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目录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附：项目团队主要人员介绍售楼处操作规范售楼处工作制度推案计划前言中海外在上海的历史是辉煌的。
西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。
一、超级大战场的竞争形势虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。
区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。
二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。
但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。
从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。
这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。
我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。
而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。
第一部分：市场分析一、杨浦区房产市场特点1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。
根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/ m2，其中文化佳园的成交均价高达4800元/ m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。
蓝色光标营销策划方案一、背景分析随着社会经济的发展和消费水平的提高，人们对品牌和产品的要求也越来越高。
然而，在市场上，同质化的产品过多，品牌同质化的现象也较为严重，使得消费者很难区分不同品牌的产品。
而在这个背景下，营销活动成为企业吸引消费者、提升品牌知名度和销量的重要手段。
本文将结合蓝色光标公司的实际情况，制定一份蓝色光标营销策划方案，旨在提供行之有效的方法，提升蓝色光标的品牌知名度和销量。
二、目标市场分析蓝色光标公司主要针对消费者群体为25-40岁的年轻人，他们对时尚潮流比较敏感，注重品质和个性，愿意尝试新鲜事物。
根据这一目标市场特征，我们制定以下营销策略。
三、品牌定位蓝色光标公司的产品定位为高品质、时尚、个性化的生活用品。
通过对生活品质的提升，满足年轻人的个性化需求，打造出独一无二的品牌形象。
四、营销渠道选择1. 实体零售店面：蓝色光标可以选择在一些时尚购物中心或人流量较大的商圈设立实体店面，展示产品并提供销售和咨询服务。
此外，店面还可以设置体验区，供消费者试用产品，增加消费者对产品的了解和购买意愿。
2. 网络销售平台：蓝色光标可以选择在一些知名的电商平台开设官方旗舰店，如京东、淘宝等。
通过这些平台，蓝色光标可以覆盖更广泛的消费者群体，并提供便捷的在线购物体验。
3. 社交平台推广：蓝色光标可以充分利用社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，通过发布有关品牌和产品的内容，与消费者建立良好的互动关系，增加品牌曝光度和关注度。
五、市场推广活动1. 打造品牌形象蓝色光标可以开展一系列的品牌宣传活动，包括设计有品牌标识的海报、广告片，同时发布品牌故事和理念，塑造品牌识别度。
