银行个人住房按揭业务风险分析及防范建议

深圳发展银行个人房产按揭贷款风险揭示及应对措施第一章我国房地产法律环境现状及应对措施一、当前我国房地产有关法律的不利因素随着金融全球化的发展和我国正式加入世贸组织并参与激烈的国际竞争,我国现有银行及个人信贷相关法律从基本原则、法律内容、法制形成与发展机制、执法环境和程序上不同程度的制约着金融市场和银行业的发展.究其原因是我国的法律是在由计划经济向市场经济转轨过程中逐步制定和颁布的,因而按WTO规则及2001巴塞尔资本协议的要求,现行的银行法律体系逐步的、明显地暴露出其在个人按揭贷款上对银行合法权益保护的薄弱.一担保法尚不能切实保障银行债权实现1. 抵押权权利限制：贷款期限届满未受清偿时,我行不能直接处分抵押物担保法第四十条规定,“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”.这一规定反映了我国对债权人、特别是银行债权的保护力度远远不够.一些西方发达国家早已把抵押分为转移所有权的抵押和不转移所有权的抵押.前者可使债权人在债务人到期不履行债务时,能够不用通过法律诉讼就直接获得抵押物的所有权.在英美法系中按揭的含义就包括了转移所有权同时债务人继续使用抵押物的意思,这对于银行及时行使权利、减少交易和诉讼费用十分有利.而我国法律却对我行抵押权的实现做了严重限制：即当贷款履行期届满我行未受清偿时,我行不能直接处分抵押物而必须通过高费繁琐的司法程序予以解决.2. 实现抵押权方式限制：起诉拍卖担保法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼.”在我国,一般来说,银行实现抵押权的方式通常为：协商、诉讼和仲裁.在实践中协商解决的可能性微乎其微,仲裁虽然相对手续简易,但由于其必须借助法院执行导致执行结果不尽如人意.城市房地产管理法第四十六条规定：“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押房产拍卖所得的价款优先受偿.”也就是说,现实中银行按揭贷款实现抵押权的有效方式通常局限为：起诉拍卖.3. 保证人保证范围限制：保证人具有抗辩权担保法第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任.”当同一债务上出现物保与人保竟合时,保证人对担保物的范围之内具有抗辩权.事实上,当债务人发生违约行为而抵押物执行不能唯一生活必须住房或处置困难时,银行不能直接要求保证人承担全部债务的连带担保责任,即使事先与保证人约定其自愿承担所有债务的协议也由于违背担保法,而自始无效.二贷款通则从效力和内容上并不能真正保护银行债权.1. 贷款通则属于部门规章,没有法律层面的效力.法院不能直接将其作为判决依据,仅用于参考.因此,在贷款通则中虽然对银行债权实现作了有利的规定,但在司法实践中却并未起到多少作用.2. 贷款通则的内容严重滞后.贷款通则颁布于1996年8月1日,这近十年时间我国个人按揭业务发展突飞猛进,有关银行业务的法律法规也进行了较大的更改.贷款通则在借款人条件等诸多方面规定严重不合形势,阻碍了银行信贷业务发展.三查封、扣押、冻结财产的司法解释对银行按揭优先权的动摇司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债.”根据上述规定可知,即使按揭房屋已经设定抵押,只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的,也不得被拍卖、变卖和抵债.这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加.随解释配发的“答记者问”指出：“如果将被执行人执行到低于最低生活保障的境地,则政府必须出面救济,就等于政府替他还了债,因而是不合理的.”事实上,最低生活保障和执行中的“生存免责”是两个概念,最低生活保障是政府的当然义务,是财政支出的一个内容；而“生存免责”则是对私权自治的一种限制.将二者等同起来加重了债权人的负担,实际上是要求债权人来替政府承担公共职能.总之,该司法解释通篇体现出保护被执行人的价值倾向,这对于通常以债权形态而存在的我行金融资产而言,都构成较大冲击.四个人消费信贷立法的缺乏和社会保障体制的薄弱个人信贷是市场经济条件下利用信贷手段促进个人消费的重要方式.