中海地产工程项目采购管理

中海地产工程管理制度第一章总则第一条为规范和加强中海地产的工程管理工作，提高工程管理水平，促进工程质量和效益的提高，根据国家法律法规和公司的相关规定，制定本制度。

第二条本制度适用于中海地产各级工程管理人员及相关部门，包括但不限于项目经理、工程部主管、工程监理、合同管理人员、设计师、施工单位等。

第三条中海地产工程管理的宗旨是“安全、质量、进度、环保、节能、经济”，遵循“规划先行，科学管理，全员参与，改革创新，持续提升”的原则，坚持“人本、诚信、精益、卓越”的价值观。

第二章工程管理组织机构第四条中海地产设立工程管理部，直接隶属于公司领导班子，由公司领导负责工程管理工作的领导。

第五条工程管理部主要职责包括：1. 制定并推动公司的工程管理政策、战略和发展规划；2. 负责公司各项工程项目的规划、设计、施工、监理等工作的组织协调和管理；3. 负责对工程项目的质量、安全、进度、成本等方面进行全面监督和检查；4. 组织开展工程管理人员培训，提高管理水平和技术能力；5. 协调公司内外部的资源，提高项目效益和公司形象。

第六条工程管理部设立项目管理办公室，负责公司各项工程项目的具体管理工作，包括但不限于项目立项、设计管理、施工管理、竣工验收等。

第七条工程管理部设立质量安全部，负责对公司工程项目的质量安全进行全面监督和检查，提出改进意见和措施。

第八条工程管理部设立合同管理部，负责公司工程项目的合同管理工作，包括合同起草、合同签订、履约管理等。

第九条工程管理部设立技术开发部，负责公司工程项目的技术研发和创新工作，为公司工程管理提供技术支持和服务。

第三章工程管理制度第十条中海地产工程管理制度包括规章制度、管理办法和操作规程三个层次，具体内容如下：第一节规章制度1. 《中海地产工程管理条例》2. 《中海地产工程管理规范》3. 《中海地产工程质量管理细则》4. 《中海地产工程安全管理办法》5. 《中海地产工程成本管理规定》第二节管理办法1. 《中海地产工程项目管理办法》2. 《中海地产工程施工管理办法》3. 《中海地产工程监理管理办法》4. 《中海地产工程设计管理办法》5. 《中海地产工程合同管理办法》第三节操作规程1. 《中海地产工程项目立项操作规程》2. 《中海地产工程合同签订操作规程》3. 《中海地产工程设计审核操作规程》4. 《中海地产工程施工验收操作规程》第十一条中海地产工程管理制度必须定期进行检查和评估，发现问题及时整改，并对执行情况进行跟踪和监督。

