@房地产概念有广义和狭义之分

浅析太原房地产市场
房地产业与众多行业紧密关联。

其健康有序进展，不仅能够更好地改善人们的生活质量，还能拉动国民经济和社会的健康持续进展。

2020年以来，国家不断加大对房地产业的调控力度，增进行业稳固健康进展。

全面明白得对房地产市场的宏观调控策略，关于避免市场过热、改善经济环境具有十分重要的现实意义。

一、房地产和房地产业
1 房地产
(1)房地产的概念
房地产有广义和狭义之分，广义的房地产是不动产，是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，和诸如水和矿藏丛林等自然资源，和上述各项所衍生的各类权利和利益。

狭义的房地产确实是衡宇财产和与衡宇相关的土地财产的总称，或说是房地产是房产和地产的总称。

在理论和实践中，房地产的含义应包括：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物，同时，还包括以上组成部份所衍生的各类权利。

(2)房地产的特点
①房地产的自然特点
房地产的自然特点有：不可移动性、利用周期长、效用多层次性和房地产的价值量大等特点。

②房地产的经济特点
A房地产的稀缺性。

房地产房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上建筑物、构筑物及其所衍生的权利。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业。

房地产业为人类的生存、发展提供基础性物质条件，其产业链长，关联度大，深刻影响着国民经济的发展。

一、基本概念(一)土地和房屋1.土地土地作为承载建筑的地块是房地产开发活动中的物质载体，是最为基础性的“原料”“生产要素”。

土地包含三个部分：一是土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域；二是土地的地上空间范围，一般以人类所能够利用的高度为限；三是土地的地下空间范围，一般以人类的能力所及为限。

一宗土地的地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或用地红线图，由政府主管部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，面积依其水平投影面积计算。

土地按照开发程度，可以分为未开发的土地和已开发的土地。

土地供给量的变动能够直接影响房地产市场的供给，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平，也是土地基础性地位的表现。

与此相关的土地使用制度、交易主体和客体等，都会直接影响房地产开发的方向、规模、结构以及利益分配。

2.房屋房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。

构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率，人们一般不直接在其内进行生产、生活等活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。

通常广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物是指房屋。

需要注意的是，《城市房地产管理法》将房屋定义为土地上的房屋等建筑物及构筑物。

(二)房地产房地产是一个较为复杂的综合概念，从实物现象看，它是由建筑物、构筑物与土地共同构成。

建筑物、构筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。

房地产的概念可以从两个方面来理解，房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也附着有法律权利。

房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。

企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。

管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。

如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。

经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。

所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。

简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。

这就是两者的区别。

我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。

如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。

企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。

1、工作专业化。

工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。

2、部门化。

工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。

制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。

职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。

工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。

还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。

大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。

3、指挥链。

指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。

它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。

一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。

在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。

第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。

二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。

（二）政治环境是投资者最敏感的问题。

（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。

2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。

3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。

（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。

第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。

除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。

二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。

11.为什么房地产消费者应该到实地考察，不能采取样品交易方式？（）A.房地产商品一旦开发或建成以后在地理位置上无法改变,房地产产品在开发完毕以后可以供消费者使用很长时间B.由于土地位置固定，而且土地资源不可再生，土地供给具有有限性C.在房地产中已建成的物业由两部分内容组成，即土地和建筑物,对不同的物业来说，它们的二元组成比重是有所不同的D.房地产的异质性使得房地产商品价格千差万别，房地产商品的使用和价值的决定严格受到地理位置和社会环境的支配2.以下不属于房地产商品的需求特点的是（）A.区域性B.多样性C.层次性D.决定城市的住房制度3.为什么说房地产具有双重经济身份？（）A.房地产商品间具有交叉弹性B.易受外界影响,一定区域内房地产项目之间互相影响，而且房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性C.房地产商品既是一种消费物品，也可以是一种资本财产，是一种十分特殊的商品D.高昂的投资金额特性和抵御通胀性4.按所有权的归属不同，可将房屋分为（）A.公房和私房B.商品房、福利房C成本价房和优惠价房D.直管公房和自管公房5.从房地产开发、交换、分配、消费的经营流程来看，我们可以将房地产市场划分为（）A.房地产金融市场、开发市场、经营市场和物业市场B.房地产所有权交易市场、使用权交易市场C.房地产金融市场、土地出让市场、土地征用开发市场、房地产交易市场、房地产租赁市场、房地产劳务市场、房地产信息市场D.弱性、强性、中性效率市场6.以下不属于房地产市场的特征的是（）A.房地产市场的地方性（局部性）B.房地产市场的不充分性C.房地产市场的不专业性D.房地产市场的开放性7.以下关于不同土地制度下的房地产市场比较描述错误的是（）A.美日等诸资本主义国家和地区的所有制既有私有制，也有公有制，不同的国家公有制和私有制所占的比重不尽相同，但私有制一般占主要成分。

