高房价背后的利益集团因素探索_基于新制度经济学的视角

1 引言
2003 年国务院颁布的 关于促进房地产市场持续健康 发展的通知!首次提出: ∀ 以住宅为主的房地产业已经成为 我国国民经济的支柱产业# 。房地产业以其对上下游产业 的强大的带动效应及对维持经济安全和政治安全的重要作 用, 已成为支撑中国经济大厦的一根擎天大柱。自 1998 年 房地产改革以来, 我国房地产市场的发展历经∀ 泡沫# 与∀ 寒 冬# , 2009 年下半年起又面临新一轮房价的居高不下 , 被美 国 福布斯!杂志 2009 年底评为七大近在眼前的金融泡沫 中的第二位。进入 2010 年, 2 月份全国 70 个大中城市房屋 销售价格同比上涨 10. 7% , 海口、 三亚的房价更是分别上涨 了 58. 4% 和 56. 1% 。3 月 29 日国土资源部公布的 2009 年 全国主要城市地价分析报告!中首次提到∀ 租价比# 概念, 并 明确表示北京、 上海、 深圳等一线城市的住宅市场已出现严 重泡沫。从两会时的热点话题到当前国家一步步政策调控 的对象, 高房价问题自 2010 年伊始从未淡出人们的视野。 探索高房价形成的原因并讨论针对性的措施具有重要意 义。
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No. 12, 2010
现代商贸工业 Modern Bus iness Tr ade Industry
2010 年第 12 期
增加供给, 无法触及房地产市场的核心。而真正能触动房 地产市场核心的无疑是制度上的变革。 新制度经济学派的代表人物诺思曾提出制度分析有三 种方法: ( 1) 科斯、 诺思等的交易成本方法; ( 2) 布坎南、 托利森等提出的寻租方法; ( 3) 奥尔森的分利集团方法。 在社会转型期 , 利益日趋多元化是市场经济发展的必 然趋势。我国土地使用制度和住房制度的渐进式改革背景 造成了大量的灰色制度空间并滋生出特殊的利益群体, 而 高房价实际与利益集团操纵下出现的市场失灵有莫大的关 系。目前从利益集团的角度探讨房地产市场失灵的文献并 不多, 且对各利益集团的性质及集团间的相互作用没有深 入的探讨, 不能很好的解释现存利益集团对高房价的推动 作用。笔者认为, 奥尔森模型通过分析利益集团的相互作 用得出制度降低了体系的效率和生产力, 这一结论也适用 于房地产市场。因此, 深入探析房地产市场各个利益集团 的集体行动方式并研究其间的相互作用对于分析房地产市 场失灵引致的高房价问题十分必要。
期所带来的炒房、 购房的羊群行为将需求进一步扩大, 推动 房价的攀升。 2. 1. 3 卖方垄断性市场 由于房地产位置的不可移动性、 产品的异质性以及流通方 式的多样性, 导致房地产市场信息不完全, 不能形成完全竞争。 易晓文( 2008) 指出房价持续上涨时由于我国房地产市场是垄断 竞争的卖方市场条件下的产物。平新乔、 陈敏彦( 2004) 通过分 析认为中国住宅市场垄断程度与房价呈现出极为显著的正相 关关系。因此, 垄断市场中处于强势地位的房地产销售者为谋 取更高的利润必然选择以∀ 价格合谋# 的方式成为价格的决定 者, 并偏好于抬高房地产价格。 2. 1. 4 成本上扬 住房价格由土地开发费用和建筑成本两部分构成。虽 然徐滇庆( 2006) 等学者认为目前中国房地产市场是房价决 定地价, 但仍不可否认地价上升对房价的影响作用。据潘 石屹估算, 以每平米 2. 75 万元拿地的∀ 地王 # 即使房地产售 价为 4. 