中海地产项目管理制度1. 项目管理概述中海地产项目管理制度，是中海地产公司为规范和提高项目管理水平而制定的一套规章制度。

该制度适用于公司旗下各个地产项目，包括住宅、商业、办公、工业等各类房地产开发项目。

2. 项目管理组织结构中海地产项目管理采用“三级管理”制度，即项目公司、区域公司和总部层面的管理协同作用。

2.1 项目公司项目公司是中海地产项目组织的实体单位，其中包括项目经理、营销经理、设计师、施工方、监理方、财务等各个职能部门。

项目经理是项目管理团队中的核心人物，他负责项目管理的各个方面，包括施工进度、品质控制、各方协调等。

营销经理则负责项目的市场推广、销售策略等工作。

设计师则负责项目的规划设计、建筑设计等工作。

施工方是项目的实际落地执行机构，负责建筑物的具体施工、协调等工作。

监理方则负责监管施工进度和品质控制。

财务部门则负责项目的财务管理和资金协调等工作。

2.2 区域公司区域公司是中海地产各个项目公司的管理机构，负责协调和监督各个项目公司的运作和管理。

区域公司通常由区域总经理、运营总监、财务总监等职位组成，其中区域总经理是区域管理团队的领导人。

区域公司的工作内容包括制定和执行区域发展战略、统筹各个项目的资源调度、监督和管理各个项目的运作情况等。

2.3 总部总部是中海地产公司的最高管理层，也是各个区域和项目公司的决策机构。

总部的组织架构包括董事会、总经理办公室、财务部、市场推广部等职能部门。

总部的工作内容包括制定公司的开发战略、核心管理制度、生产管理规范等，统筹全国各个区域和项目公司的资源调度和管理。

3. 项目管理流程中海地产项目管理流程主要分为以下三个阶段：3.1 立项阶段立项阶段是项目管理的起始点。

在这一阶段，主要工作内容包括市场调研、规划分析、可行性研究等。

项目管理团队必须在这一阶段对项目进行全面评估，确定项目的开发方向、市场定位和竞争策略等。

3.2 开发阶段开发阶段是项目管理的核心阶段。

中海地产商业地产项目管理规定（试行）中海地产顾问公司二○○九年八月目 录1.定义 ....................................................................................................................................... - 1 -2.组织体系 ................................................................................................................................ - 1 -3.管理范围与办法 ..................................................................................................................... - 1 -3.1.项目定位 ......................................................................................................................... - 1 -3.2.案名确定 ......................................................................................................................... - 2 -3.3.规划设计 ......................................................................................................................... - 2 -3.4.项目发展 ......................................................................................................................... - 3 -3.5.租金管理 ......................................................................................................................... - 3 -3.6.租务工作 ......................................................................................................................... - 3 -3.7.日常租赁管理 .................................................................................................................. - 5 -3.8.物业管理 ......................................................................................................................... - 6 -3.9.运营管理 ......................................................................................................................... - 6 -4.市场研究及专题研究 .............................................................................................................. - 6 -4.1.市场研究 ......................................................................................................................... - 6 -4.2.专题研究 ......................................................................................................................... - 7 -5.交流平台 ................................................................................................................................ - 7 -5.1.商务平台 ......................................................................................................................... - 7 -5.2.商业地产工作研讨会 ....................................................................................................... - 7 -5.3.专题研讨会 ...................................................................................................................... - 8 -6.商家资源维护 ......................................................................................................................... - 8 -7.其它 ....................................................................................................................................... - 8 -7.1.保密要求 ......................................................................................................................... - 8 -7.2.文件、资料归档制度 ....................................................................................................... - 8 -7.3.本制度解释和修改权利 .................................................................................................... - 8 -7.4.本制度的生效 .................................................................................................................. - 8 -附件一AD09-01各地区公司成立商业管理部参照条件 ............................................................. - 9 -附件二AD09-02持有物业参照条件........................................................................................ - 11 -附件三AD09-03中海地产商业地产项目月工作简报模板 ....................................................... - 12 -附件五AD09-04-02商场租金报告模板 .................................................................................. - 21 -附件六AD09-04-03商场招商推广报告模板 ........................................................................... - 24 -附件七AD09-05-01写字楼定位报告模板 ............................................................................... - 26 -附件八AD09-05-02写字楼租金报告模板 ............................................................................... - 28 -附件九 中海地产集团写字楼物业案名规范 ............................................................................. - 30 -附件十 中海地产商场项目工作流程图 .................................................................................... - 34 -附表一AD09-06-01中海地产招商费用评审表 ........................................................................ - 35 - 附表二AD09-06-02中海地产专业顾问机构定标评审表 ......................................................... - 37 -附表三AD09-06-03中海地产专业顾问机构费用审批表 ......................................................... - 37 -附表四AD09-06-04中海地产专业顾问机构合同评审表 ......................................................... - 38 -附表五AD09-06-05中海地产商业地产项目案名审批表 ......................................................... - 39 -附表六AD09-06-06中海地产专业代理机构定标纪录表 ......................................................... - 40 -附表七AD09-06-07中海地产专业代理机构费用审批表 ......................................................... - 41 -附表八AD09-06-08中海地产专业代理机构评审表 ................................................................ - 42 -附表九AD09-06-09中海地产租赁合同文本审批表 ................................................................ - 43 - 附表十AD09-06-10中海地产运营管理费用审批表 ................................................................ - 43 -附表十一AD09-06-11中海地产商业地产项目广告位/楼体冠名权租赁评审表 ....................... - 43 -附表十二AD09-07-01中海地产商业地产项目租赁周报表 ...................................................... - 46 -附表十三AD09-07-02中海地产商业地产项目租赁月报表 ...................................................... - 47 -附表十四AD09-07-03中海地产商场租赁监控图 .................................................................... - 48 -附表十五AD09-07-04中海地产写字楼租赁监控图 ................................................................ - 49 -附表十六AD09-07-05中海地产商业地产项目专业机构（顾问、代理）评标表 ..................... - 50 -中海地产商业地产项目管理规定（试行）为更加系统、专业地开发我司商业地产项目，不断积累商业地产开发经验，塑造专业团队，根据实际情况与未来发展需要，特制定本规定。

南京中海地产项目部管理制度项U部管理制度（试行）二零零六年九月项 |_| F J P F I P I 1 职责氾围1（项口前期准备工作管理11 2（项口计划管理11 3（项U技术管理13 4（项U 造价管理16 5（项U质量管理22 6（现场协调管理247（安全文明施工管理25 8（项U文档管理25 7项U部工作流程图8相关附件及附表明确本项U管理制度，旨在规范现场管理，充分发挥项U部对项U进度、质量、成本的监控职能，确保项U施工过程处于受控状态，使项U能按预期计划发展，以求创造项U 最佳经营效益。

2范围适用于本项U在施工准备及施工阶段的质量、进度.成本、安全及现场协调等的管理和控制。

3发布与解释本制度山南京中海地产有限公司负责补充、修订和发布，并自发布之日起实施。

本制度由南京中海地产有限公司负责解释。

4项U部职责4（1总则1）在南京中海地产有限公司制度规定下，代表南京中海地产有限公司处理施及保修阶段项U部内的各项事宜;2）做好前期工程策划工作，协调编制项U发展计划;3）负责对监理单位、承建单位、供货商的管理。

4（2项U il•划管理1）根据项U发展计划、产品策划及营销推广il•划，编制项U施工进度计划;2）根据项U施工进度计划，负责组织编制样板确认计划、项U施工图交付计划、项U承建商进场il•划、项U甲供材进场计划;3）负责项U施工进度计划的实施，与设计部、合约部、前期报建部及时沟通,确保项U样板确认计划、项U屮供材进场il•划、项U承建商进场il•划、项U 施工图交付计划的落实;4）会同监理单位审査施工单位提出的施工进度计划，做好进度计划的动态管理。

4（3项U技术管理1）负责监理及承建商图纸发放工作，组织图纸会审工作;2）负责审图并向设计部反馈设计图纸中存在的问题，同时跟踪设计出图进展负责对施工现场发生的口头变更做好记录，并及时取得设计管理部书面确4（4项U 质量管理结合以往工程实践经验和教训，不断推进质量改进工作。

中海地产地区公司工程合约管理制度招标分判工作程序1.合约管理策划报告1.1在项目部编制的工程施工进度计划获批准后、第一项分判工程招标工作开始前，合约管理部根据本项n的规模、丄程特点和施丄进度计划要求，编制合约管理策划报告。

1.2合约管理策划报告内容包括：项口概况、各项分判工程划分范围、分判工程的技术难度对承建商资质要求、各项分判工程招标定标计划、务专业分判工程对承建商的数量需求及划分方案、指定分包工程合同关系安排、甲供物资种类确定、项目合约管理要点、其他部门对合约管理应协调配合的工作等。

1.3合约管理策划报吿需经项n部评审，合约主管领导和项ri主管领导联合审批，由合约管理部发至项n 部、发展管理部、设计管理部。

1.4合约管理策划报告中的分判工程招标定标计划，应随工程施工进度计划变动而及时更新。

更新后的招标定标工作计划由项I丨部经理和合约管理部经理共同审定，抄报合约和项I丨主管领导，抄送项I丨部、发展管理部、设计管理部。

2.分判工程招标T作计划分判工程合同金额预计超过100万元的，在招标工作开始前，由合约管理部制定该项分判工程招标工作计划，见附表模板。

分判「•程招标工作计划总体上要满足工程施「•进度需要，同时可根据各部门在本项分判工程上的工作准备情况，适当调整各个环节的工作时间。

3.招标文件编制与评审3.1招标文件内容应遵循地产集团总部关于合同条款、工程量清单及合同模式的相关规定。

3.2分判合同金额预计超过100万元的，招标文件发岀之前，应经过项目部、财务资金部（或法律秘书）和合约主管领导评审。

分批发出的招标文件，可以分批评审。

4,投标单位名单4.1分判合同金额预计超过100万元的，投标单位数量不得少于4家。

主（总）包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的，投标单位数量不得少于6家；主（总）包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的，投标单位数带不得少于8家。

中海地产评标定标作业指导书1.0目的为更加规范公司的工程采购招标的评标定标活动，更好的维护公司的利益，根据公司目前的实际情况制定本作业指引。

2.0范围适用于公司所有需要招标的工程项目的评标定标活动。

3.0职责划分3.1公司招投标领导小组全面负责评标定标活动，它可以结合工程部的技术标评审情况和合约部的经济标评审情况直接确定中标人；或者先提出中标候选人，再由工程部和合约部与各候选人约谈后再确定中标人。

