物业服务外包模式解析

物业管理专项服务外包方案一、服务外包的概念与背景服务外包是指企业将非核心业务功能交由外部专业公司来管理和实施，以提高效率和降低成本的一种管理模式。

在当今世界经济一体化深入发展的大环境下，服务外包已经成为企业发展的重要战略选择之一。

物业管理专项服务外包则是指物业管理企业将一部分非核心业务功能交由外部专业公司来管理和实施，以提高效率和降低成本。

物业管理行业是一个充满竞争的行业，随着社会的发展和进步，需求和要求也在不断提高。

业主对物业服务的质量和水平要求更高，同时，市场竞争也越来越激烈。

面对这种形势，物业管理企业必须不断提高管理能力和服务水平，降低成本，提升竞争力，从而在激烈的市场竞争中取得更好的发展。

因此，采取物业管理专项服务外包的方式，可以更好地满足市场需求，提高服务质量，提高物业管理企业的核心竞争力。

二、物业管理专项服务外包的优势1、提高服务质量通过专项服务外包，可以将物业管理企业的一些非核心业务功能交由专业公司来管理和实施，能够更加专注于核心业务功能的提升和改进，从而提高服务质量。

2、降低成本通过专项服务外包，可以将一些非核心业务功能的成本转移到外部专业公司，从而降低企业运营成本。

3、提升管理水平通过专项服务外包，可以引进外部专业公司的先进管理理念和管理经验，提升企业自身的管理水平。

4、提高竞争力通过专项服务外包，可以更加专注于核心业务功能的提升和改进，从而在激烈的市场竞争中取得更好的发展。

5、风险分享通过专项服务外包，可以将一些风险分担给外部专业公司，降低企业经营风险。

三、物业管理专项服务外包的方式1、保洁服务外包保洁服务是物业管理的一项重要工作，保洁服务外包是将物业管理企业的保洁业务功能交给专业的保洁公司来管理和实施，以提高保洁服务的质量和效率。

2、绿化维护服务外包绿化维护是物业管理的一项重要工作，绿化维护服务外包是将物业管理企业的绿化维护业务功能交给专业的绿化公司来管理和实施，以提高绿化维护服务的质量和效率。

物业与第三方服务商的合作模式在如今的社会环境中，物业管理行业面临着日益多样化和专业化的需求。

为了更好地满足业主的期望，提供优质高效的服务，物业与第三方服务商的合作变得越来越常见。

这种合作模式不仅能够整合各方资源，实现优势互补，还能为业主带来更全面、更贴心的服务体验。

物业与第三方服务商合作的原因是多方面的。

首先，随着业主对物业服务品质的要求不断提高，物业自身的服务能力和资源可能无法完全满足所有需求。

例如，在专业的设备维修、绿化养护、安保服务等方面，第三方服务商往往具备更专业的技术和经验。

其次，通过与第三方合作，物业可以降低运营成本，提高服务效率。

比如，将一些非核心业务外包给专业的服务商，物业可以集中精力做好核心业务，提升整体管理水平。

常见的物业与第三方服务商的合作模式主要有以下几种：一是服务外包模式。

这是最为常见的一种合作方式，物业将一些特定的服务项目，如保洁、绿化、维修等，整体外包给专业的第三方服务公司。

第三方服务公司根据合同约定，负责提供相应的服务人员、设备和物料，并按照规定的服务标准和流程进行操作。

物业则负责对服务质量进行监督和考核，并按照合同约定支付服务费用。

这种模式的优点是能够充分利用第三方服务公司的专业优势，降低物业的管理成本和风险。

但同时，也需要物业加强对服务质量的监控，避免出现服务不达标的情况。

二是战略合作模式。

在这种模式下，物业与第三方服务商建立长期稳定的合作关系，共同开展市场拓展、服务创新等活动。

双方通过资源共享、优势互补，实现互利共赢。

例如，物业与一家智能化设备供应商建立战略合作关系，共同开发和推广智能化物业管理系统，提升小区的智能化水平和服务品质。

这种模式需要双方具备较高的信任度和合作意愿，并且在合作过程中能够不断沟通和协调，以确保合作目标的实现。

三是项目合作模式。

物业与第三方服务商针对特定的项目进行合作，如小区的改造工程、社区活动的策划与组织等。

双方在项目开始前签订合作协议，明确各自的权利和义务、项目目标、进度安排和费用分配等事项。

对物业管理实行“人员+业务”外包模式目前,物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条:一是核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理；二是实行“人员+业务”外包方式。

前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。

然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。

笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。

物业管理的业务特点中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余年历史。

从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁、保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。

