(52)五、项目敏感性分析(52)（一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响(52)（二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响(52)六、项目资金预测(53)第九部分：资金筹措方案55一、资金缺口及融资考虑(55)二、资本金筹措方案(55)第十部分：SWOT分析及结论57一、SWOT分析(57)二、小结(60)第十一部分：风险分析及规避60一、风险分析(60)二、风险规避(63)第十二部分结论65报告编制的主要内容根据国家发改委对项目可行性研究报告的有关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，五里片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合五里片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。

中国闲置土地的形成原因、影响及解决措施-国民经济学论文-经济学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

我国地少人多，人均占有的土地资源仅为0.72hm2[1], 仅相当于世界平均水平的1/3. 土地闲置不仅破坏土地市场秩序，导致土地低效利用和资源浪费，加剧人地矛盾，同时对国民经济也存在很大负面影响，一方面，大量闲置土地造成政府控制的可供土地不足，直接影响房价上涨，制约着人民群众居住条件的改善，同时，削弱政府调控和经济发展能力，且由于土地巨大的收益差距，容易滋生官员的腐败。

因此研究土地闲置问题对国民经济的影响有助于提高社会意识，防止闲置土地的形成，提高土地利用效率，促进工业化和城市化进程[2].1 我国闲置土地现状2004 年，国土资源部对全国范围内的城镇存量用地情况进行了地毯式检查。

结果显示：我国城镇用地规划范围内共有闲置土地7.2 万hm2, 空闲土地 5.6 万hm2, 批而未供的土地13.56 万hm2, 这三类土地占现有城镇建设用地总量的7.8%[3].国家统计数据表明，至2010 年 5 月底，全国共有闲置土地2 815 宗，占房地产违规违法用地宗数的91.69%, 面积为1.13 万hm2,占房地产违规违法用地面积的90%.虽然从时间上分析，我国闲置土地问题由于受到广泛关注，且闲置土地与房价的密切关系间接影响到人们的生活水平，全国闲置土地的情况有所好转，但是在房地产违法违规用地中，土地的闲置问题仍然是主要的问题，因此我国当前土地闲置的情况依然严重。

目前，土地闲置问题大体上可分为两类，一类是由企业自身的原因造成的（占46%），另一类是由政府的原因造成的（占54%）。

这说明在造成闲置土地的问题上，政府职能的偏离是主要的因素。

从闲置土地分布来看，东部地区如、上海、广东等东部沿海经济发达的省份占上报违法违规用地面积的62.46%. 从闲置时间上来看，土地被闲置 5 年以上的占闲置土地面积的31%, 5 年以下占闲置土地面积的48%, 还有21%的被闲置土地在合同中没有规定具体的开发时间。

2011 年 4 月 20 日土地一级开发市场专题研究把握机遇，积极深入土地一级开发市场找准区域，稳健获利主要研究观点：‹捆绑母公司的业务优势，深入中西部地区的土地一级开发市场中西部地区正处于城市化进程快速发展阶段，东部产业转移承接和房地产市场快速发展带来的土地需求使得土地一级市场面临巨大的需求，但地方财政限制了土地开发整理的速度和规模。

从而更加迫切需要社会资金参与并更愿意给予企业进行土地一级开发的发展机会。

依托浙江交通集团在基础设施建设领域的业务能力，深入中西部地区，通过捆绑BOT或联合开发的模式参与土地一级开发面临较大的先发优势。

‹选择参与土地一、二级联动的开发模式，获取超额利润，进退自如土地一级开发模式中，一二级联动因联接一级开发和二级开发，对于具备资金优势和二级市场运营的投资商来说，通过把控二级市场供地节奏和供地条件，能根据市场来自主决定退出的方式，并且一二级联动具备成本上的优势，能使企业充分衡量风险获取最大的投资收益。

‹打通融资瓶颈，实现一级开发市场资产规模的跨越式发展社会主体参与土地一级开发，由于土地权属关系的特征，要求企业具备相当大的融资能力，在国家宏观持续紧缩融资规模的条件下，多样化的运用诸如信托、同业拆借、组合贷款等方式获取土地市场一级开发规模，实现企业资产规模的跨越式发展。

金基置业·投资发展部 1 报告仅供内部交流目录一、土地一级开发提要 (3)二、土地一级开发模式 (4)三、土地一级开发融资 (7)四、土地一级开发盈利模式 (1)五、土地一级开发案例 (1)2附录北京市土地一级开发流程 (2)1金基置业·投资发展部 2 报告仅供内部交流一、土地一级开发提要土地一级开发最早可以追溯到1996年杭州、上海等城市率先开展的城市土地整理活动。

北京市第十一届人大常委会第二十三次会议于2000年12月8 日通过《中关村科技园区条例》，该条例第四十八条中最早出现“土地一级开发”一词，这些年来土地财政成为地方政府财政的主要来源，而通过近15年的探索和实践，中国在各个地方形成了符合当地土地出让供给制度和地方财政水平的土地一级开发发展模式，党和各级政府在积极供应土地以促进经济和社会发展的同时，高度注重科学与合理的利用每一寸土地，出台和颁布了一系列政策法规来规范土地开发和土地供给，提高国有土地保值增值能力。

目录一、自然与社会经济条件 (1)（一）地理位置 (1)（二）自然条件 (1)（三）环境现状 (3)（四）区位条件 (4)（五）社会经济条件 (5)二、贵阳经济技术开发区土地利用现状 (9)（一）土地利用现状及构成 (9)(二)坡耕地现状 (14)(三)基本农田现状 (14)三、土地利用动态变化 (15)（一）农用地 (16)（二）建设用地 (20)（三）未利用地 (24)四、土地利用程度与效益分析 (26)（一）土地利用程度 (26)（二）土地利用效益分析 (28)五、贵阳经济技术开发区土地资源利用优势及土地利用存在的问题 (31)（一）土地资源利用优势 (31)（二）土地利用存在的问题 (32)六、城镇土地集约利用潜力分析 (35)（一）小河区土地存量现状 (35)（二）城镇土地集约利用潜力 (35)七、小河区土地可持续利用的目标及对策 (37)（一）总体目标 (37)（二）土地资源可持续利用的对策 (37)贵阳经济技术开发区土地利用现状与潜力分析要编制科学合理的土地利用总体规划，必须对土地利用现状做出科学的分析。

本专题对贵阳经济技术开发区自然、社会经济条件与土地利用现状进行综合性分析，分析我区土地利用的优势和存在的问题，提出合理利用土地的政策措施，为贵阳经济技术开发区土地利用总体规划（2006-2020年）的编制提供依据。

本专题使用基础资料为2005年土地变更调查数据。

一、自然与社会经济条件（一）地理位置贵阳经济技术开发区（以下简称小河区），是2000年2月经国务院批准成立的国家级经济技术小河区。

小河区坐落于贵州省中部，属省会城区贵阳的中心区域，辖区总面积62.44平方公里，是贵阳的三大中心城区之一。

东北面与南明区相连，西面、南面与花溪区接壤，地处东经106°36 ′—106°43 ′，北纬26°26 ′—26°33 ′之间。

（二）自然条件小河区地处亚热带季风性湿润气候，其特点是水热条件较好，常年气候温和湿润，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛。