古城镇文化旅游地产运营成功的关键要素

旅游房地产成功开发的10大要素要素一：准确定位旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。

要素二：统筹规划规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

要素三：发掘提升在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低项目的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报。

只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化。

要素四：项目创新创新也是旅游房地产发展的灵魂。

美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出。

作为供人们游玩休闲为主要功能的旅游房地产，项目的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与魅力去赢得游人的青睐。

要素五：注重创意房地产的创意与策划，好比学生作文的中心思想的提炼和表现。

项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力。

要素六：精心设计旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱。

旅游业中景区开发与运营的关键成功因素随着旅游业的蓬勃发展，越来越多的人开始投资兴办景区。

然而，只有具备一定的关键成功因素，才能在竞争激烈的旅游市场中实现景区的长期运营和成功发展。

本文将从市场调研、规划设计、营销推广、服务管理等方面探讨景区开发与运营的关键因素。

一、市场调研市场调研是景区开发与运营的基础，它能够为景区提供必要的发展方向和策略。

有针对性的市场调研能够帮助景区了解目标市场的需求和趋势，同时评估竞争环境和潜在风险。

同时，市场调研还能帮助景区制定正确的定位和目标市场，以便更好地满足游客的需求。

二、规划设计规划设计是景区开发的关键环节，它关乎着景区的整体形象和功能定位。

景区规划设计要考虑到自然生态环境保护和文化遗产保护，并与当地的特色文化和发展需求相结合。

此外，景区规划设计还要充分考虑游客的体验和便利性，合理布局景点和设施，以及优化交通、住宿和餐饮等服务配套设施。

三、营销推广营销推广是景区开发与运营成功的重要手段，它能够吸引更多的游客并增加收入。

首先，景区要有独特的品牌形象和市场定位，以吸引目标游客群体。

其次，景区需要打造丰富多样的旅游产品，举办各类节庆活动和文化展览，提供个性化的旅游体验。

最后，景区应积极开展线上线下的推广活动，利用各类媒体和社交平台宣传景区，吸引更多的游客关注和参观。

四、服务管理景区的服务管理是保障游客满意度和忠诚度的关键，它直接影响景区的声誉和口碑。

景区要注重培养员工的服务意识和技能，提供专业而周到的导览服务、安全监控和应急救援等服务。

同时，景区还要加强与周边旅游从业者的合作，提供便利的旅游信息查询和交通接驳服务，提高整体的旅游服务质量。

总之，市场调研、规划设计、营销推广和服务管理是景区开发与运营的关键成功因素。

只有充分考虑并有效应对这些因素，景区才能在激烈的旅游市场中立足并实现长期可持续发展。

未来的旅游业发展需要景区开发运营者不断创新和适应市场需求，与时俱进，才能更好地满足游客的需求，提升景区的竞争力和盈利能力。

【古镇专题】古镇商业开发的正确打开方式~古镇游是文化旅游的必不可少的组成部分，它不仅仅是吸引游客那么简单，还承载着文化传承、人文环境保护、原住民就业安置等重任。

今天小编梳理了几个比较成功的古镇，看看他们的开发模式是怎么做的。

丽江古城旧瓶装新酒模式丽江古城位于中国西南部云南省的丽江市古城区，丽江古城又名大研镇，坐落在丽江坝中部，始建于宋末元初（公元13世纪后期），古城地处云贵高原，全城面积达3.8平方公里。

古城有着绚丽多彩的地方民族习俗和娱乐活动，纳西古乐、东巴仪式、占卜文化、古镇酒吧以及纳西族火把节等，别具一格。

丽江古城充分体现了中国古代城市建设的成就，是中国民居中具有鲜明特色和风格的类型之一。

古镇以其独特的自然底蕴、文化魅力、历史气息以及迄今为止仍保留着的生活环境、生活方式亦或原住民，吸引着中外游客、令之为之趋之若鹜。

丽江旅游业的异军突起，被旅游界称为“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。

丽江地震后重新修整古城，按照新游憩结构和度假体验需求，创新打造外表符合丽江特点、内部舒适现代的一系列古村客栈形态的集观光与休闲度假为一体的古建筑。

丽江的品牌形象在于“小资天堂”，其特点是丽江为发扬传统民族文化，将古城环境和少数民族特色与现代人的游憩方式、生活方式紧密融合在一起，极大地增加了丽江古城的文化含量。

