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土地增值税清算审核报告说明一、企业基本情况说明企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。
（二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。
（三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。
1．记账本位币为人民币；2．坏账核算方法按备抵法核算；3．成本结转方法采用按单位成本结转；4．低值易耗品摊销法为一次摊销法；5．固定资产按直线法计提折旧；6．无形资产采用直线法进行摊销。
（四）企业基本的税收政策（各税种适用税率）增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。
（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据：1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）；3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）；4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）；5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）；6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）；7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。
三、项目基本情况（一）项目概况1.项目名称：****二期项目。
2.项目地址：承德******地块。
3.开发项目类型：商业。
房地产企业土地增值税如何清算Prepared on 22 November 2020房地产企业土地增值税如何清算房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。
一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
土地增值税清算操作指南土地增值税清算操作指南土地增值税清算的审核工作依据一、转让房地产收入1、政策规定（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。
如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。
具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。
（4）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
◦直接转让土地使用权的。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。
◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。
◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。
4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。
◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定;税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税.流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税二、税务机关认为有必要进行清算的税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。
流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税第二部分土地增值税清算具体操作第一节清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2)取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
XXX“XXX”项目土地增值税清算报告XX税务局：我公司对“XXX”项目土地增值税进行清算，现将相关清算情况说明如下：一、基本情况1、企业名称：XXX2、成立日期：XXX3、统一社会信用代码：XXX4、地址：XXX5、法人代表：XXX6、注册资本：XXX7、企业类型：XXX8、经营范围：XXX二、项目建设规划情况1、项目名称：“XXX”项目2、项目概况项目于XXX取得XXX的项目备案通知书XXX，项目建设地址：XXX，项目建设规模：拟建住宅楼用地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，总投资XXX万元。
（2）项目于XXX取得土地使用证XXX，地号：XXX，土地面积土地用途：住宅用地。
该地块一次性开发，开发项目名称为“XXX”。
（3）项目于XXX取得XXX住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证XXX，用地位置：XXX；用地性质：居住用地；用地面积：XXX㎡；建设规模：XXX ㎡。
（4）项目于XXX取得建设工程规划许可证（XXX，建设项目名称：XXX；建设位置：凌XXX；建设规模：XXX，框剪结构，二至十二层为住宅，一层为商铺，内设地下停车位，建筑面积XXX，总造价XXX万元。
（5）项目于XXX取得XXX建筑工程施工许可证XXX，工程名称：XXX；建设地址：XXX；建设规模：XXX㎡；项目勘察单位为XXX，设计单位为XXX公司，施工单位为XXX公司；监理单位为XXX公司。
项目XXX办理了竣工验收备案，并已交付使用。
3、项目建设规模根据北京企航测绘有限责任公司出具的测绘成果报告(实测绘)显示，列入本次清算范围的“XXX”总建筑面积为XXX㎡，“XXX”总建筑面积、总可售面积、公共配套设施面积如下：“XXX”总可售建筑面积为XXX㎡，其中:普通标准住宅XX户,建筑面积XXX ㎡,非普通住宅0户，建筑面积0.00㎡；其他房屋类型建筑面积2,009.89㎡。
三、土地增值税审核情况（一）土地增值税应税收入的审核经审核,截止XXX，我公司“XXX”项目土地增值税应税收入总额为XXX元，其中：1、销售普通标准住宅XXX㎡，申报地增值税应税收入XXX元。
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书第一篇：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书附件九：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书地税土清结〔〕号: 经对你（单位）年月日至年月日期间的项目进行土地增值税清算，现结论如下：一、项目收入、扣除项目金额及适用税率情况……二、税款补缴（退还）情况该项目共应缴纳土地增值税元，其中，普通住宅应缴纳土地增值税元，商服、车库、车位等其他项目应缴纳土地增值税元，你单位此前共预缴土地增值税元，应补缴（退还）土地增值税元。
三、税款缴纳日期限你（单位）自收到本通知书之日起日内到办理税款补交、退还手续。
本通知书一式两份，一份交纳税人，一份装入一户式档案。
税务机关（签章）年月日第二篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。
第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。
第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。
分期开发的项目以分期项目为清算单位。
同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。
未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。
房地产项目税收清算说明一、所需清算税种营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税二、所需财务资料项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证三、起算依据以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。
四、具体税种（一）营业税以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。
（二）城市维护建设税和教育税金及附加按实际应纳营业税额的10%计算。
（三）契税契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。
（四）企业所得税企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意：⑴利息支出的扣除。
纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
⑵计税工资的扣除。
条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。
但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。
因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。
⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。
在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额 2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
⑷捐赠的扣除。
纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。
XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目”项目土地增值税清算报告XX地方税务局：我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下：一、企业的基本情况企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月注册地：xxxx省xx市法定代表人：xxxxx注册资本：xx万元人民币企业类型：xx企业经营范围：xxxxxxxxxx。
二、房地产开发项目概况我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。
规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发的房产项目有住宅、车位及车库。
“xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。
该项目截止xxx年x月x日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx 元。
已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。
普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。
房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。
”比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。
(二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
(二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。
所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。
(三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
二、房地产代收费用的收入确认一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条第（一）项的规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。
实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条第（二）项规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
案例分析1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司xx年营业收入30000万元，其他应付款账户4500万元，经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元（其中专项维修基金800万元），对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内，而且票据由委托方开具，此公司未做任何税务处理。
涉税分析：1、营业税处理按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。
《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。
《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都要作为计税依据计入到营业额中。
但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金。
其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加。
本案例中的专项维修基金800万元，符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余3700万元未按税法规定申报纳税。
2、企业所得税的处理国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
因代收款项票据由委托方开具，根据国税发[2009]31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。
因为代收费用单独核算未并入房价内，所以也不用缴纳土地增值税。
三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认《土地增值税暂行条例实施细则》规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。
如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了经济利益，也应当属于与转让房地产无关的经济利益，不应确认为转让房地产所取得的收入。
因此，转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入，不缴纳土地增值税。
（二）转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认房地产企业转让房地产合同履行中，因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
特别注意的几点：1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税。
其实价外费用来源于“反避税”理念，试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税，就有可能出现本来100万的房款，企业人为的划分为80万元房款，20万元赔偿金，从而侵蚀土地增值税的税基，因此转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认，一律缴纳土地增值税。
2、房地产未能转让而收取的违约金，不属于价外费用。
价外费用，顾名思义，先有价，才有外，如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金，由于没有主价款，不存在分割房价，侵蚀税基的可能性，因此不需要缴纳土地增值税和营业税。
4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。
（三）售后返租的收入确认所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租。
所谓融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
所谓经营性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后，又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为1、经营性售后回租的税务处理（1）经营性售后回租中的销售方（承租方）的涉税处理①增值税和营业税的处理经营性售后回租的承租方出售资产的行为，应征收增值税或营业税。
②企业所得税的处理承租人出售资产的行为，确认为销售收入，租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在税前扣除，承租人租入的资产不计提折旧。
③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花。
1、经营性售后回租的税务处理（2）经营性售后回租中的受让方(出租方）的涉税处理①增值税和营业税的处理由于经营性售后回租的租赁期结束，租赁货物的所有权归出租方所有，因此，基于以上规定，经营性售后回租的受让方(出租方）征收营业税。
即出租方实质上市提供经营租赁的行为，营改增前按照服务业征收营业税，营改增后缴纳增值税1、经营性售后回租的税务处理（2）经营性售后回租中的受让方(出租方）的涉税处理②企业所得税或个人所得税的处理由于受让人（出租方）收到承租方或销售方支付的租金时，应该依法缴纳企业所得税或个人所得税，出租人租出的资产计提折旧。
