“南国花园·康城”开盘营销规划

中海康城策划提案1、“中海康城”策划提案2021年12月?2021年5月档期背景1.近期因广告、天气等因素的影响，现场总体客流量相对不大；2.现“中海康城”现存产品中单价为4600元/贰总价为50万以上的单位比例较大；3.现到场客户里年轻客户比例较大，其购置能力有肯定限制;4.即将进入圣诞节和元旦两个节日；5.周边及其他板块楼盘已开始实施各种优惠策略;目的1.通过各种途径拉拢客户到现场参观，为销售铺埜基础;2.促进销售成交；3.提升项目档次形象，升级客户层面定位；4.提升项目综合竞争力，提升〔白领〕客户心理价位；5.营造社区气氛，烘托项目人气；目标客户白领阶层中层收入阶层〔口领升级版〕策略宗旨以目标客户为核心白领专区：提升项目产品价值和客户心理价值；升级版阶层：提升产品核心竞争力、综合性价比2、和整体项目形象;实施途径1.笼客首届康城服装节；大型人体彩绘；团购；兄弟项口链连；2?成交增设途屮车站；促进业主收楼入住一一增加社区人气；制定优惠策略〔口J依据不同活动协作进行〕；提高交楼标准；广告宣扬围绕活动和重点推介单位进行；公关活动调整前期“浪漫、吋尚”的活动主题，向吸引更高层次客户的口标方向偏移；策划路径12月：以圣诞节为活动基点；本月以完善小区内部配套、催化社区成熟、捉升项目价值为目标；1.促动业主入住；2.开拓“白领专站”;3?重新挖掘客户信息资料，分析客户特征，向“团购”方向进展；4?联络公司相关项目，整合“兄弟项目客户资源”；1月：元旦和春节为切入点，此月为重点时期；“首届康场服装节”，结合“雪景康城人造景观”活动；2月：调整总结；3月：天气转暖，经过年关3、，人们手中资金开始重新积累，可以通过价格策略进行推广；4月：无论从天气状况，还是房地产销售周期来看，4月将进入项口营销推广的重要时期，具体的重点推售时机可视市场状况适当调整；“康城第二届服装节”〔视首届效果〕，结合“大型人体彩绘”活动；5月：策略1:首届康城服装节〔可引申为“中海服装节”〕目的吸引广州经营服装行业的生意人,给了其“近水楼台”的优先感和无限商机感；吸引广州女性客户和年轻群体；围绕法国贵族、时尚气氛结合服装美感进行对项R形彖烘托；结合此次活动再次运用商业街的元索，突出商业街魅力；客观影响1?时间问题：12月、1月广州的天气和客户消费习性问题；2?季节问题：部分打工白领面临冋家过年的问题〔但此次活动主要口的为提升项目形象为主，目标客户也以升级版客户为主，因此,此4、问题虽存在，但应不影响大局〕举办时间2021.1?2~1?4〔2021.4月〕地点选择屮心广场；商业街；样板区和样板间；活动形式以“春夏秋冬”四季景观为活动主题，并结合我产品推售策略进行不同季节服装展示的划分；设中心服装模特展示T型台——四季服装展示；依据样板区开拓分区展场——按季节划分〔重点样板区设定为冬季，作饰；夏季景观仅在中心展示区开拓；〕；“雪景”铺设;次重点样板区为春、秋景观装依据样板间支配不同季节之服装模特〔支配原则同上〕；备注「雪景”作为重点景观即需将规定景观区域内的全部物体〔绿化、小品、人员等〕均用雪景道具〔假雪、假冰、大型雪景喷绘画等〕进行装饰,尽量做到逼真，以到达连续吸引客户的目的〔雪景活动即使在阴天天气效杲更佳〕。

中海康城房地产营销推广实战篇(doc 38页)第六节市场形象（姿态/产品）定位一、摘要生机勃勃的年轻人自然离不开运动，而中海康城的选址把这一特征发挥得淋漓尽致。

该小区位于广东省奥林匹克体育中心的正西方，独享政府投入近30亿的市政配套——奥林匹克体育中心、体育公园。

著名景点“世界大观”、“航天奇观”就在附近，空气清新、环境优美，没有大都市的嘈杂，是真正的“离尘不离城”。

中海康城面对25－35岁之间的“都市精英”，以“健康、运动、阳光生活社区”为规划设计诉求，充分利用地块紧邻奥林匹克休育中心的优势，以“城市中的花园”和“广州标志性建筑群”为建成目标，致力塑造一个具有生机和活力，风格现代简约、环境优雅互动、交流自由融洽的大型精品小区。

