棚户区开发工作流程图

项目主管部门
其他相关单位
项目年度投资需求调研 编制项目投资需求申报表
部门拟定年度投资申报函件
办理项目规划手续 不增层，规划备案 增层，规划许可
汇总编制年度投资计划
发改财政下达资金计划 分解年度投资计
与部门沟通年度投资需求 向发改财政申报资金计划
下达年度年度计划
财政部下达部门预算
注：视项目进展情况，国管局商财政部预算下达方式。
施工图限额设计已完成
投资概算分解
一级
批复投 资概算
二级
概
算
分
三级
解
过
程
一、工 程费用
(一)总包 工程费用
二、其他
三、预
工程费
备费
投
费
资
控
（二）发包人
明细表
明细表
制
工程费用
过
程
四级
1.固定 费用
2.预备 金
3.暂估价 材料设备
4.暂估 工程
1.暂估价 材料设备
2.暂估 工程
五级
明细表
明细表
明细表
明细表
《概算分解控制表》备案 项目动态监管
编制《概算分解控制表》 组织项目实施
每月随《项目管理月报》填报 上月《概算分解控制表》
委托工程招标采购
项目主管部门
图 8 工程变更工作流程图
项目建设单位
其他相关单位
复核重大工程变更事项
造价咨询单位审核 变更费用审核备案
根据投资概算控制变更
建设单位提出处理意见
工程变更申请人提出申请
项目转入实施项目库
编制招标工程量清单 施工单位招标 监理单位招标
《项目管理月报》备案 审核工程重大变更

房地产项目整体开发流程图（自土地招投标开始）房建工程整体开发流程图（续）（自土地招投标开始）各项审批手续汇总目录一、用地预审 (4)二、选址意见书 (5)三、工可批复 (5)四、建设工程报建受理 (6)五、方案批复 (6)六、建设工程规划许可证审批 (8)七、扩初批复 (9)八、工程报建 (10)九、节能备案 (12)十、上海市建设工程安全质量报监办理程序 (12)十一、建设工程放样复验审批 (13)十二、建设用地批准书 (13)十三、上海市建筑工程施工许可证申领程序 (17)十四、预售许可证办理（浦东新区建交委） (18)十五、规划验收 (19)十六、竣工备案 (20)十七、新建住宅交付使用许可证 (21)十八、建设项目配套绿化竣工验收 (23)十九、面积预测（基础验收合格后即可办理） (23)二十、面积实测 (23)二十一、上海市地名申报和审批程序规定 (23)二十二、土地核验 (26)二十三、房地产初始登记（大产证办理） (27)各关键手续办理需提交资料明细表（以下各审批过程需提供的资料仅供参考，具体办理人员须及时向有关部门征询确认）一、审批《项目建议书》办理机构：上海临港新城管理委员会综合计划处办理期限：按有关规定申办对象资格：开发主体或项目投资主体申办资料：1、项目建议书的上报文。

2、项目建议书（由建设单位委托有资质的咨询机构编制），内容和要求如下：项目建议书应阐明项目建设背景、投资方向和目标，确定可行性研究的范围，分析各项生产建设条件和资金来源，说明项目建设的必要性和社会、经济效益。