例如恢复丽江古城特有的“用水冲洗四方街”活动及“放河”习俗；把马帮作为载体，将民族传统文化和民间手工艺有机地联系起来。

平遥古城整体申遗的政府主导模式平遥古城位于山西省中部平遥县内，始建于西周宣王时期（公元前827年～公元前782年）；春秋时属晋国，战国属赵国。

秦置平陶县，汉置中都县，为宗亲代王的都城。

北魏改名为平遥县；明朝初年，为防御外族南扰，始建城墙；洪武三年（公元1370年）在旧墙垣基础上重筑扩修，并全面包砖。

以后景泰、正德、嘉靖、隆庆和万历各代进行过十次的补修和修葺，更新城楼，增设敌台；康熙四十三年（公元1703年）因皇帝西巡路经平遥，而筑了四面大城楼，使城池更加壮观。

文旅房地产运营管理1. 引言文旅房地产指的是结合文化旅游和房地产开发的产业模式。

随着人们对休闲度假和文化体验的追求，文旅房地产正成为房地产行业的新热点。

然而，要实现文旅房地产的成功运营，需要有有效的管理策略和方法。

本文将探讨文旅房地产运营管理的关键要素和策略。

2. 文旅房地产运营管理要素文旅房地产运营管理涉及多个要素，包括但不限于以下几个方面：2.1. 策划与设计在文旅房地产的运营管理中，策划与设计是非常关键的一环。

策划包括确定项目的目标和定位，设计则包括项目的整体布局和建筑风格等。

一个好的策划与设计能够为文旅房地产项目带来独特的魅力，吸引更多的游客和投资者。

2.2. 市场调研与营销市场调研是文旅房地产运营管理中的重要环节，通过对市场需求和竞争情况的调查，可以为项目提供准确的市场定位和营销策略。

在文旅房地产运营管理中，营销手段的选择也显得尤为重要，如通过线上线下的宣传推广、合作伙伴营销等方式，吸引更多的游客和投资者。

2.3. 运营管理团队一个优秀的运营管理团队是文旅房地产成功运营的关键要素之一。

运营管理团队需要具备丰富的行业经验和专业知识，能够有效地协调各个部门的工作，保证项目的正常运营。

在运营管理过程中，团队需要不断进行监督和改进，及时发现和解决问题，确保项目的长期稳定发展。

2.4. 客户体验和服务质量文旅房地产的成功运营不仅需要吸引游客和投资者，还需要提供高质量的客户体验和服务。

通过提供舒适的住宿环境、丰富的文化活动和周到的服务，可以增加客户的满意度和忠诚度。

同时，及时收集客户的反馈意见，并采取措施改进，也是提升客户体验和服务质量的重要手段。

3. 文旅房地产运营管理策略为了实现文旅房地产的成功运营，可以采取以下策略：3.1. 多元化发展在文旅房地产运营管理中，应该充分利用项目的资源和地域优势，打造多元化的文旅体验。

这包括不仅提供住宿服务，还有各种文化体验、娱乐活动等。

通过多元化的发展，可以吸引更多不同类型的客户，提升项目的盈利能力。

心得体会：文旅小镇运营的三个关键点（最新）从近十年的旅游产业数据来看，旅游度假已经成为居民的假日生活方式，旅游产业已经上升为国家的支柱产业。

据国家旅游局预计，未来我国的旅游度假行业将形成10万亿级市场规模。

毋容置疑，文旅产业已经迎来了“黄金时代”!随着国内旅游消费开始呈现爆发式增长，文旅小镇成为最成熟也最热点的特色小镇模式之一，未来30年，文旅小镇将是中国最好的投资领域，成为投资集团、上市公司们关注的热点投资项目。

文旅特色小镇是以文化旅游融合为依托，以文化基因和文化元素提炼为核心，以创意和再生设计为手段，对属地特色自然资源、人文资源、产业资源等关联性资源进行一体化深度整合后，以系统化的特色文化标识为指向而构建的文化、生态、生活、产业有机融合的生态型空间体系。

