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中央\地方财政关系与房地产价格作者：陈欣慰,王艺明,黄榆舒来源：《商业研究》2011年第01期摘要：当前我国房地产市场存在严重的泡沫，房价畸高并在不断攀升。
为研究房价与我国财政的关系，应立足于公共财政视角，通过区分中央政府和地方政府两个角色的行为，对财政与房价的相互关系进行阐述，认为地方政府扮演着关键角色，继而对地方政府财政与房价的关系进行深入分析，并提出如何改革二者关系的对策。
关键词：房价；地方政府；土地财政；分税制中图分类号：F810.2 文献标识码：B近年来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展期，在我国每年的GDP增长率中，由房地产拉动的部分至少占2个百分点，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。
然而，随着房地产泡沫论不断升温，我国的房地产业出现了房价飞涨、投资过热等突出问题。
目前，我国房地产市场存在严重的泡沫，房价畸高并在不断攀升。
最新数据显示①，2009年全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，创造历史新高，达到了1998年房改以来的最大涨幅。
在社会各界担心经济过热、追究房价涨因的舆论压力下，房价问题从经济问题逐渐扩展为敏感的社会问题和政治问题。
那么，如此“不正常”上涨的房价与我国财政有何关系，二者是否存在着相互作用机制呢？本文立足于公共财政视角，在我国目前房价飞涨，房市泡沫严重的环境下，通过区分中央政府和地方政府两个角色的行为，对财政与房价的相互关系进行阐述与深入分析，并提出如何改革二者关系的对策。
一、房地产市场现状分析首先，国内房地产资产泡沫严重。
判断我国房地产市场存在“泡沫”的依据主要有三：(1) “房价—收入比”。
联合国人居中心认为，房价与居民户年收入比不应超过3:1，美国的这一数据是3.5:1，而我国的这一数据是10-15:1，远远超出国际公认的合理水平。
(2)商品房空置率。
国际上一般认为4%-5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即进入红灯区，空置率在20%以上，则为商品房严重积压区。
论房价上涨与分税制的关系作者：李莉来源：《中小企业管理与科技·下旬》2011年第01期摘要：2009年以来房价以惊人的速度快速上涨，而房价中地价的比例在逐年提高。
由于出卖土地使用权的收入归地方政府所有，大家自然就会认为地价的上涨是由地方政府一手造成的，可事实上并不完全如此。
1994年我国实行“分税制”后，中央政府的财力大大增强，地方政府的收入却大幅下滑，这就促使地方政府将目光转向了土地，地价便上升了。
因此要控制房价，必须对现有的“分税制”进行改革。
关键词：房价地价分税制众所周知，2009年以来房价就像脱缰的野马一路狂奔。
房价的无理性上涨原因很多，但与地价的快速飙升有着密不可分的关系。
1 房价上涨的重要因素是地价的上涨国土资源部最新发布的一份报告称，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。
根据此次发布的报告，全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。
特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%，宁波更是超过50%。
国土部坦陈，地价已成为助推房价上涨的关键因素，一线城市地产泡沫严重。
2 “分税制”是地价上涨的助推器地价上涨推动了房价的上涨，那么地价的疯狂上涨又是谁之过哪？表面上看，出售土地使用权的收入是归地方政府的，大家很自然地就会认为地价的上涨是地方政府的责任，是地方政府唯利是图的结果。
事实上并不完全是这样，这着实有些冤枉了他们。
自从1994年我国财政实行“分税制”后，中央政府收入在财政总收入中占比由之前的20％左右提高到50％以上，这极大地提升了中央的财政汲取能力，而地方财政的财力却被严重削弱。
然而，在地方财政收入大幅度减少的同时，地方政府所承担的责任即事权却并没有减少，反而有所增加。
2006年，中央与地方财政收入的比重为52.8％（2008年为54%，）：47.2％，而中央与地方财政支出的比重则为24.7％：75.3％。
论述分税制对房地产市场的影响指导老师:姓名：学号：分税制对房地产市场的影响近日，前国务院总理朱镕基在与清华师生交谈中，谈及分税制直言不讳的谈及了自己的思考.朱总理说：“最近呢,还有一种谬论呢，国外的报纸也有，国内的报纸也有，说这个房地产项目这么沉重，都是过去这个分税制搞坏了，说税收都收给中央来了，地方没钱了，所以它只有发展房地产才有钱？狗屁!"这些话已将出，不仅引起在座的各位领导、师生捧腹大笑，也在国内引起渲染大波。