近几年,各商业银行的个人信贷悄然兴起,特别是个人住房按揭贷款更是增长迅速.个人信贷作为银行零售业务的中流砥柱,其贷款对象、操作程序、贷款担保等都有其独特之处.正因为此,世界上许多个人消费信贷业务开展得比较好的国家如美、法、英等国都制定有专门的法律,而我国却没有相关系统法律.其次,我国社会保障制度不健全,覆盖面窄,并无相应法律保障.据统计,我国目前享受养老金和医疗保险待遇的人,只占总人口的12%,绝大多数人要自己负担自己的健康和安全.这些人一旦失业或遇有重大疾病,就势必影响个人信贷的推进和整个社会的稳定.二、我行应对措施一办理强制执行公证.强制执行公证是指我行与借款人约定,当借款人发生违约情形时被赋予强制执行效力的公证的形式约束,我行不经诉讼审判程序,径行向法院申请强制执行抵押物以保障权利实现的一种公证形式.1. 办理强制执行公证的优势：1缩短实现抵押权的时间、简化处分手续,减少处分费用,避免诉讼和仲裁程序.2在公证书中,由于借款人承诺“该住房非本人及抚养人生活必须房产,并不以此对抗法院强制执行”,因而在主观上对其有一定约束.3在效力上,与仲裁决议和判决书具有同等执行力.2. 办理强制执行公证注意事项：1在法定期限内提出申请；2按要求向法院提交执行申请书及有关材料包括借款人违约事实证据；3向法院提供可靠的抵押物线索.二借款人直系亲属提供住所承诺借款人直系亲属提供住所承诺是指我行对于首次置业和未提供拥有其他住房证明的借款人,可以要求其直系亲属与我行签署的当借款人发生违约、我行处分抵押物时,无条件为其提供居住场所的承诺.新司法解释的出台虽然是以保障生存基本权利为始终的,但它并未否认银行的债权.事实上,只要能够为借款人提供相对稳定的住所,当生存权与债权不再冲突时,处分以唯一住房形式存在的抵押物也并非不可能.三提高借款人贷款门槛,改变对抵押物完全依赖状态.在个人贷款,尤其是个人住房按揭操作中,要改变以往偏重抵押物是否足值的风险评估方式,加强对借款人和第一还款来源的调查分析.细分客户群体,对不同信用特征客户采取差异化发展策略.首先要对借款人的道德风险进行评估,要充分利用人行征信系统及其他独立的第三方资料,并通过包括职业情况及变迁、家庭背景、信用记录等资料综合判断借款人的还款意愿和违约成本.其次,要对借款人的收入情况进行调查,对其家庭收入的稳定性进行分析,并重点对借款人的家庭资产,尤其是是否拥有第二套住房等情况进行调查了解.对国家机关公务员、事业单位员工、教师、国有大中型企业正式职工等收入较为稳定的阶层,基于其职业的稳定性可以重点发展；对收入较高但存在一定不确定性的民营企业中高层管理人员以及执业律师、执业会计师等,基于其家庭较为丰厚的资产或多套住房可以适度发展；对收入和资产情况都存在较多不确定性的自雇人士,以及收入较低的工薪阶层,应审慎发展.第二章源于开发商的风险及其控制一、开发商风险种类一开发商资质和信用瑕疵在住房按揭贷款业务中,开发商扮演着重要的角色：首先,它是按揭房产的生产者,若其因为经营不善,管理混乱导致生产主体出现问题,如破产、停业或取消资质等情况,则抵押实体便成为空中楼阁；其次,它是借款人按揭贷款的阶段性信用担保人,一旦借款人没有履约,我行可以向开发商主张权利.这时开发商如无力承担这个责任,势必影响我行信贷安全.二开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商由于经营不善、缺乏资金等原因,延期交付或交付不能,致使购房合同无法按约定履行,一般按合同约定出卖人即开发商交付逾期90天买受人借款人就可以要求解除商品房买卖合同并获得全部价款和违约金.可是,这种情况下,开发商对于批量解除合同的返还价款肯定无力支付.虽然按揭贷款关系不因买卖合同解除而无效,但要求借款人继续履行偿还义务几乎不可能.对于我行而言,一方面借款人不按约偿贷,另一方面抵押物可能处分不能,结果导致我行信贷资产受到损害.三开发商所建楼房与购房合同明显不符开发商虽如期竣工,但所交付楼房质量不符合合同要求、货板不符指交付楼房与房屋买卖合同中所附平面图不符、面积缩小3%以上,购房人可以要求解除购房合同.此时,由于抵押物价值会因品质或面积问题大打折扣,使得我行信贷资产全额受偿受到影响.