12 商品住宅销售成本与价格构成明细表

1、房地产经纪人员职业道德的基本要求房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三个方面。

根据中国房地产经纪行业当前的实际情况，目前房地产经纪人员在职业道德方面应符合以下基本要求：(一)守法经营遵纪守法本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。

(二)以“诚”为本经纪人员提供的服务是促成他人交易，这种服务实质上是一种以信息沟通为主的动态过程。

因此，经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己。

“诚”的第一要义是真诚，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。

“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。

(三)恪守信用在现代商业社会中，信用是保持经济活动运行的重要因素。

房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。

一方面，要言必行，行必果；另一方面，应注意不随意许诺，避免失信。

(四)尽职守责经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。

其次，房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的。

因此，房地产经纪人员要真正承担起自己的职业责任，还必须不断提高自己的专业水平。

第三，房地产属于大宗资产，一些房地产交易活动，常常是客户的商业机密或个人稳私，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益。

第四，在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所在的房地产经纪机构的名义来从事业务活动的，因此房地产经纪人员对自己所在的机构也承担着一定的责任。

(五)公平竞争，团结合作房地产经纪活动中，也存在激烈的伺行竞争。

房地产经纪人员首先必须不怕竞争、勇于竞争。

通过合作，房地产经纪人员和经纪机构可以以他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。

而“公平竞争，团结合作”是制胜的前提。

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

1.1房地产项目开发费用明细表1亩=666.667m 21.2 房地产项目销售回款多期测算表核准：__________ 制表日期：________年______月______日1.3 房地产销售部年度营销费用预算表1.4 房地产项目营销费用预算表1.5 房地产项目广告费支出计划表（续）注：1. 以上广告预算结果按本项目销售总额的1.5%计算，其中一期广告费投入配额占60%，计算结果如下：73160 m2×2550元/ m2×1.5%×60%﹦1680000元。

2. 新民晚报优惠率15％～20%；解放日报优惠率20％～30% 。

3. 以上计划根据具体情况可进行合理调整。

1.6 房地产项目售楼处硬件设施筹备清单一、售楼处装修工作清单1）墙、地面处理。

2）门窗处理。

3）灯光安排。

4）空调安排。

5）卫生间安排。

二、展板工作清单1）售楼处项目形象展示板。

2）项目总平面展示板。

3）各户型平面展示板。

4）项目特色展示板。

5）公司业绩资料展示板。

6）销控表展示板。

7) 小区模型、楼宇模型、户型模型。

三、家具及环境软装饰工作清单1）接待区。

2）洽谈区。

3）休息区。

4）软装饰。

四、销售人员个人配备品清单1）服装。

2）胸卡、名片。

3）文件夹、文具。

五、售楼处办公用品清单1）计算机、打印机及附件。

2）传真机、复印机及附件。

3）档案资料管理用品：各式文件夹。

4）财务用品：计算器、点钞机。

5）普通办公用品：签字笔、铅笔、橡皮、直尺、订书机及订书钉、曲别针、剪刀、涂改液、胶水、印泥等。

1.7房地产项目媒体发布费用预算表1.8房地产项目成本及销售估算表- - --- .总结资料。

（1）土地成本：征地费、土地变性费（集体土地）、拆迁补偿费、拆迁管理费、土地出让金、土地契税、土地增值税、土地使用税等。

（2）前期费用：规划设计费、勘察费、项目评估、地质灾害评估、环境保护评估、投资顾问费等。

（3）建安工程费：土建（包括公建）、物业用房及经营用房、给排水、强弱电、煤气、供暖、消防、小区智能化及环境建设等费用。

（4）开发期其它费用：劳动保险费、工程监理费、质量监督费、环境噪音排污费、招投
标管理费、白蚂蚁防治费、人防费、房屋维修基金、地名管理费、垃圾清运费等。

（5）基础设施配套费：基础设施配套费和电力入网费等。

（6）开发间接费：管理费、销售费及财务费用等。

（7）不可预见费。

以上费用构成了房地产开发成本费用，除土建费、管理费、销售费等少量费用开发商可以控制外，大部分费用都被政府及垄断行业收取。

众所周知，征地费现在涨了3-5倍，拆迁补偿费几乎翻了一番（还不包括钉子户漫天要价），建材及人工费也涨了30-50%，如果把房子价格上涨完全归罪于开发商，实在是有点怨。

商品住宅销售成本与价格构成明细表一、综合成本累加法开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税费（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。

（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费多层：800元／平方米；小高层：1400元／平方米；高层：2000元／平方米（3）住宅建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%（4）税金：销售单价10-15%出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