5 万元 / 平方米, 其利润也仅为 10% 。房地产上下游 产业原材料价格的上升以及各种税费的繁杂增多都使得房 地产成本上扬, 推动房地产价格的升高。 2. 2 非经济因素 2. 2. 1 城市土地国有制度有缺陷 我国土地采取城市土地国家所有、 农村土地集体所有 制度, 国家拥有城市土地的占有、 使用、 收益和处分权利。 钱忠好( 2004) 提出 , 这种土地市场垄断政策在征地和供地 之间制造了一个利益空间, 必然不利于房地产市场化发展。 杨继瑞( 2008) 指出由于国家垄断土地, 市场化改革实际上 为地方政府操纵土地价格提供了合法手段和途径。 2. 2. 2 土地转让制度待完善 我国目前实行通过招标拍卖挂牌出让国有建设用地使 用权的制度 , 而土地出让程序的不完善使得这种制度受到 很多学者的质疑。曾永昌( 2005) 认为这种制度的实行易形 成经济泡沫 , 难于平抑房价 , 将受到非市场政治激励机制的 排斥。吴德进、 李国柱 ( 2007) 认为垄断性市场需要的是价 格管制, 而∀ 非饱和供地#∀ 价高者得# 的土地∀ 招拍挂# 反其 道而行之, 如果没有其他相应的配套政策措施予以化解, 最 终的结果必然是形成∀ 垄断# 的富含∀ 泡沫# 的土地价格。 2. 3 原因评析 虽然诸多学者青睐于将高房价问题归结于房地产的供 需失衡, 但实践证明, 各级政府计划中提高土地供应量及调 整市场结构的措施都没有对缓解房地产市场的紧张气氛起 到明显的成效。易宪容 ( 2008) 指出 , 仅调整住房产品结构、
和程序的合法运行、 价格合谋、 哄抬地价房价、 制造房地产 资源紧张假象等措施以提高房价, 以获取集体物品利润最 大化。 3. 1. 3 普通购房者 作为房地产市场中的 ∀ 潜在# 集团, 该集团成员不会因 激励或社会压力为获取集体物品而采取行动, 他们认为自 由的推进个人利益比投入高昂的沉淀成本为集团利益游说 要好得多。基于此, 普通购房者不能和 ∀ 垄断# 的地方政府 集团及∀ 团结# 的房地产开发商集团相抗衡 , 加上对住房的 刚性需求, 他们只能被动的接受房价, 把维护个人利益的希 望全部寄托于中央政府的宏观调控中。 除以上三个利益集团之外, 房地产投机者构成的利益 集团在政策适宜且市场预热时会默契的合谋, 对供地紧张 及房地产价格的攀升不断放大, 提升普通购房者的预期, 引 致房价攀升。而对于银行利益集团来说, 为提高银行资本 的规模, 改善银行的资本充足率、 资产质量以及盈利情况, 集团成员会寻求有利于房地产贷款顺利实施的信贷政策和 更吸引购房者的贷款程序, 增加房地产市场的热度。 3. 2 利益集团相互作用分析 高房价的形成除源于各利益集团内部的行为特征外, 3 房地产市场中的利益集团分析 还离不开处于强势地位的地方政府、 房地产开放商、 银行及 3. 1 利益集团个体分析 房地产投机者四个利益集团相互作用、 ∀ 强强联合# 实现的 在房地产市场的利益集团中, 地方政府、 房地产开发 对房地产市场的绝对控制。 商、 银行及房地产投机者都是高房价的获益者, 普通购房者 3. 2. 1 土地出让环节存在寻租活动和暗箱操作 是高房价的受损者。其中 , 地方政府和房地产开发商是房 卢现祥 ( 1998) 认为, 中国渐进式改革及其新旧体制的 价定价中最为重要的角色 , 普通购房者是与其他利益集团 摩擦和矛盾为各种权钱交易、 腐败之类的寻租活动流下了 有相反目标的集团, 将作为下文重点分析的对象。 体制性空间。在土地出让环节, 房地产开发商为优先低价 3. 