四按揭楼盘无法取得房产证城市房地产管理法规定：“下列房产,不得转让：1以出让方式取得土地使用权的,不符合本法三十八条规定的条件的；2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3依法收回土地使用权的；4共有房地产未经其他共有人书面同意的；5权属有争议的；6未依法登记取得权属证书的；7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.”此外,房地产商如果开发手续不健全、欠缴出让金,也会影响楼房产权证的发放.一旦楼盘没有取得合法使用权,无法取得房产证,必然导致按揭无法履行进而损害我行利益.五开发商拖欠工程款当开发商由于各种原因拖欠工程款并与施工方发生纠纷,影响工程进度和完工时,依据我国有关法律规定“建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权.”,如果购房人解除购房合同、不按期偿还按揭贷款,我行行使抵押权时,受偿率将会受到严重影响.六开发商挪用贷款或者携款潜逃在期房按揭中,开发商是按揭贷款的最终使用人.开发商应当将按揭贷款用于工程的继续建设,不得挪做他用.可是开发商有可能将此特定项目的建设资金在项目结束前投入于其他项目：如建设新项目或收尾其他在建工程,设立新公司、偿还其他债务、炒股票、其他投资,甚至携款潜逃等.一旦发生这些情况就会严重危及购房人的根本利益,导致我行信贷资产遭受损失.二、开发商风险的防范一建立和完善我行内部风险预防机制、严格调查审批环节1. 作好开发商的调查工作1开发商资质审查.根据房地产开发企业资质管理规定,未取得房地产开发资质等级证书和年检不合格的企业,不得从事房地产开发经营业务.我行在开展按揭业务时应要求开发商具备二级以上资质不指定楼盘必须符合此要求.2开发商资信审查.包括开发商是否依法设立、组织形式、注册资金及来源、财务状况、经济实力、经营范围、信用评级、主要领导人素质、科研力量等,对于集团公司还应该对该集团及其他关联企业进行大致审查.3开发商以往记录.包括以往所开发项目的销售情况、品质价格、物业服务、与业主有无纠纷等以及银行信用及负债情况.4开发商手续办理情况.开发商应为按揭贷款的房产办理好一切手续：预售楼房,必须具备预售条件；现房,必须要求开发商对其具有完全产权且权利无瑕疵.2. 加强对按揭项目的审查1项目立项及报批手续是否合法有效,批文内容是否前后一致.2“五证齐全”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证.3土地出让合同、土地房屋权证是否真实、合法,土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押民政部是否办理过其他银行贷款的抵押登记.4项目总投资概算、资金来源与到位情况.5项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政建设、交通情况.6项目占地面积、建筑结构、户型设计等情况；相邻地段、同品质楼房的销售价格、销售情况和客户群体分析.3.作好楼房按揭贷款合作协议,明确开发商责任.签定合作协议时,我行应该与开发商明确按揭贷款的额度、期限、阶段性担保及资金结算等内容.并注意下列事项的约定：1资金监管.资金监管是指在房地产项目运作过程中,我行与开发商签定监管协议,以双方共同名义设立监管帐户,负责开发商按揭资金的入帐、保管、支付等事宜,审查其资金入帐和投向,保证资金用途符合法律规定和合同的约定的一种银行控制风险的制度.①监管的目的在于按揭贷款资金可以作到专款专用,保证项目顺利完工,降低银行风险.②监管的资金主要是开发商从银行的贷款、按揭款等房产销售收入.③对于主体结构未封顶的项目必须要求实行资金监管制度.我行应当在允许的情况下对项目尽可能做到独家支持为其提供按揭业务,同时独家监管以确保资金的充分安全.2开发商作为预售人不可撤消的保证责任.①阶段性担保.在额度内指定楼盘的期房按揭中,我行应该要求开发商在办妥房屋所有权证的现房抵押登记之前作为借款人按期归还银行贷款本息的保证人承担阶段性担保责任.②保证交付楼房无瑕疵,并将房屋产权证和土地使用证交给按揭权人贷款行.3回购责任.回购是指在期房按揭贷款中,开发商同意在房产抵押登记办理完毕之前作为借款人的保证人,当借款人累计一定时间未偿付贷款本息时,开发商垫款偿还银行全部贷款本息的责任.①回购实质上是附条件的买卖,因而对于回购的约定不应仅仅与开发商按揭合作协议中签署,还应该在房屋买卖合同、抵押贷款合同中体现.