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商品房预售法律制度的缺陷及其完善探讨自从商品房预售法律制度实施以来，现阶段已经成為我国商品房销售的主要方式和依据，它为我国房地产开发企业提供了更多的融资渠道，有助于改善住房紧张局面，促进了房地产产业市场发展。
但是由于商品房预售法律制度立法时间较短，在实施的过程中有关监管部门监测力度不够，造成我国商品房预售出现诸多缺陷。
本文立足于现实，首先分析商品房预售法律制度存在的缺陷，其次针对存在的缺陷和问题提出完善方案，希望具有一定的借鉴意义。
标签：商品房预售；法律制度；缺陷；完善措施随着市场经济制度的不断完善，国家所有土地使用权都可以进入市场进行交易，加以我国原有的住房制度逐渐改革等多种因素的共同作用下，我国房地产开发市场进入了繁荣发展的时期。
由于商品房预售法律制度有其自身的优势所在，因此这种销售方式能够长期在市场中焕发生机。
对于房地产开发企业来讲，商品预售制度减轻资金带来的压力，在施工前期能够保证拥有充足的资金来实施建设施工，后期在运营过程中资金周转符合需要。
而对于银行来讲，商品房预售延伸出来的信贷业务增加，促进了金融机构的发展，因此解决商品房预售法律制度中问题，减少不利影响的出现，是现阶段房地产市场发展的必然要求。
1、分析我国商品房预售法律制度存在的缺陷1.1 缺乏严格的准入和退出机制进入新世纪以来，我国房地产产业发展就表现出强势的劲头，由于我国购房者对于房产的硬性需求，使得大批投资者将目光聚焦于房地产交易市场中，以取得最高的经济效益，但是这些投资开发商的经济实力参差不齐。
我国颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》都对房地产开发企业的预售方资格做出了明确界定，其中涉及到企业的注册资金、施工设计专业技术人员资质和数量，施工原材料等诸多方面，但是这些制度对于实力良莠不齐的开发企业不能形成实质性的监管规定，制定的法律中具有一定的缺陷和漏洞。
虽然我国法律规定了开发商进入商品房预售市场的准入制度，但是其中缺乏对企业信用评价和公开信息的查阅平台，这种情况造成资信不良的房地产钻法律漏洞，带给房地产市场以消极影响。
商品房预售制度改革与法律风险防范研究随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，商品房成为了许多家庭安居的首选。
然而，商品房预售制度在实践中暴露出一些问题，比如买房人权益保护不足、售楼员虚假宣传等，引发了社会广泛关注。
为了进一步改善商品房交易环境，不断强化预售制度的法律风险防范机制，相关部门不断推出新政策和法规。
本文旨在探讨商品房预售制度改革与法律风险防范的重要性，并从制度层面和法律层面提出相应的研究方法和建议。
一、商品房预售制度改革的重要性商品房预售制度是我国房地产行业的重要组成部分，也是保障购房者权益和规范市场秩序的重要环节。
商品房预售制度的改革对于保护购房者的合法权益、提升购房者交易体验、促进市场稳定与健康发展具有重要意义。
首先，商品房预售制度改革可以有效维护购房者权益。
当前，购房者在购买商品房时面临信息不对称的困境，售楼员常常存在虚假宣传、误导消费者等行为，导致购房者产生误解或遭受损失。
改革预售制度，加强对房地产开发商和中介机构的监管，建立健全的信息公开和信用体系，可以有效减少购房者因信息不对称而遭受的损失。
其次，商品房预售制度改革能够提升购房者交易体验。
当前，购房过程中存在诸多环节繁琐，购房者需要层层审核、提交大量材料，增加了购房者的时间和精力成本。
改革预售制度，简化购房程序、优化购房流程，可以提高购房者的便利性和满意度，提升购房者的交易体验。
最后，商品房预售制度改革有助于促进市场稳定与健康发展。
当前，房地产市场存在泡沫化、投资属性过强等问题，预售制度改革可以有效遏制炒房行为，推动房地产市场向正常供需关系调整，维护市场的稳定与持续发展。
二、商品房预售制度改革的法律风险防范研究随着商品房预售制度改革的不断推进，如何加强对法律风险的防范成为了亟待解决的问题。
从制度层面和法律层面来研究商品房预售制度改革的法律风险防范，能够为制定更完善的预售制度和法律法规提供重要的参考。