吸引这批人前来的，需要年轻化、现代化的产品。

总体规划形态优雅别致，花瓣状的各大建筑组团环绕2万平方米中央花园，室内体育馆就是大面积玻璃幕墙的建筑语言以及波浪型的屋顶，与现代的“奥林匹克中心”浑然一体，互相呼应。

而运动项目中，除了会所内提供的园林泳池、室内篮球场、羽毛球场、健身中心、壁球、攀岩、香薰等，还特意与奥林匹克中心合作，提供马术、击剑、射箭等现代贵族运动的训练，即将开工的体育公园内，也将设冲浪、划艇、Ｕ形滑板场、攀岩等时尚项目。

广园东与奥林匹克中心在大资源方面的先天条件对康城而言幸福无比，在此基础上，中海重墨构筑小资文章。

除了情调和内容的铺排外，产品硬件上就是冲着这批买家去的，多层及小高层的住宅，低密度的规划，公建的生活配套及教育先行，总楼价的控制等。

二、产品理念本项目定位于“城东大型标志性精品小区-都市精英的阳光家园”，致力塑造一个健康、青春、动感、活力、互动、网络、自由、交流的高尚社区。

中海康城开发思想源自于法国康城（Cannes）浪漫情怀。

康城是地中海沿岸最美丽的欧洲城市，一年一度的国际康城影展就在这里举行。

这里不但有蔚蓝的大海、金色的沙滩，和煦的阳光、清新的空气……更有轻松悠闲的生活情调，浓郁优雅的文化氛围，这一切构成一幅地中海最迷人的风情画。

房地产行业某花园六期行销推广策略提案尊敬的领导：经过市场调研和内部讨论，我们为某花园六期的行销推广策略提出以下建议：1. 定位目标客户群体：- 根据整体市场需求和竞争状况，将目标客户定位为中等收入家庭，年龄在30至45岁之间，有稳定工作和家庭的购房人群。

- 强调该花园六期的宜居环境，适合家庭居住，提供舒适和安全的住房。

2. 建立完善的营销宣传渠道：- 在线渠道：加强社交媒体和互联网平台的宣传推广，建立专业的网站和微信公众号，提供详细的楼盘介绍、户型图和实景照片等信息。

- 线下渠道：与房地产中介合作，通过他们的渠道和客户资源来推广，举办开盘仪式和样板房参观活动等。

3. 打造独特的营销亮点：- 强调小区的绿化、景观和公共设施优势，如花园、游泳池、健身房和儿童乐园等，吸引家庭客户购买。

- 推出特别优惠，如提供首付款分期付款、无准备金购房和赠送家具等福利，吸引更多购房者。

- 吸引投资客户：强调该花园六期的发展潜力和租金回报率，吸引投资客户购买投资房产。

4. 开展市场推广活动：- 举办开盘仪式：邀请政府官员、媒体记者和潜在购房者参加，增加楼盘的知名度和认可度。

- 导游参观活动：邀请已经购买房产的业主组织导游参观，让潜在客户切身感受到小区的生活质量和社区氛围。

- 参加房地产展览会：租用展位，展示花园六期的优势并与潜在客户进行沟通和交流。

5. 强化客户服务：- 提供专业咨询：设立24小时在线客服热线，回答客户关于购房流程、楼盘信息和申请贷款等问题。

- 开展购房讲座：邀请房地产金融专家、律师和产业规划师等分享购房经验和相关法律知识，增加客户对购房的信心。

总体而言，我们建议通过定位目标客户、建立营销渠道、打造营销亮点、开展市场推广活动和强化客户服务等策略，实施某花园六期的行销推广，以吸引更多的购房者，提升楼盘的销售情况。

