沈阳严禁物业费捆绑电梯卡 物业违规最高罚20万

民事答辩状答辩人：XXX,男，身份证号：XXX，联系电话：XX。

被答辩人：XX物业服务有限公司，法定代表人：XX ,电话：XX , 住址：XX。

答辩人于2019年3月4日收到贵院转来的原告提出的民事诉状，现依法提出如下答辩事项：一、答辩请求：1、原告在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每年公布1次。

2、原告在小区公告栏公布车位租金、小区内各广告位租金、车辆门禁系统（蓝牙）使用费、利用公共部位和设施经营的收入及资金流向，以后每年公布1次。

3、对所有业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。

4、加强保安巡逻，按规定配齐保安人员并保证质量。

5、2016、2017、2018三个年度物业费减半支付，2019年物业费在本服务年度结束之前交纳。

不交纳2017、2018年度电梯使用费。

6、驳回原告提出的按银行同期贷款利率四倍支付利息的请求，本案费用由原告承担二、事实和理由:（一）物业服务水平达不到收费标准的要求。

《河北省物业服务收费管理实施办法》第十八条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

《邯郸市城市精细化管理办法》第十五附件中对物业三级服务标准（收费标准：0.9元/月平方米）提出具体的规范。

友诚物业存在以下违规行为：1、单元门禁系统损坏，从交工从未使用过。

单元门严重变形门禁形同虚设。

对影响出入的安全隐患不予维护（见证据照片1、2）2、楼内公共区域生活垃圾应按单元配置收集点，每天定时清理一次。

友诚物业是按楼栋配置，也达不到每日收集清运。

3、楼外公共区域道路地面应每天清扫1次，道路无杂物，无积水。

我们从未见过小区清扫道路地面。

4、公共区域秩序维护要求门岗出入口有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录，阻止小商小贩进入小区，对外来人员进行询问。

但友诚物业对出入小区的外部车辆偶尔登记，多数不登记，有时直接将门禁升起任由出入，致使小区车辆乱停乱放，公共秩序混乱。

郝英、鞍山佳合物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审结日期】2021.11.15【案件字号】(2021)辽03民终3633号【审理程序】二审【审理法官】闫相夷戴艳丽马宁【文书类型】判决书【当事人】郝英;鞍山佳合物业管理有限公司【当事人】郝英鞍山佳合物业管理有限公司【当事人-个人】郝英【当事人-公司】鞍山佳合物业管理有限公司【代理律师/律所】李淼辽宁律鑫律师事务所【代理律师/律所】李淼辽宁律鑫律师事务所【代理律师】李淼【代理律所】辽宁律鑫律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】郝英【被告】鞍山佳合物业管理有限公司【本院观点】该组照片显示物业服务管理存在一定的瑕疵，但并不能成为拒交物业费的理由，视频能够证明被上诉人尽到了管理义务，故本院仅对上述该份证据的真实性予以确认。

本案争议的焦点是郝英拒绝交纳物业费的理由是否成立。

【权责关键词】违约金合同约定自认质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-27 02:49:26郝英、鞍山佳合物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书(2021)辽03民终3633号当事人上诉人(原审被告)：郝英。

委托诉讼代理人：贾光明。

系上诉人儿子。

被上诉人(原审原告)：鞍山佳合物业管理有限公司。

住所地：辽宁省鞍山市高新区千山中路185号。

法定代表人：李君一，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李淼，辽宁律鑫律师事务所律师。

审理经过上诉人郝英因与被上诉人鞍山佳合物业管理有限公司(以下简称鞍山佳合物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2021)辽0304民初1272号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。

朝阳市物业服务收费管理办法（试行）发布日期：2010-08-27第一章总则第一条为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《辽宁省物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我市行政区域内从事物业服务的物业服务企业对业主或物业使用人提供物业服务的收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的费用。

主要用于房屋及配套设施的日常养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等。

第四条物业服务实行有偿服务，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第五条政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。