此外，蓝色光标还可以赞助一些时尚活动、音乐节等，提高品牌的知名度。
2. 产品线扩展蓝色光标可以不断推出新的产品线，以满足消费者的不同需求。
例如，蓝色光标可以推出定制化的产品，让消费者参与到产品的设计过程中，增加产品的个性化体验。
3. 促销活动为吸引消费者购买产品，蓝色光标可以定期开展促销活动。
海外产品推广策划书模板3篇篇一海外产品推广策划书模板一、前言随着全球化的发展，越来越多的企业开始将目光投向海外市场。
然而，海外市场的竞争也日益激烈，如何有效地推广产品，提高品牌知名度，成为了企业面临的重要问题。
本策划书旨在为企业提供一份海外产品推广的模板，帮助企业制定有效的推广策略，提高产品在海外市场的竞争力。
二、市场分析（一）目标市场确定产品的目标市场，包括地理位置、人口结构、消费习惯等方面的信息。
（二）竞争对手分析竞争对手的产品特点、市场份额、营销策略等，找出竞争对手的优势和劣势。
（三）市场趋势研究目标市场的发展趋势，包括消费者需求、技术发展、政策法规等方面的变化，为产品推广提供依据。
三、产品定位（一）产品特点分析产品的特点和优势，找出产品的独特卖点。
（二）目标客户确定产品的目标客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等方面的信息。
（三）品牌形象塑造产品的品牌形象，包括品牌名称、标志、包装、广告等方面的设计。
四、推广策略（一）线上推广1. 建立官方网站优化网站设计，提高用户体验，提供产品信息、购买渠道、客户服务等功能。
2. 社交媒体营销利用社交媒体平台，发布产品信息、推广活动、用户评价等内容，吸引用户关注和分享。
3. 搜索引擎优化通过优化网站内容和结构，提高网站在搜索引擎上的排名，增加网站流量。
4. 电子邮件营销收集用户地址，定期发送产品信息、优惠活动等邮件，提高用户忠诚度。
（二）线下推广1. 参加展会参加国际展会，展示产品特点和优势，与客户进行面对面交流，拓展客户资源。
2. 举办活动举办产品发布会、促销活动、体验活动等，吸引用户关注和参与，提高品牌知名度。
3. 合作伙伴与当地的经销商、代理商、零售商等建立合作关系，拓展销售渠道。
4. 广告投放在当地的报纸、杂志、电视、广播等媒体上投放广告，提高产品曝光率。
五、推广预算（一）预算分配根据推广策略，合理分配推广预算，包括线上推广、线下推广、广告投放等方面的费用。
（营销策划）半岛国际项目营销策划报告目录一、项目概况 (4)（一）地理位置 (4)（二）项目指标 (5)二、区域住宅市场调查与分析 (6)（一）区域住宅市场的界定 (6)（二）区域市场总体情况概述 (8)（三）区域市场供给状况分析 (10)1．市场供给规模分析 (10)2．市场存量规模分析 (13)3．区域市场潜在供应量分析 (16)4．区域市场供应特点 (17)5．区域市场销售状况分析 (19)a) 市场销售价格分析 (19)b) 项目销售速度分析 (23) (24)（一）项目优劣势（SWOT）分析 (24)1．优势（Strength）分析 (24)2．劣势（Weekness）分析 (26)3．机会（Oppor tunity）分析274．威胁（Threat）分析29（二）市场定位 (30)1. 定位策略 (30)2. 定位方向 (31)（三）客户定位 (32)1．定位的依据 (32)2。
