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房地产策划师必备技能学习引言房地产行业是一个高度竞争的行业，而房地产策划师是一个至关重要的角色。
他们负责制定房地产项目的策划方案，以满足客户的需求和市场的要求。
然而，要成为一名优秀的房地产策划师，并不仅仅需要有市场洞察力和创意思维，还需要具备一系列的专业技能。
本文将探讨房地产策划师必备的技能学习。
技能一：市场调研市场调研是房地产策划师必不可少的技能之一。
他们需要了解当前的市场趋势、竞争对手的动态以及潜在客户的需求。
通过市场调研，策划师可以获得有效的数据和信息，帮助他们制定正确的策划方案，为客户提供有竞争力的解决方案。
如何学习：•学习市场调研的方法和技巧，例如通过问卷调查、实地考察等方式收集数据。
•学习如何分析市场数据，发现市场需求和发展趋势。
•关注行业动态，了解竞争对手的战略和市场表现。
技能二：项目规划项目规划是房地产策划师的核心工作之一。
他们需要根据客户和市场需求，制定出合理的项目规划方案。
项目规划涉及到土地利用、建筑设计、景观规划等方面，需要综合考虑项目的可行性、市场需求以及法规限制等因素。
如何学习：•学习项目规划的基本原理和方法，了解不同类型项目的规划要求。
•学习绘制平面图、立面图等工具的使用，以便更好地表达规划方案。
•学习如何评估项目的可行性和风险，制定出科学的规划方案。
技能三：沟通协调房地产策划师需要与各类人群进行有效的沟通和协调，包括客户、设计团队、施工队伍等等。
他们需要理解不同方面的需求，并能够将这些需求有效地传达给相关人员，确保项目的顺利进行。
如何学习：•学习沟通技巧，包括倾听、提问、表达等方面的技巧。
•学习项目管理和团队合作的基本原则，掌握如何协调不同的利益关系。
•练习与不同背景人员进行沟通，提高沟通和协调能力。
技能四：创意思维作为房地产策划师，创意思维是非常重要的一项技能。
他们需要能够从市场需求和客户要求中获得灵感，提出创新的解决方案。
创意思维可以帮助策划师在同质化的市场竞争中脱颖而出，并为客户提供与众不同的体验。
房地产策划师基本概述-初学者引言房地产策划师是在房地产项目中负责规划和制定各种策略的专业人员。
他们需要对市场趋势和投资风险有深入的了解，并能根据客户需求制定合适的策略。
对于初学者来说，了解房地产策划师的基本概述是迈向这一职业的第一步。
本文将介绍房地产策划师的职责、技能要求以及学习路径，以帮助初学者在房地产策划领域有一个良好的起点。
职责房地产策划师的主要职责是为房地产项目开发和市场销售提供专业策划服务。
以下是他们通常需要承担的职责：1.市场研究和分析：房地产策划师需要深入研究市场趋势和竞争情况，收集和分析大量数据，以便为项目制定合适的策略。
2.进行项目评估：房地产策划师需要评估地产项目的可行性，并提供具体的建议和改进措施。
3.制定规划方案：房地产策划师需要根据市场需求和项目目标，制定详细的规划方案，包括项目概念和设计、销售和营销策略、定价和分销等。
4.协调合作：房地产策划师需要与开发商、设计师、销售团队等相关方进行有效的沟通和协调，确保项目的顺利实施。
5.监督和评估：房地产策划师需要对项目的执行情况进行监督和评估，及时发现问题并提供解决方案。
技能要求成为一名优秀的房地产策划师，需要具备多种技能。
以下是初学者需要掌握的基本技能要求：1.市场研究和分析能力：能够使用各种研究方法和工具进行市场调查和数据分析，以提供准确的市场情报。
2.沟通和协调能力：能够有效地与各方进行沟通和协调，理解并满足不同利益相关者的需求。
3.创新能力：能够制定独特而创新的策略，以满足客户和市场的需求。
4.项目管理能力：能够进行有效的项目管理，包括时间管理、人力资源管理和质量控制等。
5.经济和财务知识：具备基本的经济学和财务知识，能够进行成本估算和投资分析。