房地产营销成本核算表在房地产行业中，营销成本的核算对于项目的成功运作和企业的盈利能力至关重要。

一份清晰、准确的房地产营销成本核算表能够帮助企业全面了解营销活动的投入与产出，优化资源配置，提高营销效果。

一、营销成本的分类房地产营销成本通常可以分为以下几大类：1、广告宣传费用这包括线上线下的广告投放，如报纸、杂志、电视、广播广告，户外广告牌，网络广告等。

此外，还包括制作宣传资料的费用，如宣传单页、海报、户型图册等。

2、销售活动费用举办各类促销活动、开盘活动、展会等的费用，包括场地租赁、布置、表演、礼品等方面的支出。

3、销售人员薪酬及佣金包括销售人员的基本工资、绩效奖金、销售提成等。

4、样板房及售楼处费用样板房的装修、布置，售楼处的建设、装修、运营维护等所产生的费用。

5、营销渠道费用与中介机构合作的费用，参加房展会的费用，以及利用电商平台等渠道进行销售所支付的费用。

6、公关费用用于与媒体、政府部门、行业协会等建立和维护良好关系的费用。

7、其他费用如营销部门的办公费用、差旅费、水电费等。

二、各项成本的核算方法1、广告宣传费用根据广告合同、发票以及投放记录，统计各项广告投放的费用。

对于制作宣传资料的费用，按照设计、印刷等环节的成本进行核算。

2、销售活动费用依据活动策划方案和实际发生的费用凭证，如场地租赁合同、采购发票等，计算活动的总成本。

3、销售人员薪酬及佣金根据员工薪酬体系和销售业绩记录，计算销售人员的工资、奖金和提成。

4、样板房及售楼处费用样板房的装修成本包括材料、人工、设计等费用；售楼处的建设和装修费用按照工程预算和实际支出核算，运营维护费用包括水电费、物业费、设备维修等。

5、营销渠道费用根据与中介机构的合作协议、电商平台的服务费用合同等，确定支付的渠道费用。

6、公关费用根据公关活动的实际支出，如宴请、礼品、公关活动策划等费用进行核算。

7、其他费用按照日常的费用报销凭证和财务记录，统计营销部门的办公费用、差旅费等。

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

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✅建筑成本：1600.00元/m2，供电局配电安装：75.00元/m2，自来水安装：16.00元/m2，.热力安装：35.00元/m2，煤气安装：20.00元/m2，总计1800元/m2房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一、在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

购买房地产是一种重要的投资方式。

土地征用及拆迁补偿费用，包括土地征用、耕地占用税、劳动安置费和拆迁地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房费用等。

前期工程费，包括规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等费用。

建筑安装工程费用：指以出包方式向承包单位支付的建筑安装工程费用，以自营方式发生的建筑安装工程费用。

基础设施费，包括建设道路、供水、供电、燃气、排污、排水、通讯、照明、卫生、绿化等费用。

公共配套设施费用，包括开发小区内不可有偿转让的公共配套设施发生的费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、员工福利、折旧费、维修、办公、水电、劳动保护、周转房摊销等。

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别墅大师开发成本包括以下8点：1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

商品房具体真实成本分析商品房的成本包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。

首先是土地成本。

土地是商品房的重要成本之一、通常，土地成本是由土地出让价格以及相关的征地拆迁费用、土地整理费用等构成。

土地出让价格由土地市场需求、地理位置、土地规模等因素决定。

征地拆迁费用和土地整理费用则是根据土地规划和政府政策来确定的。

同时，土地成本还包括土地使用权的取得费用。

其次是建设成本。

建设成本是指商品房的建设费用，包括施工成本、装修成本和设备采购成本等。

施工成本主要包括建筑材料费用、人工费用、机械设备使用费用等。

装修成本则是指房屋内部的装修、装饰等费用。

设备采购成本是指为了房屋正常运行所需的设备和设施的采购费用。

第三是税费成本。

税费成本是商品房的另一个重要成本。

主要包括增值税、契税、土地增值税、城市维护和建设税等。

增值税是指从企业收入中扣除支出后留下的增值部分，按照一定比例征收的税费。

契税是指买卖商品房所需缴纳的税费，一般按照房屋的成交价格的一定比例征收。

土地增值税是指土地转让时，按照土地增值部分征收的税费。

城市维护和建设税是指为城市基础设施建设所征收的税费。

第四是管理成本。

管理成本是指商品房物业管理所需的费用。

物业管理费用包括物业设施的维护和管理、小区公共服务设施的使用等费用。

同时，还包括物业管理人员的工资、福利等费用。

最后是销售成本。

销售成本包括销售人员的工资、推广费用、广告费用等费用。

此外，还包括销售提成、佣金等费用。

除了以上几个方面的成本外，还有一些其他的成本需要考虑。

比如，筹建期利息是指在商品房项目建设的过程中，由于筹集资金需要借贷，所需支付的借贷利息。

销售筹备费用是指在商品房项目销售准备阶段所需支出的费用。

综上所述，商品房的真实成本是由多个方面的费用构成的，其中包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。

每个方面的成本都会受到多个因素的影响，如土地市场需求、建设费用、税费政策、管理费用等。

住宅营销全程运营费用预算表
背景
住宅营销是房地产开发商推广和销售住宅的过程。

为了确保营销活动的顺利进行，开发商需要制定一个全程运营费用预算表，明确各项费用的预算和支出。

本文档将提供一个简单的住宅营销全程运营费用预算表的示范。

预算表
费用项说明
- 媒体宣传：包括报纸、杂志等传统媒体的广告宣传成本。

- 广告投放：用于在互联网平台上投放广告的费用，如搜索引擎、社交媒体等。

- 宣传单页：制作和印刷宣传单页的费用。

- 网络推广：通过网络渠道进行推广的费用，如微博、微信等。

- 社交媒体：在各种社交媒体平台上宣传的费用。

- 渠道佣金：给销售渠道支付的佣金费用。

- 促销活动：开展促销活动所需的费用，例如赠品、折扣等。

- 售后服务：为客户提供售后服务所需的费用。

- 咨询费用：请专业顾问提供建议和咨询的费用。

- 其他费用：不属于以上费用项的其他费用。

注意事项
- 此预算表仅作为参考，实际费用可能会有所不同，需要根据
具体情况进行调整。

- 全程运营费用预算应该由专业财务人员根据市场情况和公司
需求进行制定和管理。

以上为住宅营销全程运营费用预算表的示范，请根据实际情况进行调整和补充。