目前，国内文旅小镇大多呈现三种不同的发展模式。

一是在原有古村镇的基础上进行旅游开发；二是以当地的核心景区为基础，带动周边村镇的旅游开发；三是以文旅地产为主要形式，人为“造镇”。

文旅小镇的标签应该是一个宜业、宜居、宜游的社会空间，才能吸引高端产业、优秀人才在小镇落户，才能吸引大量的观光客前来消费。

因此，建设文旅小镇要保护当地优美的自然环境，恢复原本的文化风貌，做到保护性开发，还要合理引入完备的现代化服务设施，提高旅游及居住的舒适度。

如果没有自然环境、居住环境、休闲设施等基础设施支撑，文旅小镇的后续经营便难以引入产业资源。

由此，文旅小镇运营管理离不开三个关键点：一、多样化的业态（一）餐饮和住宿商业业态配置的关键是建立商业消费生态链条。

一般情况下，要把文旅小镇项目运营好，首先应配套丰富的特色餐饮产品，包括特色小吃、地方美食、主题套餐、田园野蔬等。

同时，要有多样化的住宿产品，包括精品民宿、特色酒店、文化客栈等不同的住宿业态，为游客提供高品质的住宿服务。

（二）精心布局特色小商品特色小商品打造是文旅小镇建设中非常重要的一环。

对于文旅小镇来说，特色商品一般包括两方面：一方面是旅游纪念品，如当地特产等;另一方面是特色文创商品，如地标性特色产品等。

古城镇旅游的开发在当今旅游市场中，古城镇旅游逐渐成为热门选择。

古城镇承载着丰富的历史文化遗产，具有独特的魅力和吸引力。

然而，要成功开发古城镇旅游，并非易事，需要综合考虑诸多因素。

首先，深入了解古城镇的历史文化内涵是开发的基础。

每一个古城镇都有其独特的发展历程、地域特色和文化传统。

比如，有的古城镇以古老的建筑风格闻名，有的以独特的民俗风情取胜，还有的凭借重要的历史事件或人物而备受关注。

因此，在开发之前，必须进行全面、深入的调研，挖掘出这些独特的文化元素，并加以保护和传承。

保护古建筑是古城镇旅游开发的关键一环。

这些古建筑是历史的见证者，是古城镇的灵魂所在。

在保护过程中，要遵循“修旧如旧”的原则，尽量使用传统的建筑材料和工艺，保留其原有的结构和风貌。

同时，要加强对古建筑的日常维护和管理，防止其受到自然侵蚀和人为破坏。

合理规划旅游设施也是至关重要的。

一方面，要确保游客的基本需求得到满足，如提供充足的住宿、餐饮、交通等设施；另一方面，这些设施的建设要与古城镇的整体风格相协调，不能破坏其原有的韵味。

例如，可以将现代的酒店、餐厅等建筑融入传统的建筑风格中，使其既具有现代的功能，又不失古朴的韵味。

开发特色旅游产品能够增强古城镇旅游的吸引力。

可以根据古城镇的文化特色，开发一些具有纪念意义和文化内涵的旅游纪念品，如传统手工艺品、特色食品等。

此外，还可以举办各种形式的文化活动，如民俗表演、传统节庆活动等，让游客能够亲身参与，深入体验古城镇的文化魅力。

在宣传推广方面，要充分利用现代信息技术和各种媒体渠道。

通过互联网、社交媒体、旅游杂志等平台，向更多的人展示古城镇的美丽和魅力。

同时，可以与旅行社合作，推出特色旅游线路，吸引更多的游客前来观光游览。

加强旅游管理和服务质量也是不容忽视的。

要建立健全的旅游管理机制，规范旅游市场秩序，保障游客的合法权益。

同时，要加强对旅游从业人员的培训，提高他们的服务意识和专业水平，为游客提供优质、高效的服务。

古镇项目运营策划古镇项目运营策划是指为古镇项目制定合理的运营方案与策略，以实现项目的可持续发展和盈利能力。