谢谢您的阅读，期待您的反馈。

此致敬礼XXX尊敬的领导：上述提案中，我们为某花园六期的行销推广策略提出了几个重要的建议。

6月 7月 8月 9月 10月
国11 条
个贷
保障 房， 打击 囤地
提首 付， 房产 税， 经济 房禁 购二 套房
90平米 以上一 贷首付 30%以 上，二 套房首 付50%， 利率 1.1倍， 遏制房 价，打 击囤房 吵家
调储备 金，三 套房利 率1.2倍， 土地增 值税， 囤地不 贷款、 外地人 受限
4月19日
中央
《关于进一步加强房 建房 地产市场监管完善商 [2010]53 品住房预售制度有关 号 问题的通知》
南国北都项目营销策略 2010.10.30
凡事预则立不预则废，我们的目标是——
开盘完成60%以上销售 四个月内清盘
目标实现
政 策 影 响
市 场 竞 争
产 品 自 身
客 户 研 究
客户雷区 营销策略
管理A
条例B
重压下的房地产
政策篇
国N条
2010年楼市政策导视
1月 2月 3月 4月 5月
土地、信贷、税收、责任
1月政策一览
颁布时间 级别 政策名称 文号 颁布部门 原文索引
国务院办公厅关于促 国办发 进房地产市场平稳健 „2010‟ 康发展的通知 4号 增加有效供给，适当 扩大经适房供应范围， 增加限价房和公共租 赁房供应
国十一条
内容提要 政策影响 备注
《国务院办公厅 促进住房建设用地有效供应，严格规范商品房用地出让行为。严格规范土 抑制商品房“过度消 关于促进房地产 地出让底价。严格土地竞买人资格审查。严格土地出让合同管理。坚持和 费”，打击投资和投资 国11条 市场平稳健康发 完善土地招拍挂制度。 加快住房建设用地供应计划编制，切实加强房地产 性需求 展的通知》.docx 用地监管 。 供需矛盾是造成当前部分城市房价过快上涨的主要原因。《通知》把增加 保障性住房和普通商品房有效供给放在第一位。除了强调要促开工、促上 市、增加土地供应，特别提出要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经 济适用住房供应范围。 加快发展这两类住房， 有利于解决中等偏低收 入家庭住房问题，对于 稳定房价有积极意义

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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
项目：运河上的院子
占面：22.4万平方米
位置：通州京哈高速2号运潮减河北 建面：7.392万 平方米
岸
容积率：0.33
绿化率：60%
人文氛围浓郁，是传成为后劲十足的别墅热点板块，
•产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法 复制其景观，多以独栋、双拼为主。
•价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山 美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识
大于短期投资意识。
•典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。
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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
•亚奥京北——中高端别墅区
•板块范围：顺昌段沿线及其辐射范围内中高档别墅区 •板块概况：是北京自然山水环境优势与交通环境优势 较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点 化。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全 面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽 天时地利之势 •产品特点:别墅产品价位浮动范围基本在4000－25000/ 平米之间，其中25％左右产品的价位集中在10000－ 25000元/平米之间，且以13000－14000元/平米居多； 50％左右产品集中在6000－10000元/平米之间；5000元 /平米以下的产品约占25％左右。 •典型楼盘：保利垄上别墅、麦卡伦地、 长河玉墅 、 东方普罗旺斯、三水清青、顺弛林溪、汤HOUSE、纳帕 溪谷、 温哥华森林 。
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• TOWNHOUSE成熟社区
•一期578套TOWNHOUSE。 01年5月5000元/平开盘—05年 8500元/平结案。主力户型180 – 300平。

初次沟通结束，谢谢！
房地产营销 策略秘笈
房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！
通常房地产广告传播阶段的划分：
造势 借势 蓄势 运势
预售期 开盘期
任务：
1、 引起关注 蓄势待发
任务：
引爆销售
造势
强销期
任务：
达成销售
借势
热销期
任务：
扩大销售
蓄势
保温期
任务：
深化品牌形象
运势
清盘期
任务：
销售结束 塑造品牌
• 以项目及现场工地悬挂户外 POP
为主要形象，截流本区域客群 • 在项目现场及道路沿线增设路
引及指示系统
•立体宣传攻势展开，直击客群
•建议样板区开放，作形象展示
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高档商场巡展
年度推广支出明细
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■ 销售体人员架构
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人员架构
案场经理 主管
销售员8名
➢销售体采用经理负责制，设一名主管，八名销售员 ➢每月评选销售冠军，销售成绩最差者予与淘汰 ➢年人员流动率25%
房地产卖点挖掘： 第五大类卖点：自然景观
【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】
第六大类卖点：区位价值
【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】
房地产卖点挖掘：
第七大类卖点：产品类型
【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】
『格林 花园』
二零一零年度 营销推广计划
提纲
1
2010年度营销目标

康城阶段企划推广计划自5月18日成功举办了康城戛纳电影节回顾展后，鉴于高尔夫开杆和开园活动的延迟，我司并未对项目策划做进一步的计划。

通过近期对项目的理解和对项目发展轨迹的观察，在收集了有关TOWNHOUSE和康城项目的市场资讯和竞争现状后，我们再次提出企划推广计划，仅供开发商参考以利正确把握市场契机、合理利用资源。

