业主自行管理工程项目模式探讨
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Ｃ ｉａＮｅ ｅ ｈ ｏｏ ｉｓａ ｄ Ｐ ｏ ｕ ｔ ｈ ｎ ｗ Ｔ ｃ ｎ ｌｇｅ ｎ ｒｄ ｃｓ
工 程 技 术
业主 自行管理工程项Байду номын сангаас目模 式探讨
邵 素 娟
（ 建德市新安江 自来水厂 ， 浙江 建德 ３ １ ０ ） １６ ０
摘 要 ： 我 国 实际情 况 ， 者 对项 目业 主 自行 管理 工程 项 目 式的 可行性 以及优 点 进行 了分 析 ， 结合 笔 模 同时指 出 当前 该模 式 实行存 在 的 困难。笔 者建议 ， 以先在房 地 产企 业 实行该模 式 。 可 关键 词 ： 业主 ； ； 监理 业主 自行 管理模 式
ｔ项 目 业主 自行管理工程项 目 式的可行 于项 目管理的监理工程师为业主提 供技术和管 模 性分析 理 服务 ， 对工程建设 项 目进行微观 管理 ． 对于非 １ ． 目 主自 １项 业 行管理施工项 目的必要性 专 业人士的业主投资 的项 目，应 当加强建设监 １ ．业主自行管理施工过程是与国际接 理 ，而对于那些 自身具有强大的项 目管理班子 ．１ １ 轨的需要 的业 主 ，通过资质认证后 自行管理项 目有其合 加人 ＷＴ Ｏ后 ，我国的建筑市 场将会 进一 理性。 有人会 问， 监理工作人员 的去 向如何 ？ 监 步开放 ， 根据蝴匣 务贸易总协定》Ｇ Ｔ ） （Ａ ｓ 的市场 理 公司可以扩展监理行业的业务 ，向前扩展到 准入原则和国民待遇原则，我国建筑领域的法 可行 性分析 ， 向后可以进行项 目运行后评价 ； 一 律 法规将 会逐 渐和国际接轨 ，建设部 曾多 次组 部 分监 理工作人员继续从事监理 ，而另外一部 ． － ｆ 管理公司。 织 了考察 团到 国外考察学 习，国夕项 目发包模 ￣－ 以加入项 目 ｝ 式多样化 ，目前 国际上部分 国家强制实行 建设 １． ．２有利于明确责任 ２ 敷 Ⅱ 国等 ，也有部分国家未强行实行 ， 美 理 目 业主组建项 目 管理公 司， 比如 ， 房地产 有助于明确 建造责任 ， 尤 制度如英 国等 ， 了加强 国际上的合作与 交流 ， 开 发商管理施工过程 ， 为 这就要求有多元化的项 目 管理模式 ， 对于外商 其 是对期房出售 ，由于工程建造过程中会出现 在我 国境 内投资的部分项 目允许 自行管理项 目 和预想不 同的情况 ， 发商一方 面和购房顾 客 开 项 目管理 机构 ，简化 了工程项 目管理的结构层 次 。而且业 主如果 为项 目管理机构配备了经 验 丰富 、又掌握 现代项 目管理理论知识的项 目 管 理 ＾员，由这些 人员 处理项 目建设中 口常管 、 来
理工作的话 ， 可能就会提高工作效率， 改善工作 质量 ， 从而避免 了项 目建设中资源的浪费 。 ３在我 国， 自行开展项 目管理的困难 业主
３ ． 国业 主 自行组建 项 目管理机构开展 １我 项 目管理有违 法违规之嫌 。国家正推行的建设 监理制度和项 目 人制度的 目的是在我国形成 法 项 目法人 、 方 、 主组建 的 Ｐ Ｔ 、 建设 业 Ｍ Ｓ承包商 、 监理二位一 体、 相互独 立、 相互 制约的建设市场 的结 构体制 。而业 主 自 开展 项 目 行 管理工作则 削弱 了监理行业 存在的基础 ，其后果就 是直接 从源头上切断了对监理的需求，同现行的建设 也有着紧迫性。 否则， 随着外商投资建设的工程 直接打交道， 一方面管理承包商， 有助于让顾客 监理政策法规不符 。 项Ｆ增多，项目管理模式将会成为外商投资的 及时了解 变化 ， ， ！ 同时 有些房屋质量问题 也能及 ３ ２在我国，业主要自行开展项目管理， 除 时得到处理 。 壁垒。 了自身要具备很强的项 目管理能力和拥有大批 １ ２ 业主 自 管理 施工 过程是 市场 经 济 ＿ １ 行 ２业 主 自 行开展项 目 管理的优点分 析 各种不同专业的项 目 管理人员之外， 还必需要 发展的需要 ２ Ｉ业主可 以最 大限度的满 足 自己对建 设 取得项 目管理所需 的各种 资质 。