产权置换问题税法依据

国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知国税发〔2009〕89号各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局：《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）已发布实施，根据各地在政策执行中反映的情况，经商财政部同意，现就若干具体问题明确如下：一、财税〔2008〕175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。

在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条；企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。

二、财税〔2008〕175号文件第二、三、四条中的“企业”，是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司。

三、财税〔2008〕175号文件第七条中规定的“行政性调整和划转”，是指县级以上人民政府或国有资产管理部门批准的资产划转。

四、以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，不属于财税〔2008〕175号文件规定的免税范围，对承受方应征收契税。

五、《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）自文件发布之日起执行。

六、按照《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）规定，《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）于2008年12月31日执行期满。

自2009年1月1日起，《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函〔2006〕844号）相应停止执行。

国家税务总局二○○九年四月二十八日。

《换房税收筹划指南之轻松实现房产置换节税》一、换房税收政策概述换房过程中涉及多个重要税种，对购房者和售房者都有着重要影响。

（一）契税政策解读在房屋置换中，契税的计算方式较为复杂。

一般来说，若交换价格相等，则免征契税；若价格不相等，由多交付货币、实物等的一方缴纳税款。

例如，产权置换房屋契税的算法是看两套房子价格之间的差距，按这部分差额的3%收钱，由买家支付。

此外，契税税率也会因房屋情况不同而有所变化，如首套房面积不同，税率可能为1.5%等。

（二）增值税政策解析换房时增值税的征收情况因房屋类型而异。

普通住宅与非普通住宅在增值税征收上有区别，一般未满五年的房屋出售时，需缴纳增值税及附加，税率为5.6%按评估价计，如案例中未满五年的房子出售时，卖家就需交纳营业税及附加100*5.6%=5.6万元。

满五年的普通住宅则可能免征增值税。

（三）个人所得税规定换房过程中个人所得税的缴纳要求也较为明确。

如果双方当事人都有房屋但想互换，双方均按房屋价值缴纳1%个人所得税，房屋价值高的一方按两套房屋金额差缴纳1%、1.5%、2%不等的契税（根据房屋面积及套数不同缴纳标准不同）。

同时，若房屋满五唯一，则可免征个人所得税，如热问中王先生和父母的房子均满五唯一，双方都免征增值税及其附加税、个税。

二、换房税收筹划方法（一）先买再换策略例如，张某有一套80平米的住房，想要更换成一套120平米的住房，价值60万元。

而王某有资格购买面积120平方米的新房，但因为资金太少，买套新房有心而无力。

一个方案是：以王某的名义购买新房，所需资金由张某提供。

新房买下来后，双方再交换。

张某的住房按30万元计算，王某把手上的20万元存款付给张某，不足的10万元算是向张某的借款，免收利息。

这样张某可以得到自己满意的住房，王某解决了购房资金的不足。

假设房屋契税税率按5%计算，张某仅需要在双方交换住房时，按房屋价款差价30万元缴纳契税1.5万元，比自己直接购买新房节约税金1.5万元。

一、前言为改善旧住房居住条件，提高居民生活质量，根据《中华人民共和国契税法》、《中华人民共和国个人所得税法》等相关法律法规，结合我市实际情况，特制定本操作指引。

本指引旨在为旧住房成套改造协议置换税收等事宜提供操作指南，确保政策落实到位，保障居民合法权益。

二、适用范围本指引适用于在我市范围内进行旧住房成套改造，并涉及税收置换等事宜的居民。

三、操作流程（一）申请条件1. 旧住房成套改造项目已获得相关部门批准；2. 申请人是旧住房的产权人；3. 旧住房位于城市规划区内；4. 旧住房符合成套改造条件。

（二）申请材料1. 旧住房成套改造协议；2. 申请人身份证、户口簿；3. 旧住房产权证明；4. 房屋测绘报告；5. 相关税费缴纳凭证；6. 其他相关部门要求提供的材料。

（三）申请程序1. 申请人向当地住房保障部门提交申请材料；2. 住房保障部门对申请材料进行审核；3. 审核通过后，住房保障部门出具旧住房成套改造协议；4. 申请人按照协议约定进行改造；5. 改造完成后，申请人向税务部门申请税收置换。

（四）税收置换程序1. 申请人向税务部门提交申请材料；2. 税务部门对申请材料进行审核；3. 审核通过后，税务部门出具税收置换证明；4. 申请人按照税收置换证明办理相关税务手续；5. 税务部门根据税收置换证明办理税务减免或退税。

