房地产企业预交所得税的会计处理

房地产开发企业递延所得税会计处理一、影响房地产开发企业的递延所得税项目对于房地产开发企业来说，目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有：一是预收款收入预交企业所得税。

依据新会计准则的规定，房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时性差异处理。

但这一问题相对比较复杂。

对于一般内资房地产开发企业而言，根据国税发[2006]31号文件规定，“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整”。

需说明的是，房地产企业预收房款收入在两个方面影响应纳税所得额：一方面是预收收入乘以预计毛利率调增当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税资产；另一方面是与预收收入相应的流转税金及预交的土地增值税等可在税前扣除，从而调减当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税负债（或作为递延所得税资产的抵减项）。

按照上述规定，应确认的递延所得税资产＝当期预收账款×预计毛利率×预计转回时的所得税税率；应确认的递延所得税负债（或作为递延所得税资产抵减项）＝当期预收账款×流转税等税率（含预交的土地增值税）×预计转回时的所得税税率；当已售商品房开始确认收入时，当期应转回的递延所得税资产＝当期已确认的收入×预计毛利率×当期所得税税率；当期应转回的递延所得税负债（或递延所得税资产抵减项）＝当期确认收入×流转税等税率（含预交的土地增值税）×当期所得税税率二是应收款项计提坏账准备。

新所得税法并没有规定坏账准备可税前列支的比例，因此，在计算当期应纳税所得额时，当期计提的坏账准备应全额做纳税调增。

相应的，应确认的递延所得税资产＝当期计提的坏账准备金额×预计转回时的所得税税率。

童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。

为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。

２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。

房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。

预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。

会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

企业所得税预缴、汇缴补缴、汇缴退税的会计处理企业适用的会计制度主要有三类，一是《小企业会计准则》、二是《企业会计制度》、三是《企业会计准则》。

预缴企业所得税在平时按月或按季预缴时，企业所得税的账务处理在三种制度下基本是一致的：第一步：按月或按季计提借：所得税费用贷：应交税费--应交企业所得税第二步：实际缴纳所得税借：应交税费--应交企业所得税贷：银行存款汇算清缴企业在汇算清缴时，三种会计制度的账务处理差别较大，其中《企业会计准则》处理最为复杂。

但由于《企业会计准则》主要适用于上市公司，所以今天主要介绍企业执行《小企业会计准则》、《企业会计制度》时，企业所得税汇算清缴的账务处理：一、企业执行《小企业会计准则》的账务处理《小企业会计准则》对企业所得税处理采用的是应付税款法，且没有“以前年度损益调整”税目。

主要目的是简化小企业的账务处理，将汇算清缴应补税款直接计入当期利润。

1、汇算清缴应补缴企业所得税第一步：补计提借：所得税费用贷：应交税费—应交企业所得税第二步：实际补缴借：应交税费—应交企业所得税贷：银行存款第三步：转入当年利润借：利润分配贷：所得税费用2、汇算清缴时应纳税额小于已预缴税额，多交的税款用于留抵。

第一步：冲回所得税费用借：应交税费——应交企业所得税贷：所得税费用第二步：调整当年利润借：所得税费用贷：利润分配3、汇算清缴时应纳税额小于已预缴税额，多交的税款申请退税。

第一步：冲回所得税费用借：其他应收款-所得税退税贷：所得税费用第二步：收到退税借：银行存款贷：其他应收款-所得税退税第三步：调整当年利润借：所得税费用贷：利润分配二、企业执行《企业会计制度》的账务处理《企业会计制度》对于企业所得税的会计处理，有两种方法：应付税款法和纳税影响会计法。

应付税款法较为简单，且较为常见。

（一）采用应付税款法核算1、汇算清缴应补缴企业所得税第一步：补计提借：以前年度损益调整贷：应交税金—应交企业所得税第二步：实际补缴借：应交税费—应交企业所得税贷：银行存款第三步：转入利润分配借：利润分配贷：以前年度损益调整2、汇算清缴时应纳税额小于已预缴税额，多交的税款用于留抵。

