房地产开发项目设计与变更管理

房地产公司设计策划及设计管理制度总则第一条：制定本制度的目的是为了使集团公司设计策划及设计管理工作程序化、规范化，在明确项目设计各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。

第二条：设计工作业务是指以“项目”为单位进行调研、策划、规划设计（概念、控规、详规）、建筑方案设计、建筑初步设计、施工图设计、项目施工阶段设计管理与服务、设计变更等工作；设计工作过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作单位、所涉单位、工作事项、工作流程（见附图一至附图六）等内容，在公司实际运营中所涉业务主体参照执行。

第三条：集团公司总工办是设计策划及设计管理工作的指导组织、协调部门，负责设计策划及设计管理中的研讨、成果审核审定工作。

第一章投资意向前期市场调研第四条：投资意向前期市场调研一、开始条件：土地信息的获取、项目投资意向书经集团公司批准。

二、标准时限：30天三、工作成果：市场调研报告，移交单位：集团公司总工办四、所涉单位及部门1.主办单位：集团公司总工办、销售公司营销总监、集团公司造价总监（可委托专业机构运作）2.协助部门：项目公司综合管理部、设计部五、工作事项1.区域市场基本状况调研，包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析；对当地物业服务市场调研包括业主期望物业公司提供服务的内容、物业服务政策、收费水平、各类能源费用收取标准等。

2.区域基础配套现状调研，项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲购物及其他配套等。

3.项目区域市场需求调研，包括需求意向，需求区域单价、总款，需求偏好，建筑形态、内部结构、功能格局、产品配套等，需求群体特征。

4.出具市场统计数据区域市场调研报告①调研的目的和内容说明；②调研的方法说明；③项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议；④财务指标分析。

第二章项目市场定位及产品定位第五条：项目市场定位及产品定位一、开始条件：市场调研报告经集团研发中心审定。

房地产公司设计变更管理流程房地产设计变更管理流程是为了在项目开发过程中应对设计变更而制定的一套标准化操作流程，旨在提高设计变更的管理效率，减少相关风险，保证项目的顺利进行。