四、税收优惠政策（一）契税减免1. 旧住房成套改造项目，对购买新建住房的契税实行减免；2. 减免标准根据项目性质、改造规模等因素确定。

（二）个人所得税优惠1. 旧住房成套改造项目，对改造后的住房出售所得个人所得税实行减免；2. 减免标准根据改造前后的住房面积、价格等因素确定。

五、注意事项（一）申请人需确保所提交的申请材料真实、完整、有效；（二）申请人在申请过程中，如遇政策调整，应按照最新政策执行；（三）申请人应积极配合相关部门开展审核工作；（四）申请人在办理税收置换过程中，应按照税务部门的要求提供相关材料。

财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】1999.07.29•【文号】财税字[1999]210号•【施行日期】1999.08.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】其他税种正文*注：本篇法规已被：财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十一批)的决定（发布日期：2011年2月21日，实施日期：2011年2月21日）宣布失效*注：本篇法规中第一条有关契税的规定已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止关于调整房地产市场若干税收政策的通知（一九九九年七月二十九日财政部、国家税务总局财税字〔１９９９〕２１０号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买燕居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

二、关于空置商品住房税收政策问题为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在２０００年底前予以免税优惠。

空置商品住房屋限于１９９８年６月３０日以前建成尚未售出的商品住房。

中华人民共和国契税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

第三条契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

第四条契税的计税依据：（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

第五条契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

第六条有下列情形之一的，免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

参与住房以旧换新需要考虑哪些税收问题在如今的房地产市场中，住房以旧换新成为了不少人改善居住条件的选择。

然而，在进行这一交易过程中，税收问题是不可忽视的重要环节。

了解并妥善处理相关税收事项，不仅能够确保交易的合法性和顺利进行，还能帮助您做出更明智的决策，避免不必要的经济损失。

接下来，我们就详细探讨一下参与住房以旧换新时需要考虑的税收问题。

首先，我们来谈谈增值税。

对于个人销售购买不足 2 年的住房，全额征收增值税；销售购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房，按照销售收入减去购买住房价款后的差额征收增值税；销售购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房，免征增值税。

这里需要注意的是，普通住房和非普通住房的划分标准在不同地区可能会有所差异，通常会涉及到房屋的面积、价格等因素。

其次是个人所得税。

如果您能提供完整、准确的房屋原值凭证，按照财产转让所得的 20%计算缴纳个人所得税；如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按转让收入的 1%至 3%核定征收个人所得税。

