新项目物业管理费测算
物业管理费的测算是个复杂的过程,简单的估算当然会出现巨大误差,或高或低都有可能。以我的经验，物业公司进入新项目，前两年能盈利的很少。
确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应依据什么标准核算费用.我们小区是普通商品房住宅,核算标准应按对应的法规规定来核算。以前政府对普通住宅收费有明确收费标准：196号文件，但新物业管理条例实行后，它只具有参考意义了，生搬硬套显然是不合适的，
言归正传，我先给他们算算大帐：
我目前收集到了下列数据：
一期物业管理面积：约100000平米（实测后）
一期总户数：917户
目前管理处总编制：约100人（仍在招墓中）；其中：保安员：36人；保洁员：22人；其它人员：42人
一期电梯数量：22部
绿化面积：不详
我们单元的使用率：约79%（得出公共区域面积：约80000平米）
下面算帐：
一、收入：
管理公司年度总收入：
2。3/平米/月*100，000平米*12个月=2760000
二、支出：
1、人工：
保洁员综合成本（含保险福利和物料消耗下面将不再计算清洁消耗）：1150元/人/月（市场价格）
1150*22*12=303600/年
保安员综合成本（含保险福利）：1200元/人/月（市场价格）1200*36*12=518400/年
其他人员综合成本（各岗位人员按普通住宅一般编制方式）：项目经理1人月薪4000；部门主管3人月薪2000；助理/领班6人月薪1200；员工32人月薪1000（含福利保险税费等）（4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400
人工成本合计：303600+518400+590400=1412400元/年
2、公共设施维护运行费用：
电梯维护费用（大部分物业公司没有技术力量承担，会委托专业公司负责）：80000元/部/年
80000*22=160000元/年
各类水、电（强弱电系统）、气、暖供应系统、消防系统的泵组、阀门、开关、耗材更换等的维护费用：（由于数量不详，加之种类繁多无法一一例明，仅为估算值）：
30000元/年
公共能源费用：包括水（绿化浇灌用水、水系用水），电（公共楼道、外围照明能源供应系统运行消耗）
290000元/年
公共设施维护运行费用总计：160000+30000+200000=390000元/年
3、卫生清洁费
垃圾清运费：30元/户（这是环卫局标准，多年来没变，但物业公司与环卫局符合同时要低一些，但不会很多，原因很简单，环卫局是公家买卖不砍价）
30*917=27510元/年
化粪池清掏费用（按常规配置标准，我们小区应配置3-4个10#化粪池，每个池每年费用约3500元）：
4*3500=14000元/年
公共区域消杀费用（灭鼠、灭蟑、灭蚊、蝇等）：市场价格0。3元/作业平米
0．3*80000=24000元/年
外墙清洗费用(一年一至二次)：2。5元/平米
外墙面积：（2．9层高*18层*98楼长+15楼宽*2。9*18）*2*4栋楼=207756平米
2．5*207756=519390元/年
卫生清洁费用合计：27510+14000+24000+519390=584900元/年
4、办公费用
按现有规模，常规办公费用核算：1000元/月
1000*12=12000元/年
5、保险费用
公共设施损坏险、水浸险、第三者责任险等
30000元/年
6、税费
（按5。5%核算）
2760000*0。055=151800元
7、绿化费（首年不发生）
8、公共秩序维护费
发生数额很少可分别归入公共设施维护费/办公费等
以上8项是物业管理公司支出基本构成：
得出支出合计：151800+30000+12000+584900+390000+1412400=2581100元/年物业公司利润=营业收入-营业成本
2760000-258110=178900元/年
178900÷2760000=0。065
也就是说，单就物业管理费而言，物业公司一年的收益率为6。5%左右，这个数字应该是不高的。
以上核算当然是有误差的，但不会太大。
而物业公司收入部分，除了管理费收入外，还有几块收入没有计算在内：
1、供暖费（30元/平米是政府定价）：市场上针对我们小区的燃气锅炉有了节能技术，安装配套设备后，每年可节约15-20万元费用，与技术公司平分后，物业公司可得收益约100000元。（不排除本小区不适用该设备）
2、前两年小区公共设施的各类设备均在施工单位保修期内，
基本不发生维修费用。
3、物业管理公司在园区提供的特约服务（保洁、维修等）产生的收入
综合上述各项：物业公司一年的收入约在300000左右，这对**物业管理公司一年的经营来说，应该算不少了。
※需要特别关注的是：物业公司利用公共地带设立服务项目（如洗衣、超市、展示等等），所得的收益是否计入物业管理收益，是否用于物业管理支出。这需要在年底的账目公布时看清楚。但账目公布不是物业公司自已公布而应是审计公司公布。