通过运营策划，可以提高古镇的知名度、吸引游客、增加收入，进而推动当地经济发展。

下面将从步骤思考的角度，介绍古镇项目运营策划的关键要点。

第一步：项目定位项目定位是古镇项目运营策划的第一步。

在这一步，我们需要明确定位古镇的特色和目标受众。

古镇的特色可以是历史文化、自然风光、民俗风情等，而目标受众可以是文化爱好者、旅游者、摄影爱好者等。

通过明确项目定位，可以为后续的运营策略提供指导。

第二步：目标设定在古镇项目运营策划中，目标设定是非常重要的一步。

我们需要设定明确的目标，以便后续的运营工作能够有针对性地进行。

目标可以包括增加游客数量、提高游客满意度、增加旅游收入等。

同时，目标要具备可衡量性，可以通过数据指标来评估达成情况。

第三步：市场调研市场调研是为了了解古镇项目所处的市场环境和竞争情况。

通过市场调研，我们可以了解到古镇项目的优势和劣势，分析潜在的机会和威胁，为后续的运营策略制定提供依据。

第四步：竞争分析竞争分析是为了了解古镇项目所面临的竞争对手及其优势劣势。

通过竞争分析，可以揭示出古镇项目所处的市场定位和差异化优势。

在制定运营策略时，可以根据竞争对手的情况来确定自己的差异化策略，以提高竞争力。

第五步：运营策略制定在明确了项目定位、设定了目标、进行了市场调研和竞争分析之后，我们可以开始制定古镇项目的运营策略。

运营策略可以包括市场推广、产品开发、服务提升等方面的工作。

例如，可以通过加强宣传推广，提高古镇的知名度；可以推出新的旅游产品，吸引更多的游客；可以提升服务质量，提高游客的满意度。

第六步：运营实施与监控运营策略制定后，就需要进行实施和监控。

在运营实施过程中，需要制定详细的工作计划，并按照计划逐步推进。

同时，还需要建立监控机制，及时评估运营效果，发现问题并及时调整。

通过实施和监控，可以保证古镇项目的运营策略能够有效地落地和实施。

古建中国总结“文旅小镇”开发运营策划的五个重要点！建设文旅小镇，首先要分析来旅游的客户在哪里?很多地方政府喜欢说，你看我们这里的风景多美，可以爬山可以亲水，还有某某的故居……好像把这些资源包装包装就可以吸引很多客流了。

事实并非如此，上海周边有很多做古镇旅游的，前些年周庄比较火，近几年大家关注的主要是乌镇了。

市场很大，竞争很激烈，使得文旅小镇的开发运营策划变得非常重要。

一个惊艳的文旅小镇打造，从来不是一蹴而就的事情，需要从文化、市场、产品等方面做深入的策划，还要在开发、运营过程中做好周密安排，更要能够不断迭代升级焕发新的生命力。

1、文化策划：得IP者得天下如果说城市是实现梦想的地方，那么小镇则是发生故事的地方。

文旅小镇的开发首先要讲好故事，所谓文化为魂，打造文化IP，是形成小镇吸引力的源泉。

如何打造特色小镇的超级文化IP呢?就是要深入挖掘传统文化、经典内容和特色产业，如法国依云小镇的“水”、美国好时小镇的巧克力、台湾青蛙小镇的青蛙等等，有人为此总结出几十种打法。

这些文化IP的共性可以总结为四点：一是有共识或唯一性，二是有人格化魅力，三是能形成产业生态，四是能不断变化更新，与小镇的可持续发展息息相关。

好的文化IP，好的故事内容，还要有好的表现形式。

一是场域建设，营造沉浸式的场景;二是搭建虚拟的互联网平台，占领网络营销通路;三是社群经营，培育一大批铁杆粉丝;四是构筑内容生态体系，拓展延伸IP内容，通过二次元、漫画、网游等，打造泛文化娱乐产业链。