②回购合同不属于担保合同,风险防范能力比较有限.4附条件承诺.附条件承诺是指我行与开发商约定,当借款人因为开发商合同违约事项而未偿付银行贷款本息时,其代借款人清偿的承诺.合同违约事项包括：交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷等.5保证金.在期房按揭中,我行应该要求开发商在我行开立保证金帐户,并存入一定比例的保证金,作为其承担阶段性担保的方式.保证金比例一般为10%.我行可以根据项目及开发商情况增加或适当减少.4. 办妥按揭楼房的抵押登记工作我国采取登记生效主义,未办理登记的抵押权不得对抗第三人.由于期房按揭设定时尚没有房屋所有权证,因而在实际操作中主要有两种不同于现房的抵押登记办法：即办理预抵押登记即由登记机关在抵押合同上作记载,或办理预售备案即房地局对开发商所售房产进行备案登记,当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记.办理房产抵押登记时,必须持房地产所有权证办理,由登记机关在所有权证上作他项权利记载后,向我行颁发房屋他项权利证.5.加强贷后管理贷款发放后,要加强与开发商的联系,掌握其经营情况、资产负债情况、股东和公司重大事项的变化等.同时,要了解项目的工程进度、资金使用、贷款用途等情况.如发现情况应尽早采取措施,保障我行债权.6. 建立房产销售资金监管制度,积极防止按揭贷款的挪用,保证工程顺利完工.二建立风险转移机制1. 将开发商保证风险转移给专业担保公司在一手房按揭贷款中,银行作为按揭权人的担保权往往是一种期待权.其是否能真正得到落实取决于购房人房屋所有权的完全实现,归根到底取决于开发商的行为.一旦开发商的行为使得购房人权利无法实现,继而导致借款人不偿还我行贷款的时候,由已经作为违约者的开发商再担当保证人角色,无论从主观意愿和客观能力上都是有严重瑕疵的.这时候,由具有相当担保实力的担保公司来承阶段性担保责任无疑是化解风险的一剂良方.我们可以考虑对于以下情况要求引入专业担保公司担保：1开发商二级以下资质；2开发商担保实力确有欠缺的；3工程进展缓慢；4项目销售进度不及于周遍同等品质楼房的；5价格过高楼盘.2. 将信用审查风险转移给律师事务所在我国信用体系尚未完善的情况下引入具有专业经验、能够独立承担责任的律师事务所完成对开发商资信及资料的审查,能够有效预防和减轻银行形式审查导致的弊端.在期房按揭中,我行对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,律师参与能使期房按揭中的风险得到很大程度控制.1律师可以承担下列工作：①调查开发商及项目；②草拟和审查有关法律文件及相关资料；③通知银行划款,负责监督资金；④办理抵押登记.2律师介入和谨慎操作的明显功能：①避免许多虚假证明文件和不合法资料,确保银行权益、减轻银行负担；②缓冲银行与开发商之间的冲突,加强了资金的专款专用；③律师自始参与可以减少开发商的主观欺瞒,为按揭提供法律支持.第三章假按揭的风险及防范措施一、一手房假按揭一定义：所谓个人一手房产假按揭是指以不真实购买住房为目的,开发商以本单位职工、其他关系人冒充客户或虚拟购房人,通过虚假销售购买的方式,套取银行贷款的行为.1. 一手房假按揭形成的原因：1开发商楼盘定位失误、销售停滞,项目面临崩盘危机,银行贷款和工程款项难以偿付.为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的.2中小房地产开发商自有资金有限,有些在楼盘初建时就出现资金吃紧,期房销售速度缓慢,各方资金需求告急,只有将期房重复“销售”才能足够支付.3当一些楼盘接近清仓时,由于尾楼销售困难,即使卖出价钱也不理想.一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行.为了套取更多资金,这些楼盘往往将定价标高.4房地产开发贷款要求比较严格,而房产按揭手续相对简单、利率较低.