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提高认识，统一思想，坚决贯彻落实好国务院各项调控政策措施党中央、国务院高度重视房地产市场的发展。
去年以来，针对房地产市场发展中的突出问题，国务院把调控房地产市场作为国民经济宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，对于解决市场发展中存在的问题，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。
当前，我国房地产市场调控工作正处于十分关键的时期。
这次会议的主要任务是，统一各方面思想认识，坚决贯彻落实好国务院关于房地产市场调控的各项决策部署，保证稳定房价工作切实取得成效。
下面，我就这次宏观调控的有关问题谈几点意见，供大家参考。
一、宏观调控是房地产市场持续健康发展的基本保证对房地产市场的调控是政府经济调节职能的重要组成部分。
随着住房制度改革的不断深化，市场配置资源的基础性地位逐步确立，成为解决居民住房问题的主渠道。
政府的职能要由原来的行政式或直接的管理转变为市场宏观调控、市场行为监管和对低收入家庭提供住房保障，这三项职能是社会主义市场经济条件下政府在房地产市场发展中的基本职责，是贯彻落实党的十六大关于完善政府的经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能的具体体现，各级政府及其相关部门都必须切实行使好这三项职能。
在我国房地产市场发展过程中，国务院始终高度重视市场调控、市场监管和城镇住房保障工作，及时解决住房市场化进程中出现的新情况和新问题，保持了房地产市场的持续健康发展，维护了普通居民家庭的基本住房权益。
上世纪九十年代初期，针对我国个别地区的房地产过热问题，国务院果断采取了综合的调控措施，及时抑制了局部地区房地产热的蔓延趋势，制止了当时乱集资等扰乱经济秩序行为，同时也避免了房地产热对国民经济发展造成更大的危害。
随着房地产市场规模不断扩大，市场配置资源的基础性地位逐步确立，国务院从国民经济发展的全局出发，分别就加快房地产市场发展和调控市场发展的节奏，于1998年和2003年下半年进行了两次新的重大政策调整，取得了显著效果。
2023年城市房地产转让管理规定第一条：为进一步规范城市房地产转让行为，保护市场参与方合法权益，维护市场秩序和社会稳定，制定本规定。
第二条：本规定适用于城市范围内的房地产转让行为，包括住宅、商业、办公等各类不动产。
第三条：房地产转让应符合以下原则：1. 公开、公正、公平原则：房地产转让交易应当公开进行，交易信息应当公示，交易过程应当公正透明，并保障各方权益平等。
2. 稳定市场价格原则：房地产转让交易应当遵循市场供求关系，合理确定交易价格，杜绝哄抬房价、恶意炒作等行为。
3. 依法合规原则：房地产转让交易应遵守国家法律法规、规章和政策，不得违反国家规定，不得有欺诈、强迫、骚扰等违法行为。
第四条：房地产转让应当依法经营，严格执行以下程序：1. 交易申请：转让方应向房地产交易管理机构提出转让申请，提供相关资料，包括不动产权属证明、影像资料等。
2. 信息公示：房地产交易管理机构应及时将转让信息进行公示，公示内容包括房产基本信息、转让方信息、交易条件等。
3. 意向登记：意向受让方可向房地产交易管理机构提出意向登记申请，申请有效期不得超过三十日，超过有效期需重新登记。
4. 交易确认：转让方应在收到意向登记后，选择意向受让方，并签订房地产转让协议。
5. 过户手续：房地产转让协议生效后，转让方应与意向受让方及相关机构完成不动产过户手续。
第五条：房地产转让过程中，涉及到的权利和义务应当明确规定：1. 转让方的权利和义务：包括提供真实有效的不动产权属证明和相关材料、履行相关协议等。
2. 受让方的权利和义务：包括支付转让价格、接受不动产权属变更等。
第六条：对于违反本规定的行为，将依法进行处罚：1. 对于提供虚假信息、恶意炒作、哄抬房价等违法行为，将依法处以罚款、吊销不动产经营许可证等行政处罚。
2. 对于严重侵害市场参与方权益的行为，受害方可依法申请赔偿。
第七条：各级房地产交易管理机构应建立健全监管机制，加强对房地产转让行为的监管和评估，确保规定的有效实施。
最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。
执行中有何问题，请及时报告我院。
中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。
房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。
房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。
现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