6.建筑和设计理解：对建筑和设计原理有一定的了解，以便为项目提供合适的建议。
学习路径对于初学者来说，选择合适的学习路径是成为一名房地产策划师的重要步骤。
以下是一些建议的学习途径：1.学习相关专业知识：可以选择房地产开发、城市规划或市场营销等相关专业进行学习。
房地产策划师必备技能大全引言房地产策划师是一个综合性的职业，要想在这个行业中取得成功，除了具备相关的专业知识，还需要掌握一些必备的技能。
本文将介绍房地产策划师必备的一些关键技能，帮助读者全面了解这个职业所需的要求。
1. 专业知识房地产策划师必须具备深入的房地产行业知识和理解。
他们需要了解市场趋势、房地产开发流程、土地利用规划等方面的知识。
此外，对于房地产法律法规、环保政策等也需要有所了解，以确保自己在策划过程中符合法律法规的要求。
2. 市场分析能力房地产策划师需要有较强的市场分析能力。
他们需要对目标市场进行详细研究，了解市场需求、竞争对手情况以及项目潜在收益等。
通过市场分析，房地产策划师能够制定出更加有针对性的策划方案。
3. 项目管理能力房地产策划师需要具备良好的项目管理能力。
他们需要协调各个部门的工作，制定明确的工作计划，并确保项目按时按质完成。
在项目管理过程中，房地产策划师需要解决各种问题和挑战，并在变化莫测的环境中保持稳定。
4. 沟通协调能力房地产策划师需要与各方面进行沟通和协调。
他们需要与业主、设计师、开发商、政府部门等进行有效的沟通，确保项目的各项工作顺利进行。
此外，房地产策划师还需要与团队成员进行良好的合作，保持团队的凝聚力。
5. 创新能力房地产策划师需要具备创新能力。
他们需要不断寻求创新的策划思路和方法，以应对日益激烈的市场竞争。
创新能力可以帮助房地产策划师制定出独特的方案，提高项目的竞争力。
6. 风险识别能力房地产策划师需要具备风险识别能力。
他们需要能够及时发现项目中的潜在风险，并采取相应措施进行风险管理。
风险识别能力可以帮助房地产策划师在项目实施过程中预防和应对各种风险，降低项目风险。
7. 时间管理能力房地产策划师需要具备良好的时间管理能力。
他们需要合理安排时间，高效完成各项工作任务。
时间管理能力可以帮助房地产策划师更好地掌控项目进度，确保项目按时完成。
8. 数据分析能力房地产策划师需要具备较强的数据分析能力。
房地产策划工作职责一、职位概述房地产策划工作是指负责房地产项目的规划、策划和执行的工作，以确保项目的顺利进行并实现预期目标。
该职位需要具备良好的市场分析能力、项目管理能力和团队合作能力，以及对房地产市场的深入了解和洞察力。
二、职责描述1. 市场分析与研究- 跟踪房地产市场的发展动态，收集、整理和分析相关市场数据和信息。
- 进行市场调研，了解目标客户需求和市场竞争情况。
- 制定市场分析报告，为项目决策提供依据。
2. 项目规划与策划- 参与房地产项目的规划和定位，确定项目的目标和定位。
- 制定项目策划方案，包括项目定位、产品规划、市场推广策略等。
- 进行项目可行性研究，评估项目的投资回报率和风险。
3. 项目执行与管理- 组织编制项目计划和预算，制定项目实施的时间表和里程碑。
- 协调各部门和外部合作伙伴，确保项目按计划顺利进行。
- 监督项目进展，及时发现和解决项目执行中的问题和风险。
4. 市场推广与销售支持- 制定市场推广计划，包括广告、宣传、促销等活动。
- 协助销售团队进行客户拓展和销售工作，提供市场支持和销售支持。
- 分析市场反馈和销售数据，及时调整推广策略和销售策略。
5. 团队管理与协调- 组建和管理房地产策划团队，分配工作任务和资源。
- 培训和指导团队成员，提升团队的专业能力和绩效水平。
- 协调团队内外部合作关系，促进团队协作和项目顺利进行。
三、任职要求1. 学历与专业：本科及以上学历，房地产开发、市场营销、策划管理等相关专业优先。