过去讲老百姓喜闻乐见的文化形式，现在更讲求打动80、90、00后主力群体的消费欲望。

2、客户策划：多元客群链接文旅小镇的建设，讲求文化、游憩、生活的相得益彰。

文旅小镇的发展体系，简单点讲就是打造“旅游+”小镇体系，形成“文化+产业+旅游+生活”四位一体的发展模式，构建小镇的产业生态圈、城镇生活圈、区域服务圈。

当我们探讨文旅小镇的客户时，不应只局限在旅游者和消费者上，还应该关注原住民和经营者，城镇生活圈的建设首先要能为原住民带来福祉。

文化旅游产业成功开发的要素在当今社会，文化旅游产业正逐渐成为经济发展的新引擎，吸引着越来越多的目光。

成功开发文化旅游产业并非偶然，而是需要综合考虑多方面的要素。

首先，深入挖掘独特的文化内涵是关键。

每个地方都有其独特的历史、传统、民俗和艺术等文化元素，这些都是文化旅游的宝贵资源。

开发者需要以敏锐的洞察力去发现和挖掘这些深藏的宝藏，并将其以生动、有趣的方式呈现给游客。

比如，某些古老的小镇，其独特的建筑风格、传统的手工艺制作，甚至是流传已久的民间故事，都可以成为吸引游客的亮点。

只有深入挖掘这些独特的文化内涵，才能使文化旅游产品具有不可替代性和强大的吸引力。

其次，精心规划与设计是必不可少的。

在确定了文化旅游的核心资源后，就需要进行科学合理的规划。

这包括对旅游景区的布局、设施的建设、游览路线的设计等方面。

一个好的规划应当充分考虑游客的需求和体验，使游客能够在轻松、舒适的环境中充分感受文化的魅力。

例如，合理设置休息区域、卫生间等基础设施，规划清晰明了的指示牌和导览图，让游客能够方便快捷地找到自己感兴趣的景点。

再者，提供优质的服务也是至关重要的。

从游客踏入景区的那一刻起，所接触到的每一个环节都体现着服务的质量。

热情友好的接待人员、专业的导游讲解、干净整洁的住宿环境、美味可口的餐饮服务等，这些都能极大地提升游客的满意度。

此外，对于游客的反馈和投诉，要能够及时处理和改进，以不断提高服务水平。

宣传推广同样是文化旅游产业成功开发的重要一环。

在信息爆炸的时代，“酒香也怕巷子深”。

即使拥有再好的文化旅游资源，如果没有有效的宣传推广，也很难吸引到足够的游客。

通过多种渠道进行宣传，如网络、电视、报纸、社交媒体等，可以让更多的人了解到旅游目的地的特色和魅力。

同时，举办各类文化活动、旅游推介会等，也能够增加知名度和吸引力。

与当地社区的融合也是不容忽视的要素。

文化旅游产业的开发应当与当地社区的发展相结合，充分考虑当地居民的利益。

当地居民不仅是文化的传承者，也是旅游服务的提供者。

做好文化旅游地产，看这七个方面够了前几天，我们组织了一次文化旅游领域的产业沙龙，来自策划、规划和运营领域的同仁们进行了交流。

总的感觉，文化旅游产业的市场非常大，文化旅游项目和产品也很多，但是真正成功运营的很少，需求与供给之间存在较大的矛盾。

说出来也好理解，中国人从温饱、小康走向富有，也就是这三十多年的事情，人们对文化旅游的需求却是从萌芽、发展、快速升级，相应的文化旅游产业基本经历了三个阶段：产品时代、内容时代、体验时代。

产品时代，旅游资源稀缺，有个地方去玩就可以了；内容时代，旅游需求多元化，文旅产品和服务内容不断丰富；到了体验时代，人们发现大多数旅游产品并不能带来完美的体验，出去玩一次，总是会有这样或那样的遗憾。

这就是文化旅游产业的现实。

借用十九大的说法，这是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，文化旅游发展面临着高品质需求与低品质供应的矛盾，消费升级所带来的多元化、高频次、重复性度假需求，与旅游产品单一化、观光化和同质化供应不匹配呀。

从近距离的生活休闲和文化体验、郊野型的旅游观光和主题娱乐到远距离的度假生活等，优质的文旅产品供给严重不足。

这也正是当前文旅地产的机遇所在。

文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”，其核心是“文旅”而不是“地产”，其产品内涵是“文旅产品体验和服务”。

笔者试着从文化旅游产品的体验入手，结合文旅产业的发展趋势，从市场客群、产品运营（功能体验、文化体验、科技体验和情感体验）、使用场景、商业模式7个方面，探讨一下体验时代如何推进文旅地产的开发运营创新。

毫无疑问，文旅地产开发，首先要基于区位和资源的分析定位市场客群。

从辐射范围看，随着旅游项目的区域扩散和竞争加剧（据统计截止2016年底规划和在建文旅地产有8900多个），大部分文旅地产主要是面向根据地市场，寻找有限客群、高频旅游的运营之道。