3.2合约部负责经济标的评审活动。

3.3工程部负责技术标的评审活动。

4.0程序4.1技术标的评定见工程部相关文件。

4.2经济标的评定4.2.1 经济标废标的判定：合约部在评标过程之中发现投标文件有下述情形之一的（重大偏差），可以建议招投标领导小组判定为经济标废标：A、没有按时足额交纳招标文件要求的投标保证金；B、投标报价书没有投标人授权代表（有法人证明书或法人委托授权证明书）签字及加盖公章；C、投标文件附有我司所不能接受的诸如付款方式等方面的条件；D、不符合招标文件中规定的其它涉及到投标报价方面的实质性要求。

如果合约部在评标过程之中发现投标文件在个别地方存在与招标文件不符的情况，但在调整这些不符合后对其它投标人并不会造成不公平的结果而且不影响我司的利益（细微偏差），则合约部可以要求投标人以书面形式予以补正，一般也不判定为废标。

4.2.2“标底”：一般来说，对于每一个招标项目，合约部都应编制标底。

标底可以有三种来源：A、委托造价咨询单位编制的正式标底；B、根据我司“造价分析数据库”再比较实际招标条件形成的“我司测算价”；C、我司在每一个项目之初编制的“工程成本控制值”相关项。

在合约部形成的“报价分析”中，合约部除了注明各投标单位的报价以外，还要注明上述“标底”值，以供招投标领导小组定标时参考。

4.2.3报价分析合约部在分析标书时应重点注意以下几点：A、找出各投标报价书中与招标文件中的要求不一致的地方，再按4.2.1的规定分别处理，然后进行合乎招标文件要求的同等条件下的报价排序；B、根据我司的“标底”值对一个或几个最低报价作出是否合理的判断；C、从经济标的角度初步提出中标候选人名单供招投标领导小组参考；4.3招投标领导小组的评标4.3.1经济标被判为废标或技术标被判为不合格的投标单位，均不能被确定为中标候选人或中标人。

工程承包商考评办法一、总则：1.目的：为了保证工程施工质量，按计划完成工程施工进度，合理控制工程成本。

为中海地产所辖地产公司的工程招标提供合格工程承包商。

特制定本办法。

2.适用范围：适用于所有愿参与中海地产所辖地产公司的工程招标的工程承包商。

二、分则：1.考评小组成员考评小组由集团总部工程管理部及各地产公司有关负责人和专业人员组成，专业人员包括工程设计及施工各专业工程师、工程成本控制工程师以及物业管理等有关人员。

考评小组由地产公司工程部按照工程类别分类组织，各类考评小组人数原则上不应少于7 人，确有困难时，也不得少于4 人。

如考评小组成员只有4 人，则采用一票否决制；如考评小组成员有5 人及以上，则采用二票否决制。

2.考评内容及程序2.1 拟合作承包商2.1.1 对未曾合作，但有可能与集团合作的承包商,按照《工程承包商考察评估表》（附表1）的内容进行考查评定；2.1.2《工程承包商考察评估表》由拟合作工程承包商填写后，考评小组先对工程承包商的规模、施工资质和施工能力等综合实力进行初步审查。

再对初选出的工程承包商进行深入考察后进行评价：“可以合作”即考评小组一致认为该工程承包商可以合作，进入集团《可以合作工程承包商名录》，待有合作项目时优先试用进行合作；“后备”即考评小组有两人以上认为该工程承包商只能留作后备，进入集团《后备工程承包商名录》，供应急使用；“不能合作”即考评小组两人以上认为该工程承包商不能合作，将其淘汰列入公司《不能合作工程承包商名录》。

2.2 已合作工程承包商2.2.1 对已经与集团合作过的工程承包商,按照《工程承包商履约情况评价表》（附表2）的内容进行考核评定；2.2.2《工程承包商履约情况评价表》由各项目工程部负责人及施工各专业工程师、工程成本控制工程师填写；在完成工程承包后一个月内，由开发公司工程部组织考评小组进行考核评价；大型工程项目在保修期满后一个月内，尚须组织再次考核评价；考核评价方法是：根据实际操作情况给出各单项评分，然后按权重计算总得分，按总得分高低分为：“可以合作”、“需要改进”、“重新评估”、“不能合作”四个档次；80 分以上即为“可以合作”，直接进入《可以合作工程承包商名录》，将来有采购工程承包商考评办法项目时优先选择；79-70 分之间即为“需要改进”，待其改进后，可进入《可以合作工程承包商名录》；69-60 分之间即为“重新评估”，待其整改后，进入《后备工程承包商名录》，供应急使用，如无改进则进入不能合作档；60 分以下即为“不能合作”，淘汰进入《不能合作工程承包商名录》，防止与其再次合作。