客户定位 (32)3．客户比例 (33)4．客户需求特点 (34)（四）价格定位 (35)（五）产品规划、设计建议 (36)1. 产品的设计构思 (36)2. 具体设计细节初步建议 (37)3. 物业管理 (40)四、本案的营销策略构想 (41)（一）本案存在难点、风险分析 (41)1. 难点分析： (41)2.风险分析： (42)（二）总体营销策略 (43)1．结合现阶段的市场状况与本案的劣势，制定相应的营销策略 (43)2.本案的价格总策略 (48)3.组建金隅嘉业客户会策略 (49)4.组建北京真正的、最先进的数字化社区 (50)5.提供精装修菜单服务 (51)（三）推广方案 (52)1．推广核心课题 (52)2．卖点整合 (53)3．主概念提炼 (53)4．推广形象 (54)5．推广策略 (54)6．推广手段 (56)7．LOGO设计思路及手法： (57)8．包装方案： (58)9．广告计划： (59)10．具体的实施方案 (60)（1）阶段性任务（推广行动方案） (60)（2）推广步骤 (65)a) 营销任务阶段性分解 (67)b) 营销费用总表 (67)11．具体推广包装方案各个点的具体方案： (69)a) LOGO的设计 (69)b) 售楼处 (70)c) 样板间 (71)d) 楼书： (72)e) 工地围墙： (73)f) 引导系统： (74)g) 广告牌： (75)h) 街牌 (76)i) 海报和户型图： (76)j) 展板和效果图： (77)五、销售现场的管理 (78)1．建立客户资料数据库 (78)2．销售人员的专业服务 (78)3．引入全方位服务的概念 (79)4．引入CRM房地产销售管理系统 (79)太阳宫项目营销策划报告一、项目概况（一）地理位置本案位于东北三环与四环之间，南临东北三环及国展商圈，北临占地298公顷的太阳宫城市新区，外围为芍药居和望京两大居住区包含。
第六章联合销售操作方式、销售现场管理架构根据南方电力建设公司的要求，本项目将由开发商和代理公司联合销售，故我司建议销售现场采取统一管理、统一制度、统一培训、统一形象、共同销售的管理模式。
t（一）统一管理：销售现场由代理公司设置销售经理和主管各一名，该销售经理对双方所有的销售员都可根据现场管理制度行使管理和处置的权力。
现场销控由代理公司的销售经理负责执行，由发展商监督实施。
主管协助销售经理工作。
■1（二）统一制度销售现场采取统一的现场管理制度，包括考勤、接待、礼仪、合作、业绩考核和不合格服务处置等内容，该制度对双方销售人员具有同样约束力。
（三）统一培训我司建议在本项目正式进场前一个月，由代理公司统一对所有销售人员进行培训，销售员经统一考核和考评合格后方可上岗。
（四）统一形象在销售现场淡化销售员各自公司的概念，突出和强调本项目售楼处的整体性和统一性。
务必使所有的销售员经统一培训，统一管理后形成面对客户整体统一、团结协作的团队形象。
三、 人员安排建议我司建议销售现场安排销售人员十六一一二十人，开发商南方电建公司出4-5人，其余的由我司派出。
四、 代理佣金和销售人员提成我司建议双方销售人员的底薪由各自公司发放，所有人员成交均计入代理公司， 双方销售人员的提成由代理公司根据统一的标准发放。
根据项目特点和市场状况，我司建议代理费的取费标准可结合销售进度分段设置，具体见下表。
附表6：5、 代理费的可先按照1%吉算，正式开盘一年时再根据当时的销售率补足；6、 代理费的结算周期以月为单位，凡交完足定、首期房款并签定商品房买卖合同的单位 即可结算代理费1、 当本项目正式开盘一年后，销售率小于2、 当本项目正式开盘一年后，销售率达到算； 3、 当本项目正式开盘一年后，销售率达到 结算； 50%寸，代理费全部按房款的0.8%结算； 50%不到70%寸，代理费全部按房款的1%吉70%不到90%寸，代理费全部按房款的1.2%第八章其它说明一、英联置业策划代理部分项目简介(一)世纪村1、发展商：深圳市沙河集团公司、沙河实业股份有限公司2、项目概况：位于南山区白石洲，沙河高尔夫球会东侧，侨城西路以东，沙河东路以西。
蓝旺营销策划方案设计一、项目背景蓝旺是一家专业生产与销售家居产品的企业，产品种类丰富，品质优良，深受消费者的喜爱。