具体内容包括：（1）项目的由来，发起人的情况；单位名称、生产经营情况、主管单位名称，合资、合作对象名称、注册国家和法定地址、法定代表姓名、职务等。

（2）拟建项目的背景，投资的必要性和可能性。

（3）初步的市场分析。

（4）建设条件及公用设施配套的需求。

（5）方案设想。

（6）项目总投资估算，各方投入资金额及投入方式。

3 营销市场 ○

房地产开发操作流程图
市规委 规划意见书 市建委 市国土局 建设意见 商相关委 办局 委办局联席 依据 市政府 原土地所 市国土局 市国土局会 1、审核土 会 市交通委 市政府批 相关委 土地一级 、北京市 1 1 、土地 有者或使 1、受理申 同相关部门 地一级开 市国土局会 交通评价意见 准 办局 开发主体 民经济 国 供应计 用者 请并进行 1、确定土地 发成本 同市发改、 1、新增集 办理征 组织实施 土 社会发 和 划 1、征得区 土地预审 一级开发主 2、组织验 规划、建设、 体 土 地 办 地 、 拆 征地、 拆迁 市园林局 地 展计划 2 、土地 县和乡镇 2、 委托市、 体（委托或 收土地 交通、环保 理农用 迁、 市政 和市政基 古树处理意见 一 、北京城 地 2 利用年 政 府 或 上 区县土地 招标） 3、根据委 等部门就土 征收、 或农 基础设 础设施建 级 总体规 市 度计划 级主管部 储备机构 2、下达土地 托合同支 地、产业政 转用手续 施建设 设。危改、 市文物局 开 划 3 、土地 门同意 编制土地 一级开发批 付相应土 策、规划、 2、存量国 等相关 文保、 绿隔 文物保护意见 发 、北京土 3 储备开 2、向市国 一级开发 复 手续。 地开发费 资质、交通、 有建设 等项目需 主 利用总 用 发计划 实施方案 地 土局提出 3、签订土地 或管理费 环保等对一 地收回国 按规定承 市环保局 体 体规划 土地一级 一级开发合 4、纳入市 级开发实施 有土地使 担回迁房 环境评价意见 同 开发申请 土地储备 方案提出原 用权 建设 则意见 库 市政专业部门 市政接用意见 市发改委 核准 计 划 编 制 前 期 策 划 征 询 意 见 和 审 批 组 织 实 施 土 地 一 级 开 发 市国土局会同市发改 市土地交易市场 市发改委、 委等有关部门 1、 到土地交易市 依据 市建委 确定土地出让价格 投 场购买相应土地 市政府年度土地 市国土局 市相关 中 项目核准或 工 竣 标 的招标拍卖挂牌 勘 招 施 供应计划 1 、签订国有土 部门 标 备案 程 工 人 文件 察 标 工 1、 北京市国民经 地使用权出让 办理建 人 交 验 、 2、 交纳竞买保证 设 投 建 济发展计划 合同 设工程 市国土局 、 付 收 计 标 设 竞 金或者投标保证 2、 宏观调控和房 2 、交纳政府土 相关手 1、确定土地出让方案 市规划委 竞 买 金 地产市场运行情 地收益和土地 续 2、发布国有土地使用 建设用地规 得 人 开发费等 划许可证 3、 竞买人按规定 况 权出让公告（报纸、网 人 参加招拍挂现场 3、 储备开发土地 站、土地交易市场） 竞价活动 情况 3、制定招标拍卖挂牌 文件 入 市 准 备 市 场 交 易 签 订 合 同 和 办 理 后 续 手 续 工程建设 房屋买卖 出租 资产证券化 房地产产品营销 房地产产品运营 房地产金融 REITS 并购 物业管理

设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认
开发部
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
开发部
工程 运营
研发 工程 销售 开发 运营
研发 工程 销售 研发
发展中心
规划方案及市政方案送审 修建性详细规划2份，电子文件1份 （注：规划方案审定前，提交10本 研发：提供所需图纸 规划设计方案，电子文件1份）
发展中心 发展中心 发展中心
财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部
第 1 页，共 25 页 土
节点
主要阶段
寻找合作资金
主办部门工作内容
主要工作内容
协办部门工作内容
引资（商业计划书） 签署战略合作协议
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投 资回报 综合管理部：协议盖章，存档
研发 运营
销售 商业 工程
设
设性意见
计
阶
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）
研发部：负责提供图纸
开发部
研发
段
建筑方案报建图
研发：提供报建图纸
开发
研发
第 4 页，共 25 页
节点
规 划 设 计 主要阶阶段 段
主办部门工作内容
主要工作内容
景观概念方案设计及确定
项目成本指标确定
工作部门
协办部门工作内容
放线图
研发
桩位图
研发
施工图报建图
研发
消防、人防报建图
研发
施工图设计组织
施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算
研发 运营
施工图成果
第 5 页，共 25 页