那么分税制到底是什么制度；我国在何时何种情况出台的分税制度；它的出台是否与这些年房价过快的增长有关；分税制是否为房地产市场“泡沫化”的主要因素;在分税制的大环境下今后房地产市场的发展趋势；作为房地产专业的学生,今后面向社会将如何提高自己。
我的论文将围绕上述问题来展开.一、分税制度的定义：分税制是指在国家各级政府之间明确划分事权及支出范围的基础上，按照事权和分税制财权相统一的原则，结合税种的特性，划分中央与地方的税收管理权限和税收收入,并辅之以补助制的预算管理体制模式，是符合市场经济原则和公共财政理论要求的,这是市场经济国家运用财政手段对经济实行宏观调控较为成功的做法.二、我国在何时、何种情况出台的分税制度：1994年，我国经济体制改革在中央的“全面推进、重点突破”的战略部署指导下进入新阶段,财税体制改革充当改革的先锋，根据事权与财权相结合的原则，将税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共享税，建起了中央和地方两套税收管理制度,并分设中央与地方两套税收机构分别征管;在核定地方收支数额的基础上，实行了中央财政对地方财政的税收返还和转转移支付制度等.成功地实现了在中央政府与地方政府之间税种、税权、税管的划分,实行了财政“分灶吃饭”。
（一)我国分税制的内容我国分税制按照征收管理权和税款支配权标准划分，凡征收管理权、税款所有权划归中央财政的税种，属于中央税；凡征收管理权、税款所有权划归地方财政固定收入的税种,属于地方税;凡征收管理权、税款所有权由中央和地方按一定方式分享的税种,属于共享税。
地方财政与房地产价格的关系
房价是由多种因素决定，它受供求关系不平衡、城镇人口的快速增长等诸多原因的影响，但我认为它与地方政府密切相关，因为它影响着地方财政收入。
房价的上涨能够促进地方财政收入的增长。
现有体制下，我国作为房地产业生存发展载体的城镇土地归国家所有，具体由地方政府行驶所有权职能，开发商购买土地支付的土地出让金全归地方政府财政收入，属预算外收入，不必纳入收支两条线管理。
在房价上涨的过程中，土地价格就会翻倍上涨，地方政府就能在高地价下可获得巨大的经济利益。
在不少地方，土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源。
这些地方的财政事实上已经成为“土地财政”。
所有，当中央实行紧缩性型调控时，地方政府不愿严格执行；当中央实行宽松型时，地方政府却会加大救市力度。
由于房价的上升直接关系到地方财政收入的增加，仰赖“土地财政”的地方政府存在促进房地产业发展、抬高房价的激励。
地方财政助推房价上涨。
有关房价与地价的研究表明，在房地产市场的供求关系和价格传导机制中，房价和地价互为因果。
尽管目前国有土地供应是通过公开招标拍卖挂牌出让的，但现行的土地拍卖制度是“价高者得地”。
在土地供求关系紧张的情况下，地价卖的越高，房价就越高又拉动地价的循环上涨。
分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究1998年住房制度改革以来，中国房地产业进入快速发展的阶段，由于房地产行业上、下游产业多，产业涉及面广，已经成为促进国民经济快速、稳定增长的重要产业。
同时，伴随着房地产投资、消费的过快增长，房价日渐攀升，飞涨的房价已成为整个社会关注的焦点，并可能成为社会和谐进步、经济持续健康发展的隐患。
本文着重从分税制这一制度层面，进一步分析房价增长背后的制度问题。
分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究，许多学者提出了丰富的观点大致可以分为两个层面：一是分税制改革和土地财政的形成。
华伟、艾华（2007），孔善广（2007）和周飞舟（2006）认为我国实行财政分税制，在中央财政收入迅速增长的同时，中央政府承担的相对义务大幅减少，地方政府则承担了过重的财政支出责任，地方政府必然会扩大财源，追求GDP 的增长增加财政收入，在土地和城市建设中获取“土地财政”。
二是土地财政与房价的关系。
宫汝凯（2012），张涛（2009）和何苗（2015）认为较高的房价水平总是与较高的财政分权度联系在一起的，而较高的财政分权度又与1994年的分税制改革密切相关。
回归分析显示分税制的改革激励了地方政府土地财政规模的扩大；现有财税体制下，土地财政规模的扩大对住宅价格有正向影响。
由此可见，大部分的学者基本上形成了两个结论：分税制改革是引发土地财政的形成的重要的制度性因素；分税制背景下的土地财政是推动房价持续快速上涨的不可忽略的因素。
