《房地产信托》PPT课件

股权融资模式的缺点在于， 股权融资可能导致原有股东 的股权稀释，同时投资者可 能对企业的经营和发展提出 更高的要求和期望，增加企 业的经营压力。
债权融资模式
• 总结词：通过发行债券或向银行贷款等方式，获得短期或长期借款，用于房地产项目的开发和运营。
• 详细描述：债权融资模式是指房地产企业通过发行债券或向银行贷款等方式，获得短期或长期借款，用于房地产项目的开发和运营。这种融资方式通常适用于房地产企业需要短期资金 支持或扩大规模的情况。
防范措施
严格筛选债务人，确保其信用评级和还款能力；设置抵押或质押物，降低违约损失；定期对债务人进行评估，及 时发现潜在风险。
流动性风险及防范
流动性风险
由于市场交易不活跃或资产难以变现导致的风险。
防范措施
合理配置流动资产，保持足够的现金储备；与多家金融机构建立合作关系，以便在必要时获得融资支 持；定期评估市场流动性状况，提前做好应对措施。
• 总结词：结合股权和债权的特点，通过夹层融资的方式获得资金支持，
既不属于股权也不属于债权。
• 详细描述：夹层融资模式是指房地产企业通过夹层融资的方式获得资金支持。夹层融资是一种介于股权和债权之间的融 资方式，通常不涉及企业股权的转让或稀释，也不需要企业提供担保或抵押。夹层融资的回报通常比债权融资高，但风 险也相对较大。
04
房地产信托的风险及防 范
市场风险及防范
市场风险
由于房地产市场价格波动、宏观经
进行充分的市场调研，了解当前市场 趋势和未来预测；分散投资，避免单 一项目占比过大；定期评估市场风险 ，调整投资组合。
信用风险及防范
信用风险
借款人或债务人违约导致信托计划遭受损失的风险。
THANKS

信托与租赁
图5—7 公司型REITs结构图
3.案例
(1)项目情况 (2)基金关键主体 (3)关键协议
信托与租赁
5.3.2 房地产并购基金
1.房地产并购基金的概念 房地产并购基金，是专注于对房地产相关目标企业进行并购的基金。
信托与租赁
表5—5
房地产产业并购基金和房地产并购重组基金对比
房地产产业并购基金 房地产并购重组基金
产业资本和金融资本共
同主导
信托与租赁
2.房地产产业并购基金的运作模式
(1)适当对目标企业进行股权投资,并提供融资支持 (2)产业资本主导
3.房地产并购重组基金的运作模式
(1)以获得并购标的企业控制权为投资前提 (2)以债务重组和杠杆并购为并购投资的核心运作手段 (3)引进优秀的房地产开发商和管理品牌作为安全保障
第5章 房地产资金信托 §5.1 房地产资金信托概述 §5.2 房地产资金信托的类型及主要业务 §5.3 房地产资金信托的创新模式
信托与租赁
第5章 房地产资金信托 §5.1 房地产资金信托概述 5.1.1 房地产资金信托的含义
房地产信托是指信托机构受委托人的委托,为了受益人的利益,代为管理、营运或处理房地产 及相关资产的一种信托行为。
信托与租赁
收益比例 税收优惠 管理模式
表5—4 REITs与房地产资金信托比较
通常约定投资人收取固 总利润的绝大部分分配
定回报
给投资人
无优惠税制安排
税收优惠,通常免交公 司所得税和资本利得税
资金监管
资产管理公司或专门团 队经营
信托与租赁
2.房地产信托投资基金的类型
(1)契约型REITs,是根据基金份额持有人与受托人订立的基金合同,通过信托关系运作的基金 。契约型REITs不组成法律实体,没有法人资格,基金当事人之间的权利义务通过基金合同约 定。基金份额持有人通过持有人大会行使权利。借鉴《基金法》的制度安排,可规定基金管 理人与托管人均为REITs 受托人,履行受托职责,代表持有人利益进行经营管理与资产保管 。契约型REITs的结构如图5—6所示。

法中没有关于信托的任何规定，其它有关规定对“信托”含 义并没有明确。
其次，《信托法》对信托的基本原理涉及的信托定义、信 托财产、信托经营基本原则及信托当事人法律地位和基本权 利义务等作了一般性规定。同时《信托法》也是制定信托业 法等其他相关法律的基础和依据。
一是作为领导干部一定要树立正确的 权力观 和科学 的发展 观，权 力必须 为职工 群众谋 利益， 绝不能 为个人 或少数 人谋取 私利
一是作为领导干部一定要树立正确的 权力观 和科学 的发展 观，权 力必须 为职工 群众谋 利益， 绝不能 为个人 或少数 人谋取 私利
二、我国信托业的发展 信托业在中国，最早可追溯到20世纪初。当代信托行业最早 伴随改革开放萌生，中国信托业是在混沌中诞生、在不断清 理整顿中发展起来的。
在中国，信托业务因为其灵活性而具有极大弹性和普遍 性，几乎涵盖了储蓄、证券经纪、保险以外的其他金融的业 务。
信托期 限
30个月(可提前终止）
预期年收 9%-
益率
9.5%
实际收益 率
结束日 期
信托方式
集合资 金信托 投资领域 房地产 计划
发行地 上海
合格投资 者
中国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组 织，且投资者总额不超过200个，每个投资者认购的信托单位不少于70 万份（含 70万份），超过部分的数额应为1万元的整数倍
资金运用 方式
集合委托人的信托资金对昆山盈桥房地产开发有限公司发放信托贷款， 部分用于盈桥房产归还银行借款及股东借款，其余用于“中城·花桥国 际”房产项目三期的开发建设，信托财产收益来源于贷款本息收入。
产品说明
相关信息
一是作为领导干部一定要树立正确的 权力观 和科学 的发展 观，权 力必须 为职工 群众谋 利益， 绝不能 确的 权力观 和科学 的发展 观，权 力必须 为职工 群众谋 利益， 绝不能 为个人 或少数 人谋取 私利