下面是房地产公司设计变更管理流程的详细介绍。

一、设计变更管理流程的目标和原则1.目标：确保设计变更的合理性和可行性，保证设计变更符合项目要求，并能够按照合同的约定实施。

2.原则：科学决策、合理变更、精简流程、高效执行、严格控制。

二、设计变更申请和审批流程1.项目经理或设计师根据项目的实际需要和变更的要求，填写设计变更申请表。

2.设计变更申请表需要包含变更内容、变更原因、变更影响分析等相关信息。

3.申请表提交给项目负责人审查，项目负责人根据申请内容进行审查，并决定是否同意变更申请。

4.如果项目负责人同意变更申请，将申请表提交给相关部门进行评估，评估包括技术可行性、成本分析、进度影响等内容。

5.评估结果通过评审委员会讨论并确定是否批准变更申请。

6.评审委员会对变更申请进行评审，包括技术专家、质量控制人员、合同管理人员等。

7.评审委员会根据评审结果给出意见和建议，并提交给项目负责人最终决定是否批准变更申请。

8.项目负责人根据评审委员会的意见和建议，决定是否批准变更申请，并填写相应的变更批准表。

9.如果项目负责人批准变更申请，将变更批准表下发给项目相关人员执行。

10.执行人员根据变更批准表的要求进行变更实施，并制定相应的实施计划和措施。

11.变更实施过程中，执行人员需要及时与项目负责人、设计师等相关人员进行沟通和协调，确保变更实施的顺利进行。

12.变更实施完成后，项目负责人进行验收，并填写相应的验收报告。

13.验收报告经项目负责人审核，确认变更实施的合格性，并签字确认。

14.变更实施完成后，需要对变更前后的设计文件进行整理和归档，确保相关文件的安全性和完整性。

15.设计变更管理流程结束后，需要进行总结和评估，找出存在的问题和不足，并提出相应的改进措施。

房地产公司设计管理部门管理流程一、项目管理1.项目启动：确定项目目标、范围、时间和质量要求，制定项目计划、资源分配和工作安排，明确各个设计阶段的任务和工作内容。

2.项目组建：根据项目要求，组建设计项目团队，明确成员角色和责任，确定协作方式和沟通渠道。

3.项目执行：按照项目计划进行设计工作，确保设计进度和质量符合要求，及时处理项目相关问题和变更，并与其他部门、业主和建筑师保持良好的沟通和协调。

4.项目控制：通过监督和管理设计过程，控制项目进度、质量和成本，及时发现和解决问题，避免延误和质量问题。

二、设计方案评审1.设计需求确认：与业主和建筑师进行沟通，了解设计需求和要求，明确设计目标和意图，进行初步的方案讨论和概念设计。

2.方案评审：组织设计方案评审会议，邀请相关部门和专家参与，对设计方案进行全面评审，包括设计思路、空间规划、外观效果、功能性等方面，提供建设性意见。

3.设计修改：根据评审意见，进行设计修改和优化，确保设计方案能够满足业主要求和项目需求。

4.最终方案确认：经过多轮评审和修改，确定最终设计方案，与业主和建筑师达成一致，开始进行后续设计工作。

三、设计变更管理1.设计变更提出：在设计过程中，如有设计方案调整或变更需求，由相关人员提出设计变更申请，包括变更原因、范围、影响和预期效果等内容。

2.变更评估：对设计变更申请进行评估，包括对设计影响、成本、时间和质量的评估，同时评估变更对项目进度和其他设计过程的影响。

4.变更执行：对审核通过的设计变更进行执行，包括进行设计调整、图纸修改和文件更新等工作，确保设计变更能够及时落实。

四、施工图审核1.施工图收集：收集设计单位提交的施工图文件，包括平面图、立面图、剖面图、详图、构造图和专项设计图等，确保完整性和准确性。

2.施工图分析：对施工图进行详细分析，包括符合设计要求、满足法规要求、合理性和工程可行性等方面，找出存在的问题和不足。

3.施工图评审：组织施工图评审会议，邀请相关部门和专家参与，对施工图进行全面评审，发现并解决施工图问题，提供修改意见和建议。

房开变更管理制度一、变更管理制度的重要性1.1 规范开发商的行为房地产开发商在开发过程中，可能会出现各种原因导致项目需要进行变更，例如市场需求变化、政策法规调整等等。

如果没有一个规范的变更管理制度，开发商可能会在变更过程中出现违约、欺诈等情况，给消费者造成损失。

因此，建立一个严格规范的变更管理制度，能够有效防止开发商的违规行为，保护消费者的合法权益。

1.2 提高管理效率在项目开发过程中，项目的变更是一种常见情况，如果没有一个有效的变更管理制度，开发商可能会在变更过程中出现混乱、不确定性等问题，影响项目的进度和质量。

