房地产估价师考试-新估价报告常见错误

房地产估价师案例与分析：常见错误1实用1份房地产估价师案例与分析：常见错误1 11、缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

(2)对估价对象的性质没有描述清楚考试用书(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感__彩、词义含糊)4、逻辑不严谨前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种，没有进行大写。

(2)对外币表达的结果，没有写明折算成__的汇率。

(3)表达形式不科学估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。

估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定应用估价方法时的错误收益法(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

(4)收益的测算错误。

没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的`方法错误;收益计算中有关面积套错了。

(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。

1、费用的计算中计费基础错误。

房产估价报告错误摘要本文旨在介绍房产估价报告中可能出现的错误，并探讨如何纠正这些错误。

房产估价报告对于买卖房产、信贷评估等场景非常重要，因此确保报告准确无误至关重要。

本文将讨论一些常见的报告错误，包括数据错误、评估方法错误以及专业知识错误，并提供纠正这些错误的建议。

引言房产估价报告是一种重要的文件，用于确定房屋的市场价值。

在房地产交易和金融领域，准确的房产估价报告对于买方、卖方、金融机构以及其他相关方都非常关键。

然而，由于各种原因，房产估价报告中可能会出现错误。

本文将介绍一些常见的房产估价报告错误，并提供纠正这些错误的建议。

数据错误在编制房产估价报告时，使用准确、可靠的数据非常重要。

然而，数据错误是常见的错误类型之一。

以下是可能导致数据错误的几个原因：1.输入错误：在输入数据时，可能会出现拼写错误、误输入等问题。

这可能导致报告中的数据与实际情况不符。

纠正建议：在输入数据之前，应该仔细检查输入的准确性。

最好进行多次检查，以确保没有输入错误。

2.数据源错误：在编制房产估价报告时，使用的数据可能来自多个不同的数据源。

如果其中某个数据源提供的数据有误，那么整个报告的准确性可能会受到影响。

纠正建议：在使用数据源之前，应该进行充分的调查和验证，以确保数据的准确性。

如果发现数据源有误，应立即更换数据源或纠正数据。

3.数据更新问题：房地产市场是一个动态的市场，房地产价格可能会随时间的推移而发生变化。

如果房产估价报告使用的数据没有及时更新，那么报告的准确性可能会受到影响。

纠正建议：应定期更新和审核所使用的数据，确保其与当前市场情况相符。

评估方法错误除了数据错误之外，房产估价报告中还可能存在评估方法错误。

以下是一些可能导致评估方法错误的情况：1.使用错误的评估方法：不同场景下，可能需要使用不同的评估方法。

如果选择了不适当的评估方法，那么评估结果可能会有误差。

纠正建议：在评估房产时，应根据具体情况选择合适的评估方法。

房地产评估报告常见错误类型75例一、报告书结构方面的错误1、报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言写报告。

3、估价时点设定不正确：如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点，期房时点是现在。

4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

5、如果考题中出现“估价师声明”：要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

6、如果考题中出现“假设和限制条件”：要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

7、估价对象分析时描述不全：（应从区位、权益、实物状况3方面说明）（1）缺少房地产权益状况描述：（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限、剩余年限、房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面：（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）（3）建筑物实物描述不全面：（没说明分栋建筑面积、规划条件等）（4）区位状况描述不具体：（如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向）（5）租赁情况交待不清：（如：没说明租金标准、租赁期限）市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。

8、选用的估价方法不妥：（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。

）9、未说明每种估价方法的定义、步骤10、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

11、保险评估不能将土地价值记入。

12、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

13、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法(规范5.1.2条)2、能用市场法的没有用(规范5.1.4条)3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法(规范5.1.5条)4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(规范5.1.6条)5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定7、选用方法不适用的（各种估价方法的适用条件）市场法1、选取可比实例应符合下列条件(《理论》113页)（1）处于同一地区或同一供求范围内的类似地区（2）用途相同（3）规模相当（0.5≤实例/对象≤2）（4）档次相当（5）建筑结构相同（6）权利性质相同（7）时间接近(不超过1年)（8）交易类型与估价目的吻合（9）应为正常成交价或可修正为正常成交价（10）土地、建筑物、房地产相互匹配（11）比较实例的数量不够2、建立价格可比基础时出错①统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格②统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵③统一化为单价：有时需要对总价先进行调整（《理论》116页）④统一币种单位：注意汇率的方向⑤统一面积单位：3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%4、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。

（《理论》131页）（见《案例》P247）5、修正系数的确定没有充足的理由6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒7、比较修正的方向错误8、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”见《理论》（P197）9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆10、日期调整时指数选取不合适11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取100/100时，应说明房地产市场稳定或无波动12、环比与定基混淆13、区域因素与个别因素混淆不清14、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异15、区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来16、区域因素比较修正的内涵理解错误17、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素18、间接因素与直接比较混淆不清19、获得价格与成交价格（《案例》P197）20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。