二层含义
• 房地产资金信托,即委托 人基于对信托投资公司 的信任,将自己合法拥有 的资金委托给信托投资 公司,由信托投资公司按 委托人的意愿以自己的 名义,为受益人的利益或 特定目的,将资金投向房 地产业并进行管理和处 分的行为。
第二节 房地产信托的含义与模式
二、房地产信托的模式
(一)房地产债权型信托模式
二、房地产信托的模式 (一)房地产债权型信托模式
第二节 房地产信托的含义与模式
二、房地产信托的模式 (一)房地产债权型信托模式
对公司(项目)的要求
要求的风险控制机制
退出方式
资产抵押(土地、房产等不动产,抵押
四证齐全、自有资本金达到35%、二 级以上开发资质、项目盈利能力强
率一般在50%左右)、股权质押、第 三方担保、资金监管、受托支付、设
则信托公司有权处置该房产补足优先受益 权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞 后受偿;(2)回购承诺及第三方担保;(3)物业 抵押、股权质押等
开发商溢价回购受益权或追加认购次级受 益权
融资金额 视信托财产的评估价值和租金收入等确定
融资期限
一般期限不超过3年,但可以通过结构设计 实现资金循环使用
融资成本 一般在12%18%,视资产质量
房地产债权型信托又称贷款型信托,是指通过发行信 托计划,募集资金后贷款给开发商使用,并以利息收 入的方式向受益人支付信托收益,年限一般为1~2年, 年利率为4.5%~8%。
该模式操作简便,技术含量低,在前期的信托产品中, 占了很大比重,包括万科等大型房地产企业均采用过 此种融资方式。
第二节 房地产信托的含义与模式
第一节 信托的基本知识
三、信托的种类
(一)设定信托和
法定信托

• 混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既 包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)
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深圳证券交9易所
10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好。
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深圳证券交4易所
5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托 形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
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深圳证券交11易所
12、REITs 交易和收益
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深圳证券交12易所
13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅 速,但隐含巨大风险
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%；
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人

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• 参与Reits的各方： 发起人 受托人 投资者 资产管理人 物业管理人 交易涉及的中介机构
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2.Reits的盈利模式
• Reits交易对于各方当事人具有的好处： 对于发起者有哪些好处？ 1.迅速募集资金，融资额度增加 2.资产负债率降低 3.通过拥有Reits份额仍可控制部分资产 4. 提高知名度及信用度
Reits-房地产信托投资基和中 国市场
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本次演讲的几个主题
一.Reits的基本模式和制度 二.中国Reits的发展历程 三.未来中国Reits发展的展望
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一、Reits的基本模式和制度
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1.什么是Reits?
简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金）是 把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特 定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所 发行的Reits股票，即视为入股。
投资并获取分红
承租户
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3.Reits的主要管理结构---
外部管理、契约型
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内部管理、公司型（主要在美国）
公司型Reits基金
分红
投资入股、 参与管理
公司股东、投资人
房地产资产
授权管理 公司内部管理人
收取租金
承租人
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各国（地区）Reits制度
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二、中国Reits的发展历程
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1、政府法规政策的发展
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• 对于投资者有哪些好处？ 1.具有很好的变现性和流动性 2.极大地降低了投资门槛 3.收益稳定、安全
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这些好处是如何实现的？
权益型Reits（1）8权益型Reits(2)