然而，在当前竞争激烈的市场环境下，如何提高品牌知名度，扩大市场份额，成为一个重要的课题。
为了实现这个目标，我们将制定一份全面的营销策划方案，旨在帮助蓝旺提升品牌竞争力，加强市场推广，拓展用户群体。
二、目标市场分析1. 目标市场细分：我们将首先对蓝旺的产品进行市场细分，针对不同的用户群体制定相应的营销策略。
根据产品特点，我们将目标市场细分为高端家居用户、年轻夫妻、新生代家庭和商务人士等群体。
2. 市场规模：根据市场调研数据，预计目标市场规模为每年10%的增长率，其中高端家居用户市场规模约为5000万元，年轻夫妻和新生代家庭市场规模约为8000万元，商务人士市场规模约为3000万元。
3. 竞争对手分析：我们将对蓝旺的主要竞争对手进行分析，了解他们的产品特点、市场定位和销售策略等，为我们的营销策划提供参考。
目前，蓝旺的主要竞争对手有雅兰、荣事达、美的等。
三、品牌定位与价值主张1. 品牌定位：蓝旺将定位为高品质、高端家居产品的领导品牌。
2. 价值主张：蓝旺将专注于提供优质的家居产品，追求卓越的品质和创新的设计，以满足消费者对高品质生活的追求。
四、营销战略1. 产品策略：蓝旺将不断提升产品质量和设计创新，开发与市场需求紧密相联的新产品。
同时，我们将注重产品的定价策略，根据产品的不同定位与市场需求，制定相应的价格，并提供灵活的购买方式，满足不同消费者的需求。
2. 渠道策略：蓝旺将建立多样化的渠道网络，包括线上和线下渠道。
线上渠道将通过自己的官方网站和电商平台销售产品，线下渠道将与家居大型连锁店和专卖店合作，提升产品的覆盖面和销售量。
3. 促销策略：为了增加产品销量，我们将制定一系列的促销策略。
首先是价格促销，通过设置特价促销和折扣活动等形式，吸引消费者的购买欲望。
其次是赠品促销，通过赠送小礼品或增加购买附件的方式，提高产品的附加值。
策划方案的市场定位与品牌推广战略分析一、市场分析与定位随着经济的发展和竞争的加剧，市场分析与定位成为企业制定策划方案的首要任务。
市场分析包括对目标市场的需求、竞争格局、消费者行为等方面进行深入研究。
而市场定位则是在市场分析的基础上，确定企业在目标市场中的竞争优势和定位策略。
二、目标市场与消费者画像在制定策划方案时，明确目标市场是十分重要的。
通过市场分析，确定目标市场的特征和特点，可以更好地把握市场需求和竞争环境。
同时，对目标市场的消费者进行画像，了解他们的需求和购买行为，有助于制定具体的品牌推广策略。
三、竞争格局与差异化定位竞争格局是市场分析的重要内容。
对竞争对手的产品、价格、渠道等方面进行全面分析，可以帮助企业找到自身的竞争优势和差异化定位。
通过差异化定位，企业可以在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现市场份额的提升。
四、品牌定位与品牌形象塑造品牌是企业在目标市场中的核心竞争力。
在制定策划方案时，需要明确品牌的定位，并通过品牌形象塑造来增强其在消费者心中的认知和价值。
品牌定位与品牌形象的塑造需要考虑消费者的需求和心理，与企业的核心价值紧密结合。
五、品牌推广渠道选择品牌推广渠道的选择与企业的目标市场和消费者行为密切相关。
根据市场调研的结果，选择适合目标市场的推广渠道，可以提高品牌曝光度和影响力。
同时，也需要考虑不同渠道之间的协同作用，提升品牌推广效果。
六、营销活动策划与执行制定策划方案时，营销活动的策划与执行是重要环节。
需要根据品牌定位和目标市场的需求，制定符合市场趋势和消费者心理的营销活动。
同时，要注重活动执行的细节，确保活动效果的最大化。
七、社交媒体营销与网络推广社交媒体已成为现代人交流和获取信息的重要渠道。
在品牌推广策略中，利用社交媒体进行营销活动和网络推广是必不可少的。
通过社交媒体，企业可以与消费者进行互动，传递品牌价值，提高品牌知名度和美誉度。
