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写字楼基础知识目录写字楼的概念写字楼的分类写字楼的发展写字楼的功能写字楼的案例写字楼的概念写字楼的定义:写字楼一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。
办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。
现代写字楼正向综合化、一体化和智能化的的方向快速发展，写字楼的起源:历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。
今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。
目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。
为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。
特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。
先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。
写字楼的分类分类方式:在美国，通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征，该类物业能使公司形象和地位得到提升；B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。
由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。
目前，国内关于写字楼的划分有如下三种方式：“甲”系列分类、As系列分类和按功能复合程度分类。
“甲”系列分类:北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。
所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
写字楼划分主要以硬件和软件为依据。
硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A 写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。
写字楼基本概念一、写字楼功能构成1.收益部分：可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。
其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。
2.非收益部分（公摊）：指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和营运5个部分。
这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂,远远超出出租部分.提示：业主往往较重视收益部分,实际上现代办公楼的管理系统比较复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点.3.附：出租办公楼的功能构成图4.常见的公摊部位●首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；●各层电（楼)梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；●各层空调机房、弱电小室、杂物间；●各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房；●消防控制中心●套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙(包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半；●屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房;●所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；●地下部分：电话间；风机房;冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等.5.使用率:所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；注意：并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的,服务内容全面广泛、硬件设施标准高,因此公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。
二、标准层平面办公空间和公共走道、楼梯等1.标准层平面包括:电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。
（核心筒）标准层制约因素：●自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于12米；双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。
●防火分区的制约：高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。