从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。

笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%—80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。

以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。

企业业务外包存在的利弊外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。

对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展；其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争；第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险；第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。

物业管理外包服务的模式及其关键问题分析物业管理集管理和服务工作于一身，在物业行业的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。

在社会主义市场经济快速发展的大环境下，物业管理工作登上现代舞台，我国针对该行业发展的实际状况出台了一系列相关政策和法规，如《物权法》和《物业管理条例》等，在实际发展建设过程中，物业管理服务外包仍存在较多问题，物业管理公司必须结合实际发展状况采取有效解决措施，为促进行业的发展建设提供动力保障。

1 物业管理外包服务的模式伴随着经济的发展，物业服务物业管理公司取得飞速发展，服务外包管理模式的应用在有效的监控之下完成相关的业务工作，从而达到降低成本，满足了物业管理公司获得经济效益的发展目的。

首先，物业管理外包服务模式能够实现专业化管理，在提高物业管理公司整体竞争力的同时，快速提升物业管理公司的服务水平。

市场随着需求的产生而产生，实现资源的优化配置必须保障市场经济具有一定优势。

目前，绝大部分服务商将各专业服务作为主要的经营业务，不仅可以实现人力资源的优化配置，还能保证资金、设备以及管理技术的合理分配，是强化业主经营效益、提升整体服务水平的重要手段。

在上世纪，我国已经开始采用物业服务外包模式，并在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。

物业管理外包服务还能实现物业管理公司的规模化经营，有效降低运营成本。

面临着激烈的市场竞争，物业管理公司要想提高自身综合实力，就必须开展管理外包模式，形成有效的管理方式；最后，物业管理外包模式还能实现物业管理公司化经营，合理规避发展过程中遇到的风险。

实施物业外包管理模式首先可以降低物业服务用工风险；其次还能降低经营风险，为提高物业的风险防控能力打下坚实的基础。

2 物业管理服务外包关键问题分析物业管理服务外包中的关键问题要从物业管理外包服务的优点和缺陷着手，只有明确其优缺点物业管理公司才能结合实际发展状况，不断强化物业管理服务外包水平，为物业管理公司的发展建设打下坚实的基础。

物业管理服务整体外包方案一、前言随着城市化进程的不断加快和社会经济的迅速发展，物业管理服务在城市日常生活中的重要性也日益凸显。

传统的物业管理服务方式已经难以满足市场需求，物业管理行业需要转型升级，迎来新的发展机遇。

本文旨在探讨物业管理服务整体外包方案，以期为物业管理行业的可持续发展提供有益的借鉴和参考。

二、物业管理服务整体外包的概念物业管理服务整体外包，是指将物业管理服务的全部或者大部分工作内容外包给专业的物业管理公司。

外包的方式可以是全部外包或者部分外包，根据实际需要进行灵活组合。

整体外包方案的实施，是基于物业管理服务行业发展的需要，旨在提高服务质量、提升效率、降低成本、拓展市场和提升竞争力。

三、物业管理服务整体外包的优势1. 专业化管理通过整体外包，将物业管理服务交由专业的物业管理公司来承担，可以更好地发挥专业管理优势，提高服务水平和管理水平，为业主提供更为专业、高效的管理服务。

2. 降低成本由于外包公司具有规模经济和专业化优势，可以通过集中采购、专业化经营等方式降低单位成本，实现物业管理成本的降低。

3. 提升服务质量外包公司具有更丰富的运营管理经验和更专业的管理团队，能够提供更高水平的管理服务，实现服务质量的提升。

4. 效率提升外包公司具有更为完善的管理体系和技术手段，能够通过信息化管理等方式提升管理效率，实现服务效率的提升。

5. 降低风险外包公司具有更丰富的管理经验和更专业的管理团队，能够更好地应对各类管理风险，降低业主的风险。

6. 多元化服务外包公司通常具有更多的资源和更丰富的服务种类，可以为业主提供更为多元化的服务，满足不同业主的个性化需求。

四、物业管理服务整体外包的实施步骤1. 规划阶段首先需要对物业管理服务整体外包的目标进行明确规划，包括外包的范围、外包的方式、外包的期限等。

2. 选择外包公司通过公开招标或者询价方式，选择具有良好信誉和丰富经验的外包公司，签订相关合同。

3. 交接阶段外包公司与原物业管理公司进行交接，包括业务、信息、设备等方面的交接工作。

物业服务外包模式解析2010年10月22日近两年来，一些优秀的物业服务企业先后通过实施服务外包管理模式寻求专业服务商承接其非核心的业务，并在有效的监控之下完成服务，从而使其专注核心业务，以达到降本增效、提高企业核心竞争力和对环境应变能力的目的。

