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黄金海岸项目发展定位报告引言本报告旨在为黄金海岸项目的发展提供定位和战略指导。
黄金海岸作为一个旅游目的地，一直以其优美的海滩、丰富的自然景观和多样化的旅游活动而闻名。
然而，随着旅游业的日益竞争和消费者需求的变化，黄金海岸需要根据市场趋势和目标客户的需求进行发展定位的重新思考。
市场分析1.消费者需求：现代消费者越来越重视个性化和独特的旅游体验。
他们希望寻找与众不同的景点和活动，而不只是传统的海滩和游泳。
因此，黄金海岸需要提供更多元化、创新和个性化的旅游产品。
2.竞争环境：黄金海岸面临来自其他旅游目的地的竞争压力。
例如，塞班岛和巴厘岛等地也提供美丽的海滩和丰富的文化体验，吸引了大量的旅游者。
因此，黄金海岸需要找到自己的差异化竞争策略，以保持市场竞争力。
定位策略基于市场分析和目标客户的需求，黄金海岸项目的发展定位策略应着重于以下几个关键要素：1. 以自然和生态旅游为核心黄金海岸拥有丰富的自然资源和生态景观，如海滩、森林和山脉等，这为开展自然和生态旅游提供了宝贵的机遇。
可以开发并推广一系列的自然和生态旅游产品，如生态保护区观察、海洋生态旅游和森林探险等。
同时，加强对自然资源的保护和可持续利用，实现经济增长和环境保护的双赢。
2. 提供多样化和定制化的旅游体验为了满足现代消费者对个性化和定制化旅游体验的需求，黄金海岸应提供丰富多样的旅游产品和服务。
可以开发各种主题旅游产品，如冒险旅游、文化考察和美食之旅等，以及针对不同客户群体的特殊服务，如儿童旅游、老年旅游和蜜月旅行等。
通过不同的旅游产品和服务，满足不同客户的需求，提高客户满意度和忠诚度。
3. 创新营销策略为了在竞争激烈的市场环境中脱颖而出，黄金海岸需要采用创新的营销策略来吸引目标客户群体。
可以利用社交媒体和在线平台进行推广，定期发布有趣的旅游内容和活动，提高黄金海岸的知名度和形象。
此外，还可以与旅行社、酒店和航空公司等合作，提供优惠和套餐，吸引更多的游客选择黄金海岸作为旅游目的地。
XXX金海联商业广场可行性报告“XXX金海联商业广场“房地产项目研究报告第一章项目概况第一节：项目基本情况一. 项目名称：XXX金海联商业广场（暂定）二. 项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
三. 项目内容：拟建一个集商务（CLD）.购物（shopping mall）.娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造XXX西部的商业旗舰。
四. 项目目标：1.使之成为XXX西部的标志性物业。
2. 实现本项目物业潜在价值最大化。
3. 创造本项目物业的环境效益.经济效益.社会效益的统一。
第二节：项目区位分析一.区位（一）.项目地块位置状况 XXX金海联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX处，项目总占地34.41亩，其中主题绿化广场占地8亩，项目房地产占地26.41亩。
（二）.项目地块区位因素分析1.一般因素 (1).地理位置【略】（2）.自然环境Ａ.地势.地貌【略】Ｂ.气候.水文【略】(3).城市性质【略】(4).行政区划【略】(5).社会经济状况【略】2.区域因素 (1).位置项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处，该区域系XXX中心地带，距市内最繁华地市中心市场约950米，距中心汽车站约1000米，距客运火车站约50米，是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”。
(2).交通公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道XX 路.XX路.XX路.XX路相连。
铁路：XX.XX铁路交汇于XXX市，区域距XXX市火车站约50米。
(3).基础设施情况 A.供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。
B .排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。
C .供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。
D .通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。
(4).环境条件区域环境质量较好，环境污染较小。
(5).产业集聚度区域内目前土地利用大多为商服.门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。
文昌黄金海岸项目分析及开发规划建议第一部分项目分析第一节：项目区位分析一、区位项目位于海南省著名旅游风景区文昌市高隆湾旅游度假区一线海景黄金地段——高隆湾。
高隆湾面临浩瀚南海，状如弯月，海湾沿岸椰树绿林环抱，环境优美，湾里波平浪静，海水湛蓝清澈，沙滩洁白细柔，被誉为理想的“天然浴场”，，从文城镇坐中巴车可到高隆湾，,距海口市90多公里，距文昌市人民政府驻地仅10来公里。