建设管理审批（主流程）
政府投资类项目审批流程图
（现状改建项目老旧小区改造）
建设管理审批 主流程同步进行的审批环节，不影响主流程总时限）
（可与
申办人材料编制及准备工作
立 项 用 地 规 划 许 可 阶 段
阶 段 时 限 10 个 工 作 日
牵头部门：市审批局
审核单位
审核事项
办结时限
审批局
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
政府投资项目可行性研究报告审批（招 标方案核准）
建设单位组织六方责任主体验收
备注：总时限28个工作日，其中立项用地规划许可阶段（10个工作日）施工许可阶段（8个工作日）竣工验收阶段（10个工作日），以上阶段时限不含申请人修改文本时间。
收阶段（10个工作日），以上阶段时限不含申请人修改文本时间。
第5个工作日
审批局
政府投资项目初步设计/概算审批 第10个工作日
牵头部门：市审批局
阶
施 工 许 可 阶 段
段 时 限 8 个 工 作
日
审核单位 审批局 审批局
审核事项 建设工程消防设计审核 建筑工程施工许可证核发
办结时限 第5个工作日 第8个工作日
注：不在同步办理安监、质监手续，施工许可证核发后，质监、安 监同步进行监管。
审核单位 审核事项
办结时限
自规局
审核意见 书
5个工作日
注：涉及改变外立面的需出具审核意见书
如涉及：因工程建设需要拆除、改动、迁移供水 、排水与污水处理设施审核，人防设施拆除/迁移 批准，市政设施建设类审批等可按政府投资项目 审批流程图办理。
编制项目可研报告 项目初步设计
全程代办中心策划组卷
施工图设计审查
5个工作日

土地权利人委托专 业机构对施工图审 查并出具审查报告
城建费用缴纳
土地权利人持相关材 料到市棚改办建设房 产处进行缴费申报
建设房产处 进行城建费 用初步核算
市棚改办规划处 核发《建设工程规 划许可证》
市棚改办、建委、财政局 联合对城建费用的缴纳 进行政策性审查、核算
市棚改办建设房产处根据审核反馈书面意见， 报市棚改办主任办公会审定，对符合缴费条件 的改造项目发出《缴纳城建费用通知书》
→ 办 规 划 处 开 具 规
→ 用 ， 形 成 规 划 成
行审查并出具意
续
范围，出具测量报告
划设计联系单
果，完成控规编制
见
办
理 阶 段
编制改 造方案
委托市办聚园公 司进行改造方案 编制
委托市环境科学研究院 编写环境评估报告并报 市环保局审批
区办对改造方案编制经 “三审两会”研究，审定 后报市办棚改工作处
进行土地确权：到土 地部门开具土地权 属调阅介绍信，到区 国土局确认项目范 围土地利用现状并 出具地籍图。
→
→
持前期计划到市办规
持编制控规申请、
到市规划院签订
前
划处开具“实测联系
前期计划、红线
三方规划设计合
市办规划处对安
期
单”，委托市测绘院进
图、地籍图等到市
同，缴纳设计费
置楼总平面图进
手
行实地测量，确定用地
街办委托市办麦普公司
向市办规划处进行办
对项目进行勘测定界并
证咨询和提出申请
出具勘测定界报告书
规划处出具审核意 见报局长办公会审 批，核发选址意见书 到市办规划处办理规划定 点，规划处出具审核意见报 局长办公会审批核发许可证