使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款.5商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务,降低按揭贷款门槛,放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为,开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题,风险相对较低,为了增加业务量、照顾大客户而予以配合.6少数银行工作人员存在职业道德问题,与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易,纵容了假按揭的发生.2.假按揭的种类：1一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房,以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料,以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款.待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款,如果无法售出则干脆携款潜逃.2一房多售：开发商为了回笼更多资金,伪造相关资料,将同一楼房卖给多个购房人,并分别与不同银行办理按揭贷款.一般说来,其中有一个“购房人”为真正的购房人.待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还.3. 假按揭的特征：开发商替购房人每期偿还银行贷款.4. 假按揭的风险：我国合同法对于“恶意窜通,损害国家、集体或者第三人利益；”,“以合法形式掩盖非法目的”的合同认定无效.由于买卖合同无效,“购房人”并非楼房的所有人,所以我行对于抵押物就没有处分权.虽然可以根据法律申请开发商返还所发放贷款本息,但是开发商自身信用的瑕疵和能力的不足才实施虚假按揭行为的,因而对我行信贷资金造成很大威胁.即使开发商愿意以楼抵债,可是对于我行而言,处分尾楼的困难也是可想而知的.二、二手房假按揭风险表现一以按揭手段获取抵押贷款一般说来,个人抵押贷款的审批比较严格,而二手房的按揭贷款手续相对简单,加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些借款人通过“左手卖右手”的不真实交易来获取按揭贷款.二中介机构参与的假按揭一般而言,开发商在推出新盘销售一年后,为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实,通常将空置的房子转入二手房市场.他们的操作手段是,除了交给地产商绝对可信的地产中介外双方签订利益分享合同,为了放心起见,发展商往往自己成立几家地产中介公司,这些发展商将空置房分割“卖”给自己的地产中介公司,房产证随即被过户到这些中介公司的几个控制人名下,地产中介以个人购房的名义向银行申请个人住房按揭贷款,成功套取了银行资金.而地产中介在找到真正的买家后,以转按揭的形式同样能顺利完成“金蝉脱壳”.三利用即将拆迁房来骗取银行按揭对于拆迁的房产而言,我行很难得知其是否列入拆迁范围,除非已经公告.事实上,房产所有人在公告之前一段时间就可以获知自己房产是否即将拆迁.如果此时其通过中介等将房屋出售或假意出售骗取我行按揭贷款,将威胁我行信贷资金安全.三、假按揭的防范措施一严格对开发商和中介机构的准入1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好,无假按揭历史；2. 确定开发商和中介机构的资质良好,具备承担违约责任的能力；3. 其主要领导人信用良好,无犯罪等历史.二加强对交易真实性的审查经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性,警觉交易价格过高等违反常规现象.三加强与市政规划部门的联系,了解房产使用年限和地区规划.四完善我行内部管理体制,加强员工法律和业务知识培训1. 对违规工作人员严厉处罚,以儆效尤.为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为,应对“假按揭”等责任人员进行严肃处理.对于触犯我国有关法律的行为,应坚决移送有关部门进行追究. 2. 加强业务培训,扩大法律审查范围.对于风险的防范,一方面要熟知业务,不断积累和总结经验,吸取他行先进有效的防范措施；另一方面要普及银行相关法律知识,提高专业审查能力.。