1. 1 地方政府 卢现祥、 熊红芳( 2003) 指出在我国向市场经济过渡的转型 获得土地使用权向地方政府寻租, 地方政府为追逐个人利 益不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息, 假招标、 期, 地方政府有填补计划与市场之间的体制空白的特殊作用。 假挂牌、 假拍卖及陪标、 串标等问题屡见不鲜。寻租活动和 在此期间, 地方政府逐渐具备凭借其掌控的资源去推动现有制 ∀ 暗箱操作# 使得地方政府和房地产开发商关系更加紧密, 度框架可容纳的地方经济增长以获得最大化垄断租金的能力, 建立利益同盟 , 从而共同谋划, 操纵政策运行联手抬高房 以其对土地转让流程的绝对掌控形成一个纯粹垄断集团。在 价。 我国特殊的农村土地集体所有和城市土地国有的二元产权制 3. 2. 2 房地产销售环节存在合谋∀ 炒作# 现象 度下, 地方政府对城市土地产权的∀ 实际剩余控制权# 的掌控使 炒房团体和房地产开发商的联手推价符合双方的利益 土地资源成为地方政府财政收入的重要部分。据统计, 来源于 目标, 成为房地产市场中普遍存在的现象, 如∀ 温州购房团 # 房地产业的土地出让金、 税费等收入占地方财政总收入的 成为很多房地产开发商青睐的推销助手。开发商与炒房者 30%, 在热点城市所占比例甚至超过 50% 。由于地方政府纯粹 合谋, 通过媒体和雇佣∀ 资深咨询师# 将房地产的高质量和 垄断集团的集体行动不需任何组织协调, 交易成本几乎为零, 抢购局面不断放大, 从而共同赚取暴利, 并使房价一再上 而高地价、 高房价的循环影响无疑会给集团成员带来更多的土 升。 地转让及再转让利益, 所以地方政府在社会福利最大化和垄断 3. 2. 3 房地产借贷环节宽松 租金最大化的双重目标中易出现机会主义倾向, 通过政策制定 在投机者进行第二套甚至第三套房的购买时 , 银行抵 的偏向性使房价的不断攀升以获取集团利益, 反而成了高房价 押贷款是最主要来源。 4 月 14 日的国务院常务会议要求, 的助推者。 第二套住房购买首付款不得低于 50% , 引起二手房交易市 3. 1. 2 房地产开发商 场渐热, 房价有下跌趋势。可以看出, 之前房地产借贷环节 房地产开发商是社会分工专业化、 细化的产物, 也是发 对贷款人限制的宽松在增加了银行贷款余额的同时助长了 展社会主义市场经济的稀缺要素, 在房地产定价上处于垄 投机者投机需求的增加。银行和投机者的集团联合也是维 断地位。利润最大化的目标以及房地产市场化的不成熟使 持房价居高不下的因素之一。 房地产商组成一个寡头卖方垄断下的∀ 中间# 利益集团。据 参考文献 不完全统计 , 中国房地产商的资本回报率高达 23. 5% , 如房 价上涨 1% , 其资本回报率就上升 3. 3% 。因此高房价无疑 [ 1] 吴德进 , 李国柱 . 房地产泡沫 理论 、 预警与治理 [ M ] . 北京 : 社 就是该集团所努力获取的集体物品。根据奥尔森的集体行 会科学文献出版社 , 2007. 动理论, 在∀ 中间# 集团中, 没有一个成员获得的收益的份额 [ 2] 易宪容 . 房价博弈 [ M ] . 北京 : 中国经济出版社 , 2008. 足以使他有动力单独提供集体物品, 这使得房地产开放商 [ 3] 卢现祥 . 制度分析的三种方法 : 诠释与综合 [ J] . 福建 论坛 ( 人文社 会科学版 ) , 2008, ( 12) . 受经济和社会的双重激励 , 会采取集体影响地方政府政策