“一房二卖”行为的法律性质探讨作者：邓辉韩涛发表时间：2014-09-22近年来，房地产市场异常繁荣，在商品房买卖过程中各类纠纷也日益增多。
而“一房二卖”、“一房多卖”现象已逐渐成为房地产交易过程中最为严重、最为突出的问题。
一些开发商、房主为牟取非法利益隐瞒事实将房产多次转让，严重扰乱了市场经济秩序，侵害人当事人的合法权利。
然而“一房二卖”行为是属于普通的合同纠纷而由房主承担违约责任还是构成合同诈骗罪应追究刑事责任在理论界有很大争议，而在实践中区分“一房二卖”行为罪与非罪具有重要意义，否则就有可能将合同纠纷与合同诈骗罪混淆，造成放纵犯罪或错误追究当事人刑事责任的不良后果。
笔者就“一房二卖”行为的法律性质及处理进行如下分析、探讨。
“一房二卖”好比民间所说“一女二嫁”，顾名思义是指房屋产权人将一处房产分别卖给两位买受人，获取两份房屋价款的行为。
由于房屋产权人无法向两位买受人履行交房义务，最终导致至少一位买受人虽然支付了房款却无法获得房产。
现实中这类案例并不少见。
李某常年来从事房地产开发。
因赌博欠下巨额债务，为归还赌债，筹集赌资，李某将开发的多处房产，通过“一房二卖”的形式进行转让而获取资金。
在房屋交付过程中，多名买受人发现自己购买的房产均存在各类异常情况，有的房产有其他购买人甚至已入住，有的房产已经进行了抵押贷款，还有的买受人拿着房产证事后却得知房产证是伪造的。
于是多名买受人在退房索赔无果的情况，将李某诉至法院或至公安部门报案。
李某的行为是属于承担违约赔偿责任的在签订、履行合同的不当行为，还是已经构成合同诈骗罪的犯罪行为？笔者认为，要解决这个问题，首先要了解合同诈骗罪与普通合同纠纷的区别，合同诈骗犯罪往往与合同纠纷交织一起，罪与非罪的界限容易混淆。
合同诈骗罪是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对他人财物，数额较大的行为。
《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
预售商品房转让法律问题研究的开题报告一、选题背景和意义随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房成为了一种常见的购房方式。
在购房过程中，有些购房者会因为各种原因需要将预售商品房进行转让。
预售商品房转让的问题涉及到合同法、不动产登记法、物权法等多个法律领域，同时也需要考虑到购房者与开发商之间的关系。
因此，对于预售商品房转让的法律问题进行研究，既有现实意义，也有学术价值。
二、研究目的和问题本研究的目的是系统地研究预售商品房转让的法律问题，探究转让过程中的各种法律风险和解决方法，为购房者和开发商提供一定的法律指导。
本研究将重点研究以下问题：1. 预售商品房转让的法律定义和基本规定是什么？2. 预售商品房转让合同的法律效力如何？3. 转让预售商品房需要满足哪些法律要求？4. 预售商品房转让的登记程序和注意事项是什么？5. 预售商品房转让涉及到的涉外法律问题有哪些？三、研究方法和技术路线本研究主要采用文献资料法和案例分析法进行研究。
对于预售商品房转让的相关法律文件和案例进行综合梳理，分析其中的法律问题和解决方法，结合实际情况进行探讨。
研究技术路线如下：1. 收集国内外预售商品房转让相关的法律文献和案例资料。
2. 对文献资料进行质量评估和分析，筛选出相关的研究重点。
3. 对选定文献进行系统的梳理和归纳，总结出现有问题和存在的困难。
4. 对现有问题进行分析和探讨，寻找解决的方法和策略。
5. 就分析结果进行总结和评价，提出相应的结论和建议。
四、研究预期成果1. 系统阐述预售商品房转让的法律问题和现实意义。
2. 提供预售商品房转让的法律指导，为购房者和开发商提供可行的解决方案。
3. 对法律文献资料进行总结和分析，为相关研究提供参考依据。
4. 推动预售商品房转让的法律完善和监管体系的建立。
五、研究进度及安排本研究计划于2021年6月开始，预计耗时4个月左右，进度安排如下：第一阶段（6月-7月）：收集和阅读预售商品房转让相关法律文献，确定研究重点和问题。
房地产交易制度政策知识点
以下是房地产交易制度政策的一些知识点：
1. 国家土地使用权制度：根据中国的土地管理法规定，土地属于国家所有，农民集体所有的土地经过征地程序以采取出让、划拨、租赁等方式，转让给拥有现金或者向其他单位或者自然人支付价格的单位或者个人使用。
2. 商品房预售制度：商品房预售是指开发商在项目未完工前，按照约定的价格、面积和交房时间等条件，向购房者销售房屋并签订购房合同的行为。
预售制度是针对尚未完工的商品房项目，旨在保护购房者的权益。
3. 房屋交易登记制度：房屋交易登记是指购房者将房屋买卖交易的相关信息以及权属变更等事项，在相关登记机构（通常是住房和城乡建设部门）办理登记并领取房产证书。
房屋交易登记制度是确保房屋产权交易合法性和保障产权的重要环节。
4. 房地产税制度：房地产税是指对房地产的所有者或使用者按照一定的税率计征的一种税收。
其征收范围通常包括住宅、商业用地以及其他房地产资产。
