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浅谈我国土地二级市场转让几个问题和对策不少业内对土地二级市场都有着各自的理解，那么，土地二级市场的标准含义是什么呢？我国土地二级市场的现状如何？土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
不论转让方、受让方都不是土地者。
土地二级市场主要是指土地使用权转让、出租、抵押等交易关系，是土地市场体系的组成部分，对整个土地市场和地方经济发展起着重要的作用。
我国土地市场建立以来,国家对土地一级市场实行严格控制和管理，一级市场得到迅速发展,而二级市场仍处于相对迟缓和滞后状态。
现在，随着国家经济发展方式转变、产业结构的升级优化，土地二级市场的需求日益强烈，交易日益活跃,且逐渐成为城市用地市场的主流。
土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。
但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。
一、土地二级市场交易的现状以我城区内土地二级市场交易量为例，2009年办理土地二级市场转让数量为815宗，2010年办理土地二级市场交易数量为1013宗，2011年办理土地二级市场交易数量为1056宗。
随着房产交易的活跃，促进了个人已购住房分割登记土地二级市场交易量的增加。
二、土地二级市场交易的特点（一）土地二级市场交易的优点1、可充分利用存量土地，缓解部分用地压力，防止土地闲置。
2、用地快捷，用地手续较为简便。
进入土地二级市场转让的土地，是已经合法取得土地使用权并达到相关规定可以进入土地二级市场转让的土地，相对土地一级市场而言，用地快捷，用地手续较为简便。
（二）土地二级市场交易存在的主要问题1、无交易的公共平台。
土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。
而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。
国有土地二级市场交易现状与问题摘要：土地二级市场是盘活国有土地资源、提升土地利用率的重要交易平台或是路径，保证土地二级市场的健康稳定，能够有效改善土地利用的集约性。
本文对当前的土地二级市场现状进行了深入分析，随后对土地二级市场交易的规范性问题、转让缺乏约束性等不足，提出了具有针对性的意见和建议，旨在帮助决策者进一步规范土地二级市场交易，从而让二级市场交易能够健康发展，发挥其应有作用。
关键词：建设用地;二级市场;利用现状1.土地二级市场的相关概念土地二级市场指的是国有建设用地交易使用权的二级市场，是土地使用权、租赁权以及抵押权等关系转变的场域与平台。
加强土地二级市场建设，一方面固然是对整个制度机制体系的完善，另一方面也是为了强化土地利用率。
土地二级市场的发展呈现出活跃性、自发性和隐形性等特征，其活跃性表现在交易主体多样化、交易内容多样化、交易形式多样化这三个方面上。
土地市场交易的自发性体现在彼此对协议的认受一致性上，买卖双方在此过程中竞争不充分，交易过程的信息也不对称。
所以，土地二级市场存在大量的隐性交易，企业为了规避正规土地交易的税费、又或是为了绕过土地转让的门槛限制而通过股权转让的方式获得、转出土地使用权，且自行交易的情况较多，确权登记数量与实际交易数量严重不符。
2.国有土地二级市场现状的分析2.1国有土地二级市场的交易现状当前，我国的国有土地二级市场正处于方兴未艾的萌芽阶段，市场交易活动并不频繁，同时抵押交易在整体交易活动中占比较高，更有方向性与主动性的转让交易相对较少，同时交易活动也相对保守，缺少具有借鉴性、突破性价值的交易案例[1]。
土地二级市场交易，实质上就是土地产权人将出让或是划拨的国有建设用地使用权出租给他人完成的交易活动，土地使用权的出租一般是和地块上的建筑物出租紧密联系的，而在经过调研之后，近年来许多出租方以及承租方的交易并没有经过等级，这也导致划拨土地使用权以及出租收益当中，国家并未得到合理分润。
RESOURCES WESTERN RESOURCES2020年第一期土地利用1.土地二级市场相关概念土地二级市场是指政府供应给产权人后的转让或再转让，表现为土地产权之间因责、权、利所产生的交易。