第六条朝阳市价格主管部门会同朝阳市房产行政主管部门负责全市物业服务收费的管理监督。

第二章物业服务收费的种类和方式第七条物业服务收费按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条住宅物业服务收费实行政府指导价。

住宅物业服务费标准实行分等定级管理，不同等级执行不同的收费标准。

第九条非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主和物业使用人在物业服务合同中约定具体收费标准。

第十条物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。

第十一条物业管理区域内符合规划要求的封闭式公用车库和专用停车场（停车位）、占用公共场地或者业主共有道路停放机动车辆等由业主大会决定是否收费。

实行收费的，业主委员会应与车主签定书面协议，约定具体的收费标准及有关事项，车位出租收入具体使用办法由业主大会决定。

第十二条利用物业共用部位、公用设施设备进行经营活动的，应当征得业主委员会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续，其收入按照业主委员会的决定使用。

第十三条物业共用部位、公用设施设备的大中小修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业管理纠纷起诉书 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT物业管理纠纷起诉书原告：委托人：委托人电话：被告：地址：电话：法定代表人：上诉请求：1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及、设施等）。

并经过消防部门的检查后，公示检查结果。

2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。

3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取元/平米/月的物业费。

3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：一、我们号楼，消防安全设施多处违规。

列举如下：（一）、消防栓系统内，没有灭火器。

如果发生火灾，后果不堪设想。

（二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。

多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。

(三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。

并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。

（四）、电梯维护维修不及时。

到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。

二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。

列举如下：（一）澳海澜庭小区有南北两个园区。

我们号楼所处北侧园区。

我们园区内有施工工地。

闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。

而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。

（二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。

路灯经常不亮。

导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。

上报物业这个情况，他们却不予理睬。

三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。

也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。

我们业主强烈反对。

理由如下：（一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。

（二）电梯在检验合格的前提下，如果电梯发生自由坠落事件，最好的自救方法就是立即摁下所有楼层的电梯按键，来恢复电梯的正常运作。

物业服务收费管理实施办法第一章总则第一条为规范我市物业服务与收费行为，保障业主（物业使用人）、物业管理单位的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《国务院物业管理条例》《河北省物业服务收费管理实施办法》《物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务与收费是指物业管理单位按照合同的约定，对物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。

第三条物业服务收费实行统一政策，分级管理。

居民普通住宅区物业服务收费实行分等级定价。

第四条物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。

业主大会成立之前的居民普通住宅区（别墅除外）物业服务收费实行政府指导价;业主大会成立之后的普通住宅、非普通住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第五条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理单位;鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈促进物业服务收费通过市场价格竞争机制形成。

第六条物业服务收费遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。

物业管理单位在物业服务中应当遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。

第二章物业服务收费第七条物业管理单位应当按照普通住宅物业服务等级标准及相对应的政府指导价向业主提供服务并收取费用。

第八条实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县（市）区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据服务等级和服务成本等因素，制定相应的等级政府指导价并向社会公布。

实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准，由业主与物业管理单位在物业服务合同中约定。

市中心区（含路南区、路北区、高新区）由政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级服务收费标准。

其他各县（市）区、开发区（管理区）参照执行。

各县（市）区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门可根据本办法，结合当地实际制定具体办法，并报市级价格主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。

金明来、大连新兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.12.23【案件字号】(2021)辽02民终9583号【审理程序】二审【审理法官】侯学枝孙文英周欣宇【文书类型】判决书【当事人】金明来;大连新兴物业管理有限公司【当事人】金明来大连新兴物业管理有限公司【当事人-个人】金明来【当事人-公司】大连新兴物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】金明来【被告】大连新兴物业管理有限公司【本院观点】上诉人在案涉小区居住，其二审提交的证据不足以否定其占有案涉房屋并居住的事实，不能否定被上诉人实际提供物业服务的事实。

本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付诉争期间的物业费。

【权责关键词】合同合同约定证据不足关联性诉讼请求维持原判申请再审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付诉争期间的物业费。

被上诉人与案涉小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》和《站北新居物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行)第一条的规定，该合同对业主具有约束力。