旅游者除了一年较少的远途旅游安排，更多的是频次较高的周边休闲游度假游。

【如何做好文化旅游地产】作者:钟新球随着城镇化的推进，旅游经济发展，房地产市场的推动及政策的导向，城市文化旅游地产遍地开花。

想做好文化旅游地产，必须考虑关键的几点：一、科学选址：选址必须深入调研，从选择城市到城市中选择地段两方面去考虑。

城市的选择首先从这个地方的资源角度判断，包括现有的旅游资源、山水资源、历史人文资源；其次从这个地方的区位交通角度判断，现在或者不久的将来是否具有航空、铁路、高速等优势；再次从这个地方的城市人口及一个小时交通半径内的城市人口判断，是否有一定的人口基数和消费能力。

城市中的地段选择必须根据城市的结构来考虑，也要从城市的发展趋势、城市的交通、消费习惯综合判断。

二、确定项目的文化主题：深度挖掘当地的历史、人文、传说、宗教信仰、特色符号等。

文化主题是项目的灵魂，是核心，文化与旅游紧密地结合在一起，将文化作为旅游来经营，通过发掘和宣扬文化来综合地发展旅游，以经营旅游的方式多方位地展示文化，赋予旅游以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游文化。

因此，主题选择要有创新，要与区位因素相适应，要与地域文化相结合。

最终让旅游具有更强的持续性与生命力。

主题旅游地产的成功与否，首先取决于选址和主题。

选址和主题这两大因素的关系是密不可分的，要结合考虑才能在合适的地址上创建合适的主题。

三、结合城市的现状及特点，首先做好项目的规划，包括旅游动线规划、旅游体验产品规划、商业业态规划、其它配套产业规划，做到商业和旅游结合、旅游与地产相济；再次做好项目创意设计，做到建筑有特色、景观有故事、空间有历史文化；同时做好收益策略设计，要长短结合、远近平衡。

四、工程建设必须重视过程的把控，新工艺新材料的应用及施工细节的注意！五、运营管理：主题旅游地产在发展过程中出现的运营困惑：1、运营模式单一化，门票为主要运营收入来源。

2、运营管理缺少系统和标准，主要表现软体服务较差，产业链价值深入挖掘不到位。

3、对整体规划、设计、建设、运营缺乏系统思考，主要表现在旅游功能及游客需求难以满足。

古城（镇）景区成功的关键性要素探讨作者：胡珑川来源：《旅游纵览·行业版》 2017年第7期胡珑川什么是成功的旅游景区，每个人对它的认识不同。

本文认为成功景区是通过高品质的景区扬名气，聚人气，进而增加财气，实现了名气、人气、财气的相得益彰。

本文以古城（镇）景区为研究对象，探讨此类景区成功的关键性要素，希望对今后此类景区旅游开发提供有益借鉴。

美国旅游学家查尔斯．R．格尔德纳等人认为旅游景区应包含吸引人们前去观光旅行的各类吸引物，并提出了旅游景区的五分法，将其分为文化景区、自然景区、节庆活动、游憩景区和娱乐景区五大类，又根据五大类对每个景区进行了详细归类，较为贴近现实旅游景区类型的发展。

随着旅游不断发展，目前很多景区均为复合类景区：即包含以上二种甚至二种以上的类型。

现阶段国内古城（镇）景区，大多具备一定的自然及人文景观，是以独特文化体验为主的复合类景区。

本文以凤凰古城、丽江古城、乌镇为案例研究，分析得出其成功的原因和存在不足，探讨古城（镇）景区成功所必须具备的关键性要素。

一、凤凰古城凤凰古城位于湖南省西南部边缘，因一山酷似展翅而飞的凤凰而得名。

是以苗族、土家族为主的少数民族聚居地，因沈从文小说《边城》而闻名于世。

（一）业态分析商业街由老营哨、东正街、北门、建设路四条街组成，约有近千家店铺，建筑形式以苗族传统建筑吊脚楼为主。

店铺大多由民居改造而成，营业面积1万多平方米。

业态以商品经营、餐饮为主。

（二）旅游发展现状1．优势分析凤凰古城拥有丰厚的旅游资源，除沈从文故居、熊希龄故居等组成的“古城九景”外，还有十里沱江风光带、南华山国家森林公园、南方长城等风景名胜，同时蕴含着浓郁且独特的少数民族风情。

2．存在不足(1)旅游产品雷同，缺乏独创性凤凰古城物质文化商业化程度极高，其旅游经营全部放归市场，由40%的原住民和60%的外来人口经营，原住民日常生活中的土特产、服饰等都进行了商业包装，同时外来人口经营的非本地文化元素（藏式、酒吧等）众多，且品位低劣。