房地产税制度旨在通过征收税款来调控房地产市场，适度限制投机和过度投资。
5. 限购政策：限购政策是指针对特定区域或特定类型的房地产，政府对购房者购房的限制措施。
限购政策通常以个人购房的数量、购房者的条件和购房的目的等为限制标准，旨在避免投资投机炒房，并稳定房地产市场。
6. 限售政策：限售政策是指房地产开发商或购房者在一段时间内对房屋的转让行为进行限制。
限售政策通常以房屋取得的时间、购房者的身份和房屋的使用性质等为限制标准，旨在控制房屋的流通速度，避免市场过度供应。
这些知识点只是房地产交易制度政策的一部分，实际内容可能更加复杂和详细。
需要根据具体情况了解相关法规和政策。
城市房地产转让管理规定(2001年修正)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市房地产转让管理规定（１９９５年８月７日建设部令第４５号发布根据《建设部关于修改＜城市房地产转让管理规定＞的决定》修正２００１年８月１５日以建设部令第９６号发布）第一条为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
论“一房二卖”的法律问题一房两卖，是指同一套房屋在同一时期被两个或以上的购房人购买的行为。
在房地产市场中，出现“一房两卖”现象时，购房人往往会出现维权难度较大、损失较大的情况。
在法律层面上，“一房两卖”行为已经得到推对规制，下面我们来探讨一下“一房两卖”的法律问题。
一、“一房两卖”的构成在房地产交易市场上，“一房两卖”通常由房地产开发商、中介机构、原购房人和后购房人等多方行为造成。
其中，房地产开发商、中介机构和原购房人提供虚假的房屋信息和不实的房屋销售广告，以此来吸引更多的购房人参与竞拍。
而后购房人则利用一些空子来夺取已经被原购房人锁定的房源。
在《中华人民共和国合同法》中，房地产买卖合同是受到法律保护的。
一旦出现“一房两卖”的情况，即意味着第二个购房人以非法手段进入了房屋交易合同的领域，致使原购房人利益受到了侵害。
1.违反合同法原则“一房两卖”无疑违反了合同法中的相对性原则、平等自愿原则、保护原则等。
根据相对性原则，合同只对当事人有约束力。
而“一房两卖”行为违反了该原则，导致原购房人与后购房人两人同时购买了同一套房屋，出现了合同不对称的情况。
2.构成欺诈行为在“一房两卖”的事件中，房屋买卖一方提供虚假信息，误导了潜在交易者。
在这种情况下，买卖双方的性质不平等，无法达成平等交易的目的，这就对原购房人构成了欺诈行为。
3.损害第三方合法权益“一房两卖”行为导致后购房人借机夺取了已经被其他购房人锁定的房屋，在这种情况下，原购房人的合法权益受到了侵害。
如果法庭确认后购房人的购房行为合法有效，则原购房人的购房行为将无法实现，直接导致他的利益受到损害。
1.落实合同约定房屋买卖合同是购房双方之间的法律约定，一旦“一房两卖”事件出现，法律程序可以通过实现原合同的约定来解决问题。
要履行好已签署的购房合同中的义务，阻止后来的购房人侵害原购房人的合法权益。
2.依法维权如果原购房人没有达成合理的解决方案，则可以依法寻求救济，维护自己的合法权益。
略论预售商品房再转让制度
作者：最高人民法院政治部张元发布时间： 2004-07-29 13:54:29
在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。
一般所指的预售商品房再转让，是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为，即是所谓的“炒楼花”。
实际上，预售商品房再转让是将不存在或正在形成中的商品房再行出售。
作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让虽被各国承认并广泛应用，但却与传统的物权及财产权制度有所背离，在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。
一、关于预售商品房合同能否再次转让
虽然目前市场活动中预售商品房再转让现象较为普遍，但是，对于预售商品房合同能否再转让，我国《城市房地产管理法》并没有明确的规定，仅在其第45条规定：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
于是，有学者认为，预售商品房再转让没有正当的法律依据，同时，正如香港地产业中出现的楼市泡沫现象，预售商品房再转让具有一定的投机性，具有导致房价上涨的可能性，此类市场活动的大量出现将会扰乱正常的房地产交易秩序。
笔者认为，预售商品房再转让不应当一概否定，预售商品房的再转让既可为房地产开发业聚集资金，同时又可以活跃市场，只要监管得力，应是利国利民的好事。
《民法通则》第91条对合同债权转让有所规定。
《合同法》第79条至89
条对《民法通则》第91条关于合同债权转让的规定又进行了细化，可见商品房预售合同转让是有其法律依据的。
另一方面，虽然预售商品房再转让具有不可避免的投机可能性，但只要规范市场，加强立法，完全可以兴其利，除其弊。