被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。

一审判令上诉人应向被上诉人给付诉争期间的物业费，符合合同约定和法律规定，二审予以维持。

关于上诉人主张的物业服务瑕疵问题，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行)第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪，并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。

王鹏与北京汇天物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.05.26【案件字号】(2020)京03民终5955号【审理程序】二审【审理法官】刘茵张丽新田璐【审理法官】刘茵张丽新田璐【文书类型】判决书【当事人】王鹏;北京汇天物业管理有限责任公司【当事人】王鹏北京汇天物业管理有限责任公司【当事人-个人】王鹏【当事人-公司】北京汇天物业管理有限责任公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】王鹏【被告】北京汇天物业管理有限责任公司【本院观点】王鹏提交的第一、二组证据缺乏与本案的关联关系；第三组证据中告知书未能提供原件，物业公司对真实性不予认可，且该组证据亦缺乏与本案的关联关系；第四组证据照片及视频不能达到认定物业公司服务严重不达标的证据标准。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

【权责关键词】无效撤销委托代理合同合同约定新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】综合双方当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：王鹏是否应向物业公司支付诉争期间的物业服务费；物业公司提供的物业服务是否达到标准。

王鹏上诉主张其与物业公司不存在物业合同关系，物业公司与实地公司签订前期物业合同程序违法，物业公司未被物业管理部门认可，故物业公司无权收费，且能源服务和管理服务根本不达标。

对此，本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

40个物业管理典型问题专业解答1.读者高女士：我是大东区某小区业主委员会的主任，小区楼内下水主杠堵塞，物业公司应承担责任吗？谢程：发生堵塞情况，物业公司可先行维修，相关业主应予配合，如果是因业主使用不当导致的堵塞，物业公司已按合同约定履行了园区下水井的清掏义务，则物业公司不应承担责任。

2.读者江先生：我想请问小区的业主会所到底归谁所有？是归开发商所有吗？谢程：可以从三个方面来看，一是看产权证，如果产权证上注明产权人为开发商，则会所产权归开发商所有；二是看约定，因会所产权问题在房地产业发展进程中也是渐趋规范的，所以现存的很多小区会所无产权证，如无产权证则以商品房销售合同的约定为法律依据；第三种情况是既无产权证也无合同约定的，一般以会所的建设成本和建筑面积是否分摊，若开发商将会所作为公共配套报建并将会所面积和成本都计入公摊，且在销售时承诺会所产权归业主所有，会所产权应该由小区全体业主共有；反之，会所归开发商所有。

3.读者孙女士：我所在的小区，社区与物业搞联欢会，我觉得噪音太大了，影响了休息，活动一年1~2次。

刘刚：如果社区一年只搞1~2次类似的活动，我认为这不算是扰民，因为我们在建设物质文明的同时，也要加强我们的精神文明建设。

同时，你说的这件事，如果全社区有2/3的业主起诉这件事，那恐怕这个活动应该停止，但是要是没有，说明这个活动有它开展的合理性和必要性。

4.读者陈小姐：新买的房子，开发商交钥匙了，但是我暂时不住，物业费也要照交吗？刘刚：这个问题是很多业主都很关心的问题，国家相关规定以及《物权法》《物业管理条例》中都有明确指出，只要对房屋进行验收，办完入住的业主必须交纳物业费。