八、口碑营销与用户体验优化用户口碑对于品牌推广至关重要。
报告总结市场营销策略的定位与推广尊敬的领导：我根据公司近期市场营销工作的情况，进行了一系列的市场调研和分析，结合市场营销的理论和实践，为公司制定了一套全新的市场营销策略。
现将相关情况做以总结和报告如下：一、市场定位1. 定位背景随着市场竞争的加剧和消费者需求的多元化，公司需准确找准细分市场，并确定合适的市场定位，以更好地实现产品和品牌在市场中的竞争优势。
2. 定位目标我们的定位目标是在消费者心中树立起高质量、高品质的形象，建立良好的品牌认知度和美誉度。
同时，我们也注重与竞争对手的差异化，找到自己的市场定位空间。
3. 市场定位策略首先，我们将市场细分为不同的用户群体，并为每个用户群体确定个性化的市场定位策略。
其次，通过持续的市场调研，我们将不断跟进市场变化，对市场定位进行动态调整，以确保公司在市场中的持续竞争力。
二、推广策略1. 品牌建设品牌是公司在市场中的核心竞争力之一，因此我们将加大品牌建设的力度。
通过有效的广告宣传、产品包装设计、公关活动等手段，提升品牌的知名度和美誉度。
此外，我们还将加强与公众媒体的合作，通过媒体曝光，有效传播品牌理念和产品特点。
2. 渠道拓展渠道拓展是实现产品销售增长的重要方面。
我们将通过多元化的渠道策略，包括线上线下渠道的互动结合，开拓新的销售渠道，并与合作伙伴共同发展。
此外，我们还将加强对渠道商的培训和支持，提升其销售能力和服务水平。
3. 促销活动促销活动是推动产品销售的有效手段之一。
我们将组织多样化的促销活动，如折扣销售、礼品赠送、大型促销活动等，通过降低产品价格或提供额外的价值，吸引消费者的购买欲望，增加销售量。
4. 数字营销在数字化时代，我们也需要紧跟潮流，利用数字营销手段拓展市场。
我们将加强在社交媒体平台的推广，与消费者进行更直接、更有效的互动。
同时，通过搜索引擎优化、内容营销等手段，提升公司网站的曝光度和用户体验。
三、预期效果通过以上的市场营销策略定位和推广措施，我们有信心实现以下预期效果：1. 品牌知名度和美誉度的提升，树立公司良好的形象；2. 销售渠道的拓展和销售额的增长；3. 消费者对产品的认知和理解度的提高；4. 市场份额的增加，与竞争对手的差距越来越小。
蓝色白色营销策划方案第一章：市场分析一、行业概况分析蓝色白色市场是一种针对大众市场的个人护理产品市场。
随着人们生活水平的提高，对外表的关注度也越来越高，因此个人护理产品的需求也随之增加。
蓝色白色是一种可以给消费者带来清凉感和干净感的产品，特别适合年轻人和大众市场。
当前市场上已有一些类似的产品，但蓝色白色具有独特的理念和品牌形象，可以在市场上脱颖而出。
二、竞争对手分析目前市场上已存在一些类似的蓝色白色品牌，如某某牙膏、某某洗发水等。
这些竞争对手在品牌知名度、产品质量、产品价格以及渠道拓展方面都有一定优势。
因此，要想获得市场份额，蓝色白色品牌需要注重品牌塑造、产品研发与创新、价格竞争以及渠道拓展等方面的工作。
三、目标市场定位蓝色白色品牌的目标市场主要是年轻人和大众消费者。
年轻人注重个性化和流行感，他们对产品的需求有较高的期望和要求。
而大众市场消费者看中的是产品的实用性和性价比。
因此，在产品设计、包装与推广方面需要采取差异化策略，满足不同市场的需求。
第二章：产品特点与优势一、产品特点蓝色白色是一种面向大众消费者的个人护理产品，具有以下几个特点：1. 清凉感和干净感：蓝色白色产品可以给消费者带来清凉感和干净感，让人感到舒适和愉悦。
2. 多功能：蓝色白色产品具有多种功效，可以用于洗发、洗脸、洗身体等多个方面。
3. 绿色环保：蓝色白色品牌注重环保和可持续发展，产品中不含有害物质，对环境无污染。
二、产品优势在竞争激烈的市场中，蓝色白色品牌具有以下几方面的优势：1. 独特的品牌形象：蓝色白色品牌有自己独特的品牌形象，通过差异化的设计和包装赢得消费者的喜爱。