本文土地二级市场泛指城市国有建设用地使用权的二级市场，是国有建设用地在土地产权人之间流动的市场。
土地产权人可以根据出让合同和法律规定中的要求，在城市存量土地上进行投资、开发、扩建等再建设，将投资开发建设的不动产（土地及地上建筑物、定着物和构筑物）进行转让、出租、抵押等市场交易活动。
土地二级市场交易包括国有建设用地使用权的转让、出租、抵押等三种交易形式。
低效用地指城镇中用途不合理、布局散乱、利用粗放的存量建设用地和未充分利用的建设用地，投资开发建设未达到国家项目标准的建筑容量率和投资强度。
主要表现为建筑容量低和土地产出效益差。
（1）国有建设用地使用权转让的概念。
国有建设用地使用权转让是指各种导致国有建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠予、出资、用土地使用权清偿债务等，以及司法处置、国有资产处置、企业法人或其他组织的分立、合并等形式发生国有建设用地使用权的转移[1]。
国有建设用地使用权转移的，其地上建筑物和其他附着物随着一并转移。
转让类型有划拨、出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等国有建设用地使用权的转让。
（2）国有建设用地使用权出租的概念。
国有建设用地使用权出租是指土地产权人将合法取得的土地或土地及地上建筑物、构筑物租赁给他人使用，并支付给土地产权人租金的行为[1]。
出租类型主要包括：以出让或租赁方式取得国有建设用地使用权的出租；以划拨方式取得国有建设用地使用权的出租；以作价出资（入股）、授权经营方式取得国有建设用地使用权的出租。
（3）国有建设用地使用权抵押的概念。
国有建设用地使用权抵押是指土地使用权人（抵押人）对其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押人为获得资金，以取得合法产权向抵押权人抵押担保，抵押权人不对设定抵押权的国有建设用地使用权直接占有、使用和处置，而是仍由抵押人（土地使用权人）使用投资开发建设并取得收益。
资源导刊 2015／222esear chR研究探索我国的国有土地市场包括土地一级市场和土地二级市场。
自土地市场建立以来，相对土地一级市场的活跃程度，二级市场一直处于滞后和附属状态。
近年来，随着经济发展方式转变，产业结构调整和升级，二级市场的土地需求日益强烈，交易逐渐活跃起来，土地市场不断扩展。
土地二级市场是国家土地有偿使用制度的重要内容，不仅直接关系到土地市场能否健康发展，而且关系到能否有效地防止国有资产流失问题，对我国经济发展和社会稳定起着重要的作用。
因此，政府在强化对土地一级市场垄断的同时，必须加强对土地二级市场的管理，确保二级市场土地交易的规范、有序，实现土地节约集约利用。
一、河南省土地二级市场建设情况《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》 （国土资发〔2000〕11号）下发后，全河南省国有建设用地二级市场存在的问题及对策◎许爱国 王军胜报批、地价款评估、合同上传以及土地二级市场的业务。
因此，目前河南省土地二级市场的交易平台基本上在市县土地管理部门的土地（地产）交易中心，隶属国土资源管理部门，也有个别地区二级市场随一级市场纳入了政府公共资源交易平台，如开封市整合原市产权产籍监理处、交易管理处和城区房管所，组建了开封市房地产交易登记中心，隶属于市政府。
二、河南省国有建设用地二级市场交易情况根据河南省各地2009年至2013年土地二级市场统计台账，从交易形式看，全省二级市场交易主要以抵押为主，无论是在成交宗地总数方面、成交面积总量方面及成交总金额方面，土地抵押业务均占有绝对的比重；其次是国有土地使用权的转让。
无土地租赁交易统计。
从交易主体看，二级市场相比一级市场政府垄断不同，呈现出主体多元化特征，省各地逐步成立了土地交易机构，建立了土地有形市场，同时对土地二级市场也进行了培育和规范。
据统计，目前全省共建成土地使用权交易有形市场127个，具体承担土地一级和二级市场交易，为增加土地供给、促进节约集约用地、优化土地资源配置发挥了积极作用。
一、引言（一）概念界定。
土地市场作为重要的要素市场，是构成现代市场体系的关键组成部分。