只要产权在此，业主就有权利和义务交物业费。

5.读者刘先生：我们的房子于2007年入住，园区的物业搞得很不好，设施损坏了也无人修理，整个社区8万多平方米，仅有4名保洁员。

请问应该以怎样的途径解决这个问题？史丽亚：可以通过业主委员会跟现有的物业公司沟通，提出整改意见，或者是重新选聘新的物业企业，有什么问题可以继续拨打晨报热线。

物业管理公司上墙制度目录一、公司概述 (2)1. 公司简介 (2)2. 公司使命与愿景 (3)3. 公司核心价值观 (4)二、物业管理基础制度 (5)1. 物业服务标准 (6)1.1 服务内容 (6)1.2 服务质量 (8)1.3 服务流程 (9)2. 物业收费管理 (10)2.1 收费标准 (11)2.2 收费方式 (13)2.3 收费监管 (14)三、日常管理制度 (15)1. 保洁管理 (16)1.1 保洁人员职责 (17)1.2 保洁工作标准 (18)1.3 保洁操作流程 (19)2. 绿化管理 (20)2.1 绿化养护标准 (22)2.2 绿化工作计划 (22)2.3 绿化验收标准 (24)四、安全管理规定 (24)1. 安全保卫制度 (26)1.1 安全保卫人员职责 (27)1.2 安全检查制度 (28)1.3 应急预案制定与实施 (29)2. 消防管理制度 (31)一、公司概述我们的物业管理公司致力于为客户提供高品质的物业服务，确保物业的安全、整洁和舒适。

我们拥有一支经验丰富、专业素养高的团队，通过严格的管理制度和高效的服务流程，为客户提供全方位的物业管理服务。

我们的使命是成为行业内最具影响力的物业管理公司，通过不断创新和完善服务，为业主创造更大的价值。

我们秉承“以人为本、服务至上”以客户的需求为导向，不断提升自身的服务水平和专业能力。

在未来的发展中，我们将继续拓展业务领域，提高服务质量，为更多的客户提供优质的物业管理服务。

我们也期待与更多的合作伙伴携手共进，共同推动行业的发展和进步。

1. 公司简介物业管理公司是一家专业从事房地产物业服务的企业，致力于为广大业主提供高效、优质的物业管理服务。

公司成立于20XX年，拥有一支经验丰富、专业素质高的物业管理团队，为客户提供全方位的物业管理解决方案。

公司秉承“诚信、专业、创新、共赢”的经营理念，以客户满意度为核心目标，努力提升服务质量，为业主创造舒适、安全、和谐的生活环境。

范豪强、遂川县生龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江西省吉安市中级人民法院【审理法院】江西省吉安市中级人民法院【审结日期】2021.09.30【案件字号】(2021)赣08民终1763号【审理程序】二审【审理法官】周慧肖建文刘静【文书类型】判决书【当事人】范豪强;遂川县生龙物业服务有限公司【当事人】范豪强遂川县生龙物业服务有限公司【当事人-个人】范豪强【当事人-公司】遂川县生龙物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】范豪强【被告】遂川县生龙物业服务有限公司【本院观点】对范豪强提交的证据一、证据二，经生龙物业公司质证，对其真实性无异议，应予以认定，对其证明目的持有异议，不予认定。

【权责关键词】催告撤销代理违约金支付违约金合同约定证据交换质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-18 01:10:49范豪强、遂川县生龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书江西省吉安市中级人民法院民事判决书(2021)赣08民终1763号当事人上诉人(原审被告)：范豪强。

被上诉人(原审原告):遂川县生龙物业服务有限公司，住所地为遂川县泉江镇东路大道18号，统一社会信用代码913608275584558482。

法定代表人：彭应明，该公司经理。

委托诉讼代理人:蒋志尧，遂川县雩田镇法律服务所法律服务工作者。

审理经过上诉人范豪强因与被上诉人遂川县生龙物业服务有限公司(以下简称生龙物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服遂川县人民法院(2021)赣0827民初1207号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人范豪强、被上诉人生龙物业公司的委托诉讼代理人蒋志尧到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称范豪强上诉请求：⒈依法撤销一审法院(2021)赣0827民初1207号民事判决，依法改判由上诉人按照0.4元每平方米支付物业服务费，上诉人已支付的1000元钱折抵上诉人的物业服务费；⒉一、二审诉讼费由被上诉人承担。

凌源市连福物业管理有限公司、张海龙物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省朝阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省朝阳市中级人民法院【审结日期】2020.03.20【案件字号】(2020)辽13民终137号【审理程序】二审【审理法官】刘玉华汪江姜永涛【审理法官】刘玉华汪江姜永涛【文书类型】判决书【当事人】凌源市连福物业管理有限公司;张海龙【当事人】凌源市连福物业管理有限公司张海龙【当事人-个人】张海龙【当事人-公司】凌源市连福物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】凌源市连福物业管理有限公司【被告】张海龙【本院观点】本案诉争焦点是：被上诉人因未续交电梯费致使其未能实际使用电梯，是否仍需补交电梯费。

