地产人必须了解的房地产五证两书一表

商品房五证两书一表具体法律规定商品房五证两书一表具体法律规定:商品房是指供居住或者其他合法使用的住宅建筑物或者住宅建筑物区段。

购买商品房时，开发商需提供出售商品房所在建筑物的房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及购房居民大会的决议书等文件。

这些文件统称为“商品房五证两书一表”。

（一）房屋所有权证房屋所有权证是商品房购买者最为关心的证书之一，证明购房人对购买的房屋享有所有权。

在购买商品房时，开发商需向购房人提供具有法律效力的房屋所有权证。

（二）国有土地使用证国有土地使用证是指土地所有者为了合法使用土地所需出具的证书。

购买商品房时，购房者需要注意开发商是否能够提供国有土地使用证，以保证购房的合法性。

（三）建设工程规划许可证建设工程规划许可证是商品房项目规划核准证书，是开发商合法进行建设的前提条件。

购买商品房时，购房者需核实开发商是否取得了建设工程规划许可证。

（四）建设工程施工许可证建设工程施工许可证是商品房项目施工的有效证明，购房者在购买商品房时，需要确认开发商是否具备合法的建设工程施工许可证。

（五）商品房预售许可证商品房预售许可证是商品房销售的许可证明，购房者在购买商品房时，需确认开发商是否取得了合法有效的商品房预售许可证。

（六）购房居民大会决议书购房居民大会决议书是指购房者在商品房交易中需要了解并参与的会议决议，确保购房者的合法权益。

（七）一表一表即指合同备案表。

购房者在购买商品房时，需要与开发商签订房屋买卖合同，并进行备案。

购房者应查明合同内容是否合法，以保证双方权益。

以上便是商品房五证两书一表的具体法律规定，购房者在购买商品房时需谨慎核实开发商提供的相关文件，确保房屋交易的合法性和安全性。

房地产行业的五证二书详解搞房地产这一行的目前是火呀，在这一行呢，就得把五证二书给准备齐咯！购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

“三书一证一表”与房产商预售时必须提供的五证具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。

何谓两书？两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。

房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需要说明的问题。

律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。

一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。

房地产五证、两书、一表五证两书一表是开发商销售商品房必备的文件，作为从事开发地产工作的了解“五证”内容才能提前准备好相关资料，避免延误办证时间所带来的损失。

那么，作为购房者来说，认真了解一下“五证”，也可以帮助您减少买到烂尾楼的风险。

房地产“五证”是哪五证呢?如何办理?具体每一个证办理的流程有哪些呢?作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。

即:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。

办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。

《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

《国有土地使用证》《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。

房地产《国有土地使用证》的取得方式?国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。

其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地。

开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

房地产“五证”“两书”“三表”都是什么房地产是个永久的⾏业，有房有地就有房地产，这也是⼀个⾮常活跃的⾏业，关于房地产，问题也有很多。

⽐如房地产“五证”“两书”“三表”都是什么？下⾯就由店铺⼩编来为你具体介绍。

房地产“五证”“两书”“三表”都是什么?⼀、五证1、《国有⼟地使⽤证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》(建设⼯程开⼯证)、《商品房销售(预售)许可证》。

房地产五证中最重要的是《国有⼟地使⽤证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项⽬可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

《国有⼟地使⽤证》是证明⼟地使⽤者(单位或个⼈)使⽤国有⼟地的法律凭证，受法律保护。

《建设⼯程规划许可证》是有关建设⼯程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设⼯程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

《建设⼯程施⼯许可证》(建设⼯程开⼯证)是建筑施⼯单位符合各种施⼯条件、允许开⼯的批准⽂件，是建设单位进⾏⼯程施⼯的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之⼀。

《建设⽤地规划许可证》是建设单位在向⼟地管理部门申请征⽤、划拨⼟地前，经城市规划⾏政主管部门确认建设项⽬位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位⽤地的法律凭证《商品房销售(预售)许可证》是市、县⼈民政府房地产⾏政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准⽂件。

⼆、⼆书⼆书是指《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》。

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使⽤时，向购房⼈提供的对商品住宅承担质量责任的法律⽂件和保证⽂件。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律⽂件，其中应当列明⼯程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

三、三表1.竣⼯验收备案表。

2.房屋实测⾯积表。

“五证二书一表”“五证”是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》“二书”是指：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》“一表”是指：《竣工验收备案表》“其实在买房时，最重要的是看有无《商品房预售许可证》，因为按照正常的审批手续，有了前面的几个证件，才能办理该证件。

”“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》（现房已取消《销售许可证》，但要提供《房屋所有权证》），两者表明所购房屋属合法交易范畴。

“二书”指的是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的保证文件。

《住宅质量保证书》更具法律约束作用，其中有公共设施等部位的相关承诺，也有关于墙面、屋顶等，也都承诺了一个“保质期”。

“一表”是指《竣工验收备案表》，是在收房时提供的各个具体部分已经合格的表格。

“如果没有提供‘五证’、‘二书’、‘一表’的话，只能说明开发商没有通过相关验收，很多市民在这方面的意识还不够，如果在前期就有了这些证件，就不用在房子出现问题后现搜集证据了。

”交付时的五证、二书、一表证书名称发证机关（单位）1、《建设用地规划许可证》，发证机关：市（区）城市规划管理局；2、《建设工程规划许可证》，发证机关：市（区）城市规划管理局；3、《国有土地使用证》（出让），发证机关：市（区）政府、土地资源和房屋管理局；4、《建筑工程施工许可证》，发证机关：市建设委员会；5、《商品房销售许可证》，发证机关：市国土资源和房屋管理局；6、《住宅质量保证书》，发证机关：房地产开发企业；7、《住宅使用说明书》，发证机关：房地产开发企业；8、《市建筑工程竣工验收备案表》，发证机关：市建设委员会。

房地产前期开发报建五证两书一表（一）五证：（1）《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

（2）《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

（3）《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

（4）《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

（5）《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（二）两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制。

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。

房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

其中“五证”属于行政许可的范围和性质，”两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。

（三）一表：《竣工验收备案表》这个表通常包括的内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。

房地产开发商的五证与二书五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。

您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。

未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。

在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

以上就是人们常说的五证与二书！一、与商品房预售相关的几个概念（一）、商品房预售与商品房现售。

开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。

（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（三）、房屋的所有权与土地的使用权。

房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。

房地产开发商五证齐全,指的是哪五证?
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》
五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民**颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民**房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
发,<<建筑工程开工证>>由建委核发
房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。

购房五证两书一表房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 ( 建设工程开工证 ) 、《商品房销售 ( 预售 ) 许可证》。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售( 预售 ) 许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售 ( 预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书” 可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

五证《国有土地使用证》《国有土地使用证》正面《国有土地使用证》第一页对购房影响重要程度 : *****《国有土地使用证》是证明土地使用者 ( 单位或个人 ) 使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》封面《建设用地规划许可证》正面对购房影响重要程度 : ****《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。