下载文档原格式
房地产财富效应的传导途径研究作者：黄秋昀来源：《商情》2012年第26期【摘要】文章分析了房地产市场财富效应的传导机制，并将其通过正向与负向财富效应传导进行分类，得出正向财富效应有投资者的预算约束效应、实现的财富效应、未实现的财富效应、流动性约束效应、信心增强效应，负向财富效应有租房者的预算约束效应、替代效应。
最后得出结论，房地产的财富效应不一定为正，可能受到经济体不同的经济环境与经济情况的影响。
因此应理性看待房价上涨对居民消费造成的影响。
【关键词】财富效应，传导途径引言根据新帕尔格雷夫经济学大词典(1992)的解释，所谓财富效应（Wealth Effect）是指：“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动。
这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应。
一般说来，现代意义上的财富效应，是指居民资产价值的变动对于居民消费需求的影响。
在现代社会居民所拥有的房地产是其全部资产的一个重要组成部分，这一点在我国尤为突出。
根据持久收入假说和生命周期假说，研究房地产财富效应的实质，就是要研究由于房地产价格的涨跌所导致的居民资产存量的变动而导致的消费者开支方面引起的变动。
其财富效应可能会有不同的效果，为正或为负，即房地产价格的增加可能会促进居民消费也可能会减少居民消费。
若边际消费倾向的符号为正，则表明居民房地产财富的初始存量对其本期消费有正向的影响，即居民上期期末房地产财富存量越多，越倾向于增加本期的消费，反之则减少本期消费。
这一问题，在我国房价处于波动的现在，具有更大的研究意义。
传导机制分析关于房地产价格影响消费的传导机制总结最为全面和权威的应属Ludwig和Slok(2002)。
他们认为，房地产价格上升既可以通过实现的财富效应、未实现的财富效应和流动性约束效应促进私人消费，同时又可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。
在实际经济体中，正负效应同时存在，最终会对私人消费产生怎样的影响，受到其所具备的市场、金融、法律等等各种内外部环境的影响。
房地产价格波动的微观传导效应研究——基于融资约束的视角林灵;曾海舰【期刊名称】《管理科学学报》【年(卷),期】2017(020)007【摘要】This paper analyzes the role and economic consequences of financial constraints in real estate price transmission.It is found that real estate prices fluctuations have significant effects on corporate financing and investment, and that the diffuse scope of effects depends on corporate financial constraints: when corporate real estate value grows, more financially constrained corporations raise more outside debts, have more investment capability, and then are more inclined to overinvest.This paper also finds that real estate price fluctuations can lower the efficiency of corporate capital allocation, and that there is not substantial performance improvement after rising corporate real estate value.These findings indicate that there are negative effects in the transmission mechanism of collateral asset prices.It is also found that highly constrained corporations show more investment volatility with real estate price fluctuations, suggesting that financial constraints may amplify business cycles fluctuations which is in consistent with Kiyotaki and Moore(1997).