商业街商业业态定位

商业街业态定位建议一、产品定位1.0.产品定位背景分析：1.1.商业业态定位1.2.品牌定位1.3.形象定位1.4.经营特色定位1.5.功能定位1.6.业态分布1.7.品牌组合1.8.业态划分区域比例二．项目建筑规划设计调整2.0. 总体规划2.1. 平面调整建议2.2. 步行街内交通组织依据2.3.交通规划意见2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧2.6.步行街室内外灯饰设计要点2.7.步行街物业内墙、地面设计2.8.步行街小品点睛设计2.9.休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位3.0.目标客户（投资客）定位3.1.经营商户定位3.2.目标商户定位3.3.目标消费者定位一、产品定位1.0.产品定位背景分析：在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。

随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。

以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。

根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。

一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。

二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。

国内商业街业态现状研究与建议【文章摘要】合理的业态布局是商业街繁荣的基础，也是商业街规划、经营与管理工作的重点和难点。

国内商业街建设刚刚起步不久，正处于高速发展期，但商业街运作失败案例已屡屡出现。

这有经营思路方面的原因，如：以经营住宅房地产的方式经营商业，业态规划、运营、业态调整方面的问题也是主要因素之一。

本文通过对国内商业街业态现状的调研，提出了国内商业街业态方面一些共性的问题，并作出建议。

【关键词】商业街；业态；业态现状现代城市商业街是城市空间发展与现代城市环境、商业理念融合的良好结合形式。

随着商业街在美国和欧洲发展巨大的社会效应、旅游效应和商业效应，国内上世纪末本世纪初对商业街开始引进吸收。

随着国内经济的不断发展，消费规模、消费层次、消费理念开始升级换代，商业出现迅猛增长的发展势头，各城市的商业街建设随之“蜂拥而起”。

改革开放以来，国内商业的发展取得了很大的进步，但前后才仅仅30年的时问，商业的高速发展期更短。

由于国内各地区间发展不平衡，各城市商业街规划决策者的专业素养存在较大差别，各城市的商业经营者经验积累不足等原因，使得国内部分商业街在建设发展初期就出现了大面积空置、人流冷清，业态定位不停改变、经营策略不断调整、频繁更换高管人员等状况。

本文通过对国内外商业街业态定位与业态调整的调研，结合笔者自身在商业街改造和管理中的经验，对国内商业街业态调整现状进行研究并提出一些建议。

一、国外商业街发展的理论及实例(一)国外商业街发展理论20世纪80年代期末以来，有关商业街的功能革命论成了商业街发展理论的主流。

所谓商业街的功能革命有两大内容构成；一是把商业街的功能与人们的生活质量的提高联系起来；二是提出了商业街功能革命的“豪布斯卡”原则。

1、变商业街的“购物街”为“生活街”。

功能革命论认为：人的日常活动主要分布于三个生活空间，即第一空间(居住场所)，第二空间(工作场所)，第三空问(购物休闲场所)。

要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。

商业业态定位规划及经营建议商业业态定位需要考虑市场需求、竞争环境和企业自身实力等因素。

首先，市场需求是商业项目发展的基础，企业需要了解消费者的购物习惯、消费需求以及消费能力等，从而为消费者提供满足其需求的商品或服务，吸引更多的顾客。

其次，竞争环境对商业企业来说同样至关重要，企业要分析竞争对手的经营策略和优势，以及市场的供需关系，从而找到自身的定位和突破点。

最后，企业自身的实力决定了其在市场中的竞争力和发展潜力，企业要根据自身的资源、能力和潜力，选择适合的商业业态。

在商业业态定位之后，企业需要进行规划和经营建议，以实现目标和提高运营效率。

首先，企业可以通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和喜好，分析市场潜力和趋势，为经营计划提供依据。