地产公司工程物资采购管理规定一、总则1.1 为规范地产公司工程物资采购行为，提高采购效率，保证采购质量，制定本规定。

1.2 本规定适用于地产公司所有工程物资采购活动。

1.3 工程物资采购活动应遵循公平、公正、公开原则，尊重供应商合法权利，遵守法律法规和企业内部规章制度。

二、采购程序2.1 采购需求确认：各项目部应根据工程进度和施工计划提前预测物资采购需求，编制物资清单并提交采购部门审批。

2.2 供应商筛选：采购部门应根据本公司采购政策和监管要求，对供应商进行审核，筛选符合条件的供应商进入供应商库。

2.3 采购招标：对于单次采购金额高于公司规定标准的采购项目，采购部门应按照公司采购政策，严格执行采购招标程序，确保采购公开透明，供应商平等竞争。

2.4 供应商评选：采购部门应根据评选标准，对供应商进行评选，选出最具优势的供应商。

2.5 合同谈判：对于中标供应商，采购部门应根据公司采购政策和合同条款，与供应商进行合同谈判，确保合同签订前各方彼此理解并达成协议。

三、采购管理3.1 采购授权：采购部门应严格控制采购权限，确保对外部供应商的采购和内部员工采购的合法授权。

3.2 采购备案：对于采购金额高于公司规定标准的采购项目需备案，备案内容应包括采购项目信息、采购合同信息等。

3.3 采购文件管理：采购部门应对采购文件进行严格管理，确保采购流程透明、公开。

3.4 收货验收：项目部应对收到的物资进行验收，发现问题及时反馈采购部门，确保物资符合技术标准和合同要求。

3.5 供应商管理：采购部门应定期对合作供应商进行考核，发现问题及时跟进处理，保证合作供应商的质量和服务水平。

四、采购绩效考核4.1 采购偏差率：采购部门应对采购物资价差、超标采购、超时采购等情况进行跟踪分析，提高采购准确率和效率。

4.2 供应商评价：采购部门应定期对合作供应商进行满意度评估，发现问题及时沟通协商，提高供应商合作信任度。

4.3 合同履行情况：采购部门应按照合同约定对供应商履约情况进行统计分析，发现问题及时处理。

甲供物资管理工作程序中海地产物资采购管理制度海地产物资采购管理制度第一章总则第一条本制度旨在规范海地产物资采购行为，保证采购工作的公正、公开、透明，确保公司物资采购品质和采购成本最优。

第二条本制度适用于海地产公司采购工作中的物资采购管理。

第三条公司采购工作实行集中管理，专人负责采购事宜，具体实行及监督经理履行采购合同，财务人员审批支付。

采购及财务人员应依法依规履行职责，保证采购合同的合法性。

第四条在采购活动中，必须接受各级监督、审查和检查，确保采购行为合法、公正、透明，保证购入物资的品质达到质量标准。

第五条采购预算必须按照管理权限审核通过后，确认采购金额，后续采购活动必须依据该审核金额执行，未经采购经理同意，不得越过预算审核采购。

第二章采购流程第六条采购前审批采购经理在公司领导的授权和依照公司物资管理制度及采购流程的规定，对项目的采购合规性和合理性进行审核。

第七条市场调研采购部门负责人必须对项目的市场情况有全面的了解，包括市场价格，供应商的信誉度等信息，确保选到可靠的供应商。

第八条编制采购方案根据市场调研的情况，采购经理根据采购需求编制采购方案，包括采购数量、品质标准、采购条件等，审定后提交公司领导批准。

第九条招投标依照公司有关规定，组织有资格的供应商参与投标，经过严格评审和审核，确保报价合理，产品具有相应的品质。

无效招投标和违规行为将被严厉处理。

第十条合同审批采购经理根据评审情况和合同规定确认中标商，签订合同，并提交公司领导审批，合同必须明确交易双方权利和义务，并注明交付时间、条款支付时间等信息。

第十一条物资验收采购经理应指定专门人员进行物资验收，确保采购的物资品质符合质量标准，否则拒收或退换。

验收结果应及时通知供应商。

第十二条财务支付采购经理应制定财务支付计划，确保及时支付供应商款项，并做好相关凭证登记和留存，同时监督供应商按时履行交货、质保等责任和义务。

第十三条采购报告和备案采购经理应及时向公司领导汇报采购情况，采购合同件应被归档备案，并建立相关档案，作为后续采购工作的参照依据。

WZ05采购合同管理工作程序1.合同的拟订、签署、分发与保管1.1定标后，采购主管根据招标文件和需供双方往来函件拟订采购合同，经经理审阅后由采购主管传送至相关部门评审。