2. 工作经验：具备3年以上房地产策划或相关工作经验。
3. 技能要求：- 熟悉房地产市场，具备市场分析和研究能力。
- 具备项目管理和执行能力，熟悉项目管理工具和方法。
- 较强的沟通协调能力和团队合作精神。
- 熟练使用办公软件和市场分析工具。
4. 性格特质：具备创新思维、责任心强、细致认真、抗压能力强等特质。
四、薪资待遇- 薪资待遇根据个人能力和经验面议。
- 公司提供完善的福利待遇，包括五险一金、带薪年假、节假日福利等。
房地产策划员1. 引言房地产策划员是房地产行业中的重要职位之一。
他们负责策划和管理房地产项目，确保项目的顺利进行和成功实施。
本文将介绍房地产策划员的职责、技能要求以及该职位的前景。
2. 房地产策划员的职责房地产策划员的主要职责包括：2.1 项目策划房地产策划员需要根据市场需求和公司战略，制定房地产项目的策划方案。
他们需要分析市场趋势、考虑项目的可行性，并制定相应的项目计划。
2.2 土地开发房地产策划员负责寻找土地资源，并进行合理规划和利用。
他们需要了解土地政策和相关法规，确保土地的合法性和可开发性。
2.3 项目管理房地产策划员需要协调各个部门和团队，确保项目按时按质完成。
他们需要制定项目进度表、管理项目预算，并与相关方沟通和协商解决问题。
2.4 市场推广房地产策划员需要制定市场推广计划，包括广告宣传、销售推广等。
他们需要了解目标客户群体的需求和喜好，制定相应的市场推广策略。
3. 房地产策划员的技能要求要成为一名优秀的房地产策划员，需要具备以下技能：3.1 行业知识房地产策划员需要了解房地产行业的发展趋势、市场规模等信息。
他们还需要了解相关法规和政策，以便在项目策划和管理中遵循相关规定。
3.2 项目管理能力房地产策划员需要具备良好的项目管理能力。
他们需要制定项目计划、控制进度和预算，并能够协调各个部门和团队的工作。
3.3 市场分析能力房地产策划员需要具备市场分析能力，能够准确判断市场需求和竞争态势。
他们需要善于收集和分析市场数据，并根据分析结果制定相应的策略。
3.4 沟通协调能力房地产策划员需要具备良好的沟通和协调能力。
他们需要与项目团队、公司管理层、合作伙伴等进行有效沟通，并解决各方面的问题。
4. 房地产策划员的前景随着城市化进程的加速和人们对居住环境的要求提高，房地产行业将持续发展。
房地产策划员作为房地产项目的重要管理者，将会有更多的就业机会。
在未来，房地产策划员可能会面临更多的挑战和机遇。
他们需要不断学习和更新知识，适应行业发展的变化。
房地产策划工作职责一、职位概述房地产策划师是房地产开发项目中的重要角色，负责制定和执行房地产项目的整体策划方案，以确保项目的顺利进行和成功实施。
房地产策划师需要具备市场分析、项目管理、团队协作等综合能力，以及对房地产市场趋势和消费者需求的敏锐洞察力。
二、工作职责1. 市场调研与分析房地产策划师需要进行市场调研，收集和分析相关数据，了解目标市场的需求和竞争状况。
通过对市场趋势、政策法规和消费者行为的研究，为项目的策划和决策提供可靠的依据。
2. 制定项目策划方案基于市场调研和分析结果，房地产策划师制定项目策划方案，包括项目定位、产品规划、销售策略、市场推广等。
方案需要综合考虑市场需求、项目可行性、投资回报率等因素，确保项目能够满足市场需求并取得良好的经济效益。
3. 编制项目预算和计划房地产策划师负责编制项目预算和计划，包括项目开发成本、销售预期收入、市场推广费用等。
预算和计划需要合理安排资源和时间，确保项目的顺利进行和预期的收益。
4. 协调各部门合作房地产策划师需要与开发、设计、销售、市场等部门进行紧密合作，协调各个环节的工作，确保项目的顺利推进。
与开发部门合作，确保项目的可行性和质量；与设计部门合作，确保项目的规划和设计符合市场需求；与销售和市场部门合作，制定销售策略和市场推广计划，提高项目的知名度和销售业绩。