通过建立一个科学合理的变更管理制度，可以规范变更的程序和流程，提高开发商的管理效率，保证项目的顺利进行。

1.3 提升服务质量房地产开发商的服务质量直接关系到消费者的满意度和口碑，而变更管理制度则是保障服务质量的重要手段之一。

通过建立一个完善的变更管理制度，可以规范变更的流程和程序，确保变更过程的公正和透明，提高服务质量，提升客户满意度，增强市场竞争力。

二、房地产开发商变更管理制度的主要内容2.1 变更申请开发商在项目开发过程中，如果需要进行变更，需要先提出变更申请。

变更申请是项目变更的第一步，开发商需要在变更申请中详细描述变更的原因、目的、范围、影响等信息，并提交相关证明材料。

2.2 变更审批变更申请提交后，需要进行审批。

审批流程一般由项目经理、业主代表、设计师等相关方共同参与，审批内容包括变更的必要性、合理性、影响等。

审批结果一般由项目经理签字确认，并将审批结果通知相关方。

2.3 变更实施经过审批批准后，开发商即可开始变更实施。

变更实施是变更管理的核心环节，需要开发商与相关部门密切配合，按照审批结果的要求和程序进行变更工作，确保变更的顺利实施。

2.4 变更后验收变更实施完成后，需要进行变更后验收。

验收内容包括变更的质量、效果等，验收结果应由相关方共同参与，确定变更是否符合要求。

如果存在问题，需要及时整改，直至达到要求为止。

房地产设计管理制度在房地产行业中，设计管理是至关重要的环节。

它不仅影响着项目的品质、成本和进度，还直接关系到房地产企业的市场竞争力和可持续发展。

为了实现科学、高效的房地产设计管理，建立一套完善的管理制度是必不可少的。

一、设计管理的目标与原则（一）目标1、确保设计成果符合项目定位和市场需求，提升项目的价值和吸引力。

2、优化设计方案，合理控制成本，提高项目的经济效益。

3、保障设计进度，满足项目开发计划的要求，确保项目按时交付。

（二）原则1、客户导向原则：以满足客户需求为出发点，注重产品的功能性、舒适性和美观性。

2、创新原则：鼓励设计创新，引入新的理念和技术，提升产品的竞争力。

3、协同原则：加强各部门之间的协同合作，实现信息共享和工作衔接的顺畅。

4、质量优先原则：严格把控设计质量，确保设计成果符合相关标准和规范。

二、设计管理的组织架构与职责分工（一）组织架构设立设计管理部门，作为设计管理的核心机构。

同时，与项目开发、工程建设、市场营销等相关部门密切协作。

（二）职责分工1、设计管理部门负责制定设计管理计划和流程。

组织设计单位的招标和委托工作。

审核设计方案和成果，提出优化建议。

协调解决设计过程中的问题和争议。

2、项目开发部门提供项目的定位和规划要求。

参与设计方案的评审，从开发角度提出意见。

3、工程建设部门对设计成果进行施工可行性评估。

反馈施工过程中发现的设计问题。

4、市场营销部门提供市场调研数据和客户需求信息。

从营销角度对设计方案提出建议。

三、设计单位的选择与管理（一）选择标准1、资质和经验：具备相应的设计资质，有丰富的房地产项目设计经验。

2、团队实力：拥有专业齐全、技术过硬的设计团队。

3、创新能力：能够提供具有创新性和竞争力的设计方案。

4、服务质量：具有良好的沟通和服务意识，能够及时响应和解决问题。

（二）管理要点1、合同管理：明确双方的权利和义务，包括设计范围、成果要求、进度安排、费用支付等。

2、过程监督：定期对设计单位的工作进行检查和评估，确保设计进度和质量。

房地产公司开发项目设计变更、现场签证实施办法为了规范与合同有关的设计变更、现场签证（以下简称“变更”、“签证”）的管理工作，分清责任，提高结算效率，保护甲乙双方的利益，特制定以下实施办法：一、承包人对于发包人正式发出的变更、签证，应及时、完整地执行，并保证工程的质量和进度要求；发包人应按照变更、签证的内容及其完成情况及时地支付承包人变更签证的价款。

二、关于变更、签证办理的约定1、发包人发出的变更、签证通知单，应加盖发包人指定的印章及签字，否则承包人可以不接受；承包人出具的（要求发包人结算价款）变更、签证单，如果没有发包人指定的印章及签字，发包人将不予认可，不予计取费用。

2、甲乙双方指定的有效印章式样如下：（发包人印章式样）（承包人印章式样）（监理印章式样）1、合同执行的过程中，发包人承包人填制的变更、签证通知单都应使用本协议后附的标准表格，否则发包人可以不予计取相关费用，承包人可以不予接受。

三、关于变更、签证计价的约定1、设计变更1）承包人应在发包人下发的设计变更实施前至少24小时向发包人提交书面的估价。

每份设计变更的结算造价不得高于此估价，否则按照此估价结算。

2）承包人在本月30/31日前向本项目监理公司报送上月26日至本月25日前的有发包人指定盖章的所有设计变更的预算书一式两份，否则不再接收及计费。

3）承包人在3日内配合监理公司完成资料及工程完成情况审核工作，4）发包人在收到预算的当月25日前将预算审核完成，并在30日前与承包工作。

5）核对完成的预算书经双方核对人员签字后在发包人合约部编号存档。

其造价不作为结算金额。

6）承包人完成每份设计变更的内容后，应视情况在3天内及工程内容隐蔽前24小时通知监理公司及发包人项目部确认工程完成情况，如存在变更文件上无法确认之工程量或项目，承包人必须要求监理及发包人当时当场确认并在一周内书面确认。