其次，企业可以根据自身实际情况，制定具体的经营目标和策略，包括产品定价、销售渠道、推广活动等，以实现定位和盈利目标。

此外，企业还可以通过优化供应链管理、提升服务质量和效率等方面来提高竞争力，确保商业项目的可持续发展。

在商业项目的经营中，还需要注重以下几个方面的建议。

首先，要注重产品的差异化和创新，提供独特和有竞争力的产品或服务，以吸引更多的消费者。

其次，要注重品牌建设和品牌营销，通过品牌力和口碑来提高企业的竞争力和市场占有率。

此外，要注重与供应商、合作伙伴和顾客的沟通和合作，共同发展，实现互利共赢。

最后，要注重人才的培养和团队的建设，激发员工的潜力和创造力，提高整个企业的执行力和竞争力。

综上所述，商业业态定位、规划和经营建议是商业项目成功经营的关键因素。

通过科学合理的业态定位，以及有效的规划和经营建议，企业可以明确目标、优化经营策略，提高商业项目的竞争力和盈利能力，实现可持续发展。

商业街10大分类与定位按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型1. 综合时尚商业街综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。

代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）2. 国际名品街概述通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。

代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）3. 历史建筑改造街区历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。

譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。

异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。

譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。

全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。

1-3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。

从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。

2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心(regionalmall)】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区)，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regionalmall(地区购物中心)，也就是地区购物中心或区域商圈。

从上海浦东新区的发展，我们可以看出regionalmall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。

乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。

商业街之定位分析商业街是城市中繁忙的商业区域，吸引着大量的商家和顾客。

定位分析是商业街成功运营和发展的关键步骤之一，它可以帮助商业街确定目标市场和客户群，进而更好地满足顾客需求，提升竞争力。

首先，商业街需要明确自己的定位。

这包括确定商业街的主要业态和经营特点。

商业街可以侧重于特定行业，如美食街、时尚购物区或文化艺术区，也可以各种行业综合经营。

不同的定位将吸引不同类型的商家和顾客。

在明确自身定位的同时，商业街还需考虑潜在竞争者的定位，以避免过度竞争或产品同质化。

其次，商业街需要了解目标市场和客户群。

通过市场调研和分析，商业街可以了解潜在顾客的需求、购买力和消费习惯。

例如，如果商业街的目标客户是高端消费者，那么商店的定位和产品选择应该有针对性地满足他们的需求，如提供奢侈品品牌和高端餐饮服务。

同时，商业街还需要考虑顾客的人口结构、居住环境和购物习惯等因素，以便在选址和经营策略上做出相应调整。

第三，商业街还需考虑地域特色和文化元素。

商业街可以通过突出地方特色和提供独特的购物和娱乐体验来吸引顾客。

例如，商业街可以结合当地的历史文化和民俗风情，在商店布置、装修和商品选择上体现地方特色。

这不仅可以吸引游客，也可以让当地居民对商业街充满归属感。

最后，商业街需要不断创新和升级以保持竞争力。

随着市场变化和顾客需求的不断演变，商业街应及时调整和改进经营策略。

尝试引入新的商业模式和创新的产品和服务，如无接触支付、线上购物等。

商业街也可以举办各种活动和促销活动，吸引顾客流量和提升品牌影响力。

综上所述，商业街的定位分析是商业街成功经营和发展的关键。

明确定位、了解目标市场和顾客群体、突出地域特色和不断创新是商业街取得竞争优势的关键因素。

通过合理的定位策略和经营策略，商业街能够满足不同顾客群体的需求，吸引更多的商家和顾客，从而实现繁荣和可持续发展。

商业街是一个繁忙而受欢迎的商业区域，汇聚了各种商店、餐馆、娱乐场所和服务设施。

很多消费者喜欢前往商业街购物、用餐和休闲娱乐，因为商业街通常提供多样化的选择和便利的购物环境。

购物中心业态定位要考虑的几个方面业态定位对于一个购物中心的开发来讲是非常重要的，就像我们在做住宅时的产品定位，它是提供给消费者进行消费行为的产品，如果产品定位有误的话，直接影响购物中心后期的运营。