【权责关键词】撤销违约金过错合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案诉争焦点是：被上诉人因未续交电梯费致使其未能实际使用电梯，是否仍需补交电梯费。

案涉小区电梯使用是物业企业以向业主发放电梯卡的方式进行管理，业主只有将电梯卡续费才可以乘坐使用，故电梯卡主要功能是用于乘坐电梯，而电梯费不能区分用于管理维护费用的所占比例份额。

本案双方均确认张海龙于2017、2018年度均未使用过电梯，未享有电梯乘坐权利，一审法院对物业企业诉请张海龙补交电梯费的主张不予支持，并无不当，符合权利与义务对等的民法原则。

按照《辽宁省物业管理条例》相关规定，电梯作为高层建筑不可分割的组成部分，属业主共有设施，业主有义务共同分担管理维护费用。

因此，上诉人应结合物业服务合同约定，可按实际发生的电梯维护费用，对相应业主进行分担追偿。

此外，张海龙对物业企业收取其物业费无异议，且主动向物业企业交纳，但未予接收，故物业企业存在过错，故上诉人诉请收取张海龙违约金的主张，与事实不符，于法无据，本院不予支持。

固原市人民政府办公室关于印发《固原市整治住宅小区物业管理工作实施方案》的通知文章属性•【制定机关】固原市人民政府办公室•【公布日期】2023.06.13•【字号】固政办发〔2023〕21号•【施行日期】2023.06.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】物业管理正文固原市人民政府办公室关于印发《固原市整治住宅小区物业管理工作实施方案》的通知各县（区）人民政府，市政府有关部门：《固原市整治住宅小区物业管理工作实施方案》已经市人民政府专题会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

固原市人民政府办公室2023年6月13日固原市整治住宅小区物业管理工作实施方案为进一步加强全市住宅小区物业管理服务能力，加快推动物业服务融入基层社会治理，不断提升居民生活品质，着力解决人民群众关心的物业领域存在的热点难点堵点问题，结合我市实际，制定本方案。

一、总体目标以党建引领物业服务管理为核心，构建“党建引领、政府主导、基层主抓、共建共治”的物业管理体制，建立健全“市级指导、县（区）负责、横向到边、纵向到底”的“市、县（区）、镇（街道）、村（社区）”四级住宅小区物业管理服务工作体系，强化属地管理职责，规范物业服务领域各方行为，有序推进住宅小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化，形成优胜劣汰、健康有序的物业服务市场环境，切实解决社区治理中存在的突出矛盾打通基层社会治理“最后一公里”，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、整治范围全市有物业服务企业管理的或社区（单位、个人）、业主自管的住宅小区及“三无”小区。

整治步骤（一）攻坚整治阶段（2023年6月-2023年12月）。

各县（区）人民政府于6月底前，依据住宅小区物业管理中存在的问题，制定本辖区整治实施方案，成立工作领导小组，明确责任分工，细化工作措施。

7月底前，各住宅小区形成问题整改台账并实施整改。

12月底，突出问题要整改销号。

物业费催缴有哪些错误方法！物业就相当于是买房后的一个售后服务，物业好坏直接关系到居住的舒适度和安全等。

物业和业主之间的关系和谐与否，物业费在这其中起着不可推卸的作用。

但是生活中，总是有一些人寻找各种各样的借口来拖欠甚至不交物业费，这时物业人员就会对未交物业费的业一、住宅小区物业费的含义物业费是为了维护物业共用部位及其配套的设施设备和相关场地正常运行，维护区域公共秩序、环境卫生的必须开支。