一个完整的土地市场体系包含土地一级市场和二级市场两个部分。
土地一级市场是国家和土地使用者关于土地使用权的初始交易；土地二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，通过转让、出租或抵押等方式将剩余期限进行的再交易。
（二）学术界争议。
目前，在土地二级市场的发展过程中，关于政府是否要介入及如何介入的问题，学术界仍然存在较大的分歧。
在政府是否应介入方面，一部分学者认为政府不应该介入，学者认为是目前土地二级市场发育相对迟缓落后，一旦政府介入，如果管控过于严厉，势必会延缓我国土地二级的发育。
还有部分的学者认为对于土地二级市场的发育，政府应该保持积极的态度进行管控，加强监管，因为现阶段土地二级市场存在不少的违法和违规现象，如果政府听之任之而又不作为的话，很可能会妨碍整个土地市场的发展。
关于政府究竟如何，也有不同声音。
一部分专家认为，土地作为重要的国有资产，须严加管理，要像管理一级市场一样管理二级市场。
另有一部分专家认为，应充分发挥市场对资源配置的决定性作用，政府应像对待普通商品市场一样管理土地二级市场，要加大对市场失灵的纠正。
（三）政府态度。
长期以来，国家和各级地方政府高度重视一级市场，而忽视了二级市场的发展，这使得我国土地二级市场的发展明显落后。
随着土地资源稀缺性的显现和经济的快速发展，如何发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵式集约发展转变，以及土地市场的平稳健康发展，是当前亟须解决的重大课题。
为此，中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。
目前，国土资源部正在研究制定关于土地二级市场的相关管理办法，各地对土地二级市场的发展也有较高的期待。
2017年2月国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议1.引言土地二级市场是城乡统一的建设用地市场的重要组成部分。
我国实行土地有偿使用制度30多年来，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
在严格管控城镇开发边界和城镇建设用地总量的背景下，存量土地的战略地位逐渐凸显。
“十四五”期间，全国新增建设用地规模将控制在2950万亩，比“十三五”期间压减约300万亩，此后按照每五年逐步递减的趋势，管控新增建设用地。
面对新增建设用地不足的现实情况，从“增量”转向“存量”成为必然选择。
国家自2017年起开始开展土地二级市场改革试点实践，2019年国务院办公厅正式出台土地二级市场指导意见，土地二级市场建设进入了快速发展期，交易服务平台、配套制度、政府服务监管等日趋完善，但如何更好的实现土地二级市场要素的自由流动依然成为当前各地研讨的重要课题。
2.我国土地二级市场发展现状2.1我国土地二级市场进入了新型发展期2019年7月国务院办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），对全国土地二级市场的建设进行了顶层部署。
据不完全统计全国29个省（自治区、直辖市）先后出台了贯彻落实《指导意见》的实施意见或管理办法，江苏、浙江、甘肃等多个省、市建立了土地二级市场交易平台，土地二级市场建设进入了蓬勃发展阶段。
2.2当前我国土地二级市场发展还存在很多不足近年来我国各级政府做了大量工作，土地二级市场得到快速发展，但市场活力的培育、市场运行的完善仍需要一个发展过程，活跃度不够和运行不够规范依然是当前迫切需要解决的主要问题。
目前，多地土地二级市场交易平台已上线运行，为交易各方提供了公开、公正、透明的交易环境，但多数平台交易量并没有出现预想的井喷式增长，存在信息发布量少、交易量小、市场活力不足的情况。
城市土地二级市场的制度缺陷及对策近年来，随着我国产业结构的调整和升级，土地二级市场交易逐渐活跃起来，土地市场不断扩展。
●我国土地二级市场存在着土地产权界定模糊、土地交易制度不配套、土地收益分配制度不合理、服务体系不健全等缺陷。
●规范城市土地二级市场运行 应当采取强化制度建设规范交易行为、完善土地产权、完善收益分配体系和强化信息披露规范交易中介等对策。