棚改项目基本工作流程棚改是指对城市中危旧房和城市棚户区进行改建和拆除，以提高城市环境质量和居民生活环境的一项政策性工程。

实施棚改需要经过多个流程和步骤，包括规划、设计、拆除、批准、补偿、安置等环节。

下面是棚改项目的基本工作流程：一、厘定范围厘定棚改范围是棚改项目启动的第一步。

范围厘定的主要目的是明确改造区域、界定居民范围和确定政策适用范围。

此外，还需要对项目的现状情况进行充分的了解和调查，包括人口数量、居住面积、房屋结构、建筑年限、基础设施等。

二、规划设计在确定范围后，需要进行规划设计。

规划设计中需包含核心内容，如选择改造方式、规划设计方案、改造周期等。

规划设计是决定棚改成功与否的关键之一，涉及多个方面，需要充分综合考虑。

设计方案应根据现场状况，按照人性化、科学化、时尚化的原则进行规划。

三、补偿与安置补偿与安置是棚改项目中涉及到居民利益的环节。

此环节需要明确并公开相关法律法规、标准、政策等信息，保障居民合法权益。

补偿与安置大致可分为以下几个方面：（1）房屋补偿：按照相关制度，赔偿居民合法产权及房屋面积等。

（2）生活补助：对失去收入来源和人身形体受损的需要特殊帮助的居民进行给予生活补助。

（3）安置住房：划拨安置指定地区、配备周边公共设施，满足居民基本住房需求。

四、征地拆迁征地拆迁是最令人头痛的棚改工作之一。

征地拆迁涉及多方利益关系，涉及面广，往往会引起一定程度的社会矛盾。

完成征地拆迁需要合法合规合理的程序，一旦拆迁已经确定，必须确保拆迁的安全、及时地进行。

同时，必须保护拆迁居民的合法权益，保证拆迁补偿的合理性和公正性。

五、项目审批在完成前四个流程之后，还需要进行项目审批，以确保棚改项目的正常进行。

项目审批需要获得政府部门的审批，包括土地、规划立项、建设工程、环境保护等部门的审批。

在审批过程中，各部门需对申请人提交的相关材料进行审核，对涉及到居民利益的决策需严格审查，切实保障居民权益。

六、改造工程改造工程顾名思义，是将棚户区进行拆除和改造。

（规划分局）
征收办
置业公司
5个工作日
11
银行资金证明
置业公司
与征收办工作同步进行
12
还建房源证明
置业公司
13
社会稳定风险评估报告
征收办
街道办事处
14
听证会
征收办
街道办事处
（95%以上同意征收不召开）
15
区政府常务会议研究下达征收决定、征收公告
征收办
5个工作日
当日进行公示
16
还建房源预测绘
置业公司
7个工作日
征收工作流程表
序号
工作任务
责任单位
完成时限
备注
1
报征收计划
置业公司、征收办、街道办
5个工作日
根据政府时间要求
2
地块规划编研、方案设计
置业公司
提前报规划局审批
3
征求意见稿审批
征收办
3个工作日
报区政府审批
4
征求意见稿公示
征收办
30天
后续工作
同步进行
5
征收、测绘、评估 、审计、房屋面积测绘、复核
征收办
街道办事处
测绘院排队
加快需协调跟进
17
选定评估机构
7-15天
18
评估机构公示7天、评估价格公示7天
14天
19
征收工作动员大会
征收办、街道办、各工作组
20
签订征收协议
5天
6ห้องสมุดไป่ตู้
公示测量摸底结果
征收办
街道办事处
7天
7
下发征求意见稿
征收办
街道办事处
7-15天
是否同意征收
征求意向户 型

棚户区改造项目流程图
安阳市棚户区改造项目主要工作流程示意图
可研报告
建设计划申请
控制性规划用地审查报告
建设工程规划许可证
土地出让招标拍卖挂牌
建设用地规划许可证
施工许可证
勘察设计招标
工程初步设计
施工图审查
修建性详规
综合验收竣工备案
施工、监理招投标
房屋征收补偿规划条件书国有土地使用证土地证
建设用地申请
农用转建
设用地审批
征地补偿
选址意见书可研论证
建设项目立项（批准、核准、备案）
供地方案
人防、消防、道路、绿化、通讯、电力、环卫、供水、排水、燃气、供暖等。

福山造 报送各镇街园，经区政府批准后 成立村（社区）搬迁改造工作小组 公告1：发布棚户区改造公告
公告2：发布实施方案公告
实施方案包括搬迁标准、搬迁条件等
宣传发动
公示1：实时公示调查结果
搬迁户名、同意户名、安置方式选择等
梳理问题，统一答复 发放征求意见表，预签约率整体达到95%以上，回迁 安置区内签约率需到达100%，否则重新选址并公示。 评估公司入场清点补偿内容
搬迁腾空：村组织收钥匙，交房，出 具腾空验收证明单 安置完成：丙方签字，合同正式生 效，集中发放合同、房票、存单 镇街组织拆除房屋
腾空验收证明
资产确权
资产明细表
一对一核对，签字
评估公司进行资产评估 可根据棚改村具体情况合并简化 公示2：公示安置补偿内容
一对一核对，在资产评估表上签字 区片内签约率95%，回迁安置区内签约率 需到达100%，否则重新选址。
城发公司填写协议
公示3：公示补偿安置结果
协议签订：甲乙丙三方签合同，收至 丙方（城发公司） 区片内签约率95%，回迁安置区内签约率需到达100%，否则停止。 公告3：发布搬迁腾空公告 搬迁房屋腾空公告

