房地产开发有限公司工程管理制度

房地产开发有限公司

工程管理制度

第一章 总 则

第一条 为强化公司建设工程管理，促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高工程质量，确保工程进度，保障安全生产，文明施工，特制定本制度。

第二条 提倡在工程中实施新产品、新技术、新材料、新工艺。

第二章 工程管理机构

公司设立“工程管理领导小组”，成员由公司总经理、副总经理和工程部全体人员组成，负责全面领导本项目的工程管理工作。

组 长：总经理

副组长：副总经理

组 员：工程部全体人员

第三条 公司工程部职责：

（一）制定公司工程管理制度，监督、指导、检查制度的落实；并建立完善工程管理配套制度；

（二）参与编制项目开发总体及节点计划，报上级公司审查；

（三）依据项目开发计划中确立的主节点计划，监督检查项目各环节的实际时间进度，识别项目进度风险，必要时组织调整项目进度计划，保证整体项目进度目标的实现；

（四）按时对上级公司上报工程月报等报表并及时传达上级公司对项目建设管理的指导性意见；

（五）负责与建设工程有关的政府部门、资源部门、勘察、设计、施工、监理、物业等单位的协调工作；

（六）跟踪、协调图纸设计过程，组织图纸会审；

（七）审批监理部（监理单位）的《项目建设监理规划》及《专业监理细则》；

（八）审核工程项目的开工报告，审批工程项目施工组织设计或方案；

（九）负责核查工程主要原材料、成品、半成品进场的质量；对新材料、新工艺进行审查；

（十）对重要的分项工程、分部工程或关键工序提出质量预控措施，并监督落实；

（十一）参加重要分项工程、分部工程，施工样板、样板房（间）的验收；

（十二）负责对项目定期的工程检查和对分项工程不定期的巡视、抽查；

（十三）协助施工单位解决设计、施工质量和安全问题；参与处理质量事故；

（十四）审批施工单位提交的单位工程（或单项工程）施工总进度计划及分阶段进度计划。检查月度进度计划完成情况，对工程实行动态管理；

（十五）办理设计图纸外工程量验收；设计变更和工程变更签证；

（十六）参加单位及单项工程竣工初验，审批施工单位的竣工验收申请，审查有关资料，并主持竣工验收；

（十七）办理工程交付使用的移交手续及保修管理。

第三章 前期工作管理及开工准备

第四条 工程部根据公司确定的项目开发关键时间节点编制规划设计计划及建设进度计划，协助公司合约管理部完成项目开发成本估算总目标。

第五条 在签订监理合同后，工程部要求监理单位在10日内提交监理计划。由工程部审查监理公司提交的监理规划，其要点如下：

（一）管理机构：人员、岗位设置需详细具体，包括项目总监、总监代表、各专业工程师应符合合同约定。并检查专业技术人员的上岗证及资格证；

（二）审查现场平面布置：审查监理单位是否考虑各阶段的需要，并重点考虑销售需要；

（三）审查检测仪器设备：审查监理公司是否依据合同条款，检查落实施工现场达到文明施工标准的措施，按国家、行业和地方的标准，配备经过国家技术监督局检验合格的检测仪器设备；

（四）审查安全保证措施：审查监理单位是否依据合同条款，对施工单位采取措施创建文明安全现场环境提供指导意见；

（五）进度计划：审查监理单位在进度方面的要求与公司是否一致，核查监理公司对进度控制点的控制是否满足公司要求；

（六）质量要求：依据合同条款和工程质量要求及现行的有关规范、规程、规定，按照事前、事中、事后的步骤，以旁站式与抽检相结合的方式进行质量监控。审查是否有防止质量通病的具体措施和制度；

（七）审查监理方法：审查每月监理工作的内容，是否按议定的日程进行工作例会，整理每周会议纪要及每月的监理工作月报，监理公司拟采用的控制方式和控制程度是否符合公司的要求和期望。

第六条 施工合同、监理合同签订后，公司总经理应组织召开第一次工地会议，公司各部门、各相关岗位、施工单位主要领导、各部门主要人员、监理单位总监、监理工程师等人员参加，会议主要议题是：

（一）建设单位、施工总承包单位和监理单位分别介绍各自驻现场的组织机构人员及其分工；

（二）建设单位根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；

（三）建设单位介绍工程开工准备情况；

（四）施工总承包单位介绍施工准备情况；

（五）建设单位和总监理工程师对施工准备情况提出意见和要求，要明确施工质量、工程进度和文明施工的管理程序，施工进度计划时间节点要求，工程进度款申报程序；

（六）总监理工程师介绍监理规划的主要内容；

（七）研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员召开工地例会周期、地点及主要议题；

（八）如有需要上级公司建设管理部等部门相关人员也可参加会议；

（九）《第一次工地会议纪要》应由项目监理单位负责起草，并于当天经与会各方代表会签，并报上级公司建设管理部备案。 第七条 工程开工前，施工单位必须提交《工程开工报告》，并经监理单位、工程部、公司副总经理审核、公司总经理审批通过后，报上级公司建设管理部备案。（开工报告内部审批表见附件一）

第八条 工程开工前，施工图纸必须通过上级公司建设管理部、市场开发部及项目公司、施工、设计、监理单位会审后方可进行施工。

（一）经施工图审查机构审查合格的施工图应及时下发到施工单位、监理单位，应给予各单位充足的看图研究时间，各单位首先认真查看图纸，对于错误遗漏、不确定之处提出书面意见；

（二）监理单位各专业监理工程师应站在甲方立场上，重点审核图纸是否符合初步设计图纸要求、政府对初步设计审查意见是否得到落实，各专业图纸是否有冲突之处等内容，并形成书面意见；