2. 高品质的产品：蓝色白色产品在质量方面具有一定的优势，通过科学的配方和先进的生产设备确保产品的质量和效果。
3. 具有竞争力的价格：蓝色白色品牌以中低价位的产品和消费者进行竞争，满足大众消费者的需求。
第三章：品牌塑造与推广策略一、品牌定位蓝色白色品牌的定位是“给你清凉感和干净感的产品”。
（营销策划）蓝胄国际场市场定位产品定位营销推广策划报告第一部分市场定位序●雍和大厦地块四方四正，毗邻北二环环线地铁及即将通车的地铁5号线，是一块市中心次热点区域可塑性较强的土地；●雍和大厦中途易手，大开挖业已就绪，五证俱全，是一个具备内部认购先机，规划设计再进行细部斟酌的时机性楼盘；●速战速决的有利工期，中小规模的建筑体量，为短平快的营销推广塑造了可遇不可得的先决条件；●广东开发商良好的信誉背景，市场部与建筑设计院一对一的交流平台，为项目随之成为区域亮点、获得相对理想的综合收益、并缔造优秀的项目品牌及公司品牌，打下难得的根基；●打造成什么样的产品能够达到预期效果？制定什么样的价格取向在规避风险的同时完满售罄？我们已经发现的是，在2003年，在这两个最为核心的问题背后，需要用非常规的全盘操作策略，方能赢得满堂红；●此方案既有别于代理商所谓的“进场型全程策划报告”，摈弃了一般的模式化策划泡沫；又有别于开发商的“市场分析、市场定位、产品分析、产品定位”之常规策划书，强调每一步实操的同时，同样讲求之前严谨的论证，之中求实的运作和之后公正的评估。
但必须确保运行推广的每一步都必须叫响——非同凡响。
一、市场环境及区域价值1、市场综合走势◇04、05两年是北京房地产市场的供应高峰期，大盘化整为零，中小楼盘做成精品以对抗供量风险；房价稳中趋降，性价比全面提升；◇5000-6000元/平米的城市住宅需求成为主流，商住公寓逐渐被新商务公寓所取代，投资型楼盘继续面临现房低租市场，甲级写字楼与高档公寓租金售价普遍下跌；◇13号线、地铁5号线、开至通州的1号线、朝阳北路等城市交通格局的变化直接带动房地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争进入白热化；◇40万平米以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞争关键；◇泛CBD进入实质性拼杀阶段，客户游移现象明显；亚运村交通瓶颈短期内不会改观，相对制约亚运板块房市售价；中关村甲级写字楼集体出现泡沫，空置率大幅提高；◇10余平米至40余平米的超小户型将被市场无情淘汰，50余平米至130平米的中小户型持续热销；两室两厅两卫的户型较难被市场接受；写字楼与公寓、住宅大户型空置率普遍增高；◇社区商业街与社区商业继续火爆，成为一些项目带动楼盘整体销售的法宝。
但社区底商仍将以出租为主。
◇二次购房比例快速提升，消费者更趋理性、成熟；“三外”（外资、外省、境外）公司大举入侵，资金投放力度加大，开发竞争更趋严酷。
◇四环环线住宅普遍热销，热点区域压价一浪高过一浪；三环环线项目逐渐商住赤化，综合体建筑受到青睐；二环环线首先受到拆迁影响，东二环办公商务链率先形成；2005年前，办公型物业将变得更为纯粹。
2、区域市场◇周边和平里北小街及东直门海运仓段拆迁片区，将出现部分临街写字楼供量，如现已整售的华冠丽景写字楼等；是本案的地缘性竞争区域；一墙之隔的正阳大厦及项目对面的雍和家园二期（如住宅将不考虑其竞争）将是本案的第一个案竞争；◇和平里大社区2005年前全部拆迁完毕，届时100万平米的住宅体量亦将有部分综合体建筑入市；如和平新城二期后期将打造成商住产品；由于拆迁规模大，拆迁难度较大，于本案不会构成直面竞争，我部将一直关注其动态；◇今年冠海集团、三全房地产开发公司于太阳宫地区累计将有220