一、前期准备（一）项目选址：选址定点和划红线及设计条件、规划设计、建设方案（集中新建为初步设计，配建为实施方案）及审批等环节。

包括办理（规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、国土部门出具用地意见）；（二）项目立项（市发改委办理）；二、房屋拆迁（一）被拆迁人提供产权依据、有效身份证；（二）拆迁工作人员审核确认、进行测绘、评估，三个工作日出具评估报告，并公示7天；（三）对评估公示结果无异议的，由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；（四）选择产权调换的，按签订协议的先后顺序选房；选择货币补偿的，按照签订协议的金额到银行领取补偿款，规定期限内完成搬迁的，在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%；（五）搬迁完毕并交房，经拆迁工作人员验收签字；（六）组织拆除。

三、政府供地（行政划拨或挂牌出让）；四、建设阶段包括工程施工图设计审查备案、放线与验线和规划许可，招标投标，安全质量监督（含委托监理），办理《建设工程施工许可证》和签订施工合同、施工建设及管理等环节。

五、验收阶段包括房屋和涉及规划、消防、环保、市政园林、防雷以及给排水等管线工程的验收和建设工程竣工验收备案。

六、分配、管理流程（一）私房按拆迁户签订协议时的先后顺序，将选定的房屋分配至拆迁户。

入住后的小区管理由物业公司负责。

直管公房、单位自管房的租赁户（1）向居住地社区居委会申请，居委会受理后，进行入户调查、组织居民小组评议、公示，合格的报区政府；（2）区政府委托街道办事处对申请人的情况进行复核，并公示，合格的由区住房保障机构汇总报市政府。

（3）市政府委托市房地产管理局组织审核、公示，合格的，报市政府批准后采取摇号方式确定选房序号。

（4）中签户选房。

（5）中签户到市房地产经营管理处办理租赁手续。

（6）由市房地产经营管理处负责管理廉租住房，包括收取租金、管理养护廉租住房。

（三）实施土地招拍挂。土地拍卖公告发布结束后10个工作日内，在市土地交易市场进行挂牌出让，竞买者以书面形式进行现场报价，以最后一天的报价为准。
↓
十二、摘牌开发企业当场与土地收购储备交易中心签订土地成交确认书，市国土资源局与其签订土地出让合同；在约定时间内，开发企业到市国土局交纳土地出让金，申请土地登记、办理国有土地使用证。办理土地证：
（二）由综开办（房产局）向市国土资源局提出挂牌申请，请市国土资源局函告市城乡规划局合理确定改造范围、用地规模并提供改造范围的规划设计条件。
（三）进一步完善拆迁安置成本测算。属建城区内的城中村（不涉及农用地征转用的）、小区：依据规划条件完成拆迁补偿安置成本测算。属城郊村：一是由综开办完成村址范围内拆迁安置成本测算；二是综开办配合区国土分局会同各镇（园区）、村按规划条件确定的范围完成涉及农用地征转用的费用及相关手续的办理。
↓
十九、核发建设工程规划许可证（市城乡规划局）
——所需材料：1、《建设工程规划许可证申请表》；2、出具国土部门的土地权属证原件并留存复印件；3、建设工程当年投资计划（仅限政府投资公益项目）；4、相关图纸（修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建筑工程建筑施工图、彩色透视效果图）。
审批时间：1个工作日内
↓
八、编制村（小区）改造成本经济测算
（一）编制项目初步经济成本测算。建成区内的城中村（不涉及农用地征转用的并已明确改造范围的）、小区根据市城乡规划局出具的初步规划条件，结合入户调查数据，编制项目初步经济成本测算，向区政府专题汇报（需10—15个工作日）。城郊村，依据入户调查数据按常规进行村址范围内的初步拆迁安置成本测算，向区政府专题汇报，并与市国土部门沟通，作为确定用地规模的依据。
103到市城乡建设局窗口办理施工图设计文件审查备案含建筑节能设计备案市政务服务中心组织市城乡建设局城乡规划局临时建设规划许可园林局移植或砍伐城市树木核准审批临时占用城市绿化用地核准改变绿地规划审批城管局消防支队大型的人员密集场所和特殊建设工程消防设计审核和一般建设工程消防设计文件备案人防办防空地下室建设审批地震局环保局气象局防雷装置设计审核质监局文物局文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案审批水务局取水许可审批安监局国家安全局区教育局教育设施配套建设方案审查等召开项目联席会议审查施工图审查合格加盖市政府施工图联合审查专用章扩号内为同时审查内容