这都可能消耗 我们国家的项 目 业主有政府 、 企业 、 事业单 项 目的要求 业 主的精力 、 时间和花销 ， 而不利于项 目投资的 位、 房屋建设开发公司、 外商等 ， 部分大型品牌 对 十某些技术 要求 高 ， 专业性强 的项 目而 控制 。 别是 业主需要 在跨市 、 特 跨省甚 至是到国 房地 产公 司往往 自身具 有较 强 的项 目管 理班 言 ，业主 自己的项 目 管理机构对项 目 进行全方 外建设项目时，取得各种项目管理资质和派出 子 ，在开发过程中委托 监理管 理只是为 了贯彻 位 、全过程 的管理可能要 比外聘建设监 理单位 自己 的项 目管理 人员 可能 会 大大增 加建设 成 建设监理制度，监理工程师由于各方面的原因 进行项 目 管理 ，更 能满足业主对项 目 成后 的 本 。 建 技术等方面的要求 。 由于业主 自 行组建 的 履行不好监理职责， 反而会造成工程质量缺陷、 功能 、 ３ 在我 国 ， ３ 业主 自行开展项 目管理 ， 由于 工期拖延 ， 出现责任出现互相 推诿等 。 项目 管理机构隶 属十业 主，组成人员 中有很多 其是投资人， 按照“ 谁投资， 谁决策， 谁受益” 的 据相 关机构调查表明 ， 目前建设过程 中， 有 业主 的专业技术和管理人员 他 可以外聘部分 模式进 行建设 ，可能在项 目 建设 中出现业主方 韵业主认为确实有聘请建设监理单位的 专业人员补充进业主的项 目管理机构） ， 因此在 的项 目 管理 ＾ 员过十考虑业主 自 身利益而不能 镯夔 ， 但是髓有 ３． ４ ％的业主认为是法律法规的 项 目实施时 ，业主可 以在项 目可研 阶段就通过 严格按 照合同文件办事 ， ８ 违反工作程序、 制度和 要求而已， １％的认为是政府规定， 还有 ３ 所以必 自己的项目管理人员对项目未来的投资回报进 行业特点 ， 从而使项目施工承包商、 材料设备供 须聘请监理单位 可见业主组建项 目管理公司 行预控， 并在整个项 目 实施过程中， 随时采取各 应商及监理方处十不公正的地位，影响ｆ１建 【『 乜１ 管理施工过程， 从而管理项 目全过程， 有着市场 种有利措施来保证业主利益的最大化。而外聘 设项目的积极性。 目前， 这种现象在国内时有发 需求， 在市场经济条件下： 政栅 以加强法规建 建设监理单位进行项 目管理时 ，建设监理单位 生， 相当多的国内业主不按合同办事， 任意增加 设 来进 行管理和监督。 理解业主 的要求需要花费时间 ，即使能理解也 或删减有关条款， 给承包商带来不小的损失。 这 １３ 业 主 自行 管理 施工 过 程是实 施项 目 不会比业主自身对 自己的要求理解得更深刻、 也是我国推行建设监理制度的初衷之一。如何 ． １ 全过程管理的需要 更 全面 ，而且项 目建成后业主的满意程度可能 在不违反 国家关十建设监理法律法规的前提 国际上有一种新趋 势 ， 就是建设项 目的管 比业主 自己进行项 目管理获得的满意度要低一 下 ，更好的在工程项 目建设中充分利用业 主负 理 已不再是简单 的施工过程管理 ，而是涉 及可 些 。 责制是值得研究和探讨的。 行 性研究 、 、 设计 招标 、 、 至是 融资 、 营 施工 甚 运 ２ ２灵活方便 ， 随时一根据项 目的实际进度 ４结束语 等全过程的综合管理。目 前在我国， 承包商主要 安排配给资源 当前 ， 国仍然实 行的工程项 目监理制， 我 但 从事施工项 目 管理 ，少数大型施工企业也具 有 业主可以根据项 目不同时期对管理资源需 业主 自行管理工程项 目 式的发展是—个必然 模 咨询 、 设计 、 监理 能力 ； 建设监理 主要 也从事 施 求 的不同 ，根据项 目管理的实际需要合理安排 趋势 。 笔者建议 ， 目 主 自 项 业 行管理施工过程的 工 阶段 的监理 ， 不具备全过程项 目管理 的能力 ； 各种 资源 ， 如在人 员 ， 例 资金划拨等方 面。