5. 监督项目执行房地产策划师需要监督项目的执行过程，确保各项工作按照计划和预算进行。
需要及时发现和解决项目中的问题和风险，确保项目的质量和进度符合要求。
同时，还需要与相关部门进行沟通和协调，调整项目策略和计划，以适应市场变化和项目需求。
6. 监测市场动态房地产策划师需要密切关注市场动态，了解房地产行业的发展趋势和政策变化，及时调整项目策略和计划。
通过市场监测和竞争分析，提供决策支持和市场预测，为项目的成功实施提供保障。
7. 项目评估和总结房地产策划师需要对项目进行评估和总结，分析项目的成功因素和不足之处，提出改进意见和建议。
房地产策划师报考指南房地产策划师（Real Estate Planner）是指定居住及非居住类房地产项目的规划、设计和市场策划方案的专业人员。
房地产策划师需要具备良好的市场分析能力、规划设计能力和项目管理能力，是房地产行业中不可或缺的重要角色。
如果您想成为一名房地产策划师，下面是一份报考指南，以帮助您在这个职业道路上迈出成功的一步。
一、了解职业要求作为一名房地产策划师，您需要具备以下能力和知识：1.市场分析能力：能够分析房地产市场需求和趋势，预测项目的发展潜力。
2.规划设计能力：具备规划、设计和建筑知识，能够制定合理的项目规划方案。
3.项目管理能力：能够有效组织和管理房地产项目的各个环节，确保项目的顺利进行。
4.沟通协调能力：良好的沟通能力和团队协作能力，能够与不同的利益相关方合作。
5.法律法规意识：了解相关的法律法规，遵循合规要求进行工作。
二、获取相关学历和培训1.学位要求：大多数房地产策划师的职位要求至少本科学历，相关专业包括土地资源管理、城市规划、房地产开发与管理等。
2.培训课程：可以参加一些专业的培训课程，提高自己在市场分析、规划设计和项目管理等方面的知识和能力。
三、积累实践经验1.实习经验：在大学期间寻找相关实习机会，争取在房地产公司、城市规划部门等地方进行实习，了解行业并积累实践经验。
2.项目参与：参与相关房地产项目的规划、设计或市场策划工作，积累实战经验。
四、获得资格认证1.注册资格：可以参加国家研究生入学考试，获得硕士研究生学位并获得相应资格证书，如城市规划师资格证书。
2.职业认证：可以参加国家相关职业认证考试，获得房地产策划师资格认证。
五、发展专业网络加入相关行业协会或组织，参加行业会议和研讨会，与其他房地产策划师和业界专家建立联系，互相学习和交流经验。
六、持续学习和发展房地产行业的发展变化很快，作为一名房地产策划师，需要不断保持学习和发展的态度，关注行业动态和最新技术趋势。
总结起来，成为一名房地产策划师需要具备良好的市场分析能力、规划设计能力和项目管理能力。
未来发展趋势：房地产策划员该具备的能力和素质未来发展趋势：房地产策划员该具备的能力和素质随着经济的不断发展，房地产行业也在不断壮大。
然而，未来的房地产市场将会发生什么样的变化呢？这是一个值得探讨的问题。
在2023年的未来，房地产策划员应该具备什么样的能力和素质呢？一、市场营销能力未来的房地产市场将越来越竞争。
因此，房地产策划员需要具备较强的市场营销能力，来推销自己所负责的房地产项目，以获取更多的客户和收益。
在市场营销方面，策划员需要了解消费者心理和市场需求，具备分析和研究大量市场数据的能力，以便制定出更好的营销策略。
二、创新思维创新思维是未来房地产策划员必备的素质。
随着科技的不断发展，未来的房地产市场将会发生巨大的变化，人们的需求也会随之改变。
因此，策划员需要具备创新思维，探索新的市场机会和业务方向，以适应市场的发展。
三、IT技术应用能力IT技术在未来的房地产行业中将会扮演非常重要的角色，未来的房地产业务，将大量使用高科技、智能化的解决方案来提高工作效率和品质。