□中国土地矿产法律事务中心叶明权我国土地二级市场发展的现状城市土地二级市场属于土地使用权流转范畴，主要是指土地使用权的转让、出租、抵押等的交易关系，它是由土地使用权在土地经营者或使用者之间的横向流转而形成。
近年来，随着我国产业结构调整和升级，土地二级市场交易逐渐活跃起来，土地市场不断扩展。
从总体看，当前我国城市土地二级市场交易有以下特点：１．从总量上看，除土地租赁外，土地转让、抵押的数量呈波动上升趋势，土地转让、抵押的价款呈增加趋势。
２．从交易类型上看，土地抵押是土地二级市场交易的主要类型。
土地抵押占土地二级市场交易总量的比例由１９９８年的８２．１％上升到２００３年的９３％。
３．从土地交易的用途来看，土地转让和租赁主要以商服用途为主，土地抵押主要以工矿仓储用途为主。
以２００３年为例，土地转让中商服用地占５１％，土地租赁中商服用地占３５％，土地抵押中工矿仓储用地占４７％。
４．土地使用权抵押贷款成为固定资产投融资的重要手段之一。
以土地财产权抵押贷款是国际通用规则，通过土地使用权抵押，可以获得大量建设资金，增加了固定资产投资的资金来源。
全国土地抵押贷款占固定资产投资的比例由１９９９年的６．１％提高到２００３年的２１．３１％。
我国土地二级市场运行中的制度缺陷１．土地产权界定模糊。
产权的界定是市场交易的基础。
虽然相关法律在土地产权的初次安排上做出了原则性规定，但与市场经济发展的要求相比，还不够细化和明确。
从所有权的设置上，《土地管理法》规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，但没有明确国务院如何代表国家行使所有权。
国家经济发展方式转变下土地二级市场中的问题与对策
伴随着我国产业结构的不断调整和升级，土地二级市场的交易也开始逐渐频繁，土地市场的前景也十分可观，然而在土地二级市场迅速发展的同时，管理和优化升级成为首要解决的问题。
标签土地二级市场；问题与对策
自我国国土市场建立，一级市场的迅速发展之后，二级市场也随着国家经济的发展方式和产业结构的升级，土地的使用权进入了经济市场，作为一种商品在市场上流转运营，对优化重组土地资源配置有着十分积极的作用，然而在经济利益的驱使下，不遵守交易的规则就会扰乱经济秩序造成土地资产的流失。
1 国家经济发展与土地市场
自我国的土地市场建立至今，土地市场的走势也几经波折，在经济危机的冲击下土地市场进入一个缓慢的冬眠状态，许多经济发达的一线和二线城市纷纷出现土地出让面积锐减、下降地价十分明显工业用地量的需求缩减的现象。
、
在这个用地市场疲软的一个整体的态势下，使土地市场的二级市场的的推进发展进入了一个小的有利时期。
目前来说，许多的一线、二线城市已经慢慢的进入了一个新的经济社会发展状态，由扩张型转向了内涵型，就在这个转换中对二级市场的需求就愈加的强烈。
而二级的土地市场不仅仅能够优化城市用地的布局，更能够优化在金融危机中的国家和城市的用地结构。
2 土地二级市场的现状
所谓土地二级市场，是相对于土地一级市场提出的概念。
土地一级市场是指，根据国有土地有偿使用制度，国家通过招标、拍卖、挂牌方式出让图大使用权形成的市场；土地二级市场是指土地使用权转让市场，在国家调控下的以市场调节为主的。
土地的使用者可以根据政府相关规定和出让合同的要求，对土地进行开发、扩建、建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等各种市场活动。
伴随着近几年来我国产业结构的不断升级和优化，土地市场的活跃指数日渐趋升，土地市场不断的扩大。
对于土地二级市场的现状有这样几个特点：在总数量上呈波动上升的趋势、在交易类型上抵押成为主要的交易方式、在土地交易后的用途上看来，土地的转让和土地的租赁大多数一商业用途为主、还有土地是有抵押贷款成为固定资产的重要手段之一。
3 土地二级市场中存在的问题
综合土地二级市场市场的几个特点，在这些交易中存在了很多的不规范和隐
患：首先，私下的交易、隐形的交易比较普遍，由于二级土地交易的市场不够完善，场所不固定，信息流通不畅，土地交易的买家和卖家不能够相互的及时联系，所以会出现托亲戚、熟人、中间人进行私下的打听和谈价成交，但是买方和卖方不懂得土地使用权转让的相关规定以及法律政策，这就变成了二级土的私下流转。