房地产开发企业实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。

分两块计算：
1。

已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%
2。

预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%
（一）税法优先原则：在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律法规的规定不一致的，应当依照税收法律法规的规定计算。

（铂略注：《企业所得税法》第二十一条规定）例如，职工福利费的范围，在财务部和国税函都有相关的规定且不一致，而国家税务总局在税务答疑时就明确了，在所得税上按照国税函的文件处理；在会计处理上按照财政部财通的文件。

如果不一致，就按照税法的标准。

在实务操作中还一定要注意税法优先原则在其他方面的体现，如合同中写明股权转让产生的个人所得税由个人负担，但是由对方承担这部分费用，在实际操作中，如果没有缴纳个人所得税，税务部门还是会找个人承担责任。

（二）税法协调原则：对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，应按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。

《国家税务总局公告2012年第15号》
（三）税法空白原则：税收法律法规和国务院财政、税务主管部
门未明确规定的具体扣除项目，在不违反税前扣除基本原则的前提下，按国家财务、会计规定计算。

房地产企业预售和收⼊业务的会计处理房地产企业是以房地产为经营对象的企业。

在销售⽅式上⼀般的⼯业企业以现销、赊销为主要⽅式，房地产企业的销售⽅式则包括现售、预售、分期收款⽅式销售等，其中以预售⽅式为主。

下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

对于房地产企业预售和收⼊的处理，《企业会计准则》和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售和收⼊的结转在会计处理和税务处理上存在着很⼤的差异。

房地产企业预售和收⼊业务的会计处理根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收⼊的确认原则，不确认收⼊，⽽是作为负债计⼊预收账款，待房屋交给购买⽅时，再确认收⼊。

对于预售收⼊，按规定应缴纳的营业税及⼟地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借⽅反映，销售收⼊实现时，再将预缴税费转⼊营业税⾦及附加。

例：甲房地产公司2008年开始在⼄地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。

A1房产于2008年8⽉起开始预售，2009年10⽉份完⼯;A2房产于2009年2⽉开始预售，2009年未完⼯。

2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发⽣管理⼈员⼯资⽀出50万元、业务招待费⽀出90万元、⼴告宣传费⽀出300万元;2009年销售A1房产取得收⼊2000万元(假定为完⼯后实现的销售收⼊)，预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完⼯开发成本共计4000万元，当年发⽣管理⼈员⼯资⽀出55万元、业务招待费⽀出60万元，⼴告宣传费⽀出200万元(营业税及城建税和教育费附加5.55%，⼟地增值税按1%预缴，预计⽑利率10%.例中未涉及因素假设不考虑)。

甲房地产公司对上述业务进⾏会计处理，编制会计分录如下(单位：万元)：2008年度会计处理：(1)2008年度收到预售房款借：银⾏存款4000贷：预收账款——A1房产4000.(2)预缴营业税、城建税和⼟地增值税借：应交税费——应交营业税——A1房产200应交税费——应交城建税——A1房产14应交税费——应交教育费附加——A1房产8应交税费——应交⼟地增值税——A1房产40贷：银⾏存款262.(3)⽀付管理⼈员⼯资、业务招待费和⼴告宣传费借：管理费⽤——⼯资50管理费⽤——业务招待费90销售费⽤——⼴告宣传费300贷：银⾏存款440.(4)年末对预收账款根据账⾯价值与计税基础的差异进⾏递延所得税处理，即[4000×10%-4000×(5.55%+1%)]×25%=34.5.借：递延所得税资产34.5贷：所得税费⽤34.5.2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

房地产公司取得预售收入的账务处理《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函［2008]299号）规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月）计算出预计利润额,计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。

预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。

3、位于其他地区的，不得低于10％。

(二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004］77号）等有关规定的,不得低于3%.那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费,根据其纳税环节，分别通过“预付账款"（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目)、“递延所得税资产”科目来核算。

因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时,不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。

按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。

但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。

一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。

两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。

那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。

因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。

其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。

房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。

一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。

根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。

二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。

房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。