其构成包括以下几个方面：（一）物业服务人员的工资及其按规定提取的福利费用；（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备及其场地的运行、维护、管理费用；（三）物业管理区域内公共秩序维护费用；（四）物业管理区域内物业环境卫生保洁、生活垃圾清运费用；（五）物业管理区域内绿化养护费用；（六）物业服务所需的办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧费用；（八）企业营业税费；（九）合同约定的物业共用部位、公用设施设备公众安全责任保险费用；（十）经业主同意的其他费用。

常见的物业费催缴错误方式：1、物业公司在单元门上张贴带威胁性言词的催缴通知。

比如曾有一份网上流传的南昌某小区发的催缴通知：“将派物业费催缴员和协警带摄像机24小时不间断上门催缴，并追缴每天3%的滞纳金。

为避免惊吓到家中老人和孩子，深夜、凌晨请勿让老人与孩子开门。

由于催缴员年老体弱，请勿和催缴员发生任何肢体接触。

如果觉得我们扰民，请您拨打110……”这种做法其实非常低级，看到这个通知估计欠费的业主只会更加恼火，更容易引发双方的矛盾和冲突，恶化双方的关系。

物业公司这种催收手段其实涉嫌侵犯业主的合法权利，也有扰民的行为嫌疑，非常的不可取。

2、物业公司采用断水断电的催收方式。

这种案例其实不少，在遇到催收物业费难的情况下，一些物业公司选择了这种极端方式，欠费的业主被莫名断水、断电。

这种做法可以说是违法行为。

物业公司在任何情况下都无权对业主进行断水、断电。

有时候物业公司做了这些事，但又不承认，业主要维权也比较困难。

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【权责关键词】违约金侵权恢复原状证据交换质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院查明事实与一审查明事实一致。

【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

”本案法律事实发生于2010年至2020年，故本案应适用当时的法律、司法解释的相关规定。

关于李金国要求万盛物业公司修缮其房屋、解决墙面渗水的诉讼请求能否获得支持的问题。

因墙面渗水系房屋质量问题，如在保修期内出现，应当联系开发商承担维修责任；如超出保修期，应确定修复漏水是否为物业公司服务范围。

如果双方没有对此进行约定，应依照法律规定，启动物业维修基金进行维修。

张乃庆、大连明银领行物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.12.21【案件字号】(2021)辽02民终9577号【审理程序】二审【审理法官】王歆王慧莹王家永【审理法官】王歆王慧莹王家永【文书类型】判决书【当事人】张乃庆;大连明银领行物业管理有限公司【当事人】张乃庆大连明银领行物业管理有限公司【当事人-个人】张乃庆【当事人-公司】大连明银领行物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】张乃庆【被告】大连明银领行物业管理有限公司【本院观点】本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。

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【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。

被上诉人在一审中提供了与案涉小区业主委员会签订的《大连“学府1+1小区”物业服务合同》，上诉人虽主张案涉小区不存在业主委员会，但未提供初步的证据加以证明，故一审法院采信被上诉人提供的前述物业服务合同并无不当。

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大佬依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《大连“学府1+1小区”物业服务合同》对包括上诉人在内的全体案涉小区业主具有约束力。

《大连“学府1+1小区”物业服务合同》中对于案涉小区的物业服务费标准和缴纳时间作出了明确的约定，被上诉人亦向案涉小区及业主提供了物业服务，则上诉人应按照合同约定标准向被上诉人缴纳物业费。

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【权责关键词】代理合同合同约定证明维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同受法律保护。

关于上诉人主张物业服务存在严重瑕疵一节。

物业服务企业与小区业主双方各尽其责才能良性发展。

小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“完美”的程度。

正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主共同努力，创造美好、舒适的生活环境。

这种舒适生活环境的营造既来源于物业服务企业不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。

就本案而言，华宇物业公司虽然没有达到令上诉人完全满意的程度，但提升服务质量需要时间与过程。

华宇物业公司现已基本履行了《前期物业服务合同》中约定的应履行的义务，业主理应按照合同缴纳物业费。

根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定上诉人作为小区的业主如对物业公司的服务不满意可以通过成立业主委员会行使权利更换其他物业公司。

上诉人拒交物业费没有法律依据故本院对上诉人的该项请求不予支持。