制度层面上，应加强监管部门的角色定位和职责分工，明确监管标准和执法要求。
实务探讨预售商品房交易可能会面临的风险《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。
预告登记失效。
在商品房交易中，预售交易相较于现售交易更为普遍。
但商品房预售最大的缺点在于合同签订时间距离房屋过户时间太长，短则数月，长则数年，期间存在很大变数，除了一些逾期付款、房屋质量等常规风险外，可能还会面临来自“预售”本身所带来的风险。
1“预售合同登记备案”与“预告登记”开发商在与购房者签订预售商品房合同后，按照《城市房地产管理法》的规定，开发商需要将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案——预售合同登记备案。
但其与《物权法》第20条所规定的预告登记制度并不相同，仅办理了预售合同登记备案而未办理预告登记，可能会加大购房者的风险。
•法律效力。
预售合同登记备案属于一项行政管理制度，对当事人的权利义务关系并不产生影响，也不会使购房者获得物权公示及对抗第三人的效力。
预告登记则属于一种不动产登记制度，本质上是对房屋权属关系的一种行政确认行为，使其具有登记对抗效力。
•登记程序。
预售合同登记备案是政府主管部门行使监管职权的一种行政管理行为，启动主体一般为房地产开发商，登记机关为房产/土地管理部门；而预告登记需要买卖双方达成合意下共同申请，本身并非交易的必经程序，但办理预告登记必须以已办理预售合同登记备案手续为前提。
两者所存在的区别导致两者所产生的抵御风险的效果也并不相同，体现到裁判实践中尤为明显：（2017）最高法民终606号麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。
麻小林虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。
浅析商品房预售风险【摘要】商品房预售是当前中国较为流行的一种购楼方式，它在很大程度上助推了国内房地产业的兴盛，对内需提升和经济发展起到了重要作用，但与此同时，商品房预售存在较大的风险。
因此，本文通过分析商品房预售的本质和定义，明晰了买卖双方在商品房预售中的风险所在，并从制度内在、市场信用及外部制度缺陷三个方面来阐述商品房预售的风险所在，进一步从立法、监管两个角度讨论了防范这些风险的措施，给出了相关建议，以期给买卖双方、政策制定者提供科学参考。
【关键词】商品房预售；风险；防范措施1、引言商品房预售自开始以来，利弊对比较为明显。
首先，它具有相当的融资能力，能缓解房地产开发商在资金上的压力，一定程度上降低我国房地产行业的准入门槛，对房地产业的发展作了较大的贡献；然而，由于买卖双方的信息具有不对称性，导致商品房风险较大，其风险带来的危害将对整个房地产业的秩序造成负面影响，同时也危害到国民经济的健全发展和人民的居住权。
为了保障买房者的权益和房地产业的健全发展，我国也出台了相关的法律来对商品房预售进行控制，但并不完善，同时市场机制还不成熟，使得商品房的交易遗漏巨大风险，部分开发商存在欺诈行为，损害购房者的权益。
本文拟对商品房预售的概念进行界定，在此基础上分类阐述商品房预售的风险及其应对措施。
2、商品房预售的相关概念商品房预售又称房屋预售，指房地产开发商预先出售在建的商品房给购买者、同时买房预付款或交付订金，而买方在商品房建成后才能拥有现房的交易行为。
从金融学的角度来讲，商品房预售是一种实物期货买卖，不过被交易的是代表商品房的期货合约，它已发展为我国一种重要的房屋销售方式。
一般来讲，商品房预售时，其在建期较长，可能有一两年，这样将给交易带来一些不确定性因素，买方将比现房购买面临更多的风险。
从某种程度上讲，买方在商品房预售过程中购买的是期权，权益处于被动。
开发商是有投机性的，若不进行控制，买方的权益将可能受侵犯。
效力，未经过登记的抵押，只能在当事人之间发生效力，而不能对抗第三人。
因此，房地产抵押的标的物是经过了抵押登记的特定化了的房地产。
楼花抵押虽然是以未来将取得的权益作为抵押物的，但由于我国法律对预售商品房作了严格的规定，这种未来财产的取得是较确定的，且《房地产管理法》规定预售商品房合同必须经过登记与备案。