旅游地产成功的五大要素旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。

因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。

旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。

前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，是旅游地产业非专业化的结果。

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。

通常意义上，旅游地产划分为四个大类：旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。

旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。

旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托：◆天生的资质旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。

有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。

有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们到此观光游览，进而带来地产开发的契机。

文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。

目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。

山合水易旅游地产开发投资总结：旅游地产的优势及开发成功的关键要素旅游地产是旅游和房地产两大产业相互交叉而衍生出的一种新兴的地产类型，也是近年来房地产投资的一个热点，旅游地产项目一般位于城市主题公园、大型景区或者是城市三小时经济圈的乡村地区。

纯粹的房地产商并不了解旅游行业，因此房地产商寻求专业旅游规划设计院的帮助就成为了必然。

北京山合水易规划设计院成功地与福建、云南、山东、河北等多家房地产商合作，觉得房地产商要厘清以下关系：1.旅游与房地产的关系。

旅游房地产要取得成功，首先是先发展旅游，再发展房地产，房地产的推进要循序渐进。

对于区位和旅游资源条件好的地区，旅游房产是比较热销的，对于区位和资源劣势地区，也是可以通过挖掘地方文化、美化景观等人工雕琢，使得环境改善。

一般规律是，一个4A或4A以上的旅游项目带动一个旅游房地产项目开发。

2.旅游房地产成功关键在于特殊体验。

旅游地产的生命力并不在于房产建筑本身，而在于能够为消费者提供新鲜的、有特色的文化体验活动。

旅游地产项目成功的前提是从战略高度定位“顾客体验”，制定基于顾客体验价值的发展战略，改变地产企业过去以房产销售为中心的经营模式，使之由“房产供应商”向“体验供应商”转型，以提高创造顾客体验价值的能力。

3.旅游房地产体验的营造。

首先是景观体验产品设计，景观系统建设是休闲旅游地产成功的必要条件。

在乡村旅游景观营造上，山合水易规划设计院是最擅长的包括乡村建筑景观产品、游憩景观产品（如商业、娱乐、餐饮等游憩元素）、夜生活景观产品。

其次是休闲体验产品设计，包括文化休闲、运动休闲、餐饮休闲和购物休闲四个方面的设计。

最后是事件体验产品设计。

旅游地产是兼具旅游和居住两种功能的经济提供物，融合了“休闲旅游”的要素而具有了显著的体验经济特征，北京山合水易规划设计院提醒各类开发商，该旅游房产项目能否使顾客获得尽可能多的体验利益，就成为旅游地产开发成功的关键因素。