%本文利用全国各省区及七十个大中城市房地产价格数据,匹配以上市公司的房屋和土地使用权数据,从微观层面考察融资约束在房地产价格传导机制中所发挥的作用及其经济后果.本文研究表明房地产价格波动对我国企业融资和投资行为具有显著的传导效应,其效应扩散程度主要取决于企业的融资约束状况,当企业所拥有的房地产价值上涨时,融资约束程度高的企业外部债务融资更多,具有更高的投资水平,表现出更强的过度投资倾向.本文进一步考察传导效应的资源配置后果,发现企业的绩效并未有实质性的改善,说明抵押资产价格传导效应可能存在负面经济后果.本文还发现,随着房地产价格的波动,融资约束程度高的企业也体现出更大的投资波动幅度,这说明融资约束有可能放大经济周期性波动程度,证实了Kiyotaki和Moore(1997)的理论推断.【总页数】18页(P68-85)【作者】林灵;曾海舰【作者单位】广西大学广西创新发展研究院, 南宁 530004;广西大学商学院, 南宁530004【正文语种】中文【中图分类】F016【相关文献】1.基于VAR模型的活猪价格波动传导效应研究 [J], 张晓东;张宇;宋继华;王欣兰2.基于资金链视角的企业融资约束及效率研究——以我国房地产上市公司为例 [J], 许立新;史雪明3.国际原油价格波动对我国通货膨胀的非对称传导效应——基于NARDL模型的实证研究 [J], 韩霖4.房地产价格波动对金融体系的传导效应研究 [J], 齐讴歌5.货币政策对房地产价格的传导效应研究——基于我国区域差异视角 [J], 周虹;杜秋因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
房地产财富效应助长社会投机
常清
【期刊名称】《新财经》
【年(卷),期】2007(000)001
【摘要】近期，经济学界争论的一个热点是我国房地产市场的问题。
我国房地产的财富效应是在误导社会资本投向，削弱我国经济的总体竞争力，助长了全社会的投机心理。
【总页数】1页(P27)
【作者】常清
【作者单位】中国农业大学期贷与金融衍生品研究中心
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.房地产价格波动:投资效应、财富效应与通货膨胀效应 [J], 黄文
2.房地产价格、信贷可得性与消费者支出之间的关系研究——基于房地产财富效应与信贷渠道效应视角的分析 [J], 梁俊茹;范大路
3.中国房地产市场与股票市场相关性的实证研究——基于预期效应、财富效应与替代效应的传递机制 [J], 林众
4.房地产和保险对居民旅游消费的影响研究——兼与刘晶晶、黄璇璇、林德荣商榷房地产财富效应的地区差异 [J], 王克稳
5.房地产市场与居民消费、经济增长之间的关系研究——基于1994-2011年房地产市场财富效应的实证分析 [J], 赵杨;张屹山;赵文胜
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
经济学视角下的房地产市场房地产市场在经济学中扮演着重要的角色。
它不仅是房屋买卖的场所，更是一个关乎宏观经济的重要组成部分。
本文将从经济学的角度出发，探讨房地产市场的运作机制以及对经济的影响。
一、供需关系与价格形成在经济学中，供需关系是决定商品价格的关键因素之一。
房地产市场同样适用这一理论。
供给方面，房地产开发商根据市场需求和成本等因素决定房屋的产量和售价。
需求方面，购房者会根据自身需求、收入水平和贷款条件等考虑购买房屋的数量和价格。
供需双方的交互作用最终决定了房价的形成。
二、房地产市场对经济的影响1. 经济增长：房地产市场活跃可以刺激经济增长。
房地产投资带动了相关产业链的发展，如建筑、装修、家居等产业，进一步推动了就业和经济增长。
2. 财富效应：房产作为重要的财富形态，其价格波动直接关系到居民财富变动。
当房价上涨时，居民的财富增加，他们往往会增加消费和投资，从而刺激经济。
3. 债务风险：房地产市场过热可能导致房地产泡沫的形成，进而引发债务风险。
当价格下跌或信贷环境收紧时，购房者和开发商可能无法偿还债务，从而对经济造成负面影响。
4. 区域经济差异：房价不同区域的差异可以导致经济发展的不平衡。