1、再次明确营销阶段性划分与各阶段重点如下：A、4月6日前，预热期，销售适应与准备，媒体效果和客户层面分析回馈，导入品牌。

B、4月6日—8月样板房完成，公开期，品牌植入，通过1个月的康城影展、文艺演出和其他展出、高尔夫与景观公园完善环境形象，为下阶段样板单位全面完成、销售证照齐备时的强势推广做再预热和“蓄水”。

此阶段广告增加，但较强销广告投入少，尽量做软稿和软性宣传。

保持控盘，保留精锐户型待到强销，不必制造过大的成交压力以免客户因此放弃。

C、9月—12月底，强销期。

随着样板单位落成、证照不断落实，可以增大密集的大尺寸广告、强化SP，配合预热期客户签约，大量积聚人气，秋高气爽的北京环境更美，强销可以真正发挥强效；目标4个月完成新成交签约超过40%，届时将累计达到约70%左右的去化完成。

此阶段应专门成立签约组、法务咨询组、客服组等负责专攻签约收款，确保业务人员专心接待客户。

D、02年1月—4月底，持续与扫尾期，尾货清仓，采用挤压成交的方式，必要时推特价来促动。

部分位置不好的单位用二期景观来包装。

此时，二期工程应悄悄准备设计和规划，在一期尾货基本完成后公开方案。

二期开盘初步可以安排在02年5月。

总评：必须注意A、B阶段不宜过多安排广告和面市机会，因为此时卖相不好，证照不齐，一旦有大量来客，则可能有大量流失，对今后发展不利。

所以，蓄势、再蓄势和培养业务能力是初期的重点，每单大定回收的现款不多，对整体资金状况减压不明显，建议此时不要急于追求成交数字，树立品牌形象，造就大盘的品牌影响力和积蓄力量是至为关键的。

“全福花园”——开盘前后总体营销筹划方案目录一、本项目入市背景二、总体竞争性营销方略三、阶段性价格营销方略四、阶段性推盘控制方略五、阶段性产品方略六、阶段性通路方略七、阶段性促销及广告诉求方略八、阶段性推广预算及广告促销计划一、本项目入市背景不管是大项目还是小项目我都应拿出100%旳认真来看待我们所做每一种项目, 理解和掌握周围项目旳有关信息与动态, 并仔细分析其利弊关系, 才能找准对旳旳方略方向, 制定对应旳方略方针, 到达双赢旳目旳。

因此, 在全福花园项目进入市场前, 我们有必要对入市前旳市场背景有一种大概旳理解, 这将协助我们制定旳营销方略和计划更具有销售力和竞争力。

本项目入市前面临如下环境背景：今年乐山市场将推出150万方旳住宅，，以高层单体楼为主和少许旳多层，小区环境旳营造、配套设施旳完善和交通以便状况将成为各个楼盘在竞争中旳重要要素。

因此，该片区旳竞争重要表目前高档楼盘之间旳竞争。

目前该片区既有旳竞争项目中，只有两个楼盘在修并在销售。

这两个项目都是自建房，房源不多，因缺乏宣传，除了赔付给土地所有人旳门市和1-2套住房外，只卖出了1-2套。

相比之下我们项目有小区、有花园、尚有车位，在建筑规划和园艺设计上有一定优势。

1.2.3.二、总体竞争性营销方略全福花园项目为小产权房, 体量也不大只有X套, 因此总体营销思绪我们将采用独特旳营销方式实现迅速营销。

1.主力客户群方略由于本次项目旳户型均为100平米以上旳三房户型, 且价格均比其他当地在售项目也许要高。

那么只有找准客户群我们才胜利旳但愿。

全福花园旳目旳客户群体将重要面向当地部分人士:●个体旳小私营业主●周围乡村改善性住房业主●周围乡村大龄青年结婚作婚房旳刚需客户2.竞争性价格方略根据本次市调旳成果, 我们将制定具有竞争性旳价格方略。

项目二10 125 1400 175000✧以上数听阐明:供应状况: 该片区目前在售项目均以独栋多层自建房为主, 底楼均为门市, 无小区和花园但住房周围旳地面上均可以停车。