这种未来可以得到的房地产一“搂花”，由于经过登记、备案而已特定化了，因此，它是可以作为抵押物，与房地产抵押的特定性是一致的，并不矛盾。
况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的，英美创设的浮动担保制度，已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押，承认企业将来取得的权利（如债权）都可以成为抵押权的客体。
因此，预售商品房在我国不仅可以作为抵押的标的物，而且，楼花按揭的发展为解决我国房地产开发资金的需要提供了新的出路，同时，也进一步发展了我国抵押权的理论，它是房地产交易市场发育成熟的必然结果和要求，我们应通过立法建立与完善预售商品房的抵押制度。
目前，虽然我国的《房地产管理法》对预售商品房的抵押未加以规定，但各地的法规如《广州市房地产抵押管理办法》和《武汉市房地产抵押管理办法》中均明确规定，依法生效的预售（购）房屋合同可以设定抵押，……预售房屋合同设定抵押的都需办理抵押登记手续。
由于房地产（成品房）抵押时，依法应亦理抵押登记，因此，房屋预售合同的抵押登记完成以后，在房屋建成时，须再办理成品房抵押登记手续。
这样做是符合我国法理学的基本原则的。
因为房屋尚未建成，无房屋产权证时办理房屋的抵押，这种行为在权利和标的物上都是有缺陷的。
但如何对两次抵押合同进行技术上规定，这是一个值得我们研究的问题。
我国的做法是将两种抵押只作一种抵押合同，凭这份抵押合同先向政府房地产管理部门办理预售阶段的抵押或备案，待房屋竣工后，再凭已登记或备案的这份抵押登记合同和房地产产权证办理成品房的抵押登记手续。
正因为只办一份抵押合同，因此，这份抵押合同的内容包括两个阶段的内容，既应包括房屋预售合同抵押的有关内容，也应包括成品房抵押的有关内容，同时，此抵押合同应确保抵押权人能够实际控制房地产权证书的领取和办理成品房抵押登记手续，为此，抵押合同中应规定房屋预售合同原件应由抵押权人保管，待房屋竣工后由抵押权人代理抵押领取房地产产权证书，并亦办理成品房抵押登记手续。
关于商品房预售制度的几个法律问题商品房预售是商品房买卖的一种新的交易形式，商品房预售合同也是商品房买卖合同的一种专门销售形式。
商品房预售的专门性，在于其标的是正在建设且尚未竣工，不能即时移交及办理房屋所有权登记的商品房。
这一点，与商品房买卖合同的现房标的有着本质的不同，假如治理不善，极易产生〝炒楼花〞等损害购房者合法权益等问题，扰乱正常的房地产交易治理秩序。
为了加强对商品房预售经营活动的规范和依法治理，全国人大常委会公布了«中华人民共和国都市房地产治理法»，国务院公布了«都市房地产开发经营治理条例»，国家建设部也公布了«都市商品房预售治理方法»等，初步确立了我国的商品房预售法律制度。
为了配合国家对房地产市场专门是商品房交易市场的规范和治理，正确、及时审理商品房买卖合同，包括商品房预售纠纷案件，最高人民法院还公布了«关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明»。
自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化治理和健康进展的轨道。
然而，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地点进展不够平稳，有关地点政府主管部门的治理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地点的商品房预售经营和治理活动还处于纷乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止，由此产生的纠纷和诉讼案件屡屡见诸报端。
有如此一个比较典型的案例：1999年在南方某市，开发建设一大厦项目的A公司与B 公司签订了一份预售该大厦三层房屋的«房屋预售合同»。
随后，A公司将«房屋预售合同»在该市的房地产交易治理所办理了〝预售登记〞。
后因该项工程系早自1996年就长期停建的〝半拉子〞工程，该市有关部门报请市政府批准，依照有关处置积压房地产的法律法规的规定，代为处置并拍卖给第三人C公司。