案例教训
该案例提醒其他房地产开发商在寻求信托融资时，应充分考虑自身财务状况和市场环境， 制定合理的融资计划。同时，应加强风险管理，确保融资活动的顺利进行。
05
未来房地产信托融资的发展趋势
政策环境对房地产信托融资的影响
政策环境的变化对房地产信托融资的发展具有重要影响。随 着政府对房地产市场的调控力度加强，房地产信托融资的规 模和投向将受到一定限制。
验和资源。
合作内容
平安信托为万科提供了一笔规模 为XX亿元的信托融资，期限为 XX年，利率为XX%。万科以其 持有的优质地产项目作为抵押。
合作成果
该合作成功解决了万科的短期资 金缺口，为其提供了稳定的资金 来源，支持了其业务的持续发展 。同时，平安信托也获得了可观
的收益。
成功案例二：恒大地产与中信信托的合作
技术创新对房地产信托融资的影响
技术创新为房地产信托融资提供了新 的工具和手段，例如区块链、人工智 能等技术的应用可以提高融资效率、 降低风险。
技术创新也可能会带来新的风险和挑 战，例如数据安全、技术更新换代等 问题，信托公司需要保持敏锐的市场 洞察力和技术跟进能力。
THANK YOU
政府对房地产信托融资的监管政策也可能会发生变化，例如 提高投资门槛、加强信息披露等，这将影响信托公司的业务 开展和风险控制。
市场需求对房地产信托融资的影响
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，房地产市场需 求持续增长，为房地产信托融资提供了广阔的发展空间。
不同地区和不同类型房地产项目的需求差异也会影响房地 产信托融资的投向和规模，信托公司需要根据市场需求调 整业务策略。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一项目的风险集中度。
强化法律合规意识

《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通 知》
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Part Ⅱ 房地产信托监管政策 ——之法条篇
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通知指引篇
1.《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》 2.《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》 3. 《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》 4.《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知 》 5.《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》 6.《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 7.《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》
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关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知
（【2005】212号文）【已失效】
本法规已被《中国银监会关于制定、修改、废止、不适用部分规章和规范性文件的公告》 （2007年7月3日）废止
性质：规范性文件 发布单位：银监会办公厅
时间：2005
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• 212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范 的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证” 、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司 对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工 程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得 发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建 设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资 本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。
• 房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房 地产信托投资的大众化、多元化融资类房地产信托 投资类房地产信托 夹层类房地产信托
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三、房地产信托监管政策
• 本课题所涉房地产信托监管政策，主要是指2007年以 来国家出台的与房地产信托紧密相关的法律法规、通知指 引等规范性法律文件、以及监管层的窗口指导等监管措施 ，还包括我公司所制定的房地产信托业务指引。

• 不动产：包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、 受益权和担保抵押权等相关权利。
2005年1月
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信托与租赁
第七章 房地产信托与年金信托
第一节 房地产信托
• 信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵 循以下原则：
➢公开、公平进行；
➢有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措 施；
➢委托商业银行担任房地产信托资金的保管人； ➢维护委托人和受益人的最大利益； ➢不得损害国家利益和社会公共利益。
提供企业年金基金管理报告。发生重大事件时，及时向委托人、受 益人和有关监管部门报告； ➢ 保存与企业年金基金管理有关的记录至少15年； ➢ 国家规定和合同约定的其他职责。
2005年1月
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信托与租赁
第七章 房地产信托与年金信托
第二节 年金信托
• 账户管理人：是指受托人委托管理企业年金基金账户的专 业机构。
2005年1月
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信托与租赁
第七章 房地产信托与年金信托
第一节 房地产信托
➢ 利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整 体效益、项目存在的相关限制及其影响等作出详尽分析， 建立按工程进度划拨资金的多方监管账户，信托投资公 司和借款人当事人共同签章并经保管人审核后才可划出 资金，严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途；
• 受托人：是指受托管理企业年金基金的企业 年金理事会或符合国家规定的养老金管理公 司等法人受托机构。
• 企业年金理事会由企业代表和职工代表等人 员组成，依法管理本企业的企业年金事务， 不得从事任何形式的营业性活动。
2005年1月
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信托与租赁
第七章 房地产信托与年金信托
第二节 年金信托
• 受托人应当履行下列职责：

信托与租赁
图5—7 公司型REITs结构图
3.案例
(1)项目情况 (2)基金关键主体 (3)关键协议
信托与租赁
5.3.2 房地产并购基金
1.房地产并购基金的概念 房地产并购基金，是专注于对房地产相关目标企业进行并购的基金。
信托与租赁
表5—5房地产产业并购基金和房地产并购重组基金对比
房地产产业并购基金 房地产并购重组基金
(2)信托分层设计。将信托投资人分为优先级受益人和次级受益人,其中优先级受益人在分
信托与租赁
配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利,剩余收益(若有)或剩余信托财产(若有) 由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商(资金需求方)或其关联公司,在房地产信托法 律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务,即若信托 收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益,则由次级受益人追加认购次级信托份额, 并将该等追加资金分配给优先级受益人。 (3)其他措施。设置独立托管账户、信托公司参与房地产项目公司日常管理、第三方连带担 保、项目公司股权质押等也是房地产资金信托常用的风险保障措施。
§5.2 房地产资金信托的类型及主要业务
5.2.1 房地产资金信托的类型 根据资金投向的不同,房地产资金信托可分为四类:
信托与租赁
1.债权型房地产资金信托
图5—2 债权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
2.股权型房地产资金信托
图5—3 股权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
3.财产收益型房地产资金信托
信托与租赁
图5—6 契约型REITs结构图 (2)公司型REITs,是通过发行股份的方式募集资金成立投资公司,具有法人资格。股份持有人
信托与租赁