项 目 模式可 以在房地 产行业先行试行 ，因为作为房 项 目业主， ， 比如 房地产开发商， 本身具有较强 建设中，建设单位就在项目Ｆ Ｅ Ｅ Ｄ文件设计阶 地产开发商 ， 顾客是与其直接签订合同的， 由房 的工程技术和管 理力量 ， 以考虑从 项 目业主 段 、 细设计阶段 、 阶段及试 车阶段派出数 地产开发商直接管理施工过程，开发商将肩负 可 详 施工 开始试行全过程项 目 管理 。而建设监理逐 渐 向 目不等、批 次不等的各专业 工程 师来 加强业主 更大的责任 ， 有助于开发商及时解决房屋建造 咨询工程 师角色转变 ，业务也 向工程项 目 过 项 目管理 机构的项 目管理力量 ，并且 在不同阶 过程中出现的问题 。 全 程转变， 不仅但局限于施工阶段。 段派出财务人员对项 目资金使用进行定期审 参考文献 １ ２项 目 业主 自行管理施工项 目的可行性 计 ，这些都有助 十项 目 成后最 大限度 满足业 【刘建 明． 国建设工程项 目管理模 式的选择研 建 Ｉ 】 我 １． ．１有助于加强行业 内竞 争 ， ２ 提高我过 的 主的利益。而外聘的社会监理 单 位由于同业主 究 ． 浙江大学，０５ ２０． 整体项目关管理水平 之间是合同关系， 在项 目 实施的不同阶段要根 ｆ徐 明． 筑项 目管理的新 趋 势叽 管理 工程 学 ２ 】 建 我 国建设 监理 目前主要 是在施 工监理 ， 实 据业主的利益动态管理各种资源， 无论对业主 报 。 ０（． ２ ６） ０ ７ 行业主自行管理项目 施工过程不是不要建设监 还是监理单位而言都存在一定的困难。 理， 建设监 理制度从 １８ 年开始 ， 取得 了 ９８ 已经 有可能减少工程项 目建设中的资源浪 费 很好的效果 ，推行建设监理制的初衷是让专 长 由于工程项 目 建设过程 中只存在业 主方的
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中国新技术新产品
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工 程 技 术
业主 自行管理工程项Байду номын сангаас目模 式探讨
邵 素 娟
（ 建德市新安江 自来水厂 ， 浙江 建德 ３ １ ０ ） １６ ０
摘 要 ： 我 国 实际情 况 ， 者 对项 目业 主 自行 管理 工程 项 目 式的 可行性 以及优 点 进行 了分 析 ， 结合 笔 模 同时指 出 当前 该模 式 实行存 在 的 困难。笔 者建议 ， 以先在房 地 产企 业 实行该模 式 。 可 关键 词 ： 业主 ； ； 监理 业主 自行 管理模 式
ｔ项 目 业主 自行管理工程项 目 式的可行 于项 目管理的监理工程师为业主提 供技术和管 模 性分析 理 服务 ， 对工程建设 项 目进行微观 管理 ． 对于非 １ ． 目 主自 １项 业 行管理施工项 目的必要性 专 业人士的业主投资 的项 目，应 当加强建设监 １ ．业主自行管理施工过程是与国际接 理 ，而对于那些 自身具有强大的项 目管理班子 ．１ １ 轨的需要 的业 主 ，通过资质认证后 自行管理项 目有其合 加人 ＷＴ Ｏ后 ，我国的建筑市 场将会 进一 理性。 有人会 问， 监理工作人员 的去 向如何 ？ 监 步开放 ， 根据蝴匣 务贸易总协定》Ｇ Ｔ ） （Ａ ｓ 的市场 理 公司可以扩展监理行业的业务 ，向前扩展到 准入原则和国民待遇原则，我国建筑领域的法 可行 性分析 ， 向后可以进行项 目运行后评价 ； 一 律 法规将 会逐 渐和国际接轨 ，建设部 曾多 次组 部 分监 理工作人员继续从事监理 ，而另外一部 ． － ｆ 管理公司。 织 了考察 团到 国外考察学 习，国夕项 目发包模 ￣－ 以加入项 目 ｝ 式多样化 ，目前 国际上部分 国家强制实行 建设 １． ．