万平米的住宅供量入市，甲级写字楼、酒店式商住公寓将分化本案部分客群；受国门概念及地铁13号线促动，今年太阳宫将成为本案主要竞争区域；◇东直门交通商务圈竞争个案较多，如目前资金搁置的60万平米东华广场（综合体），阳光都市三期（甲级写字楼），当代万国城甲级写字楼，元嘉国际（钛度）（部分写字楼）、东华广场二期（甲级写字楼）等；是为本案的第一竞争区域；◇朝外板块东大桥路打通后，新盘迭出，如20万平米昆泰国际中心（综合体）、东黎广场公司朝外项目（酒店式商住公寓）、佳汇中心（写字楼）、恒富广场（综合体）、怡景园三期（甲级写字楼），华远集团的尚都国际中心等，成为本案辅助竞争区域；◇安贞桥至太阳宫桥东北三环沿线，供量以商住产品居多。
如华世隆国际公寓二期、北太平庄大通房地产开发的写字楼项目、冠城园四期、太阳国际公馆等；由于亚北中小型公司的南移，本案将吸纳为数不少的北三环沿线客群，故作为项目的主要竞争区域；◇东四十条百强商贸中心10万平米写字楼以租为主；鸿安国际大厦、万邦科贸大厦、华普联邦大厦（已整售）、平安发展大厦、东四路口数码大厦、香江房地产公司开发的皇城世家及交道口大街新入市的出租型写字楼，作为本案的参考性竞争区域。
◇安定门地区受交通环境制约，租售状况一直不甚理想。
写字楼较为集中，且以租赁为主。
出售的可借鉴性项目诸如杰宝公寓及世纪庄园等周期拉得较长，且此区域土地供量较少，作为本项目的辅助竞争区域。
小结1）：从以上区域供量特征得出，本案竞争面较为宽泛及散化，商住型产品供需失衡，前景不容乐观；甲级写字楼与商住楼未来2-3年供量大于200万平米，CBD写字楼将有500万平米面市，甲级写字楼投资风险较大，且多为出租型物业。
小结2）：周边区域内高中低档产品皆备，区域市场形象不确定；大盘居多，持久战策略鲜明，市场推广竞争呈现多元化；中高端项目销售速度相对缓慢；购房取向更为复杂，选择面更加宽泛。
3、项目核心区域价值◇信息环境——周边政治、经济、文化、教育、科技资源丰富，20多个国家部委、100多个厅局单位，以及一大批国家级科研机构，拥有十分丰富的信息资源；◇区位环境——市场繁荣发达，城市现代化程度高，基础设施条件好，土地开发价值更高，可以使入驻商家形象得到巨大提升；周边在建写字楼初具规模，东二环已形成新一轮的商务办公链；北京核心市区的门户概念；皇城概念；◇人文环境——从十五规划看出，本案所处区位毗邻雍和宫文化旅游区，是以古都风貌为特色的传统文化旅游区。
包括雍和宫、国子监、地毯地区的规划建设。
雍和宫、国子监、俄罗斯大使馆、东直门簋街之多元文化交流的国际人文环境（只能是营销推广的底蕴，不是主卖点，因为文脉的销售带动力较为薄弱，不足以支撑现代化风格的楼宇整体发售）；◇交通环境——全长27.7公里、拥有24座车站、总投资120亿元的北京地铁五号线，雍和宫站市政管线已开始，03年建设进度为完成工程量的40%，04年12月竣工，06年通车；而地铁十号线（一期）将与五号线相交，“十字”地铁上下班带来的高效率一族；能够瞬间切换13号线及地铁1号线的联通特征；东二环环线地铁；全封闭式没有一个红绿灯的二环概念；市政将抓好国子监街整体风貌的保护和整治；小街及交道口至东直门市政道路已完成；03年二季度将完成朝内北小街改造并建成通车，全面实现方巾巷至北二环市政道路；◇自然环境——毗邻即将修复的北二环皇家护城河、连接亮马河的观光码头；地坛公园修缮，外园二期即将完成；东二环西侧等4条道路绿化改造工程；◇办公环境——纯粹高档写字楼的品质及自给自足的办公生活氛围；既有的繁华与成熟度；国际化特征及相对独立的办公形象，具有较强的城市空间可塑性；◇交通便捷，生活便利，人文底蕴浓厚，配套相对齐全，有理由成为飞速发展的国际中小企业专属办公基地。
中小型公司的租赁为主；优士阁改为纯商务办公楼，峻峰华亭亦成为专为中小型公司打造的办公楼。