另外，对于个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

然后是契税。

在以旧换新的过程中，购买新房需要缴纳契税。

契税的税率根据房屋面积和购房人的购房套数有所不同。

一般来说，首套房且面积在 90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，契税税率为 15%。

二套房面积在 90 平方米以下的，契税税率为1%；面积在 90 平方米以上的，契税税率为 2%。

三套房及以上，不论面积大小，契税税率通常为 3%。

印花税也是需要关注的一个方面。

在住房以旧换新的交易中，涉及到的产权转移书据需要缴纳印花税，税率为 005%。

不过，对于个人销售或购买住房，目前暂免征收印花税。

除了上述常见的税种，还有一些特殊情况需要考虑。

比如，如果旧房在拆迁过程中获得了补偿，那么拆迁补偿款在一定范围内可能免征个人所得税。

另外，如果您通过住房以旧换新获得了房产增值，这部分增值是否需要纳税以及如何纳税，也需要根据具体情况进行判断。

房产转让后新的房产税计税基础
随着我国房地产市场的不断发展，房产转让成为了常见的房产交易方式。

在房产转让后，新的房产税计税基础将成为新房主需要了解的问题之一。

本文将就房产转让后新的房产税计税基础进行简要介绍。

在我国，房产税的计税基础是房屋的市场价格。

即房屋购买时的成交价作为房产税的计税基础。

因此，在房产转让中，新的房产税计税基础即为新的房屋市场价格。

新房屋市场价格的确定需考虑多种因素，如房屋所处地区、房屋面积、房屋年代、房屋设计、装修状况、房屋配套设施等。

一般情况下，市场价格的计算方法可以采用房地产评估公司进行房屋估价，或者参考当地同类房屋的市场价格进行测算。

房产税计税基础确定后，新房主需要在规定时间内向当地税务部门缴纳房产税。

房产税的缴纳方式一般有两种，一种是按年度缴纳，另一种是一次性缴纳。

缴纳方式的选择需根据自身实际情况和当地规定进行选择。

新房产税的税额是由房屋市场价格和税率两个因素共同确定的。

在市场价格确定后，税率的高低将直接影响房产税的负担。

因此，在购买新房产前需对当地的房产税政策进行了解，避免因税率变化导致的房产税负担增加。

总之，房产转让后新的房产税计税基础的确定需考虑多种因素，新房主需根据自身实际情况和当地规定，选择合适的缴纳方式和避免因税率变化导致的房产税负担增加。

财产置换的税收政策有哪些在经济活动中，财产置换是一种常见的交易行为。

它可以帮助企业或个人优化资产配置，实现资源的更有效利用。

然而，财产置换并非简单的交换，其中涉及到一系列的税收政策。

了解这些税收政策对于参与财产置换的各方来说至关重要，有助于合理规划交易，降低税务风险，确保交易的合法性和经济效益。

首先，我们来谈谈增值税方面的政策。

在财产置换中，如果涉及到货物或者不动产等资产的交换，就可能会涉及到增值税的问题。

对于一般纳税人而言，如果置换的资产是使用过的固定资产，并且符合相关条件，可能可以按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。

但如果不符合这些条件，就需要按照适用税率计算缴纳增值税。

对于小规模纳税人，销售自己使用过的固定资产和旧货，也是按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。

接下来是企业所得税。

企业在进行财产置换时，应当将置换出去的资产视同销售处理，并确认相应的资产转让所得或损失。

同时，置换进来的资产应当按照其公允价值入账。

如果置换交易符合特殊性税务处理的条件，比如具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的等，企业可以选择适用特殊性税务处理，暂不确认资产转让所得或损失。

但需要注意的是，特殊性税务处理有一定的限制条件和适用范围。

在个人所得税方面，如果是个人之间的财产置换，应当按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。

以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为20%。

但如果是个人因住房置换而发生的相关交易，可能会有一些特殊的税收优惠政策，比如个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

然后是土地增值税。

如果财产置换中涉及到土地、房屋及建筑物等不动产的交换，可能会涉及土地增值税。

但对于一些符合条件的情形，比如个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征土地增值税。

契税也是财产置换中需要考虑的一个重要税种。

综合 Synthesis【摘要】在实践操作中，国有产权无偿划转因其操作相对简单，而被广泛采用，那么国资委批复的无偿划转是否全部享受免税呢，这要区分不同情况来对待。

国有产权无偿划转行为在税务免税享受上有交集，但也有不同之处，不能混同为一件事情，即不能认为所有无偿划转行为均享受免税待遇。

笔者结合实践工作对相关政策进行总结，并进一步分析国有产权无偿划转税务认定和特殊性税务处理差异。

【关键词】国有产权无偿划转；税务；财税差异【中图分类号】F810.42；F235.19一、国有产权无偿划转国有产权无偿划转，是指国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。

这是一种特殊的国有产权流转方式，非市场化、无对价、程序简便。

《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权[2005]239号）规定：国有产权在同一国资监管机构出资企业间无偿划转，由所出资企业共同报国资监管机构批准；企业国有产权在不同国资监管机构所出资企业之间无偿划转的，依据划转双方的产权归属关系，由所出资企业分别报同级国资监管机构批准；国有产权在所出资企业内无偿划转，由所出资企业批准并抄报同级监管机构。

《国务院国有资产监督管理委员会令第12号》规定：企业发生下列行为，可以不对相关国有资产进行评估：一是经各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准，对企业整体或者部分资产实施无偿划转；二是国有独资企业与其下属独资企业（事业单位）之间或其下属独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）置换和无偿划转。

国有产权无偿划转事项，依据中介机构出具的被划试析国有产权无偿划转税务认定和特殊性税务处理王 凌 李 波（中国中化集团有限公司）转企业上一年度（或最近一次）的审计报告或经国资监管机构批准的清产核资结果，直接进行账务调整，并按规定办理产权登记等手续。

综上，符合一定条件的国有产权无偿划转，不需要进行资产评估，只要按审计报告或清产核资进行账务调整，且如是企业内无偿划转则仅由企业批准抄报同级监管机构即可，所以，很多企业为了操作简便，采用企业内部国有产权无偿划转的方式开展重组整合。

财政部、国家税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2021.06.30•【文号】财政部、国家税务总局公告2021年第23号•【施行日期】2021.09.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】契税正文财政部税务总局公告2021年第23号关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告为贯彻落实《中华人民共和国契税法》，现将契税若干事项执行口径公告如下：一、关于土地、房屋权属转移（一）征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。

（二）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：1.因共有不动产份额变化的；2.因共有人增加或者减少的；3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

二、关于若干计税依据的具体情形（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

（四）土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

（六）房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。