二、经济指标（规划指标） 总占地面积:19956.22㎡容积率: 2.245 总建筑面积: 48525.38㎡绿化率: 45.68% 土地年限: 70年 总 橦 数:6橦 总户数: 698户 公 摊 率: 18% 楼 层 数:18层 车位数: 146 装修状况:毛胚 梯 数: 2梯8户、2梯4户1、从占地面积和建筑密度来看，本项目占地19956.22㎡，建筑密度为18%，这使项目的园林和绿化面积偏小，项目的整体性设计特色较难，自身配套设施也难以完善。
2、从建筑面积看，本项目建筑面积48525.38㎡，与高隆湾片区项目规模相比属中小规模，产品的差异化才能获得营销上的成功。
3、从 2.245容积率来看，的容积率在文昌清澜开发区内都较少有，生活居住指数较差，私密性也不好。
第二节：项目SWOT 分析一、优势1、市场优势1) 城市整体发展优势①旅游城市定位促进房地产市场发展“滨海旅游区”－ 文昌，一个人文与自然兼容并序的海韵城市。
206.7公里的海岸线今后将成为一条灿烂的旅游产业带：蓝色海洋运动娱乐、黄金沙滩休闲度假、紫色高端观光旅游、红色运动休闲、橙色海景旅游居住、青色滨海交通和绿色热带农业。
“一虹七彩”的初步构想将文昌滨海丰富的自然、人文等旅游资源融会，形成一条美丽的彩虹。
②未来的国家航天城给房地产市场带来很大的发展空间“国家级航天城”2001年2月，海南省政府将航天基地项目列入“十五”计划当中。
航天基地“占地40平方公里，投资额为20亿元；海南航天高技术产业中心，投资额为10亿元人民币，占地3平方公里，目标为“建国际一流的太空旅游城”。
黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿]第一篇：黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿] “黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告（A、B地块部份）一、项目用地周边环境分析1、项目土地情况（1）项目用地面积“黄金海岸商业广场”（以下简称本项目）总用地280.317亩。
共分为A、B、C、D四个地块。
其中：商业用地224.317亩（包括A 地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。
），容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩（C地块）。
容积率3.0，建筑密度30%。
（2）地理位置本项目位于钦州市金海湾大道中段。
项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。
（3）地质地貌状况项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。
2、项目区域交通（1）地块周边的市政路网以其公交现状项目处在钦州市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。
钦州市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。
届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。
（2）规划交通按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。
扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短钦州市至钦州港的距离。
3、市政配套设施完善（1）社区建设项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城（2000亩），可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。
（2）文化教育钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。
（3）医疗卫生钦州市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。
“黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告（A、B地块部份）一、项目用地周边环境分析1、项目土地情况（1）项目用地面积“黄金海岸商业广场”（以下简称本项目）总用地280.317亩。
共分为A、B、C、D四个地块。
其中：商业用地224.317亩（包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。
），容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩（C地块）。
容积率3.0，建筑密度30%。
（2）地理位置本项目位于XX市金海湾大道中段。
项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。
（3）地质地貌状况项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。
2、项目区域交通（1）地块周边的市政路网以其公交现状项目处在XX市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出XX和XX港，北连河东新区XX市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守XX 市南大门。