商业银行住房按揭贷款面临风险审计方法及审计建议摘要：商业银行作为住房按揭贷款的主要提供方，承担着一定的风险。

为了有效地评估住房按揭贷款的风险，必须采取适当的审计方法。

本文通过分析住房按揭贷款的风险来源和影响因素，探讨了商业银行应如何进行住房按揭贷款的风险审计，提出了相关的审计建议。

1.0 研究背景与意义2.0 商业银行住房按揭贷款风险来源及影响因素2.1 风险来源（1）利率风险住房按揭贷款的利率通常是浮动的，这意味着借款人需要承担利率波动风险。

如果利率上涨，借款人的负担将增加，还款能力可能下降。

而如果利率下降，商业银行的利润可能受到影响。

（2）信用风险购买住房通常需要巨额贷款，这意味着借款人需要承担一定的信用风险。

如果借款人无法按时偿还贷款，将对商业银行的贷款资产造成损失。

（3）流动性风险住房按揭贷款通常是长期贷款，商业银行需要为此提供大量的长期资金。

如果市场出现流动性紧缩，商业银行可能面临资金筹集难题。

2.2 影响因素（1）宏观经济环境宏观经济环境的变化对住房按揭贷款的风险有着重大影响。

例如，经济衰退会导致失业率上升，增加借款人偿债风险；而经济复苏则有可能提高借款人的偿债能力。

（2）市场变化房地产市场的变化也会影响住房按揭贷款的风险。

如果房价下跌，借款人可能会出现偿债和担保不足的情况，从而导致商业银行的损失。

（3）借款人个人因素借款人个人因素也直接影响住房按揭贷款的偿还能力。

例如，借款人的收入、就业情况、信用记录等都会影响其借款能力和偿还能力。

风险审计的第一步是风险辨识，主要是识别住房按揭贷款的风险来源和影响因素。

该过程需要充分了解商业银行的贷款业务，调查借款人的个人情况和市场变化情况，并在此基础上评估各种风险的可能性和影响程度。

风险评估是对风险辨识结果的进一步量化评估。

评估的主要内容包括：如利率风险、信用风险、流动性风险等。

风险程度的评估需要考虑风险发生的可能性和影响程度，一般可以采用概率分布、模拟等方法进行评估。

我国商业银行房贷业务风险及其防范摘要：随着国家对房地产市场宏观调控效果的显现，作为房地产市场参与者之一的商业银行存在一些业务风险。

为防范和化解这些风险，商业银行应积极采取措施控制风险，减少损失。

关键词：房地产；商业银行；信贷风险中图分类号：f830.33 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）02-0-01一、商业银行面临的主要业务风险(一)房地产开发贷款信用风险有个人根本没有得到银行放款标准，同时也不具备还款能力的房地产商户，编造虚假信息以及提供部分虚假的项目资料还赢得银行的资金支持，或者有的房地产商因为自己能力有效，到后期无法提供有效的项目开发资金，房屋预售不畅导致资金无法正常流通，惹发各种违约行为，涉及到违约赔款，实在无力支付银行的欠款，再者就是开发商在得到资金支持后，违规的挪为它用，甚至携款潜逃。

(二)个人住房贷款信用风险首先是被迫违约，当贷款人由于实际支付能力下降或者突然失去支付能力的时候，会因无法继续偿还贷款而导致信用风险；其次是个人贷款者恶意违约，借款人故意使用虚假收入证明以及其它的不良手段来骗取银行的贷款；最后是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人会主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益，并将这种想法付诸实践，造成了违约行为。

(三)商业银行操作及内部控制风险我国金融机构设施还不够完善，在管理上也有些欠缺，这就导致银行本身的抵抗能力较弱，以及国家房贷配管理政策的落后，商业银行存在一定的内部风险。

商业银行信贷管理上的风险有以下几方面。

首先是缺乏规范的管理和约束体系，我国商业银行在面对经济效率时过分注重短时间内的经济成绩，而没有根据市场的具体走向发展，当看到房地产利润丰厚时，便将所有精力集中在房地产行业。

其次，没有完善个人、商户信贷体系，商业之间存在较大的竞争，不会互相透露客户资料，也没有试下信息资源共享，借款人和贷款之间联系脱节，商业银行无法全面的掌握借款人的信息，因此，商业银行在处理房屋贷款业务中，对借款人信息审核质量的不足直接造成了存在于房屋贷款中大量的欺诈、违约问题，增大了商业银行的风险。