然后，在交易中有很多是国有划拨的用地，但是在一些城镇的周边，存在一些违反法律相关规定的用地者，他们通常采用作价、入股、合资等诸如此类的办法私下的变相的流转这些土地，甚至还存在卖下拆迁安置用的用地，改变土地的用途或者使用条件进行交易。
在城乡结合的地方还会出现集体土地的非法流转现象。
其次，一般在土地的交易行为中都会有三个部门的介入——房产管理部门、人民法院、拍卖公司。
地产和房产分别属于国土和建设部门分别管理。
城市国有徒弟的使用权的转让比集体土地使用权的转让更加规范。
有关法院方面，在裁定时会有不能充分考虑徒弟的使用权属是否合法的情况出现。
至于拍卖公司这会出现在拍卖的时候将土地使用权一并出售的情况，进而进一步扰乱土地二级市场的规范发展。
最后，二级土地的交易中有何种样式的交易，例如纯土地非法买卖火变相买卖流转；集体建房和农民拆迁安置住宅买卖；企业将因迁移、转产、改制、兼并非农建设用地使用权，一作价入股等方式进行转让；出租房屋的同时出租土地的使用权。
这些种种的交易方式都是在土地二级市场中存在的隐患。
而江苏的徐州作为淮海经济区的前沿地带土地二级市场也是十分有自己鲜明特点的，同时，在徐州的土地二市场交易存在了代表性的问题：在交易过程中土地的产权界定不够明确，虽然相关法律规定做出过要求，不过规定要求不够明细，这样就很容易照成所谓的“边界纠纷”。
在土地市场的交易制度上有不匹配的情况出现，土地交易市场的多元化，而出台的相关规定又不能安全匹配，就导致了部分的土地资源的流转或流失，就转让金这部分来说，在经营者用入股和授权的方式进行经营，在试试过程中与出让土地使用权进入土地二级市场的差别微小，进入二级市场以小额的资金就可以完成，所以大部分的经营者都会选择出让买卖的方式，就这点就会造成某种程度上的一种土地收益上的“合法损失”。
在新《土地管理法》实施的时候发现在徐州的地方政府上夜巡在某些土地所有权的受益者，她们会透过各种收费、税收直接的或者间接的参与利益的分配。
这样就很容易使徒弟的经营者在土地流转交易中减少既得利益或者损失利益。
这样就刺激了私下的交易以及隐形交易市场的发展。
除此之外，由于土地评估的不规范，很多人抵押贷款为了获得更过的贷款金在评估的时候，往往使评估值远远高于土地本身所拥有的价值，给银行的运营也带来了不小的风险。
4 解决的对策
在规范管理的时候，要兼顾一级土地市场和二级土地市场，一级市场的管理会影响到二级市场的秩序，而二级市场的的发展也会反映整个社会的经济发展。
所以在强化管理的时候要做到，先要规范一级市场，因为二级市场在某种程度上来说是一级市场的一种延续，在拨划土地的范围上要严格按照市场机制配置的土地资源来执行，明确各种各类土地的使用权，并且出台明确的、全面的、详尽的法律规定和核算制度。
明确土地算有权的使用主体，按照物权法规定的原则进行操作和使用，确保土地交易的安全性。
理顺和协调各部门的合作关系，在交易的过程中，各个部门要积极配合，支持健康的交易方式。
在流转的环节减少繁琐的手续和不必要的额税种。
在整个交易的过程中要尽可能的公正、公开、公平，最好是能做到到环节的透明化处理。
认真落实国家颁布的各种法规，建立一个公开的信息平台，使二级土地的买卖信息能够自由流通。
对于扰乱二级市场秩序或者进行非法交易的严加打击，尽可能的在源头上杜绝各种非法的土地转让和交易，积极发挥政府机关的职能。
在徐州的土地市场管理中就可以采取规范交易制度、在土地的使用权上明确的登记、完善土地产权、合理收费、完善收益分配体系、科学定位、加强中介信息交流，利用网络技术最大限度的扩大信息的交流范围，在资产评估的时候要做到真正的公正和公平。
在徐州的土地二级市场形成一种良性的、积极的竞争交易。
5 总结
相信随着国家经济的发展和国家城市的不断成熟化，土地二级市场会变得越来越活跃，在各种活动贸易中会存在各种各样的机会，获得丰厚的利益，在这其中也必然会存在扰乱秩序和非法的行为，为了能够规范化土地二级市场秩序，这不仅仅需要政府部门的强力管制，同时也需要买方和卖方只觉得遵守。
经历过金融危机等各种磨难的中国土地市场，已经变得生机勃勃，一种崭新的姿态活跃在了中国经济发展方式之中。
相信在不久的将来，人们不仅仅可以在徐州看到一个用地布局合理，土地交易健康的城市，而是在中国的每一个一线和二线的城市中都看到一个健康蓬勃发展的土地市场。
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