因此，房地产策划员必须掌握相关的IT技能，并能够将其应用到实际项目中。
四、领导和管理能力未来的房地产市场将会更加复杂和竞争激烈，因此策划员需要具备领导和管理能力，以便有效管理团队和项目，确保项目能够按计划进行和成功实施。
五、跨文化交际能力未来的房地产市场将是全球化的房地产市场。
在这种背景下，跨文化交际能力将变得越来越重要，策划员需要能够理解不同文化背景的人们的需求和习惯，制定出更好的市场策略来满足他们的需求。
六、环境保护和可持续发展意识未来的房地产行业应该更注重环境保护和可持续发展。
一个好的房地产策划员应该有足够的环保和可持续发展意识，认识到环境的重要性，并且能够运用可持续发展的理念，为人们制定出更健康和外观更美观的房地产项目。
七、客户服务能力客户服务是每个策划员必须掌握的技能之一。
考虑到未来的房地产市场热度持续增加，恰当的客户服务将对公司的声誉和未来的发展产生影响。
做房地产策划需要哪些技能和要求？！【前言】复合型地产，顾名思义，实际上集多种物业形态于一体的地产项目，包含诸如商业、写字楼、住宅，甚至是旅游、休闲度假等。
就目前中国的普遍现状来看，前三者的综合体相对较多。
正是由于复合型地产包含至少两种以上的物业形态，项目的操作难度相对更大，同一个项目要面临不同细分市场、不同的规划设计、不同的市场定位、不同的营销策略等等。
严格意义上可以称为复合型地产的，实际上是城市运营层面的，上百万平方米的住宅，配合大型商业公建、写字楼、学校等等应有尽有。
但这样的项目在国内是凤毛麟角。
本文重点阐述微观层面的复合地产，即通常所见的位于较繁华地段，10多万㎡，有住宅、有写字楼、有商铺的项目，这样的项目比较常见，而且随着行业的发展，这样的项目将会更多的出现在市场上。
就长春来讲，上述复合型地产实际上仅是刚刚具备雏形。
而且，我个人认为，复合型地产是随着城市化进程的发展而衍生的，跟一个城市房地产发展的阶段密切相关，至少在城市化进程的初级阶段，城市向外围大量扩张，主力和重心都放在外围，多以住宅加基础生活配套组合的形态出现。
而当一个城市扩张放慢的时候，复合型地产作为一个对于城市依赖性极强的形式，在城市中心或次中心出现。
占地面积不大、土地来源于旧城区改造、高层建筑、容积率高是主要的表现形式。
复合型地产是郊区化在阶段性饱和的产物，略有一点“返朴归真”的意思。
也就是说，复合型地产的兴起，理论上是必以郊区化发展到一定程度为前提的。
原来在工作中曾经接触过一些类似项目，但都是在外围，很有隔靴搔痒之意。
有幸，目前正在某开发公司操盘类似项目，得以零距离接触。
实际上所谓复合型地产是一个很宽泛的概念，在国内也并没有完善的、可借鉴的操作模式。
因此，本文仅是摸着石头过河，粗浅的谈一些个人心得。
【复合型地产的特点】通过实际工作和考察相关项目，发现复合型地产一般具有以下一些共性的特点：1、占地面积都不大。
这同此种地产形态诞生的先决条件密切相关，例如，多为旧城改造、多数位于城市中心或次中心；2、商业价值很高。
整个项目具有极强的商业性。
不必多言，除了商铺、写字楼之外，即使是住宅（或公寓）部分，因其相对较高的土地、建安成本，成本都要远远超过城市的平均房价，加之地段不适合纯居住，多作为过渡性和投资性产品进行定位；3、容积率较高。
就全国而言，一般都在5以上，就长春目前情况来看，3.5-5居多。
作为发展商而言，容积率自然是越高越好。
但我个人的经验来看：最大面积不等于最大效益，最理想的状态，应在5以上6以下，在这个区间内，财务指标、成本、规模、产品竞争力等多方面通盘考虑后，将展现出复合型地产的最佳状态。
4、盘量中等。
即建筑面积，按照经验来看，盘量多在8-15万㎡之间，结合商业价值高的特点，就长春而言，这样的项目盘量虽不大，但总市值至少都在4亿元以上，不可小视。
如果盘量超过15万㎡，地段佳、产品定位准的项目，总市值突破10个亿也是完全有可能的；5、多数是一次性开发，鲜有分期开发的。
