房地产公司融资方案

融资研究Ｉ　ＦＩＮＡＮＣＩＮＧ　ＳＴＵＤＹ　

房地产项目融资方案设计　

——以衡鑫房地产公司为例　

浙江工业大学　冯勤　黄静漾　

由于目前房地产项目是采用以银行信贷为主的单一融资渠　

道，在银行信贷被收紧之后，房地产企业没有相应的融资渠道进行　

有效的资金弥补，会造成其严重的贫血。ＸＹ公司是杭州的一家大　

型房地产公司，其子公司衡鑫房地产公司准备对安徽歙县进行房　地产项目开发。因此，在这样的经济背景下，为该房地产项目设计　

一套有效的融资方案是非常迫切及必要的。　

一、衡鑫公司融资环境分析　（一）衡鑫公司外部融资环境分析房地产融资是个开放的系　

统，其形成和发展是外部环境与内部环境相互影响的结果。外部环　境是指存在于企业外部，如企业所处区域的经济发展水平、当地经　

济政策、法律法规等对企业融资有影响的因素。而内部环境则是指　

对房地产企业形成和发展有直接影响的因素，如公司内部管理人　员的素质及特点、公司的财务制度及财务现状等。外部环境是客观　存在的，企业难以改变且只能去适应环境；而内部环境却恰恰相　

反。是企业可以控制并且必须控制的环境。　（１）歙县宏观环境分析。全国历史文化名城——歙县，位于安　

徽省东南部，距杭￣１＂１２１３公里，距合ｎ￣３８２公里，黄山市７４公里。该县　

身踞世界著名风景区黄山南大门，是东至杭州南往千岛湖，西去瓷　都景德镇，北向江城芜湖、铜陵的枢纽，且处于全省“一线两点”的　经济发展圈内，具有明显的区位优势。　

歙县经济总量较小，但呈平稳上升趋势，人均ＧＤＰ以较快的步　伐增长。２００８年ＧＤＰ总量为６７．６亿元，２００６、２００７两年ＧＤＰ总量呈现　

平稳上升趋势，增幅保持在１２％以上，２００８年上涨幅度较大达到　

１９．４６％。人均ＧＤＰ以较快步伐增长，２００８年人均ＧＤＰ为１３７７４元，其　中２００８年、２００６年达到了１９．５％的增长率，而２００７年增长幅度稍有　回落，但也保持了１０．１４％的上涨势头。此外，歙县２００８年金融机构　

湖北经济学院栎一217有限责任公司

汤

逊

湖

新

城

融

资

方

案

公司名称：湖北经济学院栎一217有限责任公司

项目名称：“武汉汤逊湖新城”

参与人员：裴传胜 李 强 吕 超 张诗柱

房地产项目融资方案

一、融资项目名称 “武汉汤逊湖新城”建设项目

二、项目融资主体

湖北经济学院栎一217有限责任公司，本公司成立于2015年8月，位于湖北省武汉市江夏区湖北经济学院，公司注册资本100000万元，目前已完成或正在进行中的房地产开发项目两个，预计2016年基本建设完工，预期收益10000万元。

三、融资规模、期限及还款进度

项目总投资72035万元，资金来源为业主自筹32035万元，拟从银行贷款40000万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2016年1月至2019年1月。年利率暂按7.00%确定。

贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值100000万元。另外由武汉亚飞担保有限责任公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。 预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2017年1月偿还本金20000万元，2018年1月偿还本金10000万元，2019年1月偿还本金10000万元。

四、担保公司情况

武汉亚飞担保有限责任公司成立于2003年8月，是武汉市乃至湖北省、华中地区担保行业中从业最早且最具市场影响力的担保公司之一。公司主要服务范围包括：个人及企业贷款担保业务、个人汽车消费贷款担保、个人二手房按揭贷款担保、个人住房抵押贷款担保、助业贷款、个人经营性贷款担保、信用卡经营分期等。先后推出了“随易贷”、“卡易贷”、“装修贷”、“融易贷”、“速贷易”、“新婚贷”、“企业贷”一系列产品，全方位满足中小企业和个体经营户、目标消费群的需求。

五、项目基本情况

“武汉汤逊湖新城”建设项目 位于湖北省武汉市江夏区汤逊湖北路，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。

房地产项目融资方案（一）

（一）融资组织形式选择

研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

（二）资金来源选择

在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

（三）资本金筹措

资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

（四）债务资金筹措

债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

1.信贷融资

任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

2.债券融资

企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

（五）预售或预租

由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

（六）融资方案分析

在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

1.资金来源可靠性分析

主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

2.融资结构分析

主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

3.融资成本分析

融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

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A房地产公司融资策略案例分析

作者：曾小青 李圆圆 向玉章

来源：《会计之友》2012年第33期

【摘要】 房地产企业对金融依赖度高，但融资方式比较单一，面对国家的严厉调控政策，迫切需要优化现有融资方式，开辟新的融资渠道。文章以A房地产公司为例，从其财务状况和融资方式入手，分析了其融资困境，在此基础上提出融资优化策略。

【关键词】 房地产； 融资； 银行信贷

一、引言

房地产企业是一个资金密集型企业，开发周期长，资金投入大，对金融的依赖度很高。资金作为房地产企业的“血液”，一旦出现断流，将会产生巨大的风险，使房地产业和金融业遭受重创。2008年美国次贷危机引发全球金融危机，敲响世界警钟，为此，各国纷纷出台相应的房地产调控措施。我国自2010年以来，政府相继出台了“国十条”、“新国八条”、“新国五条”等等，2011年连续6次上调存款准备金率，不断加强银根紧缩，限购限贷。从金融角度来看，我国房地产企业的融资方式比较单一，并且过度依赖于银行信贷。在我国资本市场尚不完善的情况下，严厉的政策调控使房地产企业的融资环境日益恶化，融资压力与日俱增，中小企业纷纷陷入财务危机，而大企业也在持续的政策调控下趋于“疲软”。因此，房地产企业开辟新的融资渠道，改善现有的融资方式具有十分重要的现实意义。

二、案例介绍

A公司是某市规模较大的房地产公司，主要经营二级房地产开发和商品房销售。作为A集团旗下的子公司，在2010年以前，A公司一般是以集团的名义融资，资金由集团财务公司实行统一调度和管理。随着集团规模的日益扩张和国家调控政策的陆续实施，A集团的资金链出现了严重的“供不应求”现象，资金压力与日俱增。因此，从2010年开始，A集团决定从“银行家”向“企业家”过渡，逐步推行“母子公司共同造血”的金融改革制度，鼓励并支持子公司独立融资。从资金供给的角度出发，A公司现有的资金来源有限，融资方式比较单一，多为项目类债务融资，例如四证贷款、房地产投资信托借款、旧改/并购贷款等；而站在资金需求的角度，2012年的资金安排计划显示，4月要向A集团总部上缴利润2.7亿元，5—10月A公司面临16.9亿元的还款压力，此外，2011年底新增的4个项目也需要大量的开发资金支持。如果资金不能及时到位，2012年年底A公司的资金峰值将高达9亿元，资金链可能会出现断裂的危机。纵观近些年来由资金断裂引发企业破产的典型案例，如德隆系、史玉柱的巨人集团、2011年的温州商人“跑路潮”等等，A公司的管理层深刻意识到，必须优化现有的融资方式，快速有效地融通资金，绝不能使资金断流。