浅议商品房预售制度的法律问题随着我国商品经济的发展，预售商品房成为目前普遍流行的商品房销售办法。
它不同于一般的商品房买卖，其产品在合同成立时并不存在，是一种特殊形式的房屋买卖合同。
由于我国立法制度的不完善，而实践中预售商品房履行期限长、投资数额大，因此买卖双方对商品房预售制度缺乏比较清楚的认识从而经常产生纠纷。
标签：商品房预售商品房预售制度法律纠纷1 商品房预售制度1.1 商品房预售制度概述近年来，房地产交易过程中，预售房销售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的预售的确立与我国现在的房地产市场发展有紧密的联系。
此种制度对房地产开发商有很大的好处，使其开发商更热衷于此种制度的形式。
.它是指房地产开发商将正在建设的还尚未完成建设而且没有取得房屋产权的房屋出售给购房者。
因为商品房预售不仅对房地产开发企业自身聚拢资金，搞活经营，避免各种风险等起着重要作用，而且它对改善居民住房条件，活跃房地产市场有重要意义。
相比与现房买卖，商品房预售要比其复杂得多，因此商品房预售有其自己明显而独特的特征。
1.2 商品房预售制度的特征1.2.1 一般商品房交易的标的物是將被建设或正在建设中的房屋，预售的房屋必须是正在处于施工建设和尚未竣工的状态，预售的房屋在开发商与购房者签订合同时候并没有完成，属于期房，这是最主要和最明显的特征。
1.2.2 商品房预售的出卖人的主体要求比较严格，必须是符合一定条件的开发企业，而对于购房人的要求限制很小，一般购买预售房的公民，都可以成为商品房预售的买受人。
1.2.3 商品房预售的房屋必须是作为商品买卖的房屋，不能是单位内部的集资房或者是福利性房屋，更不能是社会保障性房屋，商品房预售的房屋具有明显的商品化和公开销售的特征。
1.2.4 商品房预售合同成立的时候，开发商没有义务立即交付房屋，而购房人也无权要求开发商立即交付，这与一般的房屋买卖合同也有所区别。
1.3 商品房预售制度的条件1.3.1 预售商品房的建设用地，开发商必须取得该土地的合法的使用权，房地产建设企业获得土地使用权证书这是为了在商品房预售制度中保护购买人的门槛，因为在此种制度中购房人承担大部分甚至全部风险，国家就会对开发商要求严格，也是为了更好的保护在某种程度处于弱势的购房者。
百色商品房买卖合同(预售)【原创版】目录1.商品房买卖合同预售的定义和意义2.商品房买卖合同预售的风险3.如何规避商品房买卖合同预售的风险4.商品房买卖合同预售的法律规定及其处理方式正文一、商品房买卖合同预售的定义和意义商品房买卖合同预售是指开发商在房屋尚未建成或尚未取得产权证书前，将未来的房屋所有权转让给买受人，买受人支付一定数额的房款的行为。
预售制度是为了解决房地产开发资金问题，推动房地产市场发展而设立的。
通过预售制度，开发商可以在房屋建设过程中提前回收部分资金，缓解资金压力，同时也为购房者提供了一种购房方式。
二、商品房买卖合同预售的风险1.违规建筑风险：没有土地证的房子如果有房产证可以买卖，但这种房屋是违规建筑，是无法得到法律的保护的，而这种买卖交易为非法交易，不能得到法律认可。
2.逾期交房风险：签订商品房买卖合同（预售）后，开发商逾期交房的情况，在司法实践中经常见到。
逾期交房的原因多种多样，有的是因为工程尚未完工，有的是因为尚未验收完毕。
根据法律规定，如果开发商未能按照合同约定的时间交房，则开发商构成违约，你可以起诉开发商，要求赔偿。
三、如何规避商品房买卖合同预售的风险1.选择正规的开发商：购房者在购买预售房时，应选择有良好信誉和实力的开发商，以降低购房风险。
2.仔细阅读合同：购房者在签订预售合同时，应认真阅读合同条款，确保自己的权益得到充分保障。
3.支付房款谨慎：购房者在支付房款时，应按照合同约定分阶段支付，避免提前支付过多房款，承担较大风险。
4.及时办理产权证书：购房者在房屋交付后，应及时办理产权证书，确保房屋所有权得到法律保护。
四、商品房买卖合同预售的法律规定及其处理方式1.根据《中华人民共和国合同法》规定，商品房预售合同应当采用书面形式，并具备法定的合同条款。
2.如果开发商未按照合同约定的时间交房，构成违约行为，购房者可以起诉开发商，要求赔偿违约金、赔偿金等损失。
3.如果开发商逾期交房，购房者有权解除合同，并要求返还已支付的房款及利息。