专业化管理，提升服务品质有需求就会有市场，市场经济的优势功能就是实现资源的优化配置，专业服务商将各专业服务作为主营业务，可实现人力资源、资金、设备、管理技术的有效整合，强化主营业务的控制，确保服务品质的快速提升。

笔者在1999年到深圳优秀的物业服务企业调研时就发现，服务外包管理模式已在当地广泛应用。

当时接受观摩的企业就将小区保洁和垃圾清运服务实施服务外包，而受委托的专业服务商不仅承担其企业的服务，还承担着深圳部分住宅小区的保洁和垃圾清运服务，促使专业服务商必须通过科学的管理、精细的服务、高品质的信誉来满足大量的市场需求，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

因此，实施服务外包可快速提升服务品质，间接提升物业服务企业的品牌信誉。

规模经营，降低运营成本市场机制的最终结果是优胜劣汰，市场竞争无疑会保留竞争能力较强的专业服务公司，同时也促成他们获得较大的市场份额，从而形成了规模经营，具备了较强的成本优势。

物业服务企业自行管理的项目往往考虑地域、项目独立性等因素配备管理服务人员，形成了以区域管理为主的、人员配置齐全的管理方式。

而专业服务商则以专业服务为目的配备专业管理服务人员，往往是管理区域较大，专业性较强。

以保洁服务为例，一般物业服务企业在10—20万平方米的自管项目就要配备保洁管理人员，而专业服务商可以整合相邻区域的保洁服务项目，可在50—80万平方米的区域内配备同样的管理人员，而且在50—80万平方米的保洁服务项目中可广泛采用道路清扫车、清雪车、洗地机现代化机械设备提高劳动生产率，有效降低了人工成本。

垃圾清运车可以承担60万平方米的垃圾清运，一套绿化养护设备可以承担三、四个小区的绿化养护服务，而物业服务企业自管项目一半承担20万平方米，其绿化养护设备长期闲置现象普遍存在，专业服务商实施专业服务大大提高了设备利用率。

一、物业管理外包的优势1、降低经营成本。

其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。

这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。

其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。

目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。

其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。

比如大型的保洁公司能够在专用设备方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。

总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。

2、业务外包可以有效地提高服务质量。

专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。

专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。

比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强治安防患能力。

3、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。

对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。

如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。

物业流程外包服务方案物业流程外包是指将物业管理中的某些流程、部分或全部功能外包给专业的第三方公司，以提高管理效果、降低管理成本、增加服务质量和提升业主满意度。

下面是一份物业流程外包服务方案，详细介绍了外包的内容、目标、流程和实施计划。

一、外包内容：1. 安全管理流程外包：包括小区门禁管理、安保力量配置、安全设施维护等。

2. 环境卫生管理流程外包：包括小区公共区域的清洁、垃圾分类、草坪维护等。

3. 绿化管理流程外包：包括花园景观的设计、绿化植物的养护、草坪修剪等。

4. 维修保养流程外包：包括小区楼栋的日常维修、设备的保养维护等。

5. 客户服务流程外包：包括接待客户、处理投诉、提供咨询等。

二、外包目标：1. 提高管理效果：通过专业化的管理团队和先进的管理经验，提升物业管理的品质和效率。

2. 降低管理成本：通过外包，减少物业管理人员数量和员工福利支出，降低管理成本。

3. 增加服务质量：引入专业的物业管理公司，为业主提供更优质的服务，提升业主满意度。

4. 提升业主满意度：通过外包，加强小区内的安全管理、环境卫生和绿化等，提供更好的居住环境。

三、外包流程：1.需求分析：与物业管理人员和相关业主代表进行沟通，了解他们对于物业管理的需求和期望。

2.寻找合适的外包服务提供商：通过公开招标或专业咨询公司的建议，选择一家专业的物业管理公司作为外包服务提供商。

3.合同签订：与外包服务提供商签订详细的合同，明确双方的责任、义务、服务内容和费用等。

4.外包实施：将外包服务提供商的工作人员引入物业管理团队中，进行培训和适应期，并逐步交接各项工作。

5.监督和评估：建立有效的监督机制，对外包服务提供商的工作进行监督和评估，确保其按照合同要求进行工作。

6. 过程改进：根据业主的反馈和物业管理需求的变化，及时对外包流程进行改进和调整，以达到更好的服务效果。

四、实施计划：1.制定时间表：根据物业流程外包的内容和目标，制定具体的实施时间表，明确各项工作的时间安排。