合富辉煌主要服务（发展商）客户
各地知名品牌发展商
华南区：宏远集团 中房集团 东莞力通物业投资 佛山鸿业房地产 南海绿樵花城房地产 顺德合创盈科 中山大信房地产 湛江荣基集团 湛江友谊房地产 海口投资建设集团 金恒房产 中天盈房地产 广西建工集团 南宁江宇房地产
中南区：湖南鑫远集团 湖南湘天集团 武汉天时物业 湖北人信房地产 银业发展 华北区：天津滨海快速 东方有色集团 河南双汇地产 山东海纳房地产 山东恒生置业 华东区：安徽古井房地产 南京新城置业
• 发展商要素 预售条件、产品展示、资金回笼要求、货量等
• 市场因素 宏观面、大市与阶段供求状况、区域竞争
影响开盘的其它要素
• 楼盘核心价值的提炼与市场表述 • 楼盘的定位与推广的执行力 • 发展商品牌与背景 • 产品的展示效果：板房、道具、包装 • 市场吸引：折扣、优惠、选楼权 • 客户储备：渴市及超倍认购
三、开盘的营销推广
楼盘核心价值的挖掘与提炼
讲什么？
推广内容 ◊ 核心价值 ◊ 卖点
如何讲？
推广的渠道 ◊ 媒介 ◊ 投放比重
讲的效果如何？
推广的实效 ◊ 效果监控 ◊ 成交
广州部分经典推广个案解 析
汇侨新城 中海锦苑 碧桂圆假日半岛 中信君庭 蓝色快线 光大花园 B 榕岸 凯蓝半岛 碧桂园凤凰城
凝聚梦想的传奇
新××华庭
只欢迎驾车人士
白云××闲庭 ××缤城
全城关注宋祖英 人人安居乐业
不知所云 歧视性诉求
误入歧途 放之四海皆准
推广中的注意要点
让项目的市场形象价值高于实际销售价格 清楚知道推广的目的：为营销服务、以成交为目的 产品展示的目的是把项目未来入住后的场景提前演示 推广的点和面： 面：要让市场知道；点：打动想购买的那部分人 瞄得准才能打得中：简单、直白、到点到肉 有效沟通：渠道的选择 了解媒体的特性：户外、影视、报纸、DM、杂志

联合赞助评选省地名优商品——情感营销、请君入瓮 利用会展经济搞活商品交易——淡季造市、创造客源
民俗文化展中心示招商执行策略
打造茶马古道民俗历史文化走廊 七个“民俗文化体验园” 南亚风情一条街
民间文化及节庆游乐广场
市民游憩商业公园招商执行策略
商业公园目标消费群:周边地区周末度假人群及市民 开通直达公交专线和小巴士，提高市政交通可达性 周末及节庆文化活动，增强趣味性 强化商业环境配套，突出规模优势
大理南国城
招商及营销策略案
动力恒通对于本项目商业的理解
商业形态 步行街(商业联排) 酒店(客栈)＋主题商场
项目定位
旅游文化商业区 城市休闲娱乐中心 业态规划 旅游购物 休闲度假 餐饮娱乐
区位环境 古城边缘 大丽路与才村路叉口 郊区、石材加工区
销售方式 独立产权 部分返租三年
项目定位篇

业态定位——业态规划及功能组合 商业定位——商业形象及运营策略
主力店 入驻意向协议 一个月租金落定 品牌店 商铺预定协议 三个月租金落定 交房前付全部租金
招 商 代 理 公 司
交房前付全部租金
开发商
投资业主
公 证 处
商业管理公司
三方租赁协议
构建三大战略资源联盟
旅游企业合作联盟
利益分享及保障机制 联盟机制

主力店经营联盟
联合打造VIP服务中心（旅游及商务消费） 业态互补、资源共享、利益共创、效益共赢 统一形象、联合推广、统一行销
旅游休闲类
酒楼\茶酒吧\咖啡 健身\桑拿\运动类 KTV\慢摇吧\演艺吧 旅游会议\度假类 民俗文化体验类
配套服务类
快餐\酒楼\羔点屋\花店 保健\医疗类\康体类 物流\银行类\会展 数码影像\婚纱类 旅游服务类

南国名城“邻里中心”营销策略一、理念篇二、功能篇三、周边个案研析四、营销篇五、结束语六、附件：邻里中心业种选择一、理念篇“邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念，是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。