指错100例1．估价目的中，未说明估价的应用方向或对土地权利的说明不明确2．估价依据中，未列出土地估价的技术标准，即股价规程3．引用的法规名称不正确4．无包括土地估价规程等，不应当把过时的旧文件作为报告规范5．缺少估价对象土地证书或权属证明6．无估价对象的描述7．未明确宗地设定用途、设施、年期、权利、土地开发程度等内容8．地价定义中，未说明是什么权利的土地价格9．估价期日非具体时点“无日”10．估价日期中，未注明估价的截止日期11．使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准，不能仅以现实状况12．土地估价技术报告的使用应该是提供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用13．缺少土地估价事签字栏14．估价结果中，缺少楼面地价；无单位地价和大写15．缺少估价结果一览表16．需要特殊说明的事项，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明17．报告有效期错误，应为半年18．非土地估价师签名19．估价师签名栏中无估价师资格证书号20．估价对象描述中，待估宗地的项目描述错误21．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别描述22．土地位置状况的描述和土地权利状况的描述不分23．土地权利状况中，缺少他项权力状况的描述24．建筑物状况描述不详25．土地登记状况中，证书名称错，应为国有土地使用证26．登记状况中无四至27．区域因素和个别因素混淆28、个别因素中描述不全，未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途29、估价原则中，缺少与本次估价方法相关的估价方法30．未说明估价方法选择的依据31、成本逼近法计算公式错误32．计算土地取得费等，不能以项目实际发生费用为依据33．土地开发费无取费依据34．成本逼近法中，投资利息计算错误，土地开发期的计息期应该取一半35．开发利润不能计算利息36．利息率的确定无依据37．投资利润计算错误。

投资利息不应当计算利润38．利润率的确定无依据39．未计算出土地增值收益40．未计算土地税费41．计算增值收益时，应为成本价格乘以一定的增值收益率42．土地使用年期未修正，造成计算结果是无限年期的价格43．当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不用进行年期修正44．当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时。