6、成败都在一线之间。
类似这样的项目，从土地上来看都是相当不错的投资选择，但在实际操作中困难重重。
地是好地，想要做成功很容易，想要做失败也很容易。
以下步入正题，将就一些具体问题跟诸位进行探讨：【反复进行定位的评估和测算】复合型地产是多种物业形态的集合体，既然是集合体，组合方面就大有文章可做，好似七巧板，有千万种变化。
复合地产项目的整体定位也是一样。
组合有空间上的组合和量上的组合。
此处重点谈量上的组合：在规划条件一定的情况下，公寓多一点还是商铺多一点，产生的效果是完全不一样的。
当然，工作起来就很累了。
前后要反复出20余种组合方案进行对比、分析和评估。
宏观上参考各类产品的市场大环境，微观上要对每种方案的成本限定、各项财务指标、销售周期等进行全面的、科学的测算。
尽量贴近市场、贴近实际，尤其是要重视利润结构（这很重要，后文详表），并从中甄选出2-3个优选方案进行最后的评估。
就我个人的观点：这项工作如果做好，那么项目的就成功一半了。
复合型地产项目的成功在某种意义上来说，是选择性的成功，而非其他。
【计算项目的销售额结构、利润结构】对于地产而言，利润结构是相对被忽视的、却十分关键的经济指标。
目前地产行业的投资分析目光几乎都盯在成本、销售额、利润率、启动资金、NPV、IRR、投资回收期上。
我觉得这是一种误区，单一的地产形态（相对复合型地产而言）也需要注重利润结构，因为在小的一个层面上，它也包含了不同的产品，不把整个项目利润结构铭记于心，容易导致“搞不清楚状况”的事情出现。
确实如此，如果连自己卖的东西，能挣多少钱、哪个挣得多、哪个挣得少都不知道，不能不说是一种天大的糊涂。
复合型地产项目，产品之间的差距不是140㎡三房和220㎡复式那么简单，而是写字楼和住宅的差异，即不是“量”的差异，而是“质”的差异。
所以，更应该准确、清楚地计算出项目的利润结构。
每种产品的销售额是多少，占总销的百分比是多少。
每种产品的利润是多少，占整体利润的百分比是多少。
当然，把帐算出来仅仅是第一步。
做地产，任何数据的本身是没有实际意义的，而是在于对数据的判断、把握和应用。
当你心中十分清楚的认识到项目利润结构的时候，回过头来再去看项目、再去操盘，那种高度、视野是完全不一样的。
这几乎是指导营销工作的首要原则，试想，有这样两组数字摆在你的面前：总销结构——写字楼40%、商铺35%、住宅25%；利润结构——写字楼35%、商铺45%、住宅20%；此时，结合项目的实际情况，该做什么不该做什么、先做什么后做什么、重点做什么次要做什么，还用得着别人来指手画脚吗？【对容积率有清醒的、理性的认识】地产行业有句俗得不能再俗的话——出面积。
是的，目前的中国房地产业，尽量多出面积至少不是坏事，但也未必就是好事，尤其是对于复合型地产。
我个人认为，关于容积率的问题，如果往深层次看，最大面积不等于最大效益。
在容积率和经济指标之间，是有个黄金分割点的，契合上这最佳的一点比契合上最大的面积更有价值。
这里面有几个大的宏观背景：1、地价越来越贵，项目的总投和启动资金随之上升，以长春为例，在规模、档次等外围条件相等的情况，2002年和2006年具有可比性的项目，在项目总投上要翻了一倍多，说白了就是资金门槛越来越高；2、地产行业中全套开发流程越来越正规，可供钻空子的地方变少或变小，资金不是很容易倒开手，有些甚至就是必须的硬投入，拿得出就干、拿不出就滚蛋，即对必保资金和资金流的要求提高；3、随着资金门槛、资金流的高要求，作为投资者，更加注重首期回款额和后期回款现金流的质量；4、与纯住宅不一样，复合型地产更多的是平铺式的销售进度，不象住宅项目，一开盘一下就实现了很高的销售率，讲求瞬间销售。
复合型地产由于是高价格起步、多产品推进，瞬间销售的可能性不大（不是没有）。