1.2文员负责制作装订合同文件，采购主管负责传送双方签署。

签署顺序原则上应由对方先签署。

对方签署后，采购主管应核对合同文件有无改动，签署是否具备效力，确认无误后再由我方签署。

1.3公司应当保存采购合同正本一份，副本两份。

正本交财务部存档，副本一份交项目发展部，另一份由合约管理部保管使用。

分发合同时应由文员填写《采购合同分发登记表》。

2.供货计划2.1需要使用甲供物资的承包商，须提前一个月向合约管理部申报物资需求计划，计划到货时间精确程度不得超过十天。

需求计划由承包商项目经理签发，我方项目发展部现场工作人员审核。

2.2合约管理部根据承包商物资需求计划，与供应商洽商或修订物资供应计划，并于七天内书面通知承包商。

2.3承包商须对其提出的物资需求数量的准确性负责。

因数量不准造成物资过剩的，如采购合同未作规定，则合约管理部不负责剩余物资退货；造成物资供应不足的，承包商可继续向合约管理部申报需求计划，但因物资供应延迟导致合同工程工期延误的责任由承包商承担。

2.4因设计变更导致物资用量增减的，承包商应在收到变更指示后的七天内向合约管理部发出物资需求增减指示，延误责任依据相应条款执行。

3.付款3.1合同关系确立后或合同签署后方可办理付款手续。

3.2采购主管负责填制《物资采购付款证书》，按照审批顺序传送各部门及公司领导审批签署。

3.3《物资采购付款证书》应附下列文件或凭据：3.3.1支付定金或预付款的，附中标通知书或合同中付款条件所在页。

3.3.2物资到达前需支付货款的，附供应商付款申请书及合约管理部审核意见。

3.3.3物资到达后支付货款的，附物资验收凭据。

另按合同条件扣回全部或部分定金或预付款。

3.3.4质量保证期届满后支付质量保证金的，附供应商付款申请书和项目发展部审核意见，如项目发展部已撤销，则附客户服务部意见。

南京中海地产项目部管理制度1 南京中海地产项目部管理制度（试行）二零零六年九月___________________________________________________ ______________________第1页，共45页1 目的(1)2 范围(1)3 发布与解释(1)4 项目部部门职责范围(1)5项目组织架构表(5)6项目管理程序(10)1．项目前期准备工作管理11 2．项目计划管理11 3．项目技术管理13 4．项目造价管理16 5．项目质量管理22 6．现场协调管理24 7．安全文明施工管理25 8．项目文档管理25 7项目部工作流程图8相关附件及附表1 目的明确本项目管理制度，旨在规范现场管理，充分发挥项目部对项目进度、质量、成本的监控职能，确保项目施工过程处于受控状态，使项目能按预期计划发展，以求创造项目最佳经营效益。

2 范围适用于本项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。

3 发布与解释本制度由南京中海地产有限公司负责补充、修订和发布，并自发布之日起实施。

本制度由南京中海地产有限公司负责解释。

4 项目部职责4．1 总则1）在南京中海地产有限公司制度规定下，代表南京中海地产有限公司处理施工及保修阶段项目部内的各项事宜；2）做好前期工程策划工作，协调编制项目发展计划；3）负责对监理单位、承建单位、供货商的管理。

4．2 项目计划管理1）根据项目发展计划、产品策划及营销推广计划，编制项目施工进度计划；2）根据项目施工进度计划，负责组织编制样板确认计划、项目施工图交付计划、项目承建商进场计划、项目甲供材进场计划；3）负责项目施工进度计划的实施，与设计部、合约部、前期报建部及时沟通，确保项目样板确认计划、项目甲供材进场计划、项目承建商进场计划、项目施工图交付计划的落实；4）会同监理单位审查施工单位提出的施工进度计划，做好进度计划的动态管理。

4．3 项目技术管理1）负责监理及承建商图纸发放工作，组织图纸会审工作；2）负责审图并向设计部反馈设计图纸中存在的问题，同时跟踪设计出图进展情况；3）负责设计变更的具体实施及交底工作；4）负责对施工现场发生的口头变更做好记录，并及时取得设计管理部书面确认；5）组织乙供材料样板、施工样板的确认工作；6）负责审批监理细则、施工方案；7）负责审核承建商的施工组织设计；8）参与对勘察实施过程的监督、跟踪和验收工作。