房地产评估方案报告常见错误类型88例1.评估报告中缺乏关键信息和数据，如土地所有权证明、建筑物图纸等。

2.未正确描述评估目的和范围。

3.对问题地产的位置和周边环境未进行充分描述。

4.评估报告中未详细列出评估所依据的法律规定和标准。

5.报告中未进行充分对比分析和市场调研。

6.对相关市场数据进行错误解读。

7.对建筑物的结构和质量未进行准确评估。

8.未充分考虑到评估对象的潜在问题和缺陷。

9.未将符合评估对象特点的直接比较法应用在评估过程中。

10.对使用折现法的计算过程中出现错误。

11.对评估对象的租金准确性未进行充分验证。

12.未充分考虑到评估对象所处市场的竞争情况。

13.未针对特定市场情况调整评估对象的价值。

14.对评估对象进行收益分析时，未考虑到预期现金流量的不确定性。

15.报告中未进行投资回报率的敏感性分析。

16.未对评估对象进行正确的折旧和剩余价值计算。

17.对评估对象的管理费用和维护成本进行不准确估计。

18.未考虑到评估对象所处位置的风险因素。

19.未充分考虑到评估对象所处市场的供需情况。

20.对评估对象进行短期价值评估时忽略了长期发展趋势。

21.对评估对象未进行合理的分析和解释。

22.未正确使用市场数据进行预测分析。

23.对评估对象未进行充分调查和实地考察。

24.未考虑到评估对象的土地价值。

25.报告中未对评估方法的准确性和适用性进行充分分析。

26.对评估对象所处的政策环境未进行合理调研。

27.未对评估对象所涉及的法律问题进行准确评估。

28.对评估对象未进行充分的市场分析和定位。

29.未对评估对象所处的社会环境进行准确评估。

30.未充分考虑到评估对象所处行业的发展潜力。

31.未进行与评估对象相关的宏观经济分析。

32.未准确估计评估对象的租金增长和折扣率。

33.对评估对象进行修正时，未充分考虑到市场调整因素。

34.未充分考虑到评估对象的特殊情况和特点。

36.未对评估对象进行正确的市场竞争分析。

估价报告常见错误一、报告格式不规范（缺项等）e.g.价值定义、估价时点，估价结果未大写二、估价要素等关键内容围作交代（交代不清）e..g. 1、产权情况2、估价对象情况3、土地使用年限4、建筑物经济寿命三、方法选择错误e.g. 1、收益性房地产未选用收益法作为其中的一种估价方法2、具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法四、参数选择错误（e.g. ①汇率时点②年限③资本化率④折现率⑤收益率）五、概念混淆e.g. ①估价时点——估价作业日期②收益价格——比准价格——积算价格③资本化率——折现率六、估价结果确定理由交代不清（未交代）七、前后不一致（e.g. ①面积②年限）八、计算错误（e.g. ①算式列错②数字套错③计算结果错误）成本法一、公式缺项二、重复计算三、采用会计折旧而未予以说明e.g. 直线折旧法40÷50=80%，还需说明根据实地踏勘与直线折旧法得出的折旧相同四、折旧的计算错误e.g. 包含了土地五、土地使用年限未作修正六、超出了土地使用年限七、未考虑社会平均水平成本（客观成本）市场比较法一、交易案例选择不当（8项：1、区位：地区相同或同一供求范围2、权益：①用途②权利性质：划拨土地与出让土地；商品住宅与经济适用房和房改房3、实体：①建筑结构②规模4、交易类型 e.g. 拍卖案例不可取5、成交日期 e.g. 相差1年以上6、正常成交价格）二、修正系数超出了限值（绝对值：单项修正＜20%；综合修正＜30%）三、公式应用错误（分子分母颠倒）四、与成本法的混用e.g. ①市场价值130万+40万重新装修≠市场价值170万②市场比较法80万×成新率80%=64万（因为用市场比较法时，已在房地产状况修正中考虑了成新度）收益法一、公式选择错误二、未采用客观收益（是否有租约限制）三、未考虑空置率/入住率（有效毛收入）九、计算净收益时，扣除项目出错e.g. ①扣除了折旧②未扣除经营利润十、资本化率内涵错误（r L，r B，r O）十一、收益年限确定错误十二、时点错误十三、对收益法运用理解的错误e.g. 大厅/大堂等公用部分的收益已包含在各部分的收益中，不可单独估价假设开发法一、公式错误二、算式错误（折现）三、漏减了扣除项目四、动态法计算过程中扣除了利息和利润（已体现在折现率中）五、错误理解的假设开发法（e.g. 在建工程估价中扣除了已投入费用）六、时点混乱（e.g. 分期投入、分期销售）七、收益率和折现率混淆。

房产估价师指错题中常见错误近两年，媒体对物业管理的问题频频曝光，使行业处于比较被动的局面。

在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。

在部分城市的行风评比中，对物业管理的评价不尽人意。

这在客观上显示了物业管理行业的社会公信力存在一定问题，直接影响行业的公众形象，尽快改变这一状况已经成为行业上下的共同心愿。

【指错题中常见错误】一、估价报告本身的不完善㈠估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目?缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托);?缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级;?缺估价原则; ?没有估价的假设前提和限制条件;?缺少估价时点; ?缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切; ?估价方法没有说明定义; ?缺少估价作业日期;?估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。

?没有估价师声明; ⑴没有附件; ⑵没有估价人员; ⑶没有说明。

⑷缺少估价目的或估价目的含糊不清;是何种条件状态下的价格。

如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。

⑸缺估价依据。

估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。

㈡房地产策划报告本身的不完善P396二、对估价对象描述不清★对估价对象没有描述或描述不清。

具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等★估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。

土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。

建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。

第一部分房地产估价报告的常见错误第一部分房地产估价报告的常见错误（一）估价报告书不完整1.封面内容不完整（封面包括 7 项内容，否则存在错误）2.致估价委托人函内容不全3.目录不规范（如少项）4.估价师声明缺少或其内容不全（如缺少全部注册房地产估价师姓名、用签章代替签字）5.估价假设和限制条件假设设定错误如已经有抵押假设无担保权利；依据委托人要求不对；不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致，根据教材变动出题6.估价结果报告内容不全如抵押估价缺变现能力分析或风险分析7.估价技术报告内容不全、缺项计算8.缺附件或附件内容不全（二）估价报告封面错误封面中没有估价报告出具日期。

封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

封面中“估价人”错误，应为注册房地产估价师，少估价师注册号。

（三）致估价委托人函内容的错误1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。

2.抵押估价中致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。

3.致估价委托人函中缺少估价目的。

4.致估价委托人函中没有说明价值时点。

5.致估价委托人函中缺法定代表人的签名、落款中缺公章等。

6.“目录”应放在“致估价委托人函”之后。

（四）估价结果报告可能存在的错误“估价结果报告”应包括以下 13 项，（抵押 15 项）内容：1.“估价委托人”可能出现的错误——缺少或表述不全委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住址。

2.“房地产估价机构”可能出现的错误——表述不正确或不完整估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级3.“估价目的”可能出现的错误——表述不准确4.“估价对象”可能出现的错误（1）估价对象范围前后不一致（2）估价对象描述不清晰1）土地权益方面①土地使用权人交代不清；②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；③土地使用年限交代不清；④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；⑤土地使用权证交代不清；⑥对共有产权或部分产权交代不清。