高房价地区吸引了大量资金和人才，进一步促进了该地区的经济繁荣。
然而，低房价地区可能面临人才流失和经济发展滞后的问题。
三、政府干预与市场调控房地产市场具有高度的政策敏感性，政府在其中扮演着重要角色。
政府通过宏观调控来控制房价，并防止市场出现过热或崩溃的现象。
这些宏观调控手段包括但不限于控制购房贷款利率、限制购房数量、调整土地供应等。
四、经济学视角下的房地产市场发展趋势当前，随着经济全球化和城市化进程的不断推进，房地产市场也面临着新的挑战与机遇。
1. 绿色房地产：随着环保意识的增强，绿色房地产成为新的发展方向。
经济学视角下，绿色房地产的发展符合可持续发展的要求，有助于提高房屋的使用价值和市场竞争力。
2. 租赁市场：在一些大城市，由于房价过高和居民购买力不足，租赁市场逐渐兴起。
房地产财富效应的传导途径研究引言根据新帕尔格雷夫经济学大词典(1992)的解释，所谓财富效应（Welth Effect）是指：“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动。
这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应。
一般说来，现代意义上的财富效应，是指居民资产价值的变动对于居民消费需求的影响。
在现代社会居民所拥有的房地产是其全部资产的一个重要组成部分，这一点在我国尤为突出。
根据持久收入假说和生命周期假说，研究房地产财富效应的实质，就是要研究由于房地产价格的涨跌所导致的居民资产存量的变动而导致的消费者开支方面引起的变动。
其财富效应可能会有不同的效果，为正或为负，即房地产价格的增加可能会促进居民消费也可能会减少居民消费。
若边际消费倾向的符号为正，则表明居民房地产财富的初始存量对其本期消费有正向的影响，即居民上期期末房地产财富存量越多，越倾向于增加本期的消费，反之则减少本期消费。
这一问题，在我国房价处于波动的现在，具有更大的研究意义。
传导机制分析关于房地产价格影响消费的传导机制总结最为全面和权威的应属Ludwig和Slok(20XX)。
他们认为，房地产价格上升既可以通过实现的财富效应、未实现的财富效应和流动性约束效应促进私人消费，同时又可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。
在实际经济体中，正负效应同时存在，最终会对私人消费产生怎样的影响，受到其所具备的市场、金融、法律等等各种内外部环境的影响。
因此，一个经济体房地产市场的财富效应，取决于这五种效应在各种内外部环境和体系下的加总或者抵消。
房地产财富效应研究中存在着许多不同的观点，也正是因为不同经济体拥有不同的经济环境，导致其反应机制不同引起的。
下面的论述将分别从正向和负向财富效应阐述房地产市场财富效应的传导机制。
以下分析仅以房地产价格上涨为例，房地产价格下跌的情形与之相反。
（一）正向财富效应刺激消费1.投资者的预算约束效应居民消费是由预算约束线和效用无差异曲线共同决定的。
我国货币政策传导机制的研究【摘要】经济全球化使我国与世界连接紧密，世界政治经济变革会影响我国金融市场，因此有必要完善我国货币政策传导机制。
这一方面利于我国货币政策准确及时发挥作用，引导经济发展；另一方面保证我国免遭其他经济体影响，保持经济平稳发展。
【关键词】货币政策；传导机制；金融市场一、货币政策传导机制的现状截至2010年底，我国资本市场有上市公司2062家，证券、基金、期货公司分别为106、62、163家，投资者数量达1.3亿。
股票总市值180030.96亿元位居全球第二，其中流通市值143678.91亿元，总成交量1042111.51万股。
这代表我国货币政策传导范围日趋广泛，资本市场发展改变了货币政策以往传导渠道和效应。
我国货币政策面临货币市场和资本市场的双向传导。
资本市场虽发展较晚，但货币政策时滞性促使其地位飙升。
另外，央行利率政策对消费投资作用不显著；货币供应量放松不能有效刺激商行信贷规模的扩张；“窗口指导”效应弱化及中小企业贷款难等现象都表明我国货币政策传导不顺畅。
二、我国货币政策传导机制效应（1）股票市场传导效应。
货币政策股市传导效应主要是财富和投资效应。
财富效应指价格水平变化改变货币实际购买力，影响消费水平和总需求量。
它的存在制约了货币政策最终目标的实现。
因为股价上升，个人或企业金融财富相对增加，这刺激个人和企业支出扩大，削弱央行紧缩性货币政策的效应。
相反，股价下跌使个人或企业金融财富减少，动摇他们投资和消费，引发经济衰退，陷入通货紧缩局面。