在定位业态时要考虑哪些因素呢？主要如下：1、项目区位区位，就是购物中心所处的位置，市中心与城郊结合处的区位条件完全不一样，业态定位是不一样，市中心的购物中心由于条件成熟，人流较旺，商业租金较高，所以，零售业态定位占据绝大部分，因为零售业态可承受租金能力比较强，而城郊结合处的购物中心由于条件不成熟，零售业态的辐射商圈较小，消费者不会为了买一件衣服一包洗衣粉而特别跑到较远的城郊处那里，但是消费者可以为了一家较有特色的餐饮或者一个比较好玩的项目(如真冰、游乐等)跑到城郊处的购物中心哪里，所以，城郊型的项目休闲娱乐与餐饮这些目的地业态就要定位较大规模，以吸引较远商圈的消费者前来消费。

2、商圈条件商圈对于购物中心来讲是最基础的要素，每个购物中心都有其服务的商圈范围，这些范围内的消费者是构成购物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，比如说商圈内的居住群体都是城市低保户群体，那就不能设置一个高档百货的业态，因为商圈的消费条件根本不适合这种业态产品的经营，所以，一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。

3、项目规模项目的规模大小与业态也有较大的关系，一般15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例，5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例，5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。

4、市场竞争市场都有其空白与饱和情况，项目所在商圈的竞争情况将影响业态的定位，如果零售业态已经过于饱和，如果再定大比例的零售业态势必导致竞争激烈，从而两败俱伤，所以要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。

5、商户沟通在业态定位时，一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解他们这种业态是否愿意进驻，避免你做好这个定位当时商户并不愿意进驻。

[案例精选]特⾊商业街主题定位及业态规划[案例精选]特⾊商业街主题定位及业态规划核⼼提⽰：在商业地产供应量激增的前提下，随之⽽来的是市场定位的问题，如何和区域商业相融合？如何更具备前瞻性？如何顺应市场发展潮流？是商业街进⾏“特⾊包装”摸索过程中的必然⾏为。

主题商业街（专题阅读）不单纯是房地产开发，⽽是涉及房地产和商业两个专业，商业不是出租商铺，⽽是根据前期主题街区的定位，按要求寻找合适的商业。

这就是⽬前⼀些商业街出现前期策划和后期实施有出⼊的主要原因———主题商业街光靠前期策划不够，重要的是后期必须有专业的机构对它进⾏管理。

加强对于后期管理的策划与实施能⼒是保证“主题商业街”运营成功的关键基础。

⼈与⼈之间的关系是街区的⽣命⼒ 成都·宽窄巷⼦ 主题定位：延续⽼成都⼈休闲精神，演绎天府少城安逸⽣活 发展定位：以成都⽣活精神为线索，在保护⽼成都原真建筑风貌的基础上，形成汇集民俗 凤凰古城商业街 主题定位：传统建筑风貌与新业态交融，形成独特商业氛围。

发展定位：凤凰古城商业街由⽼营哨、东正街、北门、建设路组成，拥有店铺近千家，基本以苗族吊脚楼为主，总营业⾯积1万多平⽶，营业率90%以上。

凤凰古城商业街现共有店⾯495家，总营业⾯积1万多平⽶，主要以民族服饰、⼯艺品、银饰、姜糖等旅游产品及餐饮和酒吧为主。

现凤凰⽼商业街铺位很都是由民居改造⽽成，少许私有物业。

所有旅游商品全部在⼀层经营，铺位基本⽆空置。

重庆·磁器⼝ 主题定位：⽼江州古城悠久的⽂化历史与重庆现代化的⽣活的融合。

发展定位：作为重庆江州古城的缩影和象征，磁器⼝保持着千年不变的浓郁纯朴的古风，将⾃⼰悠久的⽂化历史与重庆现代化的⽣活巧妙地融为⼀体。

古镇各种业态玲琅满⽬，既有经典的物质⽂化遗产，也有现在风格的休闲娱乐设施。

作为重庆江州古城的缩影和象征，磁器⼝保持着千年不变的浓郁纯朴的古风，将⾃⼰悠久的⽂化历史与重庆现代化的⽣活巧妙地融为⼀体。