中海地产项目管理制度1中海发展(广州)有限公司项目管理制度版次：A/0编制：校稿：审核：日期：二○○二年十月通告本《管理制度》（项目管理2002年10月A/0版）自签字之日起正式生效，公司各部门、地盘必须遵照执行。

本《管理制度》为中海发展（广州）有限公司专门制定之内部执行文件，版权所有，未经同意不得翻印。

本《管理制度》的发放及修改由公司总经理全权负责，任何单位有修改意见，应经总经理审批。

董事总经理：葛亚非先生二○○二年十月十八日项目管理制度修改记录表批准人：日期：目录XM00 项目发展部组织架构与工作职责(1)XM01 项目会议制度(4)XM02 项目前期工作程序(6)XM03 项目发展进度控制工作程序(8)XM04 项目验收工作程序(11)XM00项目发展部组织架构与工作职责1.组织架构2.部门工作内容2.1参加项目的市场定位工作。

2.2参加制订项目总体规划方案。

2.3编制项目总体发展计划，并定期或根据项目发展状况适时修订。

2.4在财务部、合约管理部、物资管理部、经营销售部、工程技术部协助下编制项目成本控制目标，并按季度检讨、更新。

2.5根据项目总体发展计划，在工程技术部的具体协助下，完成报建工作。

2.6参加项目各阶段的设计评审工作，督促设计管理部按计划完成各阶段施工图设计。

2.7参加选择设计单位、监理单位、工程分判商、供应商、销售代理商、广告商等。

2.8负责工程施工进度和质量控制。

2.9参加营销策划、价格制订、广告制作及发布等营销工作。

2.10参加评审设计管理部工程增减和装饰设计变更指令。

2.11参加促销活动方案的制订及费用评审。

2.12联合工程技术部组织项目通过政府验收。

2.13组织地盘和物业管理单位完成物业交接。

中海地产项目管理制度111目录第一章总则(2)第二章一般规定....................... 错误！未定义书签。

第三章现场施工组织与技术管理.. (6)第四章施工计划管理(10)第五章质量监控管理(13)第六章安全管理(16)第七章文明施工管理(18)第八章施工技术资料管理(20)第九章材料、设备管理(24)第十章合约管理(26)第十一章工程款专款专用管理(30)第十二章政府管理部门及周边的协调管理(33)第十三章违约(35)第十四章会议制度(37)第一章总则1.为了加强苏州项目施工现场管理，实现各施工单位对业主合同内承诺的工期、质量、安全、文明施工等各项现场管理目标，确保现场管理的规范化、标准化、程序化，特制定本实施细则。