5、复合型地产，虽然地盘面积不大、建筑面积不大，但是单方成本要比普通地产高得多，单方售价也要相对高得多。
即，高投入、高产出的地产开发类型。
举例来讲：长春，随便拿出来一个复合地产项目，建筑面积在10万㎡，总投都要在3.5亿以上，这是必须要融资的，或从银行、或从投资机构等其他途径，搞房地产，谁要是把总投的钱都凑齐了再去开发，那与傻子无异。
所以，高投入中还要包含高得吓人的融资成本。
另外，成本高还体现在开发节奏上，10-15万㎡左右的盘量，几乎多数是一次性开发，不要小看这个，从投资强度来看，以15万㎡的复合型项目而言，它如果一次性开发，理论上大约相当于30万㎡中档住宅小区一次性开发，这是很可怕的。
实际上，操作复合型地产就是在高投入、高产出、长周期这三者之间在走钢丝，在寻找平衡；6、以上五点似乎跟容积率的主题关系不大，但综合起来一分析，可以得到一个粗犷的结论：复合型地产拖不起。
搞地产，谁都拖不起，复合型地产则更加脆弱，因为就本身来讲，这种地产开发类型利润是有保障的，不用说，肯定很高。
投资额度、时点性投资强度异常大，一年新、两年旧、三年就烂，营销周期多半年，有时几乎是致命的。
在上述六个大的背景下，回头再来看看容积率的问题，就未必是越高越乐观了。
尤其是在长春，产品没硬伤的住宅，去化速度快得甚至都让同行们有意识地踩刹车，在这种市场环境下，肯定是多出一米多挣一米的钱。
纸面数字基本上可以100%（甚至120%）的转化成账面数字。
复合型地产则不一样，常常有多建一米多赔一米的情况出现，且这种“赔”还要计算每年的高额融资成本。
也时常有这样的情况出现：项目两、三年过去了，支付了土地款、工程款、还了贷款等等费用之后，项目最后算帐，净赚两三千万现金和两三万米的尾房。
折腾了一溜十三遭之后，居然是这样的下场。
另外，就技术角度来说，砍掉一些不必要的面积、压缩一些过剩面积，到最后进行测算，常常出现投资额度降低、营销周期减少、利润率大幅提升的“两低一高”乐观局面。
何乐而不为？反之，单单计算静态总销和静态利润，实际上是不明智甚至是愚蠢的。
我个人有个经历就是砍掉了部分地下面积和商铺面积之后，各项经济指标居然发生了梦寐以求的变化，财务、数学真是很奇妙！归根结底，我个人的观点还是那句话：最大面积不等于最大效益，找到那个黄金分割点。
【理顺各类产品的逻辑关系】这里所说逻辑关系的理顺，实际是就营销而言的，由于存在三种甚至四种完全不同的产品，在营销工作中应搞清楚几个问题：哪个是主力产品？哪个是最赚钱的产品？哪个是容易卖的产品？等等诸多……地产营销的事多、事杂，更何况多种产品齐上阵，不理顺这些关系，说小了容易手忙脚乱，说大了也容易发生决策性的失误。
纯住宅项目的操盘实际上也是在同一产品体系下，理顺细分产品的关系。
复合型地产则是在不同产品体系下进行理顺，更宏观一些。
但同时，我们也看到，由于复合地产整体盘量不大，在分了几大类产品之后，每类产品的细分状况就相对要简单多了。
所以，不能简单说谁高谁低，住宅地产和复合地产侧重的层面不一样。
【绝对科学的营销费用预算及分配】1、关于费用的比例问题。
复合型项目的营销费用应该综合考虑来取值。
这里面似乎有个误区，一方面长春中高档住宅取值偏高，另一方面写字楼、商业项目取值又不够。
长春中高档住宅无论其实际花销是多少，在营销预算中，几乎都在总销的2%或以上，这不能完全拷贝地产发达城市的经验，也不能简单的在地产发达城市的基础上略有缩减，而应具体考察在长春媒体实际收费水平和各类营销道具的制作收费水平，进而制定相应的费用比例。
2004年和2005年长春有几个项目营销费用居然超过1000万以上，这同长春的经济水平、楼盘规模和行业地位是不太相符的。
尽管有顶房的存在，但就其额度而言，是偏高的。
实际上，作为住宅项目，就事说事，抛弃其它因素，1.5-2%就足够了。
另外，商业项目和写字楼项目则又显得费用不足，同总销完全不成比例。