古镇旅游景区运营管理方案一、引言古镇旅游作为一种独特的旅游形式，近年来越来越受到游客的青睐。

然而，要成功运营和管理一个古镇旅游景区并非易事，需要综合考虑多方面的因素，制定科学合理的运营管理方案。

二、古镇旅游景区的特点与定位（一）特点1、历史文化底蕴深厚：古镇通常拥有悠久的历史、独特的建筑风格和丰富的传统文化。

2、原真性和完整性：保持古镇的原始风貌和生态环境是吸引游客的重要因素。

3、社区参与度高：当地居民的生活和习俗是古镇旅游的重要组成部分。

（二）定位明确古镇的旅游定位，例如是以休闲度假为主，还是以文化体验为主，或者是两者兼而有之。

同时，要考虑目标市场的需求和特点，确定主要的客源地和游客类型。

三、景区设施与服务管理（一）基础设施建设1、交通设施：确保景区内外交通便捷，包括道路修缮、停车场建设等。

2、卫生设施：合理布局公共厕所，保证清洁卫生。

3、水电供应：保障景区内水电的稳定供应。

（二）游客服务中心提供信息咨询、票务服务、导游服务等，为游客提供便利。

（三）住宿与餐饮设施1、住宿：鼓励发展多样化的住宿形式，如民宿、客栈、酒店等，满足不同游客的需求。

2、餐饮：推广当地特色美食，同时注重食品安全和卫生。

四、旅游产品开发与营销（一）旅游产品开发1、文化体验活动：如传统手工艺制作、民俗表演等。

2、主题游览线路：根据古镇的特点，设计不同主题的游览线路，如历史古迹线、自然风光线等。

3、旅游纪念品：开发具有古镇特色的纪念品，如手工艺品、特色食品等。

（二）营销推广1、网络营销：利用社交媒体、旅游网站等进行宣传推广。

2、合作营销：与旅行社、在线旅游平台等合作，扩大客源。

3、活动营销：举办各类节庆活动、主题活动，吸引游客。

五、人员管理（一）员工培训定期对景区工作人员进行培训，提高服务意识和专业技能。

（二）导游管理规范导游服务，确保导游能够准确、生动地向游客介绍古镇的历史文化。

（三）社区居民参与鼓励当地居民参与景区的运营和服务，如从事民宿经营、参与民俗表演等。

喜洲古镇旅游业开发成功原因分析
喜洲古镇的旅游业开发成功有以下几个原因：
1. 独特的历史文化遗产：喜洲古镇有着悠久的历史文化底蕴，深厚的文化积淀为旅游业的开发提供了丰富的资源。

游客可以参观众多的历史古迹、文化遗址和名人故居等，感受到浓郁的历史氛围。

2. 地理位置优越：喜洲古镇位于弋江畔，交通极为便利。

游客可以搭乘火车、公交车等交通工具到达古镇，旅游交通非常方便。

3. 合理规划开发：喜洲古镇在规划和开发过程中，注重保持古镇原有的历史特色和文化氛围，同时根据现代旅游业的需求，增加了许多现代化的设施和便利服务，使游客在享受历史文化之余，也能够感受到现代化的舒适和便捷。

4. 宣传推广：喜洲古镇注重旅游市场宣传和推广，通过各种媒体渠道、宣传册、网站等多种形式向游客推介古镇的历史文化和旅游资源，吸引了越来越多的游客前来参观和旅游。

总之，喜洲古镇旅游业开发成功离不开其独特的历史文化资源、优越的地理位置、合理的规划开发以及强有力的宣传推广。

古城小镇运营策划方案一、背景介绍近年来，古城小镇成为了旅游业的新宠，它独特的历史风貌吸引了大量游客的光临。

在这样的市场机遇下，很多古城小镇开始专门规划和经营自己的旅游业，希望能够通过旅游业的发展来推动当地经济的发展。

然而，古城小镇除了拥有独特的历史文化外，也面临着诸多问题，比如基础设施不完善，游客体验不佳，管理困难等。

因此，对古城小镇的运营策划显得尤为重要。

二、总体策划思路1. 挖掘历史文化底蕴，强化古城小镇的历史文化品牌古城小镇的独特之处就在于其拥有深厚的历史文化底蕴，因此，挖掘和强化历史文化品牌显得至关重要。

通过举办历史文化节、展览等活动来向游客展示古城小镇的历史文化魅力，创造并提升古城小镇的历史文化品牌价值。

2. 完善基础设施，提升游客体验基础设施的完善是保障游客体验的前提。

古城小镇需要建设完善的交通、住宿、餐饮、娱乐等基础设施，让游客在古城小镇能够得到良好的服务，并留下愉快的游玩回忆。

3. 引进特色商业，促进古城小镇的经济发展通过引进本土特色和具有代表性的商业，比如手工艺品、特色饮食等，来促进古城小镇的经济发展。

同时，也可以通过这些特色商业来增强古城小镇的文化魅力。

4. 加强管理和规范，维护古城小镇的环境品质加强管理和规范对于维护古城小镇的环境品质至关重要。

严格管理游客行为，提升古城小镇的整体环境品质，让游客在古城小镇的游玩过程中感受到优质的环境。

三、具体运营策略1. 品牌推广通过利用各类媒体和网络平台展示古城小镇的独特魅力，比如旅游平台、微信公众号、抖音短视频等，打造古城小镇的历史文化品牌。

同时，也可以邀请一些知名旅游博主或者作家来古城小镇体验并推广，增加古城小镇的曝光率。

2. 交通建设加强古城小镇的交通建设，比如修建便捷的地铁、公交等交通设施，方便游客前往古城小镇。

同时，也可以在周边适当增加停车场，提供游客自驾游的便利。

3. 文化活动举办各类历史文化节、展览等活动，通过这些活动来向游客展示古城小镇的历史文化魅力。