中海地产项目管理制度引言中海地产作为一家知名房地产开发公司，为了提高项目的规范化管理水平，特制定了本项目管理制度。

本制度旨在确保项目顺利进行、高效交付，并保持与客户、合作伙伴和相关方的良好沟通。

本文档详细介绍了中海地产项目管理制度的各项规定和流程，以供项目管理人员参考和执行。

项目管理概述项目管理定义项目管理是指通过规定的流程和方法，为实现预期目标而组织、协调和控制项目各个方面的活动。

项目管理目标中海地产项目管理的主要目标如下： 1. 确保项目按时完成，达到预期目标。

2. 管理项目成本，控制预算。

3. 管理项目风险，降低不确定性。

4. 保持与客户和合作伙伴的良好沟通。

项目管理流程项目启动阶段1.制定项目计划–确定项目的目标、范围、时间和资源要求。

–设定项目关键里程碑和可衡量的目标。

2.成立项目团队–任命项目经理和相关团队成员。

–确定各成员的职责和权限。

3.确定项目资源–确保项目所需的资源（人力、物资）得到充分配备。

–协调各部门资源的调配和使用。

项目执行阶段1.实施项目计划–根据项目计划，按照预定的时间节点执行各项任务。

–进行项目组织和资源的调配和协调。

2.监控项目进展–定期评估项目进展情况，确保项目按计划进行。

–及时发现问题和风险，采取相应措施加以解决。

3.处理项目变更–对项目变更请求进行评估，确定变更是否符合项目目标和范围。

–如需变更，则进行变更记录和跟踪。

项目收尾阶段1.完成项目交付物–确保项目交付物符合质量要求，按时交付给客户。

–完成项目验收和结算工作。

2.项目总结和反馈–对项目执行过程进行总结，记录经验教训。

–提供项目反馈和建议，为今后的项目提供有效参考。

项目管理角色和职责项目经理项目经理是项目的负责人，主要职责包括： - 制定和执行项目计划。

- 管理项目团队，协调各成员的工作。

- 监控项目进展，及时处理问题和风险。

- 与客户和合作伙伴保持良好沟通。

项目团队成员项目团队成员根据各自的职责参与项目的执行和管理工作，包括但不限于： - 负责项目的设计、施工、供应等工作。

中海地产房地产开发项目工程管理流程指引一、中海地产是中国知名的房地产开发商之一，其旗下的房地产开发项目需要有严谨完整的工程管理流程来保障项目顺利进行。

本文档就是为了给中海地产的项目管理人员提供一份指引，以便在项目中进行工程管理。

二、项目准备阶段2.1 工程根据规划施工前，开发商需提供项目的相关资料，由施工方参考并进行初步规划。

2.2 工程开工前在项目开工前，需要进行以下几个步骤：1.根据开发商提供的提案及工程基本资料，制定工程实施方案；2.组建工程部，明确工程项目安排、任务和职责；3.与开发商签订工程施工合同。

三、工程设计阶段3.1 设计阶段前1.确定项目的主责部门，职责和任务；2.确定主要的设计方案及变更方案；3.确定参与设计的人员和职责分工。

3.2 设计阶段1.对设计方案进行评审，评审内容主要包括需求确认、设计内容和设计质量等；2.分工下达；3.设计进度的监督、控制和审核；4.设计成果归档。

四、采购、施工阶段4.1 采购阶段1.制定采购计划；2.征求供应商的报价、预算审核、验收范围、时间、数量等；3.对供应商的资格和选择进行审查。

4.2 施工阶段1.指派合适的人员进行施工，并保持与开发商的良好沟通；2.加强对施工现场的管理，对工程进度进行控制和监督；3.进行工程施工质量及验收。

五、工程竣工阶段5.1 工程验收前1.完成竣工验收资料的准备；2.确认施工质量和完成情况；3.执行验收程序和验收条例。

5.2 工程竣工后1.组织工程档案的归档和管理；2.对竣工时间和质量等情况进行评估；3.将评估结果反馈给项目负责人。

六、以上就是中海地产房地产开发项目的工程管理流程指引。

通过本文档了解并掌握相应的管理流程，将能更好的提升工程管理的效率和质量，推动中海地产的房地产项目更加顺利地推进。

中海地产供应商管理制度一、供应商准入管理（一）准入标准1. 供应商资质：供应商必须具有合法经营资质，并且在建筑材料、工程施工、设计等相关领域具有良好的行业声誉和专业能力。

2. 质量管理体系：供应商必须建立健全的质量管理体系，并且通过相关认证，如ISO9001等。

3. 成本竞争力：供应商必须具有良好的成本竞争力，能够提供合理的价格和高质量的产品或服务。

4. 诚信合规：供应商必须遵守法律法规，诚信经营，不得有违法违规行为，并接受供应商信用评价。

（二）准入程序1. 供应商自愿申请或中海地产主动邀请。

2. 供应商提交申请表格和相关资料。

3. 中海地产采购部门对供应商进行初步审核。

4. 通过初步审核的供应商进行现场考察和面谈。

5. 中海地产综合考虑供应商的资质、管理体系、成本竞争力和诚信合规情况，决定是否准入。

6. 准入的供应商需签订合作协议，明确双方的权利和义务。

7. 定期对已准入的供应商进行绩效评估和监管，以确保其持续符合准入标准。

二、供应商绩效评价管理（一）评价内容1. 交付质量：包括产品或服务的合格率、缺陷率等。

2. 交付及时性：包括供应商是否能按时交付产品或服务。

3. 服务态度：包括供应商的服务态度、响应速度等。

4. 成本控制：包括供应商的价格合理性、成本管理能力等。

（二）评价周期1. 对长期合作的供应商，一般每年进行一次绩效评估。

2. 对新合作的供应商，根据实际情况可进行更加频繁的绩效评估。

3. 对有问题或需要监管的供应商，可不定期进行绩效评估。

（三）评价结果1. 评价结果将影响供应商在中海地产的合作机会和地位。

2. 优秀的供应商将受到表彰和奖励。

3. 绩效不佳的供应商将面临降级或退出的可能。

三、供应商管理的监督和控制（一）监督和控制内容1. 采购合同管理：确保采购合同的严格执行，合同外的变更和调整需有充分理由和程序。

2. 供应商价格管理：控制供应商的价格水平，避免价格的不合理上涨。

3. 供应商配送管理：控制供应商的交付时间，并确保配送的准时性。