它妥善地解决了城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。

随着城市化进程的加快，住区管理已成为城市发展的重大课题。

各地对此作出了种种有益的探讨与尝试，推行物业管理、创建卫生城市、整治城市环境、社区综合服务，等等，但都未能从根本上解决问题。

借鉴新加坡邻里中心的做法，结合国情、市情和文化传统、民俗习惯，我们不难所悟：〃居住区建设精神理念要提升--社区是民族、地域人文精神的载体和优化人群生存质量、维护居住人权的根本体现；〃规划原则、方针上要反思--体现以人为本、满足住区、沟通城市、共同构建人群活动的完整系统；〃建筑设计手法、尺度上要检讨--社区的设施应当成为家居各种功能和延伸，使人们的户外活动增添更多的社区文化氛围；〃决策要科学与民主--社区营建体现想居者所想，社区的生活方式和人在社区内的行为模式要精心研究和设计，力戒利益驱使下空泛的概念包装。

“南国名城邻里中心”南国名城2#3#定位为邻里中心是借鉴新加坡社区发展模式，根据金华社会文化情况进行长远考虑而构思和制定了精神内核：基于这种既充满东方哲学与智慧又与现代人文精神相融合的规划指导思想，使邻里中心体现出鲜明的时代特色。

特色之一：邻里中心以居住人群为中心，其特色之一是全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：超市、厨柜是厨房的延伸；卫浴、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；茶座、咖啡厅是客厅的延伸；家纺、家居是卧室的延伸；书店、音像制品是书房的延伸。

特色之二：邻里中心把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。

国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案DOC30南门国际城营销概案一、市场分析1.1市场背景、现状及进展趋势乌市房地产市场的进展，差不多经历了两个时期，现在正进行第三个进展时期。

★萌芽期：97年往常，称得上是乌市地产市场进展的萌芽期，该时期的最大特点是打算经济明显，政府主导，单位福利分房。

★过热期：98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产进展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃进展，乌市房地产市场显现过热现象。

从98、99年的供给严峻不足，转变为2000年，专门是2001年市场的严峻过剩。

房地产过热期最明显的特点是：1、政府对地产市场的宏观操纵能力差，不能对土地开发审批进行指导和操纵。

2、众多进展商一哄而上，产品品质普遍不高。

3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。

4、企业的品牌意识较差。

以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。

乌市房地产市场的现状，要紧表现在以下三方面：1、市场供需严峻失衡。

据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时刻，市场供需的严峻失衡，使高层市场整体低迷，成为阻碍高层销售的最全然因素。

2、产品同质化严峻，结构性矛盾突出。

乌市高层房地产最大的特点确实是同质化，不管是区位特点，规划设计依旧功能定位，产品严峻的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感受到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园那么介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，因此，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该时期地产营销的制胜策略。

时间 五月份的每个周末 内容 精英家庭头脑奥林匹克挑战赛
•参考学校里的智力竞赛形式，设置 一份试卷，内容为综合知识，题目 设置有学生自答题、家长自答题以 及双方合作答题 实施 •学生家长和小孩搭档参加 •业主和到现场看楼消费者都可以参 加竞赛，参加人数不限 •设置一、二、三等奖，赠与获胜家
活动组成三：体
南国花园五月份推广方案
——南国花园精英教育体 验月
佳美广告
活动目的
品牌提升的需要
• 配合五月份的传播主题“教育”，整 合五月份的整合传播行动，通过多种 传播渠道去影响消费者的购买行为
• 通过家庭参与式并且与“教育”相关 联的系列活动，塑造南国花园高素质 社区氛围，凸现南国花园的精英教育 系统优势，进一步提升南国花园“第 一花园”的品牌形象
•以家庭为单位参加 •拟定绘画主题，家长和小孩合作完 实施 成一幅画 •南国学校的美术老师作评委，评出 一、二、三等奖
活动组成五：劳
时间 五月份的每个周末 内容 •精英家庭环保物料设计大赛
•以家庭为单位参加
•家长和小孩合作，利用一些环保物
实施
料如（易拉罐、报纸、废弃的物料） 等动手制作一个装饰品出来
活动组成及推进计划
活动内容
• 活动主题 南国花园精英教育体验月
• 活动内容
– 通过DM邀请业主参加、通过DM、单张、 报纸广告邀请其他消费者参加
– 五月份每周六、日开展 – 以家庭为单位，参加各种与“教育”有关
联的现场活动 – 通过与教育息息相关的德、智、体、美、
活动组成
德
智
体
活动核心信 息：精英教 育系统
销售促进的需要
• 五月份是每年房地产销售的第一次高 潮期，因此通过业主家庭联动式的活 动，吸引人气和关注，并且引导旧业 主介绍新业主，达到促进销售的目的