要使货币政策达到既定目标，货币当局要综合分析市场，以保证经济稳定增长。
另外，由于我国金融体制改革和创新的发展，股市融资日益普遍。
企业家投资信心受到股市走势影响。
股市高涨，企业家投资信心充足，利于宽松货币政策的实行；股市低迷，企业家投资冲动较小，抑制央行实施的刺激经济增长的货币政策效果。
所以，完善我国股票市场，不仅利于投资机制的健全，更利于货币政策的传导和实施。
房地产价格与居民收入差距之间关系的实证研究摘要:近年来,房价和城市居民的收入差距在中国几乎是同时发生的。
本文选择从1990年到2010年全国商品房价格的平均数据和城市居民的基尼系数,并建立房地产价格和城市居民的收入差距的VAR模型,通过使用单位根测试、E-G 两个步骤协整检验、格兰杰因果关系检验和一些其他的方法,进行城市房地产价格和居民收入差距的实证分析。
结果表明,房地产价格对居民的收入差距有积极的影响,上升房价增加贫富之间的极化穷,格兰杰的解释是房地产价格是居民存在收入差距的原因,居民的收入差距对房地产价格也有一定的影响,他们是相互影响的关系。
关键词:协整测试,基尼系数,房地产价格、居民收入差距1.介绍房地产作为家庭持有的一种重要的资产,在家庭财富积累中起着重要的作用,这种属性值的变化是由于房地产价格波动,直接影响到家庭持有的资产和财富。
一方面,当住房价格上涨,住房家庭可以实现更高的财产收入,而持有其他资产的居民其将相应的遭受损失。
相反,当价格下跌时,拥有住房的家庭将蒙受财富损失,但拥有其他资产的居民将相对的获得某些好处,相当于住房家庭的损失转移到其他资产持有居民。
另一方面,当住房价格上涨,持有房产的不同收入水平家庭的收益是不一样的。
高收入人群倾向于持有更多的住房资产,这样更容易获得高的财产性收入。
而低收入阶层,上升价格让他们在买房上背上更沉重的负担,这在很大程度上阻碍了他们的财富积累。
2.文献综述有更多的国内外文献讨论与房地产价格和居民的收入差距之间的关系。
Pudney和Wang认为基于1986-1990年之前房地产市场化的数据福利住房分配制度存在不公平。
分析表明, 房地产市场化前住房分配系统存在一个巨大的效率损失。
余的相关研究表明,不平等的住房分配1990 - 1998之间更大程度的扩张,原来的受益人同时保持和扩大自己的利益。
不同的教育背景,不同的职业和社会群体之间的不同社会地位使越来越多的住房分配不均越来越严重,具体表现在房地产领域贫富差距不断扩大的主要原因。
·总第448期·2011第1期【经济论坛】□杜冰房地产市场财富效应传导机制探析一、房地产资产财富效应的内涵《新帕尔格雷夫经济学词典》这样解释财富效应：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。
这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应．”（约翰·伊特韦尔等．新帕尔格雷夫经济学大辞典［M ］．经济科学出版社，1992．）传统理论上的财富效应，只是货币余额的财富效应。
但随着社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，个人财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、储蓄、债券与股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动，故财富效应也逐步运用于分析居民资产价格（尤其是股价与房地产价格）变动对消费的影响。
因此，现代意义上的财富效应主要指居民净资产（金融资产和非金融资产）的变化对居民消费需求的影响。
金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。
非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。
由于财富效应可以间接刺激经济增长，因此，财富效应可以概括为：由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。
房地产和财富天生具有紧密的联系，房地产是创造财富的生力军。
房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。
房地产的财富效应是针对有房户来说的。
有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。