但已有研究近年来，国家对房地产行业的调控力度逐年增大，房价逐渐趋于平稳，进一步研究分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究依然具有重要的意义。
1分税制改革的背景分析分税制是按税种划分中央和地方收入来源的一种财政管理体制。
实行分税制，要求按照税种实现“三分”：即分权、分税、分管。
房地产税制改革与地方财政关系研究引言房地产税制改革是一个备受关注的话题，不仅对于经济发展和产业结构调整有重要意义，也对地方财政关系产生深远影响。
随着中国城镇化进程的加速和房地产市场的蓬勃发展，房地产税制亟待改革以适应新的经济形势。
本文将就房地产税制改革与地方财政关系进行探讨。
现状分析住房与地方经济增长的关系住房作为人们的基本需求之一，对地方经济增长起到至关重要的作用。
住房市场的火爆不仅带动了建筑业、家具业等相关产业的发展，也为城市创造了大量的就业机会。
此外，房地产行业的发展对地方财政收入也有着重要的贡献，通过房地产开发、土地出租等手段，地方政府可以获取相应的财政收入。
房地产税制的问题与挑战然而，现行的房地产税制对于地方财政的支持和调节作用并不明显。
个人所得税、企业所得税等间接税收成为地方财政的重要来源，而地方政府由于无法直接征收房地产相关税收，无法充分发挥其财政调节功能。
此外，当前的房地产税制缺乏统一、科学的标准，导致部分地方政府不得不提高土地使用费来填补财政缺口，增加了企业的负担，阻碍了经济发展。
房地产税制改革的意义促进经济结构调整和产业升级房地产税制改革可以有效推动经济结构的调整和产业的升级。
通过合理设定税率和征税基准，可以引导房地产企业向高端、高附加值的方向发展，减少对土地资源的浪费，降低房地产市场的过热程度。
同时，改革后的房地产税制可以促进产业升级，引导资金流入科研、技术创新等领域，推动经济结构的转型升级。
提高地方财政收入稳定性房地产税制改革对于地方财政收入的稳定性有着重要影响。
当前地方财政主要依赖于资源、土地等方面的收入，这种过度依赖带来了财政收入高度波动的问题。
改革后的房地产税制可以通过合理征收税收，实现对房地产市场的监管，从而提高地方财政收入的稳定性，减少因为政策变动带来的财政风险。
加强地方财政与经济发展的协调性房地产税制改革可以加强地方财政与经济发展的协调性。
传统的财政管理模式导致地方政府在经济发展和财政管理之间存在矛盾，房地产税制改革可以通过建立科学的税收调节机制，使地方政府能够更好地处理经济发展和财政收支之间的关系，更好地为地方经济提供支持。
地方财政支出对当地房价的影响作者：谭书涛刘妍岑温馨黄施宇来源：《合作经济与科技》2018年第12期[提要] 近年来，我国房价普遍呈现上涨趋势，在此背景下，各地房价涨幅也有所不同，大中城市上涨情况尤其明显。
本文以泰州市为例，通过数据对比与分析，在此基础上分析研究地方财政支出规模及结构对当地房价的影响程度。
关键词：地方财政支出规模;结构;房价中图分类号：F81 文献标识码：A收录日期：2018年3月15日一、前言自1998年中国住房制度改革以来，中国房地产业步入了发展的快车道。
与此同时，中国的房价也发生了天翻地覆的变化。
据不完全统计，住房制度改革以来，全国房价普遍翻了两番，一些地区的房价比10多年前增长了近10倍。
虽然近几年国家出台了一系列措施来遏制房价的上涨，但房价上涨趋势并未根本扭转。
目前，地方政府作为中央政府的代理机构，分税制改革以来，在事权比重不变的情况下，地方政府财政的削弱使其对房地产价格的上涨起到了很大的推动作用。
本文以泰州市为例，通过相关数据的分析与研究，探索地方财政支出究竟在多大程度上推高了房价以及地方政府是否应当承担房价上涨的责任等一系列问题。
二、房价与地方公共服务支出分析（一）泰州市近十年房价现状。
房价，即房地产价格，是指建筑物在同其占用土地在特定时间段内房地产的市场价值，即房价=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
这里以泰州市为例，来分析地方房价现状。
从图1可以看出，泰州市近十年来房地产均价总体上呈现上涨趋势，大体上可分为四个阶段：2006～2008年，爬升阶段;2008～2011年，快速上升阶段，其中2009年上升速度有所放缓;2011～2013年，缓慢上升阶段，上升速度逐渐放缓;2013～2015年，下降阶段。
（图1）从图2可以看出，泰州市近十年来房地产均价同比增长率大体上呈现出“M”式增长，其中两个峰值分别出现在2007年和2011年。
其中，2006～2007年，同比增长率呈现上升趋势;2007～2008年，同比增长率有所下降;2009～2011年，同比增长率再次拉升;2011～2015年，同比增长率逐年下降，直至为负。