个⼈住房贷款风险及其防范措施个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。

我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施(⼀)系统风险1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。

在这种跨度较⼤的时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。

在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。

2、流动型风险银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。

3、住房贬值风险新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款造成⼀定的风险。

(⼆)银⾏后期管理风险个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财⼒对相关资料进⾏整理和管控。

在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。

(三)开发商带来的风险新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以及良好的经营业绩，成为各银⾏所争夺的合作对象，但这种竞争会给⼀些信誉较差的企业带来可乘之机，使⽤各种不法⼿段对银⾏进⾏欺诈，以虚假信息向银⾏申请住房按揭贷款，达到⽬的后即进⾏资⾦转移。

论当前个人住房贷款风险分析及防范对策随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，越来越多的人选择购买自己的房屋。

由于房价的不断上涨和居民收入水平的不协调，很多人需要依靠贷款来购房。

个人住房贷款在一定程度上促进了房地产市场的发展，但也带来了一定的风险。

本文将对当前个人住房贷款的风险进行分析，并提出相应的防范对策。

1. 利率上升风险：随着经济形势的变化，央行对利率的调控也会出现一定程度的波动。

这就意味着，个人住房贷款利率也会随之波动。

如果贷款利率上升，那么借款人的还款压力也会相应增加，从而增加了个人住房贷款违约的风险。

2. 政策风险：政府对房地产市场的调控政策也是一个重要的影响因素。

如果政府出台了限购限贷等政策，那么购房者就会面临更大的还款风险。

3. 经济风险：宏观经济的不稳定也会直接影响个人住房贷款的风险。

如果经济出现下滑，失业率上升，那么借款人的还款能力也会受到一定程度的影响。

4. 房价下跌风险：房价的波动也是个人住房贷款风险的一个重要因素。

如果房价出现大幅下跌，那么借款人的负债率也会急剧上升，从而增加了个人住房贷款违约的风险。

二、防范个人住房贷款风险的对策1. 提高风险意识，理性购房：购房者在购房前应充分了解自己的经济状况和还款能力，理性选购房产，不盲目跟风。

同时也需要关注市场变化，提高风险意识，避免盲目购房造成还款风险。

2. 建立健全的还款计划：借款人在选择贷款产品时，要根据自己的收入水平和负债能力选择合适的还款计划。

合理规划还款计划，确保还款金额不超过自己的承受能力。

3. 提前规划风险应对手段：购房者可以提前规划好应对可能的风险，购买购房险等保险产品，提前做好资金储备，以备不时之需。

4. 多元化资产配置：购房者可以考虑将资产进行多元化配置，分散风险。

不要把全部的资产都投入到房产中，可以适当配置一些其他的投资品种，降低房产市场波动对自己的影响。

5. 做好贷款前的调查和核实工作：在选择贷款机构和贷款产品时，借款人要仔细调查和核实，选择正规、稳健的金融机构，并选择符合自己实际需求的贷款产品。

[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理关键词个人住房贷款风险分析一、引言随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。

商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。

事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。

按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。

二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。

系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。

具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。

其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：第一，银行信贷员职业道德风险。

一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。

第二，银行操作风险。

首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。

流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。

其次，市场竞争不规范。

由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。

再者，操作不规范。

在操作过程中，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。

第三，流动性风险。

我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。

浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。

个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。

因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。

其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。

一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。

它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。

个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。

因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。

其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。

商业银行住房按揭贷款面临风险审计方法及审计建议商业银行住房按揭贷款面临的风险主要包括贷款信用风险、流动性风险和市场风险。

为了准确评估和监控这些风险，需要采用一定的审计方法来进行审计。

以下是对商业银行住房按揭贷款面临风险的审计方法及审计建议：一、贷款信用风险审计方法及建议1. 信用评级审计：审计人员可以对住房按揭贷款进行信用评级，根据借款人的信用状况和还款能力进行风险分类，评估贷款违约的概率和违约损失可能。