即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富；二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富；三是以投资或投机为目的的居民户。
此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。
在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。
房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。
这就是房地产资产的“财富效应”。
二、房地产市场财富效应的传导机制大体说来，房地产市场财富效应可以通过以下5种方式进行传导：1．直接财富效应：当住宅价格上涨以后，住宅所有者可以通过抵押贷款或出售住宅的形式来实现住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然会导致消费的增加，从而实现财富效应。
2．间接财富效应：有时当住宅价格上涨时，住宅所有者没有进行房屋抵押贷款，也没有出售所拥有的住宅，但住宅在将来的贴现值会增加，房屋所有者预期将来会更富有，因而会增加当期消费，从而实现住宅的财富效应。
3．预算约束效应：对于住宅所有者而言，住宅价格的上涨，会增加其财富，从而增加消费；对于住宅的承租者而言，住宅价格上扬，住宅的租金也会随之上涨，承租者必须花费更多的资金用于租房。
因此，住宅价格的上涨，相当的减少了承租者的收入，存在预算约束效应。
收入的降低必然会减少承租者的消费。
租房者作为潜在的购房者，住宅价格上涨会引导租房者“强制性储蓄”从而减少他们的消费。
因为想要购买房屋的租房者会缩短他们的购房计划，以避免未来住宅价格更贵而支付更多的首付款。
住宅价格的上涨对于承租者而言，存在负的财富效应。
4．流动性约束效应：住宅财富效应受到流动性约束的影响。
当消费者预期未来有高收入，却又不能借钱以支付现期消费的时候，就存在着流动性约束。
这一效应从金融体系作用的角度出发，金融市场的发达程度影响居民出售住宅资产的难易程度和利用己有的住宅资产进行消费借贷融资的能力。
金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。
如果住宅价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的借贷，获得更大的（沈阳建筑大学管理学院，辽宁沈阳110168）摘要：本文在阐述房地产市场财富效应内涵的基础上，对房地产市场财富效应传导机制进行分析，最后提出加快形成房地产市场财富效应的政策建议。
关键词：房地产；财富效应；传导机制〔中图分类号〕C93〔文献标识码〕A〔文章编号〕1003－6547（2011）01－0055－02［收稿日期］2010－09－02055·总第448期·2011第1期流动性；与此相反，住宅价格下跌，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住宅价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用担保，从而降低了流动性，存在负的财富效应。
5．替代效应：住宅价格的上涨对于计划买房的消费者而言，在预算约束一定的条件下，购房者只能买较小的房屋或者减少其他物品的消费支出，以节省资金来购买价格上涨后的房屋。
住宅价格的上涨对于将要购房的消费者而言，存在负的替代效应，消费者为了维持原计划购房的效用水平，只能减少其他消费支出，从而带来负的财富效应。
三、形成房地产市场财富效应的政策建议房地产是国民经济的支柱产业之一，住宅资产理应发挥对居民消费的促进作用。
在全球经济失衡的情况下，促进消费发展的意义尤为重要。
为此，应该采取措施，发挥住宅资产促进消费的作用。
1．保持对住宅市场的平稳调控2005年开始实施的住宅市场综合调控措施虽然取得显著成效，但是否继续实行这种宏观调控措施，学术界存在一些争议。
有的学者认为，如果继续实行这种宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展的方向上来。
笔者认为，从住宅资产的财富效应来看，住宅资产的平稳增长有利于促进消费。
这就要求：首先，调节房地产供求关系，刺激或抑制消费。
其次，调整房地产内部结构，优化资源配置。
再次，加快房地产市场数据信息库建设，积极探索建立合理的房地产价格评价体系和调控机制。