B.美日等诸资本主义国家和地区的土地私有允许买卖价格由供求关系决定，这是完全市场经济条件下的房地产发展模式。

第一章房地产和住宅1.房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益、和区位的复合物。

2.建筑物有广义和狭义两种含义：广义的建筑物也成为建筑，包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体；狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。

3.构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟筒、水塔、室外泳池等。

4.房地产权益是指房地产中无形的，摸不着的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。

5.房地产实物是指房地产中看得见摸得着的部分。

6.房地产区位是指房地产的空间位置。

7.在一个国家的总财富中，房地产通常占比最大，一般占50%-70%，中国约占62%。

8.房地产的主要特征：不可移动；各不相同（独特性、异质性、非同质性、个别性）；寿命长久（住宅不少于50年）；供给有限（独占性、垄断性）；价值较大；用途多样；相互影响；易受限制；难以变现；保值增值。

9.住宅的类型可以从不同角度对其进行分类：存量住宅和增量住宅；现房和期房；毛坯房、简装房和精装房、平房和楼房、低层住宅、多层住宅和高层住宅。

10.住宅的地上建筑高度不大于27米的，为低层或多层住宅；大于27米，不大于100米的，为高层住宅；大于100米的为超高层住宅。

11.建筑高度也称为建筑总高度，通常是指建筑物室外地面至建筑物屋面，檐口或女儿墙顶点建筑物最高点的高度。

12.按层数划分，1~3层为低层住宅；4~9层为多层住宅；10层及以上为高层住宅。

13.反应密度的通常指标是指建筑容积率，简称容积率。

14.容积率是一定用地范围内总建筑面积与该用地面积的比值。

容积率越大意味着密度越高，住宅小区的容积率通常为 2.0~2.5，容积率在1.5下，特别是1.0以下的住宅可认为是低密度住宅。

15.建筑面积是指房屋各层水平平面面积的总和。

16.建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

17.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

第一部分房地产业概述一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。

它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。

在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。

2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。

2、房地产的特性（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值高大性（9）难以变化性（10）保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。

房地产经纪业是房地产服务业的一种。

房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。

主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。

房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。

2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。

1、中介服务人员的资格管理①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。

从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的,进行改造加工,对地上进行房屋设施的建筑安装活动,以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。

狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。

房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲,它是房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。

狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。

上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。

根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。

1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：(1)综合开发。

是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。

这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。

（2）土地开发.是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。

它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后,按照当时的市场价格,通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设,并按规定收取土地开发费.(3）房屋开发．是在土地开发的基础上，获得土地使用权后,按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程.2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式:(1)独自开发。

即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。

(２）委托开发。

即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计,拆迁安置,组织施工,直到建成后交付委托单位。

1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。

广泛联系性.3.风险与效益并存。

4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。

而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3、房地产经营的分类：1.地产经营2。

房产经营3.服务经营。

4。

房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。

投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。

可行性研究阶段4。

前期准备阶段5。

实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。

房屋销售2。

房屋租赁3。

房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。

6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。

7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。

8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。

有两个以上可供选择比较的方案3。

有评价方案优劣的标准4。

有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。

经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。

确定型决策2。

风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。

11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。

12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。