XX市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。
届时，车站将成为XX市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。
（2）规划交通按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达XX港。
扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短XX市至XX港的距离。
3、市政配套设施完善（1）社区建设项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城（2000亩），可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。
（2）文化教育XX市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。
（3）医疗卫生XX市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。
（4）娱乐休息正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。
项目临水而建，临水而居，环境十分良好。
4、片区商业项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安周大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。
二、市场调研分析1、项目SWOT分析（1）项目优势区位优势XX市以“大港口、大工业、大旅游”为主要建设目标，为XX沿海城市中心城市，项目处在XX市的交通主枢纽金海湾大道上，区位优势得天独厚。
交通优势XX市海上交通近年得到大发展，目前10万吨级航道已开通，20万吨航道也在建设中，与东盟各国的海上贸易往来日渐频繁，海上交通前景广阔。
工业大发展随着大港口建设，以中石油1000万吨炼油项目和310万吨林浆纸项目为首的临港大工业陆续上马，XX市正在大量地吸纳全国各地的投资资源和国际资本，发展本地工业项目，地方工业发展体系已逐渐形成。
（2）项目劣势XX市基础工业相对薄弱，项目所在地片区商业刚刚起步，距离成为成熟的区域专业批发市场还有一个过程，建设有一定难度，在很大程度上考验开发企业的经济实力和开发水平。
（3）项目机会点XX市是一个新兴的沿海港口城市，是我国最后一块未开发的沿海处女地，充满发展机遇，目前城市正以高速发展，对外贸易、工业产值及工业发展速度连续三年获得XX第一。
今年五月国家正式批准XX港设立10平方公里的保税港区，大大地加快了XX市港口工业的发展，为XX市大发展起到了里程碑的作用。
（4）项目威胁项目威胁点目前主要来自全国地产行情，在XX、地产相继降价的情况下，许多地方的地产发展受到了影响。
目前XX房产开发速度很快，大有超过城市发展速度的势头，市场形势严峻。
北部湾国际建材商贸城是本项目的一个参考指标，它的成败对本项目影响将会比较大。
目前该项目的销售和招商工作进展并不顺利，存在一定的负面作用。
2、项目市场竞争状况分析目前项目存在的竞争比较小，带有一定同质性的项目只有北部湾国际建材商贸城，它的定位是以建材为主，吸收了部份五金商家。
从消极角度看，它与本项目存在客户竞争，从积极角度看，它能与本项目共同做旺本项目所在的片区商业。
可以说，北部湾国际建材商贸城与本项目的关系是竞争与合作的关系，合作大于竞争。
三、项目市场定位1、项目总体定位：XX湾地区综合性商业地产项目，以销售汽车、机械产品、机电产品以及汽车配件等为主，全力打造一流的直接面向北部湾地区和东盟市场的专业的机电产品专业市场。
2、项目案名：黄金海岸·商业广场（暂定）案名说明：（1）定位为商业广场，市场灵活性强，可以为汽车城、机电城也可以为百货商贸城等，市场建设可根据开发情况最后确定。
（2）XX市是海滨城市，大型商业项目开发要有海洋文化，海洋文明代表冒险和进取。
黄金海岸是金色海岸的意思，充满机遇和希望，有理想有抱负的各界人士都会到这里来淘金，拾贝。
3、主力客户群定位：项目开发起点高，建设大市场，因而市场内将会有大量的商铺。
XX城市不大，经营户消化商铺能力有限，但XX市在快速发展，许多外地客商正源源不断涌进来，因而购买住宅和商铺的主力客户除了本地客户外，投资客和外地客商也是很重要的客源对象。
4、功能定位：由于客观原因，本方案只针对A、B地块做功能定位，两区域一层建设为商铺，二层以上为普通住宅，其中商铺规划建设：A区建设为汽车销售市场和二手车交易市场，主要销售小轿车整车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械和二手车交易；B区建设为汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业、五金机电行业、摩托车电动车销售行业等行业的销售市场。
为更好发展商业，发挥项目的最大价值，A、B地块的临大街铺面可以设计两层商业。