建议：加强与信用评级机构的合作，建立合理的信用评级体系，准确评估贷款违约的风险。

2. 贷款担保审计：审计人员可以对贷款担保情况进行审计，包括抵押物的估值情况、担保人的信用状况等。

通过审计，可以评估担保物的价值是否能够覆盖贷款本金和利息，减少担保风险。

建议：加强对担保人和抵押物的审查，确保担保物价值的真实性和可变现性。

3. 还款情况审计：对住房按揭贷款的还款情况进行审计，包括还款额的准确性、按时还款的情况等。

通过审计，可以评估借款人的还款能力，预测违约风险。

建议：建立完善的还款监控系统，及时发现并跟踪逾期和违约情况，采取有效措施防范和减少违约风险。

二、流动性风险审计方法及建议1. 资金流动审计：审计人员可以对住房按揭贷款的资金流动情况进行审计，包括贷款资金的来源、资金运用的流向等。

通过审计，可以评估资金供给的稳定性和流动性风险。

2. 风险控制审计：审计人员可以对商业银行的风险控制措施进行审计，包括合规性的审查、内部控制的评估等。

通过审计，可以评估风险管理的有效性，减少流动性风险。

建议：严格遵守相关法律法规，加强内部监管和风险控制，确保流动性风险的可控性。

三、市场风险审计方法及建议1. 市场调研审计：审计人员可以就住房按揭贷款市场的发展进行调研，包括市场需求的变化、竞争对手的情况等。

通过审计，可以评估市场风险的大小和发展趋势。

建议：定期进行市场调研，及时了解市场动态，制定相应的风险应对策略。

2. 投资组合审计：审计人员可以对商业银行的住房按揭贷款投资组合进行审计，包括收益率的评估、投资分散度的评估等。

个人住房贷款的风险防范及对策住房制度改革的不断深化使得发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为社会各界关注的热点话题。

本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，结合人行最近出台的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策一、个人住房贷款的特点及风险特征个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：1．贷款对象特殊。

根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3．贷款数量较大。

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4．贷款期限较长。

人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5．偿还方式特殊。

相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析1．个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。

对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。

商业银行住房按揭贷款面临风险审计方法及审计建议随着社会经济的发展，购房贷款已成为普通人最常见的方式之一。

银行通过对购房者进行个人信用评估和房产评估后，为他们提供住房按揭贷款服务。

尽管住房按揭贷款丰厚的利润吸引了大量银行的参与，但贷款面临的风险也在不断增加。

因此，商业银行应当采取适当的风险管理措施，提升自身的风险管理能力。

本文将探讨商业银行住房按揭贷款面临的风险，分析住房按揭贷款的审计方法，并提出审计建议。

（一）信用风险银行的信用风险主要指借款人不能按时还款或不能全额还款，从而导致资金损失或业务受到牵连的风险。

住房按揭贷款的期限一般较长，贷款人负责还款多年，因此信用风险较大。

另外，房租收入往往影响着借款人的还款能力，当房租收入减少或借款人失去收入来源时，还款能力也会受到影响。

（二）市场风险市场风险是指银行面临的Goldman m sachs大涨趋势，导致房价下跌、房贷资产质量下降、房产抵押价值下降等因素导致贷款本身价值下降的风险。

如果未能经营好这种风险，银行可能发生损失。

（三）资金流动风险住房按揭贷款资金来自银行的各种储蓄和借款，其中储蓄的资金是一种短期资金，负债利率低于资产利率。

如果银行贷款的利率保持稳定，可能导致银行储备资金短缺，从而引发金融风险。

（四）操作风险银行的操作风险指银行的流程、系统、人员、程序等因素可能导致金融损失的风险。

住房按揭贷款的审批、放款、还款等环节涉及数据的输入与处理，银行应该保证其操作过程的安全性和完整性。

住房按揭贷款的审计应当从以下三个方面入手。

（一）审计评估标准审计前，审计人员应当根据银行四大风险，制定评估标准和指标体系。

评估标准应当包括信用风险、市场风险、资金流动风险和操作风险等。

通过对所有影响住房按揭贷款的细节的评估，银行可清晰地了解风险来源、风险等级和风险预防方法。

（二）审计文件的准备和收集完成后，根据评估标准和指标体系，可拉出审计指南，并准备相关的信息和数据，校验证实性和合法性。