（三）公司工程部、各专业工程师应仔细查看各专业图纸，查看施工图纸是否符合初步设计，有无错漏之处，各专业是否有矛盾冲突、政府审查意见是否得到落实，并形成书面意见；

（四）图纸会审会议由公司工程部主持召开，公司副总经理、施工单位、监理单位、设计单位相关人员参加图纸会审会议；

（五）会议先由设计单位进行技术交底，对于图纸的设计意图、工程质量要求向施工单位做出明确交底，详细说明设计意图、工艺流程、建筑结构选型、水电设计方案、标准构件采用、建筑设备材料选用要求、施工步骤、施工方法等，以便对设计图纸统一认识；

（六）对于施工单位由于施工难度大而提出的设计不合理之处，甲方及监理单位应作认真客观分析，明确发表同意、不同意或另行安排专题会议研究答复的意见；

（七）《图纸会审记录》由施工单位整理并签字，并经监理单位审核后，公司工程部填写内部审批表，报公司副总经理、公司总经理审批。报上级公司建设管理部、市场开发部备案。审批通过后报设计单位审核签字，最后公司工程部代表公司签字后生效；（图纸会审记录内部审批表见附件二）

（八）设计单位根据图纸会审记录相关内容确定是否需要进行设计变更，由公司工程部负责跟踪设计变更进程；

（九）未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，公司必须予以制止，因此造成的返工责任由施工单位承担；

（十）工程的图纸会审，可根据出图及现场施工阶段情况分专业、分阶段进行会审。各专业的施工图纸出齐后，必须组织综合会审，解决各专业矛盾问题；

（十一）《图纸会审记录》作为工程施工、验收及结算依据。

第九条 工程开工前，施工单位必须编制《施工组织设计》或《施工方案》（施工组织设计及施工方案，下文中统称为施工方案）并通过工程部批准后方可施工，作为工程施工、验收依据。（施工方案内部审批表见附件三）并将此方案报上级公司建设管理部备案。

第十条 工程开工前，必须建立平面及高程控制。

（一）必须取得规划局提供的坐标及高程控制点，并由监理单位、公司工程部组织编制《平面主轴线和高程点控制图》，场地建立平面和高程控制标桩，公司工程部予以复核；

（二）公司工程部、监理单位必须在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩；

（三）公司工程部、监理单位必须与施工单位在《平面主轴线和高程点控制图》签字确认；

（四）施工单位可根据移交的控制标桩及《平面主轴线和高程点控制图》进行核验，无误后由公司工程部验线后方可正式施工。

十一条 工程开工前，监理单位必须编制《工程监理规划》《工程监理细则》，并经公司工程部、公司副总经理、总经理审批后作为监理实施依据。（审批表见附件五）并上报上级公司建设管理部备案。

十二条 公司工程部在施工过程中要做好组织协调工作。处理好施工过程中人力、材料、设备、技术、专业间的协调配合，抓好进度、质量、支付、签证、合同争议、竣工验收等过程中公司与总分包各单位之间、公司内部各部门间的关系协调。

第四章 质量控制

第十三条 工程质量管理必须严格依照国家及地方有关规范、质量标准，坚持过程控制、从源头控制的原则，工程部应编写公司建设工程质量管理办法，来指导公司房地产项目施工的全过程。

第十四条 公司工程质量管理的主要内容有：

（一）原材料进场检验；

（二）过程质量检查，通过进行巡视检查、旁站监督的手段，发现问题及时进行整改；

（三）设备安装工程的质量检查；

（四）检验批、分项、分部工程的质量验收；

（五）质量问题的处理；

（六）对施工分包的控制等；

（七）其他质量管理内容。

第十五条 工程使用的主要原材料、半成品材料、设备（以下简称“原材料”），进场时必须由施工单位填写《材料报验单》，按照国家及地方有关规范规定要求，经监理单位验证或取样送检合格，方可使用。公司工程部定期或不定期进行抽查，发现问题，及时通知整改。

（一）施工单位必须提交原材料的《出厂合格证》及《检验证明书》，填报《材料报验单》等资料，并经监理单位核验无误；

（二）由监理单位材料见证人按规定取样，并送当地相关部门指定的有资质检测机构，检测合格后方可使用；

（三）如果原材料未经监理单位材料见证人见证、未在指定的有资质检测机构进行检测、施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证三种情况下虽有试验报告应视为试验报告无效，原材料不能进场使用；

（四）检测不合格的原材料，不得在工程上使用，必须在限期内退出现场。

第十六条 公司工程部专业工程师，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。凡属质量控制点都应旁站监督，检查内容为施工材料、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范、规程及批准的施工组织设计或方案执行。下列部位必须参加验收：

（一）桩基础工程的下钢筋笼、砼浇筑及打压桩工程；

（二）地下室底板、顶板、侧墙浇筑砼及防水处理；

（三）转换层砼浇筑；

（四）屋面结构层砼浇筑及防水施工；

（五）给水、采暖空调系统的打压试验、试运行试验及排水系统的通气、灌水试验；

（六）后浇带砼浇筑；

（七）其他需要参加验收的重点内容。

第十七条 设备安装工程的质量检查：

（一）主要设备的到货检验：主要设备（如变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、热泵机组）、空调机组、风机盘管、水泵等到场后必须进行到货验收。设备进场必须具备《使用说明书》《合格证》进口设备必须具备海关商检证、原产地证明等。由施工单位填写《设备进场报验单》。由公司工程部会同设计单位（必要时）、监理单位、施工单位到现场开箱检验，经检验合格、签证后方可进场安装；

（二）电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试：发电机、电动机、变压器、高低压配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，经监理单位、公司工程部核验后签证后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一道工序施工；

（三）给排水管道的严密性试验：给水管道，应做分段