2．促进商业银行体制改革，加快住宅金融的市场化住宅金融政策性业务是受各市（县）政府和主管部门委托，由指定银行以政策性住宅资金为来源而经营的住宅信贷业务；商业性业务是银行自主经营的住宅信贷业务。
这两种业务都由银行的信贷部办理，两类业务混在一起，容易造成两类风险一肩挑，资金使用混乱，不利于房地产金融业的健康发展，金融监管的实施也比较困难。
政府不应过多干预房地产信贷，由于中国房地产贷款中有许多是政策性贷款，地方政府因追求政绩而盲目扩大投资规模，加强城市建设，这些资金来源大多依靠房地产贷款，政府对银行信贷的干预使资金配置扭曲，银行不能依市场需求和供给作出正确判断，严重干扰了银行的正常监管。
但与此同时，应独立的建立政策性房地产金融服务体系。
要实现住宅产业的持续良性发展，有必要将住宅市场划分为市场主导部分与政府主导部分，相应的金融支持也应划分为住宅商业性金融与住宅政策性金融。
在此，“住宅政策性金融体系”是指围绕住宅融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住宅贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。
发展住宅政策性金融体系可以从以下几个方面入手：首先，创建住宅政策性金融机构。
其次，以政策性金融创新来促进完善住宅金融市场结构。
最后，发展多种金融工具，建立住宅金融的风险分担与化解机制。
对于住宅业发展，政府最担心的除了影响社会稳定，就是住宅金融会出现问题，并连累整个国民经济的健康发展。
对此，土地和信贷手段只是权宜之计，不能从根本上解决问题。
尤其是对住宅供给方，过分收紧资金闸口，只能使“有效”和“无效”供给一起受限，进一步导致风险积累。
从各国经验看，住宅权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。
如果通过改革创新，使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终当然能有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。
3．适当增强住宅资产的流动性提高住宅资产的流动性，能够改善住宅资产的财富效应。
在完善住宅一级市场的基础上，要逐渐完善住宅二级市场。
由于产权不明晰、中介不成熟，我国房地产二级市场一直发展缓慢，二手房供给始终短缺，目前我国各地的二级市场发展不平衡。
很多地方住宅消费服务体系亟待培育和完善，住宅二级市场信心渠道不畅通，影响了二手房交易。
搞活住宅二级市场不但是启动住宅消费的重点工作，而且是促进整体消费的重要任务之一。
近段时期来，住宅市场的投机气氛较浓厚，使住宅价格涨幅过大，住宅价格过高。
政府采取的措施有效遏制了这种发展势头。
今后一段时期，应该筹划住宅市场发展的长期政策，促进住宅市场的正常交易，保证住宅资产的适当流动性。
政府相关部门应当全面清理已购公房和经济适用房上市交易的种种限制，合理调节上市交易收益分配，建设一个信息通畅、交易活跃的住宅二级市场。
住宅二级市场的发展在很大程度上依赖于公正、规范的中介机构，因此，培育健康的房地产中介市场至关重要。
住宅二级市场目前存在交易法规不健全、对中介机构和交易主体的监管落后等问题，必须采取措施加以解决。
中介机构要增强规范经营意识，拓展和深化业务范围。
房地产业走向成熟的一个重要的标志就是中介机构的活跃。
最近几年我国大部分地区，出现了一手房市场回暖、二手房市场活跃、房屋租赁市场景气的现象，房地产中介市场孕育着比较大的机会。
国际上一些知名房地产中介机构也陆续在我国登陆，如戴德梁行、仲景行、21世纪不动产等公司。
中介机构要积极提高员工素质，增强规范经营意识，拓展和深化业务范围，以优质服务赢得市场的广泛认同。
房地产中介机构充斥了大量的下岗人员或退休人员，一些员工缺乏专业知识，大多数从业者未接受系统的培训，专业水准低且缺乏职业化的理念和态度，甚至以欺诈手段坑害消费者，这样既限制了其业务的拓展和深化，更损害了全行业的形象。
这种状况亟需扭转，各中介机构要建立健全公司的人员选择、职前培训和在职培训制度，提高员工的综合素质。
提升员工素质要从三方面入手：（1）与房地产中介服务相关的专业知识和技能，包括房地产咨询、评估、营销、法规、政策等。
（2）职业化的理念和态度，包括诚信、团队精神、敬业精神、积极主动精神和创新变革精神等。
（3）职业化的行为与技巧，包括衣着、谈吐、商务礼仪、时间管理、沟通技巧等。
■责任编辑：郭丁【经济论坛】056。