对出售型乙级写字楼项目造成强有力的冲击。
——下附：可借鉴及竞争项目综合市调一览表典型特例1、天行建国际商务花园 68171660开发商：北京天行建房地产开发有限公司位置：长安街公主坟商圈后期均价：9000元/平米占地：6000平米建筑面积：5.4万平米建筑高度：85米档次：甲级车位：地下一层268个，另有地上机动车位（销售）柱距：8.15米，一二层部分柱距9.3米层高：3.15米，净高2.4使用率：70%信息点：10-15米两个绿化率：28%户型：208-450平米大堂挑高：5.35米，入口500平米中庭花园：三层400平米，七层、十层各一个180平米中庭花园物业费：7.62元底商：一至两层共4500平米，光大银行、商务中心等底商售价：首层均价16000元/平米客户：IT、设计公司、广告、两层庄家客户，投资型客户较少智能：千兆入区，百兆桌面工期：01年5月开工，02年7月19日封顶，03年5月31入住按揭：工行、健行、中行、光大8成30年综合点评：天行建国际商务花园是继现代城写字楼、数码01大厦之后，最为典型的住宅立项的新型办公楼。
除地段优势之外，产品面最主要的卖点是生态、个性、职能、知本，最显著的优势为适合中关村中小企业办公的低价（包含灵活的按揭方式）中小户型。
天行建国际商务花园不足一年零五个月的时间全部售罄，户型稍大为其不足之外，营销推广不力使之相对拉长了销售周期。
以上颜色加重部分为重点借鉴部分。
◇典型特例2、长安·西点 68187711位置：西长安街五棵松西四环交叉口户型：34-3400平米大堂：5.8米挑高层高：3.1米净高：2.6米使用率：75%配置：中央空调等均价：7500元/平米特点：针对目标客群创立竞争联盟电话：68187711付款方式：首付款先付10%，余款交房前付清销售情况：目前尚未开盘，但排号者蜂拥而至。
综合点评：住宅公建立项的高档写字楼热销的几大因素可以归纳为：适合办公氛围的交通区位、现代办公风格的形象与气质、首付递延交付与低单价高按揭年限、自由组合小户型、高使用率和净高、可满足发展的车位中央空调配设等六大要素。
在本案重点分析的八个可类比项目中，较少有不配设中央空调或分户式中央空调的，当然这与低价及底商规模大小等有密切关系（产品定位中将论述）。
长安西点无疑又是一个典型的例子。
◇典型特例3、天玉铭座 67173355开发商：北京中天亿房地产开发有限公司位置：东二环光明桥建筑面积：2万余平米平层面积：2000余平米户型：100—300余平米使用率：70%现均价：9200装修：毛坯外立面：外墙高级铝板幕墙和高档中空双层隔音保温玻璃大堂：净高4.5米，吸引天花吊顶卫生间：私人卫生间+公共男女卫生间信息点：5平米一个配置：中央空调特点：生态平台系统：办公自动化、楼宇综合布控、保安综合布控、消防报警布控、停车管理布控综合点评：天玉大厦从最初的8000元均价涨至现今的9200，并且最近有大单成交，与其综合性价比优势密不可分。
其突出的优势在于智能系统配套完备。
新型办公楼的热销在产品上均运用以点带面的战术。
◇典型特例4、佳境天城 64746205投资商：鲁能英大集团发展商：北京英大置业有限公司承建商：中建一局二公司项目地址：朝阳区望京中环南路甲2号建筑面积：6万余平米楼高：25层价格：8680起，现房均价9500推广定位：VIP级商务花园外立面：铝板、大理石及玻璃幕墙配置：4500平米巴比伦森林双层会所、茶水间、洗手间、健身网络系统：宽带不低于155兆每户用电：不少于800W每户电话：不少于4部空调：户式中央空调电梯：lG高速电梯装修：毛坯户型：122、113、152、151、170、283、390，复式199及152使用率：77%层高：2.9按揭：8成20年大堂：800平米车位：1：1.1综合点评：现销售率达90%，车位及VIP配套是其最大卖点。