如由于承包人的原因导致工程量或项目无法计算或核实，则视同其未实施，不予计取费用。

房地产开发协议书中关于设计变更的规定为了规范房地产开发过程中设计变更的操作和管理，确保项目的顺利进行和质量的保证，特制定本房地产开发协议书中关于设计变更的规定。

第一条设计变更的定义设计变更是指在房地产开发项目的实施过程中，根据实际情况或者相关部门要求等原因，对原有设计方案进行调整、修改、添加或删除的行为。

设计变更包括但不限于建筑、结构、给排水、电气、暖通等方面的变更。

第二条设计变更的程序1. 开发单位在发生设计变更的情况下，应当及时与设计单位进行沟通并提出设计变更申请。

2. 设计单位在接到设计变更申请后，应当及时组织相关人员进行设计评审，并出具设计变更方案。

3. 开发单位在收到设计单位出具的设计变更方案后，应当组织相关专业人员进行评审，确认方案的可行性。

4. 若设计变更方案符合要求，开发单位与设计单位应当签订书面设计变更协议，明确变更内容、调整费用、变更后的责任承担等相关事项。

5. 设计变更协议应当由双方单位的法定代表人或经授权的代表签字，并加盖单位公章。

第三条设计变更费用的支付1. 针对设计变更引起的费用变化，开发单位应当按照协议约定及时支付设计单位。

2. 设计单位应当及时提供与设计变更相关的费用明细和计算依据，确保费用的合理性和透明度。

3. 若设计变更导致施工进度延误或其他影响项目进展的情况，双方应进行协商，确保项目能按时完成，开发单位应承担相应责任。

第四条设计变更的责任承担1. 设计单位对设计变更的合理性和可行性承担主要责任，若设计变更导致项目出现质量问题或其他损失，应承担相应的法律责任。

2. 开发单位在接受设计变更方案并进行工程施工时，应按照设计变更方案的要求进行操作，并对后续工程质量负责。

3. 若设计变更引起施工方或其他相关方面的异议或纠纷，双方应当协商解决，必要时可寻求法律支持。

第五条补充条款1. 双方在设计变更过程中应保持及时沟通和信息共享，保证项目顺利进行。

2. 如遇不可抗力或其他不可预见的情况导致设计变更无法进行，双方应当及时协商解决，并在合理范围内予以容许或补偿。

设计变更管理制度第一条为加强工程设计变更的管理工作，使之程序化、规范化，结合本部具体情况，制定本办法。

第二条总工办负责设计方案及施工阶段施工图的设计变更。

第三条设计变更分类一、一般变更是指涉及建筑外观、建筑功能布局、装饰装修方案、景观设计方案、结构形式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能化方案，对质量和工期不产生影响，引起的费用增减在5万元以下的设计变更。

二、重要变更是指不涉及建筑外观、建筑功能布局、装饰装修方案、景观设计方案、结构形式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能方案的变更及对质量和工期影响较小的变更设计，引起的工程费用增减在5万元以上的变更。

第四条设计变更控制程序一、一般变更，由工程部出《设计变更通知单》，由各设计主管、项目经理、成本主管、总工办会签，报主管领导批准，一般变更通知须在3日内完成。

二、重要变更，由综合办公室出《重要变更会签单》，由各相关设计主管、项目经理、成本主管会签，报主管领导批准后下发。

该类变更由综合部安排设计。

重要变更设计一般应在5日内完成。

三、对涉建筑外观、建筑功能布局、装饰装修方案、景观设计方案、结构形式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能化方案的变更，以及对工程质量和建设周期有明显的变更，由综合办公室根据方案调整情况提出；也可由工程部以上工作联系单的方式提出，由综合办公室安排进行变更。

该类变更由部长核决。

该类变更一般应在提出后一周内完成。

第五条变更费用控制流程一、凡属有适用定额和适用合同单价的变更，其单价仍执行定额单价或合同价。

二、上述变更以外的变更，其单价须经预算部审批，认可后方可执行，具体操作流程如下：施工单位在接到变更通知后，按规定的格式向监理单位申报变更单价（价款），监理单位根据合同规定审核。

审核结果经预算监理工程师和总监工程师签字，并加盖公章后报建设单位；建设单位预算部成本主管负责审核，审核结果经项目经理复核签字后，再报主管领导签字批准，加盖公章后正式生效。

项目实施各阶段的设计变更管理房地产开发是一个长期的过程，一般一个项目从开始到全部完成最短也需要两年的时间。

开发过程时间长、投入大，难免会受到各种不确定的自然因素和客观条件的影响。

施工设计图和施工合同无法完整的预见整个施工期出现的各类变化，因而难免会出现设计变更。

设计变更的产生会对项目成本、工期造成各种影响，如何减少或降低这种影响是伴随整个施工期的一项长期复杂的事情，它需要各单位、各部门的通力合作才能达到最优状态。

我们一定要认识到，设计变更发生的越早对项目产生的影响就越低，因此我们需要尽量进行事前控制，同时事中控制要规范及时，事后要尽快进行完工确认并落实成本。

下面我们将在项目实施的各个阶段来探讨一下设计变更管理的方法。

1、施工图设计阶段。

从实际情况来说设计环节直接决定了公司产品80%以上的成本形成，因此这一阶段的设计变更管理是重中之重。

（1）方案设计阶段。

这个过程是项目最终形态的确定阶段，决定了最后产品的功能及形态。

因此这个阶段就需要广泛征求意见，尽量将问题在方案阶段进行解决。

我们需要召集意向业主、相关专家、公司各职能部门等需求方和各类专业人员，根据营销部的市场调研报告，参考以往同类业态建筑的施工经验，反复沟通商定，最终确定设计方案，以减少后期因市场竞争、客户需求、功能、定位、交付标准变化引起的设计变更。

（2）施工图设计阶段。

这一阶段是将方案细化落实到施工图纸中的过程，出具的成果就是项目实施的直接依据，因此对细节要求更加严格。

在扩初时需要公司开发、工程、成本部门多方参与，开发部提出项目当地验收政策、管理政策等建议，工程部给定材料工艺、施工质量通病等方面的建议，成本部进行多方案造价对比测算，给出经济性方面的建议。

设计单位综合考虑，将相关问题解决方案融入施工图中，以减少后期施工过程中因政策、材料、工艺等方面发生变化引起的设计变更。

（3）图审阶段。

这一阶段主要是加强审核，尽量提早发现图纸问题。

可以采用内外结合方式进行图审（甲方各职能部门及施工单位、监理单位、造价咨询单位联合图审），打破壁垒，使各部门交圈，避免后期因各系统要求的冲突造成的设计变更发生。