２有利于明确责任 ２ 敷 Ⅱ 国等 ，也有部分国家未强行实行 ， 美 理 目 业主组建项 目 管理公 司， 比如 ， 房地产 有助于明确 建造责任 ， 尤 制度如英 国等 ， 了加强 国际上的合作与 交流 ， 开 发商管理施工过程 ， 为 这就要求有多元化的项 目 管理模式 ， 对于外商 其 是对期房出售 ，由于工程建造过程中会出现 在我 国境 内投资的部分项 目允许 自行管理项 目 和预想不 同的情况 ， 发商一方 面和购房顾 客 开 项 目管理 机构 ，简化 了工程项 目管理的结构层 次 。而且业 主如果 为项 目管理机构配备了经 验 丰富 、又掌握 现代项 目管理理论知识的项 目 管 理 ＾员，由这些 人员 处理项 目建设中 口常管 、 来
理工作的话 ， 可能就会提高工作效率， 改善工作 质量 ， 从而避免 了项 目建设中资源的浪费 。 ３在我 国， 自行开展项 目管理的困难 业主
３ ． 国业 主 自行组建 项 目管理机构开展 １我 项 目管理有违 法违规之嫌 。国家正推行的建设 监理制度和项 目 人制度的 目的是在我国形成 法 项 目法人 、 方 、 主组建 的 Ｐ Ｔ 、 建设 业 Ｍ Ｓ承包商 、 监理二位一 体、 相互独 立、 相互 制约的建设市场 的结 构体制 。而业 主 自 开展 项 目 行 管理工作则 削弱 了监理行业 存在的基础 ，其后果就 是直接 从源头上切断了对监理的需求，同现行的建设 也有着紧迫性。 否则， 随着外商投资建设的工程 直接打交道， 一方面管理承包商， 有助于让顾客 监理政策法规不符 。 项Ｆ增多，项目管理模式将会成为外商投资的 及时了解 变化 ， ， ！ 同时 有些房屋质量问题 也能及 ３ ２在我国，业主要自行开展项目管理， 除 时得到处理 。 壁垒。 了自身要具备很强的项 目管理能力和拥有大批 １ ２ 业主 自 管理 施工 过程是 市场 经 济 ＿ １ 行 ２业 主 自 行开展项 目 管理的优点分 析 各种不同专业的项 目 管理人员之外， 还必需要 发展的需要 ２ Ｉ业主可 以最 大限度的满 足 自己对建 设 取得项 目管理所需 的各种 资质 。这都可能消耗 我们国家的项 目 业主有政府 、 企业 、 事业单 项 目的要求 业 主的精力 、 时间和花销 ， 而不利于项 目投资的 位、 房屋建设开发公司、 外商等 ， 部分大型品牌 对 十某些技术 要求 高 ， 专业性强 的项 目而 控制 。 别是 业主需要 在跨市 、 特 跨省甚 至是到国 房地 产公 司往往 自身具 有较 强 的项 目管 理班 言 ，业主 自己的项 目 管理机构对项 目 进行全方 外建设项目时，取得各种项目管理资质和派出 子 ，在开发过程中委托 监理管 理只是为 了贯彻 位 、全过程 的管理可能要 比外聘建设监 理单位 自己 的项 目管理 人员 可能 会 大大增 加建设 成 建设监理制度，监理工程师由于各方面的原因 进行项 目 管理 ，更 能满足业主对项 目 成后 的 本 。 建 技术等方面的要求 。 由于业主 自 行组建 的 履行不好监理职责， 反而会造成工程质量缺陷、 功能 、 ３ 在我 国 ， ３ 业主 自行开展项 目管理 ， 由于 工期拖延 ， 出现责任出现互相 推诿等 。 项目 管理机构隶 属十业 主，组成人员 中有很多 其是投资人， 按照“ 谁投资， 谁决策， 谁受益” 的 据相 关机构调查表明 ， 目前建设过程 中， 有 业主 的专业技术和管理人员 他 可以外聘部分 模式进 行建设 ，可能在项 目 建设 中出现业主方 韵业主认为确实有聘请建设监理单位的 专业人员补充进业主的项 目管理机构） ， 因此在 的项 目 管理 ＾ 员过十考虑业主 自 身利益而不能 镯夔 ， 但是髓有 ３． ４ ％的业主认为是法律法规的 项 目实施时 ，业主可 以在项 目可研 阶段就通过 严格按 照合同文件办事 ， ８ 违反工作程序、 制度和 要求而已， １％的认为是政府规定， 还有 ３ 所以必 自己的项目管理人员对项目未来的投资回报进 行业特点 ， 从而使项目施工承包商、 材料设备供 须聘请监理单位 可见业主组建项 目管理公司 行预控， 并在整个项 目 实施过程中， 随时采取各 应商及监理方处十不公正的地位，影响ｆ１建 【『 乜１ 管理施工过程， 从而管理项 目全过程， 有着市场 种有利措施来保证业主利益的最大化。