5、建筑面积安排（1）A区规划建设面积一层商铺面积约12340㎡二层以上住宅面积约44613㎡合计：56953㎡（2）B区规划建设面积：一层商铺面积约25753㎡.二层以上住宅面积约89975㎡合计：115728㎡四、建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划（1）建筑风格表现建筑外立面建议采用国际较为流行法式现代风格，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。
一、二层建筑建议采用法式骑楼风格设计。
XX为港口城市，在设计外立面及楼顶标识风格表现时，增加一些海洋文化要素，这样更能体现项目的属地特性。
（2）项目总体布局构思项目为一大型商业市场，里面设定主题市场和各分类市场，建议项目整体规划时体现这一主题倾向。
A、B地块均频临金海湾大道，但地块形态上有巨大差别，A地块临金海湾大道界面长，适宜展示高档商品，腹地由于有配套住宅用地C地块，在商业上缺乏纵深，不宜做大卖场规划设计。
B地块临金海湾大道界面长，纵深大，并处在金海湾大道与扬帆大道交汇处，商业表现容易展开，因而建议主题市场形态设计于此，市场标志性建筑物、大门前广场、展示厅等可以安排在这里。
B地块长约430米，宽约570米，作为商业开发，内铺将会比较多，对于销售和经营都会有很大压力，为扭转这一倾向，建议牺牲部份其它利益，在B地块内部规划建设一条主干大道（20—30米即可）与外面的市政规划大道相通，把项目里面的内铺临街化，这样有利于盘活整个项目的商业氛围。
（3）建筑色彩计划项目为机电类市场，可兼容其他百货商业，建筑物色彩采取银白色调较好，这一色调明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，与项目文化匹配。
2、建筑单体外立面设计提示（1）商品住宅房及外立面设计提示：项目A、B地块均为开发商业铺面，住宅建在二层以上，根据容积率要求，最多只能建设5层。
项目为商业项目，依附于项目之上的住宅套房不一定都作为居家使用，因此在设计上要考虑到居家合办公均适宜的户型设计方案比较合适。
外立面建议设计成带有公寓办公楼性质为较好。
屋顶、窗户等外立面局部设计可根据项目整体的法式现代风格进行设计。
（2）商业物业建筑风格设计提示一层商铺建设要符合使用，根据市场调查结果，商铺规格为开间4米，纵深8—10米，层高4.5—5米最为合适，这一规格对于二层以上的住宅户型规划也很有好处，中间不用进行转换层结构的调整，减少建筑成本，提高项目的抗震能力。
商铺内均为独立铺面，设置洗手间，以方便商家办公使用。
3、建筑材料应用据建设部要求，在进行住宅节能改造的同时，将启动绿色建筑的认证制度，通过五个等级来对住宅“验明正身”，并通过五个等级向社会公布住宅建筑在节能生态方面的质量状况。
建议本项目建设在环保及节能技术应用上，精益求精，最大程度上运用新材料、新技术、新工艺、绿色环保材料、节能材料及智能化配置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。
五、主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较（1）北部湾国际建材商贸城主力户型：2房2厅1卫（面积：80—107㎡）其他户型：3房2厅1卫（面积：101—146㎡）1房1厅1卫（面积：58—63㎡）4房2厅2卫（面积：135㎡）（2）长荣新城主力户型：3房2厅2卫（面积：120㎡）其他户型：2房2厅（面积：95㎡）4房2厅3卫（面积：140㎡）楼中楼（2房、3房、4房），面积：90—200㎡（3）远辰·金湾蓝岸主力户型：3房2厅2卫（面积：101—116㎡）其他户型：2房2厅1卫（面积：84.57㎡）楼中楼（5房），面积：210㎡2、项目业态分析配置A地块为汽车销售市场，场地要求高一些，建议层高为5米。
B地块为汽车配件、五金机电等销售市场，建议层高为4.5米。
3、项目户型配置比例根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：主力户型：2房2厅1卫（面积：80—100㎡）其他户型：3房2厅1卫（面积：95—125㎡）4房2厅2卫（面积：130㎡）4、主力户型设计提示（1）一般住宅套房户型设计层高3米，户型方正，面积使用率高，采光及通风良好。
厨卫设计美观实用，窗户明亮大方。
（2）复式户型设计顶层户型采用复试户型设计，注重时尚实用，采光和通风良好。
5、商业物业户型设计一层商铺为全框架结构，层高5米，户型方正，预留卫生间接口。
六、室内空间布局装修1、室内空间布局提示住宅室内空间布局方正，注重通风和采光，干湿区区分明显，室内柱子不能留有死角，占据有效使用面积，影响家居摆设。
横梁高低要统一，要整齐，不能影响住房美观。
2、公共空间主题选择公共空间主要为过道和楼梯，楼梯宽度采取通用标准即可，过道采用明亮的地砖铺设，墙面刮白色腻子，置壁灯，装饰要求与建筑风格一致的文化艺术标志和饰品等。
七、装修标准提示1、住宅装修标准提示外墙涂料，内墙砂浆抹平；地板全现浇楼板，水泥砂浆过面；厨房通水，预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平；卫生间置蹲式便器，预留洗手盆排水口，墙面为水泥砂浆抹平；阳台为封闭式，低开铝合金窗，墙面刮白色腻子，地面砂浆抹平；单元楼梯入口电子对讲防盗门，进户防盗门；独立水电表，水进户内，电表装至户门外。