二、预售商品房再转让的法律性质
究其法理本质，预售商品房再转让是债权的移转，这种移转只变更预售合同的主体，预售合同的内容并不发生变化，而是由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务一并转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的法律关系。
预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。
预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。
故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。
预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
首先，预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。
我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。
”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。
债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。
《合同法》
第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。
未经通知，该转让对债务人不发生效力。
”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。
同时也便于债务人如期正确履行义务。
其次，预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。
因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。
第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。
第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
再次，预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。
因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
三、预售商品房再转让的条件
首先，须签订转让合同。
承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。
既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再
由第三人与开发商签订债务承担合同。
其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方为生效。
其次，依照《合同法》关于合同转让的规定，即第80条及第84条规定。
《合同法》在债权让与上采通知生效原则，该做法是合理的。
再次，须发生在承购人取得房屋所有权之前。
预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。
若承购人办理了房屋产权登记，取得房屋所有权后发生的转让行为按一般的买卖行为处理。
最后，预售合同须合法有效。
预售商品房再转让的是预售合同的权利义务。
预售合同无效的，再转让行为将因标的不存在而无效。
四、预售商品房再转让的立法建议。
我国对于预售商品房再转让并没有法律上明确的规定，笔者认为至少应当从以下几点加以规范。
首先，确立变更登记制度。
既然房地产法要求商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，那么，转让预购商品房应办理变更登记手续。
如南京市房地产交易有关细则规定：预购人在登记备案之后、竣工前转让在建房，当事人应自合同签订后10日内，向市、县房地产部门办理变更登记。
其次，限制商业炒作。
在楼花市场中，容易出现少数经济实力雄厚的大炒家垄断市场的情况。
对这种不正当的竞争行为应当加以适当的限制。
在香港政府为限制不正当炒卖行为曾采取一些措施，如：规定每位登记的买房者只可购买一个单元住房；房地产商须在买方实际选楼前进行重新编排登记号码，此项规定意在
限定那些雇人抢先排队及登记买楼花的投机商，照顾那些真正买楼的居民；限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购楼花和转让楼花等。
我们可借鉴他人的一些措施，完善房地产交易立法，对楼花市场中的不正当行为进行限制。
另外，加强楼花转让市场的税务征收管理，通过对再转让的获利进行征税，来控制、调节楼花交易。
来源：中国法院网。