而外聘 设项目的积极性。 目前， 这种现象在国内时有发 需求， 在市场经济条件下： 政栅 以加强法规建 建设监理单位进行项 目管理时 ，建设监理单位 生， 相当多的国内业主不按合同办事， 任意增加 设 来进 行管理和监督。 理解业主 的要求需要花费时间 ，即使能理解也 或删减有关条款， 给承包商带来不小的损失。 这 １３ 业 主 自行 管理 施工 过 程是实 施项 目 不会比业主自身对 自己的要求理解得更深刻、 也是我国推行建设监理制度的初衷之一。如何 ． １ 全过程管理的需要 更 全面 ，而且项 目建成后业主的满意程度可能 在不违反 国家关十建设监理法律法规的前提 国际上有一种新趋 势 ， 就是建设项 目的管 比业主 自己进行项 目管理获得的满意度要低一 下 ，更好的在工程项 目建设中充分利用业 主负 理 已不再是简单 的施工过程管理 ，而是涉 及可 些 。 责制是值得研究和探讨的。 行 性研究 、 、 设计 招标 、 、 至是 融资 、 营 施工 甚 运 ２ ２灵活方便 ， 随时一根据项 目的实际进度 ４结束语 等全过程的综合管理。目 前在我国， 承包商主要 安排配给资源 当前 ， 国仍然实 行的工程项 目监理制， 我 但 从事施工项 目 管理 ，少数大型施工企业也具 有 业主可以根据项 目不同时期对管理资源需 业主 自行管理工程项 目 式的发展是—个必然 模 咨询 、 设计 、 监理 能力 ； 建设监理 主要 也从事 施 求 的不同 ，根据项 目管理的实际需要合理安排 趋势 。 笔者建议 ， 目 主 自 项 业 行管理施工过程的 工 阶段 的监理 ， 不具备全过程项 目管理 的能力 ； 各种 资源 ， 如在人 员 ， 例 资金划拨等方 面。项 目 模式可 以在房地 产行业先行试行 ，因为作为房 项 目业主， ， 比如 房地产开发商， 本身具有较强 建设中，建设单位就在项目Ｆ Ｅ Ｅ Ｄ文件设计阶 地产开发商 ， 顾客是与其直接签订合同的， 由房 的工程技术和管 理力量 ， 以考虑从 项 目业主 段 、 细设计阶段 、 阶段及试 车阶段派出数 地产开发商直接管理施工过程，开发商将肩负 可 详 施工 开始试行全过程项 目 管理 。而建设监理逐 渐 向 目不等、批 次不等的各专业 工程 师来 加强业主 更大的责任 ， 有助于开发商及时解决房屋建造 咨询工程 师角色转变 ，业务也 向工程项 目 过 项 目管理 机构的项 目管理力量 ，并且 在不同阶 过程中出现的问题 。 全 程转变， 不仅但局限于施工阶段。 段派出财务人员对项 目资金使用进行定期审 参考文献 １ ２项 目 业主 自行管理施工项 目的可行性 计 ，这些都有助 十项 目 成后最 大限度 满足业 【刘建 明． 国建设工程项 目管理模 式的选择研 建 Ｉ 】 我 １． ．１有助于加强行业 内竞 争 ， ２ 提高我过 的 主的利益。而外聘的社会监理 单 位由于同业主 究 ． 浙江大学，０５ ２０． 整体项目关管理水平 之间是合同关系， 在项 目 实施的不同阶段要根 ｆ徐 明． 筑项 目管理的新 趋 势叽 管理 工程 学 ２ 】 建 我 国建设 监理 目前主要 是在施 工监理 ， 实 据业主的利益动态管理各种资源， 无论对业主 报 。 ０（． ２ ６） ０ ７ 行业主自行管理项目 施工过程不是不要建设监 还是监理单位而言都存在一定的困难。 理， 建设监 理制度从 １８ 年开始 ， 取得 了 ９８ 已经 有可能减少工程项 目建设中的资源浪 费 很好的效果 ，推行建设监理制的初衷是让专 长 由于工程项 目 